（Langstaff Secondary School〈加拿大〉）

新常態(tài)下我國(guó)住房屬性再認(rèn)識(shí)及住房市場(chǎng)調(diào)控思路研究
——兼論我國(guó)住房金融功能的重構(gòu)路徑

陳玥岐

（Langstaff Secondary School〈加拿大〉）

當(dāng)前，我國(guó)住房屬性日益豐富，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的問(wèn)題凸顯，住房市場(chǎng)供求失衡問(wèn)題突出，國(guó)家宏觀調(diào)控的難度也逐步加大。如何正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前住房屬性，在促進(jìn)住房市場(chǎng)效率提升的同時(shí)兼顧住房領(lǐng)域的分配問(wèn)題，促進(jìn)房?jī)r(jià)的合理回歸,是當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)，也是促進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制完善的重要手段。鑒于此，本文嘗試對(duì)新常態(tài)下我國(guó)住房屬性進(jìn)行再認(rèn)識(shí)，對(duì)國(guó)家的宏觀調(diào)控思路進(jìn)行再審視，并在此基礎(chǔ)上討論我國(guó)的限購(gòu)政策，并對(duì)住房金融功能的重構(gòu)路徑進(jìn)行分析，最后提出促進(jìn)我國(guó)住房市場(chǎng)健康發(fā)展的政策思路。

住房屬性；市場(chǎng)調(diào)控；住房金融功能；限購(gòu)

一、住房屬性再認(rèn)識(shí)：基于住房市場(chǎng)現(xiàn)狀的思考

1、當(dāng)前住房市場(chǎng)現(xiàn)狀

我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，我國(guó)住房的基本性質(zhì)與功能仍是為人民群眾提供物質(zhì)生活基礎(chǔ)，溢價(jià)也是由全體居民共享。不過(guò)，我國(guó)目前的住房屬性和房地產(chǎn)政策則與之有背離，住房在居住屬性的基礎(chǔ)上更多地被當(dāng)作了一種投機(jī)工具?？傮w來(lái)看，目前的住房?jī)r(jià)格有待合理回歸，住房市場(chǎng)也有待獲得持續(xù)健康發(fā)展，主要表現(xiàn)在幾個(gè)方面。首先，近十年來(lái)國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)處于超高速增長(zhǎng)期，資金流入及住房銷售增長(zhǎng)快速，政府一度過(guò)度激勵(lì)住房投機(jī)炒作，導(dǎo)致住房市場(chǎng)短期內(nèi)以投資炒作為熱點(diǎn)，房地產(chǎn)泡沫普遍存在。其次，國(guó)家近年來(lái)不斷加強(qiáng)了對(duì)住房市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，但住房投機(jī)的賺錢效應(yīng)明顯，加之住房政策目標(biāo)與實(shí)際執(zhí)行上存在差異性，目前的住房市場(chǎng)轉(zhuǎn)型困難重重，尤其是一二線城市，大量中低收入者被擠出住房市場(chǎng)，使得金融體系積累了巨大潛在風(fēng)險(xiǎn)，如地方融資平臺(tái)、銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)等，也在一定程度上阻礙了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。再次，過(guò)高的房?jī)r(jià)也使得住房市場(chǎng)實(shí)際上形成一種社會(huì)財(cái)富掠奪與轉(zhuǎn)移的機(jī)制，因此，當(dāng)下乃至未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)回歸理性將是各類宏觀調(diào)控的共識(shí)，但卻面臨投機(jī)資金順利退出的問(wèn)題，即住房銷售量下跌與價(jià)格下跌相伴隨，已經(jīng)進(jìn)入的投機(jī)炒作者無(wú)法退出，住房市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)量降價(jià)滯的問(wèn)題，帶來(lái)更大的問(wèn)題。

2、現(xiàn)代住房市場(chǎng)的性質(zhì)與功能再認(rèn)識(shí)

住房是一種商品，但又是投資品、消費(fèi)品，既是一般商品，又是公共產(chǎn)品，其多元化屬性決定了現(xiàn)代住房市場(chǎng)的性質(zhì)與功能與政府的住房政策緊密相關(guān)。首先，住房的第一要義是基本居住權(quán)，這也是現(xiàn)代文明的基本標(biāo)志，因此，住房問(wèn)題的本質(zhì)是住房消費(fèi)，即滿足人們的基本居住需要，這是首要的。其次，中國(guó)住房市場(chǎng)以土地國(guó)有為基礎(chǔ)，人民有權(quán)分享土地成果，也就是說(shuō)我國(guó)政權(quán)存在的前提決定了人民有共同分享土地的增值與成果的權(quán)利。第三，住房市場(chǎng)還與民生問(wèn)題緊密相關(guān)，黨的宗旨是全心全意為人民服務(wù)，發(fā)展要符合絕多數(shù)人的利益，我國(guó)住房市場(chǎng)的發(fā)展不是為了少數(shù)人服務(wù)和謀利?？梢?jiàn)，上述三點(diǎn)都決定了中國(guó)住房性質(zhì)更多的是消費(fèi)品，居住具有優(yōu)先意義，而非投資。住房的基本功能是滿足居民居住，即使存在投資性質(zhì)，也應(yīng)由全體居民來(lái)共享。這就是中國(guó)住房市場(chǎng)的基本性質(zhì)與功能。

二、住房市場(chǎng)宏觀調(diào)控及限購(gòu)問(wèn)題

首先，住房?jī)r(jià)格的合理水平應(yīng)該是讓住房市場(chǎng)回歸到其基本功，即滿足民眾基本居住要求，而不是投機(jī)炒作。房?jī)r(jià)的合理回歸，目標(biāo)就是轉(zhuǎn)變住房市場(chǎng)性質(zhì)，恢復(fù)基本功能。因此，住房市場(chǎng)本質(zhì)上應(yīng)該發(fā)展成為消費(fèi)市場(chǎng)，并杜絕過(guò)渡的投機(jī)炒作，必須要有絕大多數(shù)人可以購(gòu)買，并以絕多數(shù)居民的實(shí)際消費(fèi)水平為基礎(chǔ)。同時(shí)，房?jī)r(jià)回歸合理水平也是國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)健康發(fā)展的基礎(chǔ)，這會(huì)使國(guó)內(nèi)居民住房消費(fèi)需求得到釋放，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。因此，目前住房市場(chǎng)發(fā)展關(guān)鍵是促進(jìn)住房市場(chǎng)轉(zhuǎn)型。

其次，國(guó)內(nèi)住房政策的誤區(qū)需要走出。由于對(duì)一些重大理論問(wèn)題認(rèn)識(shí)不明確，宏觀調(diào)控存在猶豫不決和反復(fù)的情況，導(dǎo)致住房市場(chǎng)調(diào)整僵局一直存在，真正適應(yīng)中國(guó)住房市場(chǎng)的政策還有待繼續(xù)發(fā)掘。目前，中國(guó)住房的基本性質(zhì)與功能是消費(fèi)品，住房政策應(yīng)該充分運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿，如信貸及稅收政策等，并逐步減少行政干預(yù)，加強(qiáng)制度安排，控制投機(jī)炒作，保證中低收入民眾居住條件。還應(yīng)建立相應(yīng)的法律制度，保證國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的正確發(fā)展方向。

最后，就具體政策而言，限貸有其局限性。從調(diào)控實(shí)踐來(lái)看,住房往往需要借助于信貸支持,因此，信貸限制政策可以抑制不合理的住房需求，且操作性強(qiáng)。不過(guò)，目前我國(guó)的住房信貸政策卻被反復(fù)強(qiáng)化,尤其需要實(shí)行差別化信貸政策,即提高房貸首付比例或其他手段，降低貸款的杠桿效應(yīng)并抑制投機(jī)行為。不過(guò)，投機(jī)者對(duì)銀行信貸有選擇余地,限貸往往導(dǎo)致居民合理的改善型住房需求受到抑制。因此,限貸對(duì)抑制投機(jī)性需求作用有限,還需其他配套措施。另外，限購(gòu)這種行政手段會(huì)嚴(yán)重扭曲市場(chǎng)對(duì)資源的配置作用,因此應(yīng)該逐步取消。

三、住房金融功能重構(gòu)問(wèn)題再審視

金融是住房市場(chǎng)的有機(jī)部分,是調(diào)控的重要渠道。目前，住房金融體系相對(duì)完善，推動(dòng)了住房市場(chǎng)的快速發(fā)展，但住房市場(chǎng)非理性繁榮、金融風(fēng)險(xiǎn)積累問(wèn)題卻需要再思考。

第一，住房金融體系的真正作用需要思考。住房金融是房地產(chǎn)金融的一個(gè)部分，是為住房提供金融服務(wù)的部分。住房的雙重屬性決定了住房金融的特殊性。首先是消費(fèi)金融，即源于住房需求,又決定于購(gòu)房家庭的數(shù)量、收入等因素。但住房金融又有不同，家庭購(gòu)買住房是進(jìn)行一次性集中支付,資金需求量大、占用時(shí)間長(zhǎng)，因此就需要住房金融，以滿足自身的跨期資金安排，但跨期配置面臨風(fēng)險(xiǎn)。因此，住房金融跨期配置資金的功能，必須要與風(fēng)險(xiǎn)管理的功能結(jié)合并同時(shí)作用。

第二,住房金融的對(duì)象是家庭，而其對(duì)家庭收入、消費(fèi)的影響的識(shí)別難度大。住房金融風(fēng)險(xiǎn)管理是要實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的“縱向管理”,同時(shí)運(yùn)行家庭調(diào)整投資組合,實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的“橫向管理”，即提供相應(yīng)的“退出”機(jī)制，促使經(jīng)濟(jì)主體改善風(fēng)險(xiǎn)配置狀態(tài)。要制定控制風(fēng)險(xiǎn)的方法,降低風(fēng)險(xiǎn)可能性。由于信息不對(duì)稱,住房金融必須強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)自控能力，其核心功能應(yīng)該是風(fēng)險(xiǎn)管理,重點(diǎn)則是要進(jìn)行微觀的風(fēng)險(xiǎn)自控。

第三,住房投資風(fēng)險(xiǎn)較低,有利于降低資產(chǎn)組合風(fēng)險(xiǎn)。住房資產(chǎn)是實(shí)物資產(chǎn),需要儲(chǔ)蓄才能實(shí)現(xiàn)投資。住房金融實(shí)際上是家庭將自我積累轉(zhuǎn)化為投資的機(jī)制,是實(shí)現(xiàn)財(cái)富積累的外力。家庭積累和穩(wěn)健的還款計(jì)劃都是住房金融動(dòng)員儲(chǔ)蓄、將儲(chǔ)蓄向投資轉(zhuǎn)化的表現(xiàn)。住房金融是社會(huì)的財(cái)富管理中心部分,通過(guò)市場(chǎng)化配置機(jī)制促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)。資本的目的是逐利,但金融是通過(guò)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)而獲得風(fēng)險(xiǎn)收益。金融管理風(fēng)險(xiǎn)的功能是現(xiàn)代金融最核心的機(jī)制,對(duì)源頭進(jìn)行控制。

五、新時(shí)期加強(qiáng)住房市場(chǎng)調(diào)控的政策和建議

目前，我國(guó)已經(jīng)建立并逐步完善住房保障制度,但覆蓋面較窄,居民住房需求仍需要住房市場(chǎng)來(lái)解決。但現(xiàn)階段房?jī)r(jià)已經(jīng)超出住房支付能力,社會(huì)矛盾愈來(lái)愈顯著，政府下一步必須繼續(xù)加大宏觀調(diào)控力度，促進(jìn)住房市場(chǎng)健康發(fā)展。

一是對(duì)于住房市場(chǎng)的供給方而言，主要的調(diào)控手段應(yīng)該是價(jià)格規(guī)制。從我國(guó)住房市場(chǎng)實(shí)際來(lái)看,住房?jī)r(jià)格限價(jià)規(guī)制主要有幾種形式，分別為限價(jià)房、上漲規(guī)制和行政限價(jià)。商品住房的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng),短期供給缺乏彈性,限購(gòu)和限價(jià)短時(shí)間影響有限。但從需求端看，限購(gòu)會(huì)削減市場(chǎng)有效需求,限價(jià)則會(huì)刺激市場(chǎng)需求。采用限價(jià)政策能夠在短期控制房?jī)r(jià),又能防止市場(chǎng)低迷,因而優(yōu)于限購(gòu)政策。實(shí)際上，限價(jià)僅僅是“權(quán)宜之計(jì)”。房地產(chǎn)業(yè)一旦預(yù)期到限價(jià)期限不長(zhǎng),就可以規(guī)避,比如封盤或先認(rèn)購(gòu),或者采用其他變相的抵制或規(guī)避行為，導(dǎo)致地方政府限價(jià)手段明顯削弱。

二是對(duì)于需求方的調(diào)控，主要采取限貸和限購(gòu)等方式。目前，住房屬性既包含了消費(fèi)又有投資功能,居民對(duì)住房的需求是多層次的,包含首次置業(yè)型需求、改善型需求和享受型求三種情況。其中,首次置業(yè)型和改善型需求的主體主要來(lái)自城市中低收入階層,主要以小戶型為主,這部分需求是住房市場(chǎng)上的剛性需求，對(duì)于剛性需求應(yīng)該合理滿足。同時(shí)對(duì)于投資性的需求，應(yīng)該在注重總體供求平衡的前提下綜合權(quán)衡，但在供給側(cè)改革背景下，應(yīng)該采取限貸或限購(gòu)等措施抑制投機(jī)需求，促進(jìn)住房市場(chǎng)的健康發(fā)展。

三是積極發(fā)展保障房供給，這是對(duì)市場(chǎng)失靈的彌補(bǔ)性調(diào)控措施。市場(chǎng)失靈導(dǎo)致資源配置低效率，需要政府直接干預(yù),而市場(chǎng)效率與公平的矛盾問(wèn)題也需要社會(huì)保障制度克服。下一步，政府應(yīng)該繼續(xù)加大保障性住房的供給，一方面要持續(xù)彌補(bǔ)住房市場(chǎng)的失靈，促進(jìn)公平，即以經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)或者保障性住房建設(shè)為手段，促進(jìn)城市中低收入住房困難群體住房問(wèn)題的解決。另一方面要加強(qiáng)保障性制度建設(shè)，促進(jìn)各地區(qū)在實(shí)際操作中的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的制定，比如對(duì)于個(gè)人收入等真實(shí)信息需要進(jìn)行統(tǒng)一界定和統(tǒng)計(jì),著力解決保障房與其供應(yīng)對(duì)象之間的配置錯(cuò)位,杜絕保障性住房建設(shè)成為尋租工具。

四是從住房功能視角看，下一步要大力創(chuàng)新強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理功能。商業(yè)銀行傳統(tǒng)業(yè)務(wù)模式正走向衰落，要大力創(chuàng)新,強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理功能。首先是加大住房金融產(chǎn)品開(kāi)發(fā)力度,細(xì)分住房金融服務(wù)對(duì)象,開(kāi)發(fā)差別化金融產(chǎn)品。其次,重視服務(wù)創(chuàng)新，要從為借款人提供服務(wù)的角度將產(chǎn)品引入到家庭金融中，并幫助借款人調(diào)整財(cái)務(wù)規(guī)劃。再次,要健全內(nèi)控機(jī)制，進(jìn)一步完善住房金融的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和管理，設(shè)計(jì)各產(chǎn)品的轉(zhuǎn)換的機(jī)制。最后開(kāi)展貸后訪查，提出調(diào)整其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的建議，引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)主體轉(zhuǎn)變住房信貸產(chǎn)品定價(jià)方式,按抵押物的風(fēng)價(jià)值確定抵押價(jià)值，尋找相應(yīng)的替代機(jī)制。

[1]徐江:房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的三方動(dòng)態(tài)博弈問(wèn)題[J]．電子科技大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2007(6)．

[2]孫會(huì)良、王能:新規(guī)制經(jīng)濟(jì)學(xué)俘獲理論在房地產(chǎn)調(diào)控中的應(yīng)用[J]．技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理研究,2007(3)．

[3]劉秀光:基于房地產(chǎn)價(jià)格堅(jiān)挺和經(jīng)濟(jì)管制的分析——兼與武康平教授商榷[J]．學(xué)術(shù)論壇,2007(1)．

[4]劉雷:房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)商與政府之間的博弈分析[J]．財(cái)經(jīng)問(wèn)題研究．2008(8)．

[5]周旭:房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策失效的原因探究[J]．商業(yè)研究．2008(7)．

[6]蔣大興:宏觀調(diào)控與私人選擇——房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)控措施的個(gè)別檢驗(yàn)[J]．社會(huì)科學(xué),2008(8)．

（責(zé)任編輯：周瑞華）