范琴寶

摘要：作為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)在促進(jìn)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中發(fā)揮著極其重要的作用。但是，到目前為止，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展似乎已經(jīng)達(dá)到飽和的狀態(tài)，很多房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效益都一直停滯不前，無(wú)法取得進(jìn)一步的發(fā)展。在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要想提高自身的運(yùn)營(yíng)管理效益，提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益和進(jìn)一步的發(fā)展，就需要從企業(yè)的成本管理入手，不斷完善已有的成本管理體系，通過(guò)提高成本管理，來(lái)提高企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)能力，從而獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。因此，本文將從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目入手，以全成本管理理論為基礎(chǔ)，來(lái)探討房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何構(gòu)建全成本管理體系，如何實(shí)施更加科學(xué)、有效的成本管理，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理目標(biāo)的最大化，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展，從而促進(jìn)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)更好、更快的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；全成本管理；體系構(gòu)建；建議與措施

一、引言

所謂全成本管理，是指企業(yè)單位將其自身的全體員工、全部的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)作為成本管理的對(duì)象，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)單位的成本的全面管理；它是一種現(xiàn)代的成本管理模式，相較于傳統(tǒng)的管理模式，更適用于當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，對(duì)于促進(jìn)企業(yè)單位的成本管理工作有著較好的作用。近些年來(lái)，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，以及國(guó)際經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)的快速發(fā)展，我國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)水平有了較大的提升，國(guó)民生活水平也有了極大的改善，國(guó)民對(duì)于日常的吃、穿、住、行也有了更高的要求，這就對(duì)包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的一些相關(guān)的行業(yè)提出更高的要求。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也變得越來(lái)越復(fù)雜，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈；從現(xiàn)階段來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展幾乎達(dá)到了飽和的狀態(tài)，很多房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理效益一直都停滯不前，無(wú)法獲得進(jìn)一步的發(fā)展。在這種背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想提高自身的運(yùn)營(yíng)效益，提高核心競(jìng)爭(zhēng)能力，就需要從自身的成本管理人手，不斷完善已有的成本管理體系，提高企業(yè)成本管理的工作質(zhì)量和效益，以最大限度的降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出，提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效益，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。因此，本文筆者將從房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目人手，結(jié)合自身的一些工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的全成本管理體系的構(gòu)建進(jìn)行了相應(yīng)的探討；以期為其他相關(guān)企業(yè)工作的開(kāi)展提供一定的參考與借鑒，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，從而促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展。

二、全成本管理體系的內(nèi)容分析

本文筆者從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目人手，以最大限度的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理效益為目的，以全成本管理理論為基礎(chǔ)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，初步構(gòu)建了房地產(chǎn)企業(yè)的全成本管理體系。

筆者對(duì)初步構(gòu)建的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全成本管理體系進(jìn)行解析：

1.房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中會(huì)涉及到項(xiàng)目融資、原材料采購(gòu)、工程實(shí)施、市場(chǎng)營(yíng)銷以及產(chǎn)品售后等環(huán)節(jié)的工作。在全成本管理體系中，筆者將房地產(chǎn)企業(yè)所要涉及工作環(huán)節(jié)進(jìn)行分解與細(xì)化，結(jié)合各階段的特點(diǎn)，針對(duì)各個(gè)工作階段實(shí)行差異性成本管理，以達(dá)到對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本管理，實(shí)現(xiàn)成本最小化的目的。

2.以成本動(dòng)因?yàn)榛A(chǔ)，建立健全的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全成本管理體系。企業(yè)相關(guān)的部門在開(kāi)展成本管理的時(shí)候，對(duì)影響各環(huán)節(jié)成本的因素進(jìn)行分析，并尋找控制這些因素的有效方法。

3.以預(yù)算為導(dǎo)向，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)以預(yù)算為基礎(chǔ)，保證企業(yè)各環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)支出都是基于預(yù)算開(kāi)展的，成本項(xiàng)目圍繞預(yù)算進(jìn)行，如果某環(huán)節(jié)的成本支出超過(guò)了預(yù)算，就必須及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

4.以信息化的管理為支撐。隨著我國(guó)科學(xué)技術(shù)水平的不斷提高，越來(lái)越多的企業(yè)單位開(kāi)始引入先進(jìn)的電子信息技術(shù)，對(duì)自身的管理系統(tǒng)進(jìn)行信息化改造，以提高自身的管理效率和質(zhì)量。在這種背景下，房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸引入信息化管理的技術(shù)，構(gòu)建信息管理系統(tǒng)。成本管理作為企業(yè)管理的重中之重，應(yīng)該予以足夠的重視。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全成本管理內(nèi)容繁雜，更需要引入現(xiàn)代信息技術(shù)，借助信息技術(shù)的幫助，實(shí)現(xiàn)全成本信息傳遞的及時(shí)性和有效性，以提高企業(yè)全成本管理的質(zhì)量和效益。

5.全成本管理體系對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)成本管控有著重大的意義。房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全成本管理體系，不僅能夠有效的控制企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本，也能夠在一定程度上提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范能力，降低房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)全成本管理體系，對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本收益進(jìn)行深入的分析，以便尋找到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中存在較高風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)環(huán)節(jié)，并結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行良好的規(guī)避。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)可以提前做好風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的工作，以降低企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)造成的負(fù)面影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)如何構(gòu)建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全成本管理體系的建議與措施分析

從目前的情況來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全成本管理體系的構(gòu)建尚不完善，依舊存在一些問(wèn)題，使得房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目全成本管理工作的開(kāi)展一直比較落后，不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前發(fā)展的需求。因此，筆者在已有研究文獻(xiàn)的基礎(chǔ)之上，結(jié)合自身的工作經(jīng)歷，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)如何構(gòu)建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全成本管理體系提出了一些實(shí)質(zhì)性的建議與措施，希望為其他企業(yè)相關(guān)工作的開(kāi)展提供一定的參考與借鑒。

1.提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)組織之間的成本管理聯(lián)動(dòng)性

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要涉及的內(nèi)容比較復(fù)雜，一般來(lái)說(shuō)企業(yè)都會(huì)在內(nèi)部設(shè)置相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)來(lái)管理各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)，如項(xiàng)目融資、項(xiàng)目實(shí)施、產(chǎn)品銷售以及售后服務(wù)等。房地產(chǎn)企業(yè)要想構(gòu)建科學(xué)、完善的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全成本管理體系，就必須加強(qiáng)這些環(huán)節(jié)的成本管理的聯(lián)動(dòng)性，優(yōu)化各部分的成本管理關(guān)系。

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全成本管理關(guān)系應(yīng)當(dāng)以企業(yè)的總經(jīng)理為核心，積極協(xié)調(diào)好各個(gè)部門之間的成本管理工作，理清各個(gè)部門之間成本管理之間的關(guān)系，明確各部門對(duì)于成本管理的責(zé)任和權(quán)力，并且在企業(yè)內(nèi)部不同部門抽取合適的人員組成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全成本管理小組，專門對(duì)企業(yè)內(nèi)各部門的成本管理工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)控，增強(qiáng)企業(yè)各部門成本管理之間的聯(lián)結(jié)活動(dòng)性。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理關(guān)系主要可以分為三個(gè)部分：一是決策層，主要是總經(jīng)理行使相應(yīng)的權(quán)力，對(duì)企業(yè)相應(yīng)的成本管理工作進(jìn)行決策，設(shè)定相應(yīng)的成本管理目標(biāo)；二是管理層，主要的工作是根據(jù)決策層制定的目標(biāo)，再結(jié)合本部門的實(shí)際情況，制定合理的成本管理實(shí)施方案與策略，并且監(jiān)督執(zhí)行層對(duì)管理方案的實(shí)施情況；三是執(zhí)行層，主要是根據(jù)管理層制定的方案實(shí)施成本管理工作，以實(shí)現(xiàn)本部門的成本管理目標(biāo)。如此，各部門成本管理聯(lián)結(jié)起來(lái)，就形成了全成本管理。

2.建立健全的成本管理信息系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)要想提高自身開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全成本管理的質(zhì)量和效益，應(yīng)就當(dāng)積極地引進(jìn)先進(jìn)的電子信息技術(shù)，并且結(jié)合自身的發(fā)展需求和特點(diǎn)，建立健全的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全成本管理信息系統(tǒng)，將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的成本內(nèi)容及時(shí)的記錄到信息系統(tǒng)，借助電子信息技術(shù)的幫助，對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)的分析；以最大限度的提高房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全成本管理工作的開(kāi)展質(zhì)量和效率。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全成本管理信息系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：1.項(xiàng)目預(yù)算系統(tǒng)，設(shè)置此系統(tǒng)的目的是實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)算管理與日常經(jīng)營(yíng)管理一體化，方便后期的對(duì)比；2.銷售信息系統(tǒng)，系統(tǒng)的目的是將銷售收入、庫(kù)存以及價(jià)格等一體化，便于管理；3.項(xiàng)目資金管理系統(tǒng)，此系統(tǒng)是使企業(yè)業(yè)務(wù)收支與資金管理一體化，使資金的使用和調(diào)度更加精確、明了；4.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本系統(tǒng)，此系統(tǒng)的目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本一體化管理，企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理各環(huán)節(jié)的成本均納入其中，方便后期的核算和比較；5.客戶關(guān)系系統(tǒng)，此系統(tǒng)的目的是實(shí)現(xiàn)客戶分類管理以及首付款管理一體化，提高企業(yè)業(yè)務(wù)合作的透明度。如果房地產(chǎn)企業(yè)本身不具備信息系統(tǒng)開(kāi)發(fā)的能力，可以向?qū)I(yè)的軟件商購(gòu)買需要的軟件、系統(tǒng)，以實(shí)現(xiàn)全成本管理的信息化處理，提高企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全成本管理的工作水平。

通過(guò)建立健全的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目信息管理系統(tǒng)，可以將企業(yè)相應(yīng)項(xiàng)目的具體數(shù)據(jù)進(jìn)行存檔，分析處理，系統(tǒng)自動(dòng)生成成本信息，與預(yù)算情況作對(duì)比，能夠發(fā)現(xiàn)一些問(wèn)題，并及時(shí)采取相應(yīng)的措施。

3.不斷完善全成本各要素之間的協(xié)同管理機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全成本管理是需要企業(yè)成員共同參與、涉及到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本管理；因此，從這個(gè)角度來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全成本管理是涵蓋了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整個(gè)過(guò)程中所涉及的全部費(fèi)用和支出。在這種情況下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷完善全成本各要素之間的協(xié)同管理機(jī)制，提高各要素之間的協(xié)同性，以此來(lái)促進(jìn)項(xiàng)目全成本管理工作的開(kāi)展。主要是協(xié)調(diào)好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本、項(xiàng)目收入、項(xiàng)目全資金收付以及開(kāi)發(fā)費(fèi)用之間的關(guān)系。

4.建立健全的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全成本管理制度

所有工作的有序開(kāi)展都離不開(kāi)一個(gè)好的工作制度，健全的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全成本管理制度體系能夠確保房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全成本管理工作的有效開(kāi)展，提高工作執(zhí)行力度，從而提高全成本管理工作的質(zhì)量和效率。那么，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何完善項(xiàng)目全成本管理制度呢？雖然當(dāng)前不少的企業(yè)已經(jīng)有了成本管理制度體系，但是還應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況以及外部環(huán)境的情況，不斷對(duì)已有的全成本管理制度體系進(jìn)行完善和更新，以更好的適用于當(dāng)前的情境。