金玲+張雷

摘要：國內(nèi)一些城市相繼推出限購令，但房?jī)r(jià)并沒有如預(yù)期般得到有效遏制。文章以國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)為研究對(duì)象，從供需角度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者的市場(chǎng)行為進(jìn)行博弈分析，探索開發(fā)商將房?jī)r(jià)維持在高位的原因，并在此基礎(chǔ)上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展做出大膽預(yù)測(cè)，為政府規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)體系降低房?jī)r(jià)提供一定的決策參考。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；限購令；供需平衡；博弈分析

一、引言

2010年4月“新國十條”出臺(tái)后，部分房?jī)r(jià)過高城市相繼出臺(tái)限購令，然而房?jī)r(jià)上漲并沒有得到有效遏制，相反國內(nèi)房?jī)r(jià)在多次“已經(jīng)到頂”的預(yù)言中屢創(chuàng)新高，堅(jiān)挺上漲。2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)大熱，2017年上半年部分城市房?jī)r(jià)雖有回落，但是一、二線城市房?jī)r(jià)仍然維持高位穩(wěn)定，二、三線城市房?jī)r(jià)異軍突起，結(jié)構(gòu)化分化愈加明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫仍然處于隔靴搔癢狀態(tài)，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控情況劣于預(yù)期。

“限購令”指政府出臺(tái)的房屋限購政策，希望從需求端入手，在保證基本住房需求的同時(shí)，徹底遏制投機(jī)和過度投資。但是“限購令”只是一種政策，不屬于法律，所以相關(guān)部門有關(guān)人士可以尋求對(duì)策，從而降低了政策的實(shí)施效果。再者“限購令”限制部分需求的同時(shí)也抑制了供給，且有人就有剛需，即使房?jī)r(jià)短期下跌，長(zhǎng)期來看并沒有呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)。

博弈論關(guān)注參與主體的策略以及策略的均衡問題，側(cè)重于多主體分析，認(rèn)為每個(gè)主體都會(huì)選擇最佳的行動(dòng)以獲取最大的好處，而且每個(gè)主體總會(huì)認(rèn)為其他主體也在設(shè)法爭(zhēng)取自身利益最大化。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，開發(fā)商和消費(fèi)者是利益關(guān)系最緊密的兩大利益主體。所以，本文先從供需入手分析房地產(chǎn)市場(chǎng)一般現(xiàn)狀，接著主要從房地產(chǎn)開發(fā)商之間、開發(fā)商和消費(fèi)者之間的利益關(guān)系展開博弈分析，探索國內(nèi)房?jī)r(jià)維持高位的原因。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析

中國人一直是為了房子活著的，房子對(duì)廣大中國人意味著：安全感、歸屬感、自我認(rèn)同感，房子在中國人眼中絕不是一種普通物品，更多的是一種情感的寄托。所以限購令的出臺(tái)雖然可以減緩部分“炒房熱”，但對(duì)于有剛需的客戶來說并不能有效降低對(duì)房子的渴求。限購令的出臺(tái)并沒有有效遏制房?jī)r(jià)上漲，從供需角度來看，城市人口流入并沒有減緩，且只要有人就會(huì)存在剛需。限購令只是凍結(jié)了大部分商品房的交易來抑制房?jī)r(jià)的過快上漲，但并不意味著房?jī)r(jià)就漲不上去。此外限購令抑制需求的同時(shí)，開發(fā)商也相應(yīng)減少商品房供給，成交量減少的同時(shí)也因?yàn)楣┙o減少，會(huì)帶來新一輪的房?jī)r(jià)上漲。

如圖1所示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng)，開發(fā)商掌握價(jià)格的主動(dòng)權(quán)。當(dāng)開發(fā)商有意識(shí)提高價(jià)格，則部分消費(fèi)者會(huì)選擇等待。由于住房需求屬于剛性需求，即使開發(fā)商大幅提高價(jià)格，需求量也不會(huì)大幅度減少。因此S■S■，開發(fā)商愿意減少銷量來獲得更大的收益。

三、博弈分析

目前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀以及房?jī)r(jià)維持高位穩(wěn)定是房地產(chǎn)市場(chǎng)多方博弈的結(jié)果，其中主要的矛盾方是開發(fā)商和消費(fèi)者，兩者之間的均衡變化推動(dòng)價(jià)格的波動(dòng)。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)商之間的博弈分析

為了簡(jiǎn)化分析的過程，可以假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)只有AB兩家開發(fā)商，調(diào)整古諾模型，下面來看一下兩家開發(fā)商的價(jià)格戰(zhàn)博弈。

博弈模型的假設(shè)如下：

1. A、B兩個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商用相同的邊際成本開發(fā)出來的商品房是無差別的。

2. A、B開發(fā)商同時(shí)進(jìn)入市場(chǎng)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)，即預(yù)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手選擇商品房的價(jià)格。

3. 消費(fèi)者是經(jīng)濟(jì)人會(huì)購買價(jià)格比較低的開發(fā)商的商品房。

4. 開發(fā)商面臨的市場(chǎng)需求曲線是非線性。

A開發(fā)商面對(duì)消費(fèi)者有兩種操作策略：降價(jià)和提價(jià)。B開發(fā)商與其的博弈屬于不完全信息靜態(tài)博弈，也有兩種策略降價(jià)與提價(jià)。因此，具有四種博弈情況。

如表1顯示的博弈過程所示，只要A、B中有一方采取降價(jià)策略，因?yàn)橄M(fèi)者傾向于低價(jià)，所以降價(jià)的開發(fā)商將獲得更多甚至全部客戶，從而獲得的報(bào)酬將遠(yuǎn)大于未降價(jià)的開發(fā)商。未降價(jià)的開發(fā)商對(duì)結(jié)果不滿意，只能隨著降價(jià)的一方降至同一價(jià)格。這個(gè)過程會(huì)一直重復(fù)，直至價(jià)格無法再低，顯然這個(gè)結(jié)果對(duì)于追求高利潤(rùn)的開發(fā)商是無法接受的。

若A、B都提價(jià)或者都降價(jià)，因?yàn)樯唐贩渴菬o差別的，那么消費(fèi)者選擇A與選擇B是無差別的，所以A、B在售價(jià)相同時(shí)均分客戶，獲得的報(bào)酬也相同，但因?yàn)樽》啃枨髮儆趧傂孕枨?，即使開發(fā)商大幅提高價(jià)格，需求量也不會(huì)大幅度減少，所以A、B都采取提價(jià)策略可以都獲得更多報(bào)酬。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)的區(qū)域性市場(chǎng)，開發(fā)商會(huì)自發(fā)“抱團(tuán)”，利用流動(dòng)性差特點(diǎn)提高價(jià)格獲得超額利潤(rùn)，所以最后均衡的結(jié)果就是開發(fā)商提高價(jià)格，保持房?jī)r(jià)在高位穩(wěn)定。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)商與消費(fèi)者之間的博弈

當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)地區(qū)間發(fā)展的不平衡導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上處于結(jié)構(gòu)性供給過剩，居民住房不足與商品房的高空置率存在矛盾，投資過熱有效需求無法得到滿足。在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中，開發(fā)商與消費(fèi)者的博弈最終確定交易價(jià)格和交易量的平衡。買賣雙方在分析需求及建筑物價(jià)格等屬性特征確定效用，最終在雙方效用最大化條件上達(dá)成交易。

1. 開發(fā)商與消費(fèi)者博弈模型假設(shè)如下。

（1）消費(fèi)者與開發(fā)商為此博弈模型的參與者，雙方均為理性經(jīng)濟(jì)人。

（2）消費(fèi)者效用最大化表現(xiàn)為價(jià)有所值，即當(dāng)房?jī)r(jià)處于合理區(qū)間的市場(chǎng)均衡時(shí)，買賣雙方達(dá)成購房協(xié)議開發(fā)商和消費(fèi)者的效用都為U0。

（3）此博弈過程雖為不完全信息靜態(tài)貝葉斯博弈，但信息的不對(duì)稱不是此文權(quán)衡博弈價(jià)格影響因素的重點(diǎn)。

2. 建立模型

將房地產(chǎn)開發(fā)商的策略分為兩種：提價(jià)和降價(jià)。面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商提價(jià)P，開發(fā)商每成交一套房，開發(fā)商獲得超額利潤(rùn)效用增加a，消費(fèi)者效用減少a；房地產(chǎn)開發(fā)商降價(jià)P，開發(fā)商每成交一套房，開發(fā)商效用減少b，消費(fèi)者物超所值效用增加b。開發(fā)商提高價(jià)格，消費(fèi)者拒絕購買，開發(fā)商不僅喪失均衡效用，同時(shí)增加c的機(jī)會(huì)成本，消費(fèi)者由于拒絕高價(jià)行為會(huì)增加c的心理效用。

3. 貝葉斯納什均衡分析

（1）當(dāng)開發(fā)商選擇提價(jià)時(shí)，房?jī)r(jià)收入比提高迫于壓力會(huì)導(dǎo)致x比例的人選擇等待，則開發(fā)商的此時(shí)的總效用為（U0+a）*（1-x）+（-U0-c）*x，只要（U0+a）*（1-x）+（-U0+a-c）*x>U0開發(fā)商選擇提價(jià)。

（2）當(dāng)開發(fā)商選擇降價(jià)時(shí)，消費(fèi)者預(yù)期房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌會(huì)導(dǎo)致y比例的人選擇等待，則開發(fā)商的此時(shí)的總效用為（U0-b）*（1-y）+（-U0+d）*y，只要（U0-b）*（1-y）+（-U0+d）*y>U0開發(fā)商選擇提價(jià)。

（3）消費(fèi)者的決策受心理、收入、需求等眾多因素影響，消費(fèi)者購房行為的實(shí)施在這里取決于個(gè)人購房與等待效用大小比較，當(dāng)（U0-a）>（-U0+d）時(shí)選擇購買，反之（U0-a）<（-U0+c）時(shí)選擇等待。

（4）逆向選擇分析消費(fèi)者決策因素，消費(fèi)者預(yù)期開發(fā)商會(huì)進(jìn)一步提價(jià)，未來效用進(jìn)一步降低，選擇購買；預(yù)期開發(fā)商未來會(huì)進(jìn)一步降價(jià)，未來購房效用會(huì)提高消費(fèi)者會(huì)選擇等待。

開發(fā)商與消費(fèi)者博弈中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商基于多數(shù)消費(fèi)者會(huì)認(rèn)為房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的假設(shè)，從而購買房屋，即使提高價(jià)格由于房地產(chǎn)剛性需求，效用也不會(huì)減少從而房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)繼續(xù)提高房?jī)r(jià)來獲得超額利潤(rùn)，達(dá)成漲價(jià)——購買的納什均衡。

四、基本結(jié)論與建議

目前中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于失衡狀態(tài)，房?jī)r(jià)嚴(yán)重偏離合理的預(yù)期。除了存在房地產(chǎn)剛性供需曲線、不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)和預(yù)期價(jià)格等因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下。房地產(chǎn)開發(fā)商高桿杠經(jīng)營綁架金融機(jī)構(gòu)，使得虛擬經(jīng)濟(jì)膨脹；政府部門介入房地產(chǎn)的監(jiān)管，使開發(fā)商與政府博弈，中央政府與地方政府行政目標(biāo)不一致的博弈也使得房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)難以到合理的水平。

為保障市場(chǎng)機(jī)制充分發(fā)揮作用，使房?jī)r(jià)恢復(fù)到合理的區(qū)間水平，提供以下對(duì)策與建議。

1. 合理規(guī)劃城市建設(shè)用地。采取科學(xué)的城市規(guī)劃方案對(duì)某一城市的農(nóng)業(yè)用地要合理地轉(zhuǎn)發(fā)為城市建設(shè)用地，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)不僅要考慮到現(xiàn)在城市的需要也要照顧未來城市的發(fā)展。使土地供給數(shù)量與質(zhì)量上都能滿足城市發(fā)展的需要，進(jìn)而能改變?nèi)丝谝蛩赜绊懙姆康禺a(chǎn)供需曲線的彈性。

2. 建立合理的房地產(chǎn)開發(fā)融資制度。通過制度保證減少房地產(chǎn)綁架的金融資產(chǎn)，限制金融資產(chǎn)脫實(shí)就虛，引導(dǎo)其進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，避免房地產(chǎn)開發(fā)商高桿杠經(jīng)營。

3. 發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用，保證市場(chǎng)機(jī)制正常運(yùn)行。用稅收分層次的調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)到達(dá)遏制高端、鼓勵(lì)中端、保障終端的目的；運(yùn)用法律等剛性約束杜絕房地產(chǎn)交易各個(gè)環(huán)節(jié)類似于尋租等不法行為。

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（作者單位：江蘇大學(xué)財(cái)經(jīng)學(xué)院）