◎殷文政

新形勢(shì)下房地產(chǎn)成本控制與管理新思考

◎殷文政

國民經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)日益完善的新形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭越來越激勵(lì)，加之房地產(chǎn)行業(yè)易受多個(gè)因素的影響，如國家政策、資金等，所以成本控制與管理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營有著重要作用。本文主要探討了新形勢(shì)下房地產(chǎn)成本控制與管理。

在房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展的今天，房地產(chǎn)成本控制對(duì)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益提升的作用越來越顯著，從某種程度上說，這加快了房地產(chǎn)行業(yè)提升自身創(chuàng)新意識(shí)及核心競爭力的腳步。然而做好成本控制與管理工作是提升房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的有效途徑，所以，如何科學(xué)控制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本，促進(jìn)項(xiàng)目利潤最大化的實(shí)現(xiàn)是每個(gè)房地產(chǎn)公司需要深入思考的問題。

房地產(chǎn)成本管控現(xiàn)狀

管理流程相對(duì)模糊。就當(dāng)前而言，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過程中，不少房地產(chǎn)行業(yè)的成本管理流程或管理方法都較為模糊，主要原因在于管理者缺乏良好的管理意識(shí)。在此種管理形勢(shì)下，房地產(chǎn)成本管理難以真正落實(shí)到現(xiàn)實(shí)工作之中，成本管理的主體有待明確，成本管理難以形成健全的流程體系，最終促使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在具體實(shí)施過程中出現(xiàn)主體分散、成本管理缺乏統(tǒng)一規(guī)范的現(xiàn)象。

成本控制體系有待完善。目前，房地產(chǎn)成本管理的方法是利用財(cái)務(wù)決算控制成本效果，然而我國不少房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理缺乏嚴(yán)格的制度標(biāo)準(zhǔn)，基本是一慣而行，沒有切實(shí)做好財(cái)務(wù)和預(yù)算的有效銜接，促使二者各自為政，存在投資浪費(fèi)現(xiàn)象。雖然也有一部分房地產(chǎn)公司制定了系統(tǒng)化、科學(xué)化的成本控制與管理制度，并有效銜接了制度與項(xiàng)目開發(fā)，但在實(shí)際工作中，成本控制與管理工作涉及多個(gè)部門，而成本管控部門沒有得到企業(yè)的高度重視，不僅設(shè)置級(jí)別較低，而且缺乏成本考核體制，這無疑影響了制度作用的發(fā)揮，最終促使制度形同虛設(shè)。

管理人員綜合素質(zhì)有待提高。房地產(chǎn)的成本控制與管理是一項(xiàng)復(fù)雜的工程，貫穿于整個(gè)項(xiàng)目過程中，這就對(duì)進(jìn)行成本管控的人員提出了更高的要求，即不僅需要具備一定的專業(yè)知識(shí)，良好的綜合素質(zhì)，而且需要了解房地產(chǎn)建設(shè)過程中施工材料、工藝的成本價(jià)格，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)具體項(xiàng)目中易發(fā)生成本管控問題的相關(guān)環(huán)節(jié)，掌握解決相關(guān)問題的辦法等。所以為了做好房地產(chǎn)成本控制與管理工作，除了需要培養(yǎng)現(xiàn)有人員的綜合素質(zhì)，還要積極引進(jìn)新的專業(yè)人才。

新形勢(shì)下有效實(shí)施房地產(chǎn)成本管控的相關(guān)對(duì)策

做好各階段的成本控制。為了提升房地產(chǎn)成本管控效率，需要做好各階段成本控制，形成全方位的成本控制體系。在拿地階段，需要認(rèn)真進(jìn)行前期調(diào)研，促進(jìn)科學(xué)投資分析評(píng)價(jià)體系的形成，依據(jù)公司具體戰(zhàn)略，制定有效的成本控制系統(tǒng)，在此階段，房地產(chǎn)公司需要組織相應(yīng)的研究小組，共同調(diào)研成本，綜合分析房地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)項(xiàng)目實(shí)施實(shí)地調(diào)查，可以了解入地屬性及其周圍市政設(shè)施，依據(jù)這些調(diào)查結(jié)果制定成本估算，同時(shí)還需制定涉及動(dòng)靜態(tài)投資目標(biāo)的分析體系；在計(jì)劃階段，房地產(chǎn)公司需依據(jù)自身實(shí)況選擇更符合市場、客戶需求的方案，節(jié)約成本，綜合考慮各方案間的經(jīng)濟(jì)性，做好事前控制，從而選擇既適宜自身發(fā)展又具有較強(qiáng)盈利性的方案；在施工階段，房地產(chǎn)公司應(yīng)在充分了解相關(guān)成本目標(biāo)的基礎(chǔ)上嚴(yán)格進(jìn)行執(zhí)行，最大限度地避免執(zhí)行偏差，及時(shí)否定不科學(xué)的設(shè)計(jì)，從全局考慮，提升設(shè)計(jì)更改的可行性。

明確產(chǎn)品定位及成本目標(biāo)。在房地產(chǎn)成本管控活動(dòng)中，清晰的成本管控目標(biāo)對(duì)成本管控而言有著極為重要的作用，是實(shí)施成本管控的主要依據(jù)，從某種程度上來說，房地產(chǎn)是一項(xiàng)與廣大人民群眾利益、生命相關(guān)的項(xiàng)目，具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義，所以在建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)要加大對(duì)管控目標(biāo)的重視程度，在具體建設(shè)過程中要遵循既保質(zhì)又保量的重要原則，基于良好的建筑施工質(zhì)量，才可以更好地追求自身利益。為此，此成本管控目標(biāo)的設(shè)定需要綜合考慮建筑質(zhì)量及施工質(zhì)量，且在具體設(shè)定過程中需要實(shí)施精細(xì)化管控，依據(jù)實(shí)際發(fā)展情況從整體上設(shè)置一個(gè)成本管控目標(biāo)，然后依據(jù)此目標(biāo)在相關(guān)環(huán)節(jié)也進(jìn)行目標(biāo)設(shè)定，主要涉及建設(shè)施工與管理等環(huán)節(jié)，切實(shí)將建設(shè)成本目標(biāo)貫穿于整個(gè)建筑環(huán)節(jié)，從而為房地產(chǎn)成本管控的順利實(shí)施提供保障。

強(qiáng)化成本考核成本評(píng)估。 房地產(chǎn)公司需以更加主動(dòng)的態(tài)度進(jìn)行成本管控模式創(chuàng)新，使相關(guān)人員不再局限于被動(dòng)接受的狀態(tài)，可以主動(dòng)參與成本管理，與此同時(shí)，房地產(chǎn)公司還需放寬參股要求，允許相關(guān)工作人員進(jìn)行股份參與，盡可能地減少項(xiàng)目運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，將難以掌控的成本上報(bào)至上級(jí)部門，由它們負(fù)擔(dān)這部分責(zé)任，從而提升工作人員參加成本管控的主動(dòng)性。另外，房地產(chǎn)公司還需組織成本考核小團(tuán)隊(duì)，主要負(fù)責(zé)成本控制與管理部門制定相應(yīng)的成本考核內(nèi)容，分別考核房地產(chǎn)公司與項(xiàng)目部的管控效果與執(zhí)行能力，同時(shí)需將考核結(jié)果上報(bào)給相關(guān)部門。需要注意的是，在具體考核過程中需合理排除一些特殊影響，如因法律法規(guī)產(chǎn)生的影響，以保障考核的科學(xué)性、公平性。

做好成本優(yōu)化。房地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)系統(tǒng)的工程，成本管控的設(shè)計(jì)是成本管控必不可少的管控手段，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)離不開設(shè)計(jì)圖紙，設(shè)計(jì)過程中產(chǎn)生的失誤將會(huì)對(duì)后續(xù)成本管理帶來嚴(yán)重影響，因此在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)需實(shí)施限額設(shè)計(jì)，任何環(huán)節(jié)的工作都需要有對(duì)應(yīng)的成本指標(biāo)，利用改善技術(shù)設(shè)計(jì)的手段節(jié)約建筑是公平的成本，且限額設(shè)計(jì)的實(shí)行在工程規(guī)劃設(shè)計(jì)階段有著重要作用，不僅可以有效控制造價(jià)，而且可以提升設(shè)計(jì)質(zhì)量，促進(jìn)建筑物設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的有效結(jié)合，為房地產(chǎn)成本控制與管理的有效實(shí)施鋪墊基礎(chǔ)。

總而言之，在當(dāng)前形勢(shì)下，做好房地產(chǎn)成本控制與管理工作具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義，不僅可以增強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)競爭優(yōu)勢(shì)，而且可以提升房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，但房地產(chǎn)的成本控制與管理是一項(xiàng)復(fù)雜的工程，貫穿于整個(gè)項(xiàng)目過程中，所以依據(jù)實(shí)際發(fā)展情況制定相應(yīng)的對(duì)策至關(guān)重要，從而為房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利運(yùn)行提供保障。

（作者單位：山東海的實(shí)業(yè)有限公司）