麥婉華

廣州，首批開展住房租賃試點(diǎn)的兩個(gè)一線城市之一。早前，廣州發(fā)布了《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)。廣州擬打造現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)總部經(jīng)濟(jì)以及發(fā)展“城中村”現(xiàn)代租賃市場。

7月18日，住建部會同發(fā)改委、公安部、財(cái)政部、國土資源部、工商總局、央行、稅務(wù)總局等八部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（以下簡稱“《通知》”），要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同有關(guān)部門選取了全國12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。其中，12個(gè)城市里只有廣州、深圳是一線城市。廣州更是在《通知》出臺之前便發(fā)布了《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》（以下簡稱“《方案》”）。

“租售同權(quán)”的利與弊

與其他試點(diǎn)城市相比，廣州最有特色的支持租賃住房的政策無疑是租售同權(quán)?！斗桨浮诽岢?，具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀，具體細(xì)則由各區(qū)教育行政主管部門制定。

就此，廣州成為了最早提出“購租同權(quán)”的城市，明確賦予符合條件的承租人子女享有入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“租購?fù)瑱?quán)”對租賃市場有一定積極作用。這是為租賃市場贏得了平等的地位，相當(dāng)于為其增加了一定的功能和福利。

中山大學(xué)港澳珠三角研究中心副主任林江在接受《小康》記者采訪時(shí)則表示，租購?fù)瑱?quán)也有其實(shí)行的難度。他表示，“租購?fù)瑱?quán)”讓原本只能買房者得到的基礎(chǔ)教育權(quán)利惠及到租房者，從某種程度上會讓入學(xué)需求一下子上升。但是當(dāng)那些基礎(chǔ)教育的優(yōu)質(zhì)資源是有限的時(shí)候，學(xué)位的供給無法增加，或只能增加很少。那作為學(xué)校的校長，怎么去分配這些學(xué)額？有可能還是考慮“先購后租”的學(xué)位安排。因此，‘租購?fù)瑱?quán)并沒有解決學(xué)位數(shù)量上的問題。所以說，租房者也有那個(gè)權(quán)利，但不一定能分得到這些學(xué)額，因?yàn)橘Y源仍然是有限的。

“另外，還有一個(gè)問題，租房者得到這個(gè)租購?fù)瑱?quán)的權(quán)利有哪些條件？例如說，要租多久有沒有規(guī)定？因?yàn)橛锌赡芤恍┤俗饬四抢镏螅玫搅藢W(xué)位就搬走的。這樣怎么處理？畢竟好的學(xué)位房，租金是更昂貴的。而租房者只是為了學(xué)位的話，得到學(xué)位后可以租其他便宜的地方。但這樣也就違背了就近入學(xué)的初衷。對孩子來說，還是變成了跨區(qū)上學(xué)?！绷纸f。

租賃平臺讓業(yè)主租戶互相打分

2017年10月19日，廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺“廣州智慧陽光租賃平臺”（即“廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺”，以下簡稱“租賃平臺”）正式上線。

今后租賃雙方可自行簽訂房屋租賃合同，出租人也需實(shí)名辦理網(wǎng)上備案手續(xù)，出租人和承租人也要在該平臺實(shí)名認(rèn)證。《小康》記者從廣州市智慧陽光租賃平臺獲悉，2017年10月備案與放盤統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，放盤房屋有250套，面積為9791㎡；備案房屋27107套，面積為3312255㎡。

廣州市房地產(chǎn)租賃管理所相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，租賃平臺通過三種手段保障房源真實(shí)：第一，所有上線房源都要通過房地產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)庫的產(chǎn)權(quán)校驗(yàn)；第二，房源還要與廣州市出租屋數(shù)據(jù)庫進(jìn)行對比，第三，如果這兩項(xiàng)沒通過，街道和區(qū)的出租屋的管理員到實(shí)地進(jìn)行核實(shí)，確認(rèn)有這個(gè)房屋，才會讓房屋上線。

另外，租賃平臺上的業(yè)主租戶能互相打分評價(jià)，還能監(jiān)督租金價(jià)格。房屋租賃成交并備案后，租賃雙方可就此次交易相互評價(jià)，系統(tǒng)將自動計(jì)算誠信評分。業(yè)主可以對租戶打分，租戶也可以按照房屋與圖片描述，對業(yè)主進(jìn)行打分，分?jǐn)?shù)會進(jìn)入征信系統(tǒng)。租賃平臺的租賃信息還將及時(shí)與公安、來穗、教育、公積金等部門對接，方便市民辦理居住證、子女入學(xué)、公租房申辦、公積金提取等公共服務(wù)。

廣州特色之“城中村”現(xiàn)代租賃

除了首先提出“租售同權(quán)”和建立官方租賃平臺外，《方案》還提到發(fā)展“城中村”現(xiàn)代租賃服務(wù)業(yè)。廣州建城面積迅速擴(kuò)張，原先分布在城市周邊的農(nóng)村被納入城市的版圖。這些“城中村”被高樓大廈所包圍，成為“都市里的村莊”。

那么，發(fā)展“城中村”現(xiàn)代租賃要如何實(shí)行？《方案》提出，要鼓勵村集體、經(jīng)濟(jì)聯(lián)社租賃經(jīng)營“城中村”住房，將符合安全、消防、衛(wèi)生等條件的住房統(tǒng)一出租，規(guī)范管理。鼓勵并扶持住房租賃企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊社區(qū)、“城中村”和廠區(qū)租賃住房微改造，實(shí)施專業(yè)化運(yùn)行管理。

廣東省房地產(chǎn)協(xié)會專家委員龍斌在接受《小康》記者采訪時(shí)表示，城中村的現(xiàn)代租賃是符合市場需求的?！霸趶V州這樣的大城市中，城中村房租便宜、生活配套完善、交通也方便，因此對于剛來創(chuàng)業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生、普通務(wù)工人員是很有吸引力的。但城中村有一個(gè)問題就是亂，居住條件有限。如果城中村能通過改造或有規(guī)劃的管理來改變現(xiàn)狀的話，那么在租賃市場的發(fā)展空間很大?！饼埍笳f。

他舉了一個(gè)深圳的例子，過去深圳的海邊有很多城中村，都是比較臟亂差的。后來，政府制定規(guī)劃，在原有的基礎(chǔ)上做了一些小改造和局部的建設(shè)，做成了度假村模式。于是，當(dāng)?shù)鼐团d起了租賃業(yè)、酒店業(yè)等。龍斌認(rèn)為，城中村的發(fā)展思路，就是應(yīng)該按照自身特色去改造發(fā)展，而不是千篇一律改造成高檔小區(qū)。endprint