何於綱

老舊小區(qū)規(guī)模性改造的可行性研究報告

何於綱

老舊小區(qū)多數(shù)規(guī)模不大，環(huán)境差，已成為制約城市發(fā)展，影響社會和諧的一個直觀因素，政府每年花一定財力、物力進行小區(qū)出新，治標不治本，不能從根本上改變硬件設(shè)備不足等問題。如果重新規(guī)劃改造，就能徹底解決老舊小區(qū)存在的問題。只要政府給政策，首先解決規(guī)劃問題，其次解決回遷房土地出讓費減免等問題，同時政府給老舊小區(qū)改造企業(yè)一定的資金支持，拆遷采用“原地拆遷，就地安置，略有改善”的原則，老舊多層規(guī)劃改造還是可行的。

老舊小區(qū)；環(huán)境；改造

大中城市的老舊小區(qū)多數(shù)規(guī)模不大、分布散、基礎(chǔ)設(shè)施陳舊，行路難、停車難，環(huán)境、衛(wèi)生、治安狀況差，已成為制約城市發(fā)展，影響社會和諧的一個直觀因素，為了更好地改善城市居民的居住環(huán)境和生活條件，并滿足城市應(yīng)有功能，以提高城市整體形象，進而全面建成小康社會，不斷提高幸福指數(shù)，探索老舊小區(qū)規(guī)模性改造是很有必要的。

一、老舊小區(qū)的現(xiàn)狀

老舊小區(qū)大多都是上世紀八十年代初，九十年代末開發(fā)建設(shè)的多層住宅小區(qū)，受以往計劃經(jīng)濟觀點和當時經(jīng)濟狀況的影響，絕大多數(shù)老小區(qū)建設(shè)之初品質(zhì)比較低，房屋大部分老舊破損，小區(qū)道路和地下管網(wǎng)設(shè)施年久失修難于護養(yǎng)，保潔、綠化不達標，居住環(huán)境難于改善。

按當時規(guī)劃要求，樓宇間距很小，沒有機動車停車位，缺少體育健身設(shè)施以及文化活動空間小。隨著城市發(fā)展和居民生活水平的提高，機動車越來越多，目前老舊小區(qū)機動車是全部沿小區(qū)內(nèi)的道路停放，不僅嚴重影響了居民的出行，而且也存在消防隱患。

老舊小區(qū)90%以上都是七層以下住宅，無電梯，由于老齡化快速上升，住在上層的老人不少上下樓困難，政府雖然對老舊小區(qū)安裝電梯有一些補貼，但能把電梯安裝上卻是非常難的事情，如南京市政府2017年任務(wù)是老舊小區(qū)安裝壹仟多臺電梯，實際只開工安裝了壹佰多臺電梯。老舊小區(qū)在當初建設(shè)時就沒有物業(yè)管理，有的小區(qū)也就三、五棟，甚至還有見縫插針的獨棟房，房屋建筑零星分散，安全管理困難，要實行物業(yè)管理，小區(qū)就要有一定規(guī)模的改造，如安裝崗?fù)?、電子門、圍欄、監(jiān)控系統(tǒng)等，因為小區(qū)道路都不寬，人車不能分流，實行全封閉的物業(yè)管理難度很大，由于環(huán)境不好，居民也不愿意花錢買服務(wù)。

政府每年花一定財力、物力進行小區(qū)出新，也主要是外立面出新、環(huán)境整治等，治標不治本，不能從根本上改變硬件設(shè)備不足等問題。

二、如何破解老舊小區(qū)規(guī)模性改造的難題

（一）解決拆遷難問題

采用“原地拆遷，就地安置，略有改善”的原則，在保證住戶原使用面積不少的情況下略有改善，每戶按原拆遷使用面積，再增加半個房間，使用面積每戶約增加8-10平方米，要想得到較多改善的，超面積部分按商品房付款，個別住戶要求貨幣安置的，可以按市場評估價收購，但總體來說還是以原地安置為主，貨幣安置為輔，這樣居民的各方面利益都能兼顧到，拆遷難度相對要小，因為誰都希望自己的居住環(huán)境好，住房條件改善。

（二）解決規(guī)劃問題

可以先選一個十公頃左右土地平衡這個方案，3/5作為安置房，2/5作為商品房，把地下二層空間挖出來停車、建高層，把環(huán)境空間做出來。按現(xiàn)有要求建配套，建養(yǎng)老院、幼兒園、社區(qū)服務(wù)、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、老人活動中心及商業(yè)配套用房等。如果拆遷的地塊有養(yǎng)老院和幼兒園，可以先選址建新的，等老人和小孩搬到新的條件更好的養(yǎng)老院和幼兒園再拆舊的，采用“先建后拆”方案。規(guī)劃好后，整個項目運作力爭三年時間完成。

（三）運作模式

具體運作采用政府牽頭、公司化運作模式，前期資金可從每年小區(qū)出新資金中拿部分來啟動項目，等項目有收益后連本帶息還給政府，如不足可向銀行貸款取得。運作中政府要大力支持，解決如下問題：首先要解決城市規(guī)劃問題，居民原地安置，略有改善，還要有商品房，容積率就要在原基礎(chǔ)上提高一倍左右。其次政府還要解決回遷房改造土地出讓費減免問題，商品房可按規(guī)定適當收取土地出讓費，出讓費按開發(fā)進度收取和免回遷房各項規(guī)費等。

（四）案例分析

老舊小區(qū)二次規(guī)模性改造是一個惠民工程，可先選一個十公頃左右的大片做試點，效果好，可全面推廣，以下就是以南京某片區(qū)老舊多層規(guī)劃改造為例的可行性投資分析。

某片區(qū)和大多數(shù)老舊小區(qū)一樣，雖然地處南京市鼓樓區(qū)中心位置，但是環(huán)境不好，是上世紀八九十年代開發(fā)建設(shè)的多層住宅、商業(yè)及辦公用房等，還有一個規(guī)模較小，條件一般的養(yǎng)老院和幼兒園。規(guī)劃改造片區(qū)內(nèi)還有某廠五十年代建設(shè)的職工宿舍，六七十年代建設(shè)的一些多層和低層住宅，還有某食品廠的一處舊廠房。如果重新改造，該片區(qū)環(huán)境會得到徹底改善，也能探索一條老舊小區(qū)規(guī)模性改造的途徑。

該規(guī)劃改造片區(qū)總占地面積約10公頃，總建筑面積約20.7萬平方米，其中住宅18.7萬平方米，以中小戶型為主，約3400戶，商業(yè)約0.6萬平方米，某食品廠面積約0.9萬平方米，辦公及養(yǎng)老院用房約0.5萬平方米，容積率2.07。

十公頃小區(qū)重新規(guī)劃后，以建高層為主，整個片區(qū)采用人車分流，地下停車按每戶1∶1配置，總建筑面積約50.4萬平方米，其中地上42.4萬平方米，地下8萬平方米，住宅40萬平方米，商業(yè)1.1萬平方米，養(yǎng)老院、社區(qū)服務(wù)用房、幼兒園、老人活動用房、社會衛(wèi)生服務(wù)站等1.3萬平方米，地下停車及設(shè)備用房等8萬平方米，容積率1∶4.2，綠化率40%。

考慮高層得房率低于多層，使用面積按原拆遷面積拆1還1，每戶再增加半個房間，每戶的建筑面積就要增加約40%，該片區(qū)的需要還建面積約27.66萬平方米,其中住宅26.18萬平方米，商業(yè)0.66萬平方米，辦公0.22萬平方米，養(yǎng)老院、幼兒園0.6萬平方米，某食品廠考慮貨幣安置。實際可用于銷售的面積約為16.01萬平方米，其中住宅13.82萬平方米，商業(yè)0.44萬平方米。銷售收入約726340萬元，總投資約634160萬元，可獲稅后凈利潤3690萬元，投資回報利潤率0.58%，詳見投資分析。

1.經(jīng)濟技術(shù)指標規(guī)劃改造前后對比

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2.工程總投資

（1）拆除房屋費、建筑垃圾外運費

拆除房屋采取以工頂料的模式，即拆除后的材料歸拆除施工單位，視拆除后的可用材料費用的價值等情況再確定減免或部分減免拆除費用。考慮該片區(qū)為5～7層多層磚混結(jié)構(gòu)，又在市中心區(qū)域，拆除房屋難度較大（含基礎(chǔ)），按200元/m2計算。20.7萬m2/×200元/m2=4140萬元。

（2）某食品廠安置費

0.9萬m2×21000元/m2=18900萬元

（3）搬遷補助費

1000元/m2×20.7萬m2=20700萬元

（4）臨時安置補助費：按平均每戶每月4000元租房3年測算

4000元/月/戶×12月×3年×3400戶=48960萬元

（5）其他補助費：每戶按7萬元測算

7萬元/戶×3400戶=23800萬元

（6）商業(yè)、辦公臨時安置補助費：按租房3年，每平方米每天5元測算。

0.8萬平方米×5元/m2/天×365天×3=4380萬元

（7）商業(yè)、辦公其他補助費∶600萬元

（1）至（7）小計121480萬元

（8）土地出讓費：按回遷房土地出讓費全免政策，商品房按凈地

1.58萬元/m2樓面價測算（政府優(yōu)惠后價格）

（42.4萬m2-27.66萬m2）×15800元/m2-121480萬元=111412萬元

（9）規(guī)費及檢測費用：8771萬元

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（10）前期工程準備費∶470萬元

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（11）專業(yè)咨詢服務(wù)費：3991萬元

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（12）建安工程費：299600萬元

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（13）配套設(shè)施費：6243萬元

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（14）室外工程費：2000萬元

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（1）至（14）項總費用553967萬元

（15）其他費用：25606萬元

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（1）至（15）項總費用579573萬元

（16）不可預(yù)見費3%

579573萬元×3%=17387萬元

（17）銀行貸款利息

房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，對資金的依賴程度較高，從而使銀行貸款利息成為開發(fā)成本的重要組成部分。某片區(qū)舊城改造還需政府大力支持，增加融資渠道，暫預(yù)計貸款200000萬元，貸款期限3年，年利率6.2%，則貸款利息為：

利息＝200000萬元×6.2%×3＝37200萬元

工程總投資：

（1）至（17）項總計：634160萬元

3.銷售總額：726340萬元

考慮該片區(qū)改造主要是為了改善人居環(huán)境，提升城區(qū)品質(zhì)，新建的地下車位先只考慮商品房銷售，其余用于租賃，解決該處居民停車問題。改造后可用于銷售住宅13.82萬平方米，商業(yè)用房0.44萬平方米，地下車位用于銷售的1380個。

（1）住宅銷售額：138200m2×4.9萬元/m2=677180萬元

（2）商業(yè)銷售額：4400m2×4.9萬元/m2=21560萬元

（3）車位銷售額：1380個×20萬元/個=27600萬元

4.稅收：88490萬元

（1）增值稅

銷售總額÷111%×11%=726340萬元÷111%×11%=71980萬元

工程款和材料款憑專票可抵扣增值稅，預(yù)計抵扣31000萬元，實際繳納增值稅40980萬元

（2）所得稅預(yù)交

銷售總額×15%×25%=726340萬元×15%×25%=27238萬元

（3）土地增值稅預(yù)交

住宅：銷售總額÷105%×2%=677180萬元÷105%×2%=12900萬元

商業(yè)、車位：銷售總額÷105%×4%=49160萬元÷105%×4%=1873萬元

（4）城建稅

增值稅×7%=40980萬元×7%=2869萬元

（5）教育稅附加

增值稅×5%=40980萬元×5%=2049萬元

（6）印花稅

銷售總額×萬分之八=726340萬元×0.0008=581萬元

5.凈利潤

銷售總額款—總費用—稅收=726340萬元-634160萬元-88490萬元=3690萬元

6.利潤率

投資利潤率∶3690萬元÷634160萬元=0.58%

7.總論

建高層、回遷房土地出讓費全免，商品房地出讓費優(yōu)惠，政府給老舊小區(qū)改造企業(yè)一定資金支持，老舊多層規(guī)劃改造還是可行的。經(jīng)過重建后的小區(qū)，不僅環(huán)境能發(fā)生巨大變化，當?shù)鼐用褡》織l件也能得到很好改善，政府也能得一定量的稅收，如在南京推廣之，政府每年還可省出可觀的出新費用。

三、老舊小區(qū)經(jīng)規(guī)模性改造后必成政府民生工程的一大亮點

經(jīng)過改造后的老舊小區(qū)，徹底解決了環(huán)境差、停車難、行路難問題；解決了配套設(shè)施不全，跟不上人們生活水平提高的需要，也為政府解決了老舊小區(qū)裝電梯難、物業(yè)管理難等問題。

目前國家正在進行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，也能解決產(chǎn)能過剩的部分問題，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的根本目的是提高社會生產(chǎn)力水平，落實好以人為本的發(fā)展思想，老舊小區(qū)規(guī)模性改造問題破解如在全國推廣，就可以消化部分產(chǎn)能過剩，用空間換取時間，至少可緩解三至五年，在這段時間可從容進行改革，同時又為上下游實體經(jīng)濟創(chuàng)造新發(fā)展和擴大就業(yè)迎來一定空間。

改建后的小區(qū)，居民得到了實惠，政府增加了稅收，經(jīng)濟發(fā)展提高，是一個“相得益彰，一舉多得”的民生工程，也能平抑房價，堅持了“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，也必將成為政府民生工程的一大亮點。

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1008-4428（2017）12-05-03

何於綱，南京鼓樓城鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)有限公司董事長、總經(jīng)理、經(jīng)濟學(xué)碩士學(xué)位、高級經(jīng)濟師。