張玉榮

業(yè)內(nèi)普遍認為，住房租賃市場的商機已經(jīng)顯現(xiàn)，各路資本開始密集布局一線城市住房租賃市場。在貫徹落實中央“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，構(gòu)建購租并舉的住房體系時，長租公寓市場迎來了爆發(fā)性的發(fā)展。

新政策的發(fā)布，總會帶來一系列的“蝴蝶效應(yīng)”，比如實施近半年的“租房試點”新政。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國家發(fā)展改革委、公安部、財政部等八部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（以下簡稱《通知》）下達后，各地密集出臺租賃住房改革新政。從實施方案看，大部分城市都更多著力于發(fā)展國有住房租賃平臺、降低租賃住房稅負、擴大租賃房源和建立市場監(jiān)管體系。

《通知》提出，加快發(fā)展住房租賃市場有四點具體舉措：培育機構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，建設(shè)住房租房交易服務(wù)平臺，增加租賃住房有效供應(yīng)，創(chuàng)新住房租賃管理和服務(wù)體制。業(yè)內(nèi)普遍認為，住房租賃市場的商機已經(jīng)顯現(xiàn)，各路資本開始密集布局一線城市租賃市場。在貫徹落實中央“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，構(gòu)建購租并舉的住房體系時，長租公寓市場將迎來爆發(fā)性的發(fā)展。

銀行出手，帶來租房市場變局

《通知》明確要求各地加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，鼓勵開發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機構(gòu)加大對租賃住房項目的信貸支持力度。

建設(shè)銀行可謂行動迅速，針對深圳市場創(chuàng)建了一個叫“CCB建融家園”的租房監(jiān)管平臺，可為租賃企業(yè)提供房源展示，同時還可以為租客提供最高不超過100萬元的租房貸款，執(zhí)行基準(zhǔn)利率、還款期可長達十年。

據(jù)了解，建設(shè)銀行深圳分行與招商、華潤、萬科、恒大、中海、碧桂園、星河等11家房地產(chǎn)公司以及比亞迪、方大集團、研祥智能、兆馳等11家企事業(yè)單位進行了住房租賃戰(zhàn)略合作簽約。除了推出5000余套包括“CCB建融家園”在內(nèi)的長租房源，建行還創(chuàng)新開發(fā)了20項住宅租賃業(yè)務(wù)金融產(chǎn)品，其中針對個人住房租賃推出了“按居貸”，成為租房市場的一大創(chuàng)新。

對此，建行廣東省分行行長劉軍表示，建立“租賃、購房、保障”三位一體的住房服務(wù)模式是未來的方向。發(fā)展住房租賃市場需要政府主導(dǎo)、銀行為媒、社會各界參與。

“堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的定位，‘讓全體人民住有所居，這是黨中央堅持在發(fā)展中保障和改善民生的重要目標(biāo)，是全體人民實現(xiàn)小康夢想的基本保障，也鞭策著中國建設(shè)銀行不斷審視和定位作為國有大型商業(yè)銀行所承擔(dān)的責(zé)任和使命。”中國建設(shè)銀行佛山市分行副行長蔡瑞椽接受《小康》記者談到。

“使住房租賃成為與住房銷售并重的住房市場支柱，既是妥善解決過去住房體系失衡的現(xiàn)實要求，也是滿足人民美好生活需要的民生工程?！辈倘鸫f，為貫徹落實黨的十九大關(guān)于“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的有關(guān)精神，建設(shè)銀行迅速行動，深入研究，周密部署，率先攜手地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)，充分發(fā)揮住房市場多主體供給能力，從制度保障、平臺建設(shè)、房源供給、運營監(jiān)管、金融服務(wù)等多渠道切入，為推動住房租賃市場健康發(fā)展提供切實有效的住房租賃綜合解決方案，在住房租賃市場領(lǐng)域精準(zhǔn)發(fā)力，并在佛山、深圳等住房租賃試點城市陸續(xù)落地，探索可復(fù)制、可推廣的示范模式。

建行出手，參與全國“租房試點”工作推進有何優(yōu)勢和經(jīng)驗？蔡瑞椽告訴《小康》記者，建行原本擁有獨具特色的住房金融文化。住房服務(wù)已成為建行服務(wù)居民幸福安居的金字招牌。這次建行發(fā)揮傳統(tǒng)優(yōu)勢，從“要買房，到建行”到“要租房，到建行”，從住房供給側(cè)發(fā)力，主動探索出多渠道、市場化手段發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的新模式，全方位為租購并舉提供綜合金融服務(wù)支持。

這次住房租賃市場的探索，蔡瑞椽說建行也存在兩方面困難：“一是新的模式毫無先例可循，無論對于政府還是建行，都是一次全新的探索和嘗試；二是買房安居的住房文化沉淀已深，如何革新這一文化，變革舊有的市場模式，需要各方面參與主體的共同努力。”

除了建行，商業(yè)銀行紛紛嗅到租賃市場的商機。中信銀行與碧桂園集團簽署合作協(xié)議，中信銀行未來三年將在長租住宅領(lǐng)域提供300億元保障性基金，滿足碧桂園在長租住宅領(lǐng)域金融需求。中行廈門市分行與廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局簽署《廈門市住房租賃市場金融服務(wù)戰(zhàn)略合作協(xié)議》……

“商業(yè)銀行一旦進入房地產(chǎn)租賃市場，將會比一般的企業(yè)更具競爭力?！碧K寧金融研究院特約研究員江瀚分析稱，建設(shè)銀行的布局將會起到一個示范效應(yīng)，未來很可能會有其他國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、區(qū)域性商業(yè)銀行加入租賃市場，甚至?xí)悠渌倾y行金融機構(gòu)進入，這有利于完善租賃市場，增加市場參與者，強化市場競爭，讓市場更加活躍。

房企應(yīng)變，推進長租業(yè)務(wù)布局

“租房試點”等地產(chǎn)長效機制舉措的實施有利于房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。時下大中城市住房租賃試點工作正在展開，對于房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)來說，面臨著在新形勢下深化變革的難題，決策機制也相應(yīng)調(diào)整以便更適應(yīng)這個市場。

比如武漢已明確第一批26家國有企業(yè)、混合所有制和民營企業(yè)參與該市住房租賃市場試點，其中包括萬科、碧桂園、保利、龍湖、卓爾等。

面對國家政策的深化變革，碧桂園相關(guān)負責(zé)人向《小康》記者介紹，發(fā)展長租業(yè)務(wù)是響應(yīng)十九大“房住不炒”、建立租購并舉住房制度的要求，在政策支持下，住房租賃市場將煥發(fā)很強的生機。據(jù)了解，碧桂園雖是今年正式涉足長租，但早在2015年就開始研究這一領(lǐng)域，并在期間做了一系列的思考和準(zhǔn)備工作。

近日，碧桂園也相繼同中信銀行和建設(shè)銀行簽約?！坝秀y行的加持，將為碧桂園長租發(fā)展提供更穩(wěn)健的發(fā)展路徑。未來，碧桂園將分步推進長租業(yè)務(wù)布局?！薄缎】怠酚浾攉@悉，碧桂園已在“租房試點”城市，例如深圳、廣州、廈門等一二線城市布局長租項目，最快將于年內(nèi)開業(yè)。碧桂園集團總裁莫斌表示，雖然碧桂園步入長租相對較晚，但目標(biāo)是后發(fā)先至，力爭在2020年做到100萬套長租公寓。

碧桂園相關(guān)負責(zé)人向《小康》記者介紹，為積極響應(yīng)政府租售并舉的號召，碧桂園深圳區(qū)域在2017年4月份成立長租事業(yè)部，利用碧桂園集團強大的上下游資源整合能力，計劃為年輕白領(lǐng)、精英階層、青年家庭等打造高品質(zhì)、安全、舒適的租賃產(chǎn)品，以及具有碧桂園特色的文化生活圈。

此外，碧桂園的另一突出舉措便是積極與金融機構(gòu)探索銀企合作新路徑?！?月30日，碧桂園深圳區(qū)域長租項目與建設(shè)銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得首筆銀行融資；碧桂園深圳長租事業(yè)部向建行長租平臺提供房源，建行則為我方提供針對企業(yè)、項目和消費者的三重金融服務(wù)，強強聯(lián)合，共同推進深圳住房租賃市場發(fā)展?！北坦饒@對以上合作表現(xiàn)出強烈信心。

同樣積極探索銀企合作新路徑的房企不在少數(shù)，比如萬科集團。萬科集團董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮表示，希望不僅能通過開發(fā)房源，也通過長租房源為更多城市居民解決居住問題，為改善深圳人才住房供給結(jié)構(gòu)、發(fā)展深圳人才安居事業(yè)做出貢獻。

在租賃住宅方面，保利也已成功布局廣州、重慶、北京、長沙、大連、沈陽等十余城市。近日，國內(nèi)首單央企租賃住房REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）——保利租賃住房REITs經(jīng)上交所審議通過。業(yè)內(nèi)認為，該項目的成功獲批對房地產(chǎn)租賃住宅市場意義重大。

長租公寓，站在了風(fēng)口之上？

對于租房新政，專業(yè)化住房租賃企業(yè)又是如何看待如何應(yīng)對，制定相應(yīng)對策呢？長租公寓的推進又會對市場帶來怎樣的改變呢？在購租同權(quán)時代，長租公寓是否站在了風(fēng)口之上？

魔方公寓是中國首家連鎖集中式長租公寓運營商，是魔方（中國）生活服務(wù)集團在中國境內(nèi)的全資公司。租賃試點的推出后，各城市開始通過新增用地建設(shè)租賃住房，在新建商品住房項目中配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應(yīng)。這也給像魔方公寓這樣的專業(yè)租賃運營商在拓展房源渠道方面提供了有利契機。

魔方生活服務(wù)集團副總裁金喆接受《小康》記者采訪談到：“2016年39號文的正式出臺，就讓我們看到了政府積極發(fā)展住房租賃市場的目標(biāo)已經(jīng)非常清晰。在此之后，各地方政府積極響應(yīng)中央號召，鼓勵性政策頻出，也加快了像魔方這樣的規(guī)?；赓U企業(yè)的發(fā)展速度。在此次九部委聯(lián)合印發(fā)的《通知》中宣布了12個城市成為租賃試點城市，而這其中大部分都是魔方已經(jīng)進入的城市，魔方在部分城市的門店數(shù)已達到20-30家，而這個數(shù)字還在不斷增加中?！?/p>

金喆介紹，魔方早期進入這些城市主要是以市場因素為考量，因為入口凈流入大，租房需求旺盛，市場上的租房亂象也較為嚴(yán)重，能給品質(zhì)和服務(wù)都更加優(yōu)秀、規(guī)范的公寓企業(yè)提供良好的市場發(fā)展空間，同時也能幫助當(dāng)?shù)氐淖》孔赓U市場朝更加規(guī)劃和成熟的方向發(fā)展。

“魔方早期主要是在市場上租賃整棟房源并按照標(biāo)準(zhǔn)改造成高品質(zhì)公寓，打造了行業(yè)首個規(guī)模最大的連鎖長租公寓品牌?，F(xiàn)在除了租賃、加盟，魔方還發(fā)展了托管、并購、入股、合資聯(lián)營等方式來加速擴張規(guī)模，現(xiàn)在也在與上海、南京、鎮(zhèn)江、青島等地的政府和國企合作，為公租房、人才公寓、園區(qū)居住配套項目的打造上提供專業(yè)運營服務(wù)，以共同繁榮發(fā)展當(dāng)?shù)氐淖》孔赓U市場?！苯饐唇榻B說。

其實，最先在長租公寓領(lǐng)域試水的地產(chǎn)商當(dāng)屬萬科。去年5月，萬科正式推出長租公寓業(yè)務(wù)的統(tǒng)一品牌“泊寓”。泊寓，是萬科旗下的長租公寓品牌，取自英文PORT，致力于為城市青年提供一個漂泊中的港灣，搭建年輕人的共享社區(qū)。作為開發(fā)商試水長租領(lǐng)域的先行者，萬科泊寓已初具規(guī)模。

長租公寓的出現(xiàn)正改變著試點城市租房市場的格局。這些由開發(fā)商、地產(chǎn)中介、酒店集團等經(jīng)營的“長租公寓”在大學(xué)畢業(yè)生、白領(lǐng)階層中頗受歡迎。鏈家自如、新派公寓、萬科“泊寓”、我愛我家的“相寓”等。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅北京區(qū)域目前已經(jīng)開業(yè)的集中式長租公寓品牌達到20個左右，門店數(shù)量超過80家，平均每個品牌運營商以每年新開5至8家門店的速度快速擴張。

“推進‘租賃試點，市場最大的反饋在于有越來越多的人開始關(guān)注長租公寓并且選擇長租公寓。魔方的成熟運營門店的平均出租率已達到95%，處于供不應(yīng)求的狀態(tài)?！苯饐磳Α缎】怠酚浾哒f。