韓凝春　王春娟

城郊主題型休閑中心是環(huán)境寬松、主題鮮明、集購物、餐飲、娛樂、游玩、住宿于一體的大型主題休閑商業(yè)項目，可與主題樂園復(fù)合發(fā)展，也可與城郊生態(tài)旅游環(huán)境相互依托。城郊主題型休閑中心通常具有三個基本特征：一是位于城市郊區(qū)；二是以主題休閑娛樂為核心功能，以主題餐飲、購物、住宿等功能為補充；三是以游客為主要客源，吸引游客專程來此體驗主題休閑娛樂。

云消費時代，隨著城市居民生活水平的不斷提高，生活方式、消費方式的變化，人們的休閑方式也在不斷變化，在忙碌的工作環(huán)境、喧鬧的城市生活環(huán)境之外，人們更青睞于在周末或假日帶著全家到高品質(zhì)的郊區(qū)生活環(huán)境中走一走，既親近自然，又享受高品質(zhì)的現(xiàn)代生活。因此，能滿足以上特質(zhì)，能讓人們與家人、朋友在工作閑暇好好呆上幾天，輕松游玩，愜意休閑，體驗休閑生活樂趣的城郊主題型休閑中心具有良好的發(fā)展前景。

一、城郊休閑文化消費的興起

（一）我國部分城市已進入體驗消費時期

根據(jù)國際經(jīng)驗和規(guī)律，不同GDP水平相對應(yīng)的生活服務(wù)需求有本質(zhì)上的差別。通常，人均GDP1000美元以下主要是以解決溫飽和生活基本需求為主；1000美元以上人們開始有對生活服務(wù)及消費的進一步需求；當人均GDP超過3000美元時，消費結(jié)構(gòu)變化明顯，生存性消費在整個消費中所占的比重明顯減少，發(fā)展性消費、享樂性消費的比重顯著增加；當人均GDP達到4000～5000美元時，度假需求則開始顯現(xiàn)；當人均GDP達到5000美元，一個國家或地區(qū)會出現(xiàn)較成熟的文化休閑娛樂經(jīng)濟；人均GDP達到10000美元則是某個國家是否達到發(fā)達國家標準的一個基本指標，通常人均GDP達到10000美元時，消費者用于文化、健康、休閑的消費能力大為增強，開始步入體驗消費時期。

根據(jù)著名經(jīng)濟史學(xué)家麥迪森的測算，美國、英國、法國、德國和日本分別在1951年、1967年、1967年、1969年和1971年人均GDP超過10000美元。紐約、倫敦、巴黎和東京等國際大都市在進入人均GDP 10000美元階段后，大多呈現(xiàn)出八個共性特征：

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)——以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)；

增長動力——從投資驅(qū)動轉(zhuǎn)向消費驅(qū)動；

結(jié)構(gòu)升級——以科技創(chuàng)新引領(lǐng)；

產(chǎn)業(yè)布局——按價值鏈在中心城區(qū)與郊區(qū)形成新型分工格局；

城市發(fā)展——城市空間結(jié)構(gòu)從單中心向多中心都市圈轉(zhuǎn)變；

政府調(diào)節(jié)——注重用城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策來扭轉(zhuǎn)地區(qū)發(fā)展不平衡；

社會民生——通過完善社會保障制度來提高居民生活質(zhì)量和福利水平；

生態(tài)環(huán)境——崇尚人與自然和諧，建設(shè)綠化網(wǎng)絡(luò)。

我國主要大城市的發(fā)展也符合以上規(guī)律。隨著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展、居民人均收入的不斷提升，北京、上海等城市已經(jīng)開始向中等發(fā)達城市邁進，2008年上海人均GDP突破10000美元，2009年北京人均GDP突破10000美元。人均GDP突破10000美元后，北京、上海等城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)導(dǎo)向、多中心都市圈發(fā)展、注重社會民生品質(zhì)、注重環(huán)保健康、綠色和諧宜居等表現(xiàn)明顯。在消費上，交通通訊、醫(yī)療健康、教育、娛樂服務(wù)等消費比重趨大。（1998年紐約健康服務(wù)直接從業(yè)人員數(shù)量占同年就業(yè)人數(shù)的比重達到12.2%，健康服務(wù)行業(yè)總收入占行業(yè)總收入的比重為4.3%；2003年，紐約市文化消費占消費總額的比重超過30%，文化旅游業(yè)收入達到120億美元。）

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）為744127億元，人均GDP達到了53817元，人均GDP超過1萬美元的省份達到了9個。其中，天津最高，達到了17406美元，北京和上海也都超過了17000美元。2016年我國人均GDP超過10000美元的城市已達到77個，除了澳門、香港，人均GDP過3萬的城市1個，過2萬的城市9個。

在地方層面，居民人均消費支出排名前十位的分別是上海（37458元）、北京（35416元）、天津（26129元）、浙江（25527元）、廣東（23448元）、江蘇（22130元）、福建（20167元）、遼寧（19853元）、內(nèi)蒙古（18072元）、重慶（16385元）。

當前，我國經(jīng)濟已進入新常態(tài)，在經(jīng)濟新常態(tài)背景下，投資驅(qū)動向消費驅(qū)動過渡，消費和服務(wù)將成為經(jīng)濟重要動力，消費領(lǐng)域升級潛力巨大，消費結(jié)構(gòu)升級已成主流趨勢。

（二）休閑度假成為城市主流休閑方式

向往輕松健康的生活，在工作之余尋求身心放松，愿意與家人、朋友共度美好的假日時光是人性的必然。如前所述，按照國際經(jīng)驗和規(guī)律，當人均GDP達到4000～5000美元時，度假需求則開始顯現(xiàn)；當人均GDP達到5000美元，一個國家或地區(qū)會出現(xiàn)較成熟的文化休閑娛樂經(jīng)濟；人均GDP達到10000美元時，消費者用于文化、健康、休閑的消費能力大為增強，開始步入體驗消費時期。現(xiàn)代城市人處于城市的鋼筋水泥叢林中，工作節(jié)奏快，工作壓力、生活壓力大，亞健康比重高，加之環(huán)境惡化、人口老齡化等因素，人們對身心健康、對美好生活品質(zhì)的追求更為強烈，休閑度假已成為城市主流休閑方式。

1.休閑產(chǎn)業(yè)早已成為歐美發(fā)達國家的支柱產(chǎn)業(yè)

眾所周知，歐美國家休閑產(chǎn)業(yè)十分發(fā)達。據(jù)統(tǒng)計，美國人平均有1/3的時間、1/3的收入用于休閑，休閑產(chǎn)業(yè)已處于美國國民生產(chǎn)總值第一的位置，為美國創(chuàng)造了約2500萬個就業(yè)機會，其就業(yè)人口達全部勞動力的1/4。在旅游消費構(gòu)成上，美國休閑度假占整個旅游的比重達到50%。僅以休閑體育產(chǎn)業(yè)為例，早在20世紀80年代，美國休閑體育產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值已超過石油化工、鋼鐵等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，占到全國GDP總量的1%，已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。英國也是體育休閑產(chǎn)業(yè)大國，其提供的就業(yè)機會，超過了煤炭、農(nóng)業(yè)和汽車零件制造業(yè)，相當于英國整個化工、人造纖維業(yè)就業(yè)人數(shù)之和；總?cè)丝?100多萬的德國每年有將近3200萬人，即相當于總?cè)丝?9%的人口從事體育休閑有關(guān)活動，占德國出國旅游人數(shù)的55%；西班牙的體育旅游創(chuàng)匯收入穩(wěn)定在170億美元以上，占其國民生產(chǎn)總值的96%。endprint

2.我國休閑度假市場持續(xù)發(fā)展

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平、消費水平的不斷提高，休閑度假已成為城市主流休閑方式，休閑度假游呈明顯的特色化、個性化、休閑化、品質(zhì)化、多樣化特征。2014年8月國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于促進旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見》，也已明確提出要促進旅游產(chǎn)品向觀光、休閑、度假并重轉(zhuǎn)變，未來的休閑度假旅游將以對目的地生活方式的體驗為主。

休閑度假游對我國不同區(qū)域經(jīng)濟增長帶動作用明顯：

如位于廣東省珠海市的橫琴長隆海洋王國帶動2014年度珠海GDP增速從珠三角倒數(shù)第二跳升到第一，酒店開房率增長87%，機場客流量增長41.5%。

面積僅71.2平方公里，人口5.9萬的江南古鎮(zhèn)烏鎮(zhèn)，2006年旅游接待人數(shù)248萬，2014年已達到692萬，增長179%，年均增長22.4%；2010年營業(yè)收入4.88億元，凈利潤1.85億元，2015年收入已經(jīng)達到11億元，凈利潤4億元，分別增長125%和116%，并已成為世界互聯(lián)網(wǎng)大會的永久會址。

2016年國慶期間，全國共接待游客5.93億人次，同比增長12.8%，累計旅游收入4822億元，同比增長14.4%。根據(jù)鐵路部門統(tǒng)計，國慶假目前后10天，全國鐵路發(fā)送旅客1.08億人次，同比增長9.3%，再創(chuàng)國慶假期運輸新高。2006～2016年十年間全國國慶黃金周接待游客人次年均復(fù)合增長率（CAGR）達16.12%。

2017年春節(jié)期間，全國共接待游客3.44億人次，同比增長13.8%，實現(xiàn)旅游總收入4233億元，同比增長15.9%。僅除夕當天全國旅游接待總?cè)藬?shù)就達到5050萬人次，同比增長10.4%，實現(xiàn)旅游收入590億元，同比增長13.3%。

2017年端午節(jié)期間，全國共計接待游客8260萬人次，實現(xiàn)旅游收入337億元。據(jù)途家旅行數(shù)據(jù)顯示，2017年端午假期途家平臺公寓民宿訂單交易額比同期增長了166%。

從全球主題公園的旅游消費情況看，據(jù)統(tǒng)計，目前美國人年均游玩主題公園的0.8次，日本0.5次，全亞洲平均僅為0.25次。據(jù)《2015年全球主題公園游客量數(shù)據(jù)報告》報告顯示，全球TOP10主題公園集團游客人次共計4.2億，平均增幅為7.2%。這主要是由于包括中國長隆、宋城在內(nèi)的亞洲和美國主題公園的快速發(fā)展。

據(jù)有關(guān)機構(gòu)預(yù)測，到2020年，中國主題公園人次在總量上將保持每年10%～12%的增長速率，并達到2.21億人次，預(yù)期達到2010年時美國的水平。

3.周邊短途休假是城市旅游消費主流

對于我國城市消費者而言，能全家集結(jié)長時間放假休閑的日子畢竟不多，更多的時候人們主要利用周末和元旦、清明、五一、中秋小長假外出休閑度假，由于時間關(guān)系，只能選擇城市周邊區(qū)域。十一黃金周期間，由于擔心知名旅游景區(qū)人滿為患，也有大量人群選擇周邊游。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，我國每年30多億人次的旅游者中，1～3日周邊短途游的比例占70%以上。2015年十一期間周邊游市場占比達78%，同比增長約15%。

在私家車迅速普及的態(tài)勢下，周邊休閑游已成為旅游生活化的重要方式，也是休閑度假的重要形式。據(jù)公安部交管局信息，截至2016年底，全國汽車保有量已達到1.94億輛，全國汽車保有量超過百萬輛的城市達到49個，已有18個城市超過二百萬輛，6個城市超過三百萬輛。

北京作為我國機動車保有量最多的城市，早已成為一個“車輪上的城市”。北京市機動車保有量從100萬輛增長至500萬輛僅僅用了14年：

1997年1月北京機動車保有量達到100萬輛；

2003年3月突破200萬輛，用時6年2個月；

2007年5月突破300萬輛，用時4年2個月；

2009年12月突破400萬輛，用時2年7個月；

2012年2月突破500萬輛，用時2年2個月。

為解決交通壓力，限制過快增長的機動車，2011年1月北京市開始實行機動車搖號政策，盡管采取了堅決的遏制措施，但北京的機動車保有量還是呈逐步增長勢頭。2016年末北京市機動車擁有量達到571.8萬輛，相當于北京市常住人口平均每3.8個人擁有一輛機動車（2016年北京市常住人口2172.9萬人）。與城市居民的消費方式相適應(yīng)，與汽車文化相適應(yīng)，休閑度假已成為北京市民的主流休閑方式。特別是在周末和節(jié)假日，這種消費需求更呈爆發(fā)式增長。據(jù)報道，2014年“五一”小長假首日，北京市O至9時交通量達到47.76萬車次，同比增長13.55%。京藏高速出京方向從北沙灘一直堵到八達嶺長城，擁堵里程竟長達55公里。由此亦可見，城市周邊短途旅游休閑消費市場需求極為旺盛。

另據(jù)北京市發(fā)布的《2016年北京旅游大數(shù)據(jù)報告》，對北京市潛在游客人群屬性的分類分析顯示，度假游占比35.6%，遠高于觀光游14.6%的比例，這一數(shù)據(jù)也反映出隨著消費的升級，越來越多的北京人將休閑度假作為旅游的主要方式，這一領(lǐng)域具有極大的市場潛力。

（三）現(xiàn)有城市郊區(qū)消費環(huán)境及設(shè)施與消費需求差距甚遠

客觀地說，當前我國城市郊區(qū)消費環(huán)境和商旅服務(wù)設(shè)施環(huán)境與城市居民消費意愿、消費需求還有很大的差距，大量的休閑品質(zhì)消費需求難以得到有效滿足。

以上海市周邊郊區(qū)游、鄉(xiāng)村游消費為例。我們知道，上海作為我國長三角的龍頭城市，周邊城市群密集，經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)好，是我國城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)最好的地區(qū)。2014年該地區(qū)生產(chǎn)總值達12.67萬億元，總?cè)丝?.5億人，分別約占全國的18.5%和11.0%。

但即便在上海，周邊農(nóng)業(yè)游消費環(huán)境也并不如人意。據(jù)2016年上海市農(nóng)委經(jīng)濟發(fā)展處發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，上?，F(xiàn)有農(nóng)業(yè)游景點近300個，能一次接待上萬人的僅98家，整體處于分散經(jīng)營，規(guī)模小，發(fā)展水平不高的狀態(tài)。另據(jù)上海市消保委2016年3月發(fā)布的《上海鄉(xiāng)村旅游體察報告》顯示，對上海市9個區(qū)縣17家鄉(xiāng)村旅游景點的調(diào)查走訪發(fā)現(xiàn)，上海郊區(qū)農(nóng)村旅游景區(qū)“臟、亂、差”現(xiàn)象明顯，景區(qū)住宿、休閑、餐飲、環(huán)境與消費者預(yù)期差別都較大。如1/3以上的郊區(qū)農(nóng)村旅游景區(qū)公共交通無法直達，有的區(qū)域存在交通指示牌標識不清、停車場只收費無人管、無照經(jīng)營、食品衛(wèi)生安全等問題，與上海居民的消費意愿、消費品質(zhì)需求差距甚遠。為此，上海市民鄉(xiāng)村游存在明顯的“舍近求遠”情況，據(jù)上海市消保委發(fā)布的《上海鄉(xiāng)村旅游消費調(diào)查報告》顯示，上海市民選擇周邊省市鄉(xiāng)村游的比例遠遠超過本市（選擇周邊省市為62.92%、遠高于本市37.08%），且這一比例還將進一步擴大（僅23.96%的市民選擇未來在上海本地鄉(xiāng)村旅游，76.04%的市民選擇周邊省市）。endprint

但調(diào)查同時也顯示，上海消費者對鄉(xiāng)村旅游的開支并不太低，且未來還有增加預(yù)算的愿望。過去幾年40%以上市民在鄉(xiāng)村一日游中的人均開支達到300元至500元，9.58%的市民一日游開支達到800元以上，且未來五年，不少于70%的消費者將增加郊區(qū)游、鄉(xiāng)村游的頻度和預(yù)算。同時，對960份問卷的調(diào)查統(tǒng)計也顯示，80后、90后人群對郊區(qū)游、鄉(xiāng)村游的參與度較高，分別占比35.42%、31.04%，顯示了這一領(lǐng)域的市場前景，發(fā)展高品質(zhì)的城郊休閑項目必將得到市場的認可。

二、城郊主題型休閑中心示例

城市生活緊張而忙碌，休閑化、體驗化消費需求日益增多，人們已不滿足于城市繁華暄鬧中的消費體驗，對環(huán)境寬松、主題鮮明，購餐娛游一體化的郊區(qū)型休閑文化中心有明確的需求，城郊主題型休閑中心應(yīng)運而生。

如前所述，城郊主題型休閑中心是環(huán)境寬松、主題鮮明、集購物、餐飲、娛樂、游玩、住宿于一體的大型主題休閑商業(yè)項目，集中滿足人們以文化休閑體驗為主導(dǎo)的消費需求，可與城郊生態(tài)旅游環(huán)境相互依托，也可與主題樂園復(fù)合發(fā)展。城郊主題型休閑中心以娛樂休閑目的地為典型業(yè)態(tài)。目前國際主流的娛樂休閑目的地均為商業(yè)與娛樂相融合的休閑文化體驗消費項目，其商業(yè)與娛樂融合方式主要有以下三種：

一是商業(yè)與娛樂的建構(gòu)融合，商業(yè)設(shè)施與娛樂設(shè)施緊密融合，無縫鏈接。娛樂設(shè)施作為引力點，提升周邊土地價值，帶動周邊商業(yè)設(shè)施人氣提升；

二是商業(yè)與娛樂的主題融合，商業(yè)借用娛樂主題，擴大娛樂業(yè)態(tài)引力范圍，同時提升商業(yè)自身的娛樂屬性與魅力，為商業(yè)涂上一層“快樂”的色彩；

三是商業(yè)與娛樂的功能融合，同一商業(yè)設(shè)施具有餐飲、娛樂、商業(yè)零售等綜合性功能，多角度滿足顧客消費需求，提升綜合盈利能力。

以下介紹國內(nèi)外娛樂休閑目的地的幾個典型項目：

（一）加拿大西埃德蒙頓Mall（West Edmonton Mall）

1.項目概況

西埃德蒙頓Mall（WestEdmonton Mall，下簡稱WEM）位于阿爾伯塔省首府埃德蒙頓市西郊，東西位于170和187街（sT），南北87和90大道（AVE）中間；由具有猶太血統(tǒng)的伊朗移民Ghermezian家族投資興建，于1981年開始營業(yè)。該購物中心縱橫跨48個街區(qū)，占地57萬平方米，相當于104個足球場大小。整個Mall共有58個入口，3條主題商業(yè)街區(qū)，800多家國際時尚品牌店、種類齊全的專賣店、110家餐廳，還有賭場及許多世界級的游樂設(shè)施。此外，Mall內(nèi)還設(shè)有賓館，一個包括118間主題套房的奇妙世界飯店，是北美最大、世界第五大的購物中心，是當?shù)刂穆糜尉包c之一。

埃德蒙頓購物中心以“娛樂”為核心驅(qū)動力，將商業(yè)購物、配套、娛樂活動三大板塊相互融合輔助構(gòu)成其核心競爭力，將旅游、娛樂作為為聚客渠道，延長客戶留點時間，增加消費機會，打造集購物、娛樂、旅游為一體的娛樂主題購物公園。

據(jù)統(tǒng)計，商場平均每天接待游客7萬人，旺季每天16萬人，每年來訪的人數(shù)接近3000萬，接近加拿大全國總?cè)丝跀?shù)量，相當于阿爾伯塔省人口的7倍，1986～2006年年均創(chuàng)收8.5億美元。該項目分兩個階段投資，1981年首輪總投資12億加元，2006年以后繼續(xù)投資14.5億進行酒店等配置的建設(shè)。

2.業(yè)態(tài)組合及品牌選擇

WEM以“娛樂”為吸引游客的因素，以零售、百貨、服裝等平效高的行業(yè)為主，打造旅游娛樂帶動消費的城市商業(yè)綜合體模式。

WEM以平效高的行業(yè)為主，服裝、零售、百貨占到商業(yè)的66%。Mall一共引入8家主力店，包括世界最好的娛樂產(chǎn)品零售HMV，加拿大最大的亞洲產(chǎn)品超市T&Tsupermarket，加拿大最大的音像零售The Brick，加拿大最大零售商The Bay，加拿大排名第一的折扣店Zellers，大型生活用品零售店Seras，醫(yī)藥與零售融為一體的LondonDrugs，引導(dǎo)打折潮流的時尚零售商Winners，這些主力店的入駐為購物中心更進一步提升了購物中心的客流量。

WEM集聚了大量時尚休閑品牌，匯集國際文化風(fēng)情。既有最流行的美國休閑精品品牌，如TommyHilfiger系列服裝、Tommy Girl系列化妝品、Red Label牛仔服裝、著名的強力果汁（Booster Juice）店，還有包羅萬象的唐人街、北美最有名的華人超市——大統(tǒng)華（T&T）等，北美華裔能夠在此找到強烈的文化認同。

3.規(guī)劃與布局

WEM共有兩層樓，設(shè)置60個出入口，全方位導(dǎo)入游客，既方便了游客進出，又方便疏散游客。購物中心以中軸的主干線為主要交通道路，并與四周的出入口之間建立支線，交通干線分布清晰，主次分明，方便游客游覽購物。

WEM的休閑娛樂中心可達到一個標準主題公園的規(guī)模。它的最大特色是室內(nèi)娛樂公園，購物中心內(nèi)設(shè)有世界上最大的室內(nèi)人工湖（擁有哥倫布的圣瑪利亞號復(fù)制帆船）、世界上最大的室內(nèi)人工造浪泳池（1250萬公升水）、世界上最大的室內(nèi)游樂場（25個游樂設(shè)施）、世界上最大的室內(nèi)三環(huán)過山車（1285米長的軌道）、世界上最大的室內(nèi)水上樂園（占地2萬平方米）、世界上最大的停車場（可同時免費停車2萬輛）。

世界戲水樂園（World Waterpark）于1985年二期工程興建，園區(qū)內(nèi)共有6個海灣：世界上最大的波浪池能產(chǎn)生2米多高的海浪，旋風(fēng)和龍卷風(fēng)（Twister and Cyclone）滑水旋梯高達253米；在坡道的東側(cè)近新建的加勒比海灣（Caribbean Cove）是以小海豚為主題的兒童戲水樂園。

冰宮（Ice Palace）是一個透明玻璃帷幕的溜冰場。冰場可調(diào)節(jié)大小，完全符合國家冰球聯(lián)盟（NationalHockey League，NHL）的場地標準。埃德蒙頓油工隊（Edmonton Oilers，市冰球隊的名字）有時來這里訓(xùn)練，也經(jīng)常作為各種冰球比賽的場地，但基本上還是供市民和孩子們消遣。endprint

海洋生命洞穴（Sea Life Caverns）停放著哥倫布發(fā)現(xiàn)美洲大陸的旗艦——圣瑪利亞號（santa Maria），是1986年溫哥華世界博覽會建的復(fù)制品。站在準備楊帆起航的甲板上，看岸邊人群熙熙攘攘，一派《馬可·波羅游記》中描繪的繁忙景象。

除此之外，還有幻想酒店（Fantasyland Hotel）、西部原野射擊場（Wild West Shooting Center）、帝國宴會廳夜總會（Nightclub EmpireBallroom）等。埃德休閑中心（EdsRecreation Centre）原來叫紅色娛樂中心（Reds Recreation Centre）的音樂舞臺最負盛名，許多世界上著名的樂隊，如維克（Wilco）、拱廊之火（Arcade Fire）、火星沃爾特（TheMars Volta）、污垢搖籃（cradle ofFilth）等，都曾在這里表演過。有些歌手和演員因登上這個舞臺而一舉成名，很多樂隊、歌舞團都以在此表演而自豪。晚餐劇場（Dinner Theatre）則讓游客在享受4道大菜的同時，欣賞3幕當?shù)鼐实囊魳废矂　?/p>

（二）韓國樂天世界

1.項目概況

韓國樂天集團打造的樂天世界是主題公園中娛樂商業(yè)綜合體的典范。樂天世界位于首爾市漢江東邊的蠶室區(qū)，距離市中心15公里，臨近首爾地鐵2號線以及8號線的蠶室站。

樂天世界是韓國最大的主題公園之一，定位于融娛樂與文化于一體的超級娛樂城，擁有全世界最大的室內(nèi)游樂場。樂天世界主要園區(qū)由室內(nèi)的探險世界與室外的魔幻島組成，游樂項目包括娛樂設(shè)施、溜冰場、散心湖、各種表演場、民俗博物館等。探險世界作為被記載在吉尼斯世界紀錄上的“世界上最大的室內(nèi)主題公園”，以“地球村”為主題進行設(shè)計建造，為中世紀風(fēng)格，每天都有高水準的游行表演。魔幻島位于石村湖的湖心小島上，擁有最先進的娛樂設(shè)施。民俗博物館是個獨立的博物館，館內(nèi)利用大量微縮模型和復(fù)制文物，展示了從史前到高麗時代的韓國歷史以及朝鮮時代貴族和平民的生活風(fēng)貌。樂天世界溜冰場位于樂天世界的地下，從探險世界可以俯視其全景。樂天世界也是韓國最大的主題公園之一，總投資折合人民幣約65億元，年均接待游客800多萬人次。

2.項目借鑒

相較于傳統(tǒng)主題公園的娛樂功能，樂天世界巧妙地將商業(yè)融合在主題公園中，其以下特色值得借鑒。

（1）多主題、多業(yè)態(tài)復(fù)合化發(fā)展

樂天世界的各個基礎(chǔ)功能區(qū)充分融合在整體架構(gòu)之中，形成一個整體娛樂商業(yè)目的地，各個部分由單軌鐵路連接，加強了商業(yè)與娛樂設(shè)施的互通性與可達性。整個目的地主要由九部分組成，其中包括一家主題酒店（樂天世界酒店），以及商業(yè)零售業(yè)態(tài)：一家百貨公司（樂天百貨）、一家購物中心（樂天購物中心）、一家大型超市（樂天MART）；現(xiàn)代服務(wù)業(yè)包括一家兒童職業(yè)扮演體驗館（KIDZANIA）、一家健身中心；文化產(chǎn)業(yè)包括一家體會韓國文化的民俗博物館（樂天世界民俗博物館）。而單純以娛樂為主的業(yè)態(tài)僅有兩部分內(nèi)容：包括一個主題室內(nèi)樂園（探險世界）以及一個廣場形式的室外樂園（魔幻島）。在這里從吃、住、游、購、娛等各個角度滿足消費者的需求，實現(xiàn)一站式深度休閑、游樂、餐飲及消費需求。

（2）娛樂帶動商業(yè)發(fā)展，兼顧外地與本地顧客

樂天世界的營業(yè)收入中，購物消費的比重占60%，旅游娛樂消費的比重占15%，酒店消費占10%，其他消費占15%。在這些消費者中，一次消費的比重占60%，二次及以上重復(fù)消費的比重占40%。可以看出通過娛樂休閑吸引過來的客流，會有相當一部分會再次返回項目進行消費，很好的拉動了商業(yè)的發(fā)展。這種把商業(yè)與娛樂結(jié)合的模式，把兩個最聚人氣的業(yè)態(tài)形式結(jié)合在一起，形成了最具號召力的一站式購物娛樂休閑目的地。該項目業(yè)態(tài)層次豐富，覆蓋了各年齡層消費者，在吸引游客的同時，更兼顧了本地主力消費者，這種綜合性特質(zhì)，不僅吸引了本地消費者，更成為旅游人群來韓國的必去之處。

（三）日本東京臺場

1.項目概況

臺場（御臺場）位于東京都東南部東京灣的人造陸地上，是東京知名的娛樂場所集中地。1990年代初期，在前東京都知事鈴木俊一的積極推動下，發(fā)起“東京臨海副都心”開發(fā)計劃（Tokyo WaterfrontSubcenter Project），隸屬港區(qū)的臺場（臺場1、2丁目）也包含在計劃用地范圍內(nèi)。臺場的發(fā)展是在廣大的填海造田后的陸地上全新建成的，通過明確的娛樂功能定位，逐步設(shè)立、引進極富特色與趣味的商業(yè)設(shè)施，以及其他民用、科技企業(yè)，逐漸發(fā)展成為東京都附近重要的海濱娛樂消費目的地。

2.項目借鑒

（1）依托水系設(shè)置，休閑、娛樂氛圍濃厚。

臺場地區(qū)整體休閑、娛樂氛圍濃厚，這里擁有東京市內(nèi)唯一的沙灘，以及許多日本人所共知的地標性建筑。其中包括整座橫跨于東京灣將臺場與陸地相連的白色大橋——“彩虹大橋”，大橋前矗立一座自由女神像，這里是許多日本偶像劇的拍攝地點。嘉年華廣場內(nèi)設(shè)有全高18m的敢達立像，真實再現(xiàn)敢達的魅力。一條濱海散步步道，從DECK購物中心一路蜿蜒至美麗的日航飯店，將臺場地區(qū)環(huán)繞起來。一條輕軌列車貫通其間，進一步拉近各個娛樂設(shè)施的連通距離。

（2）各種業(yè)態(tài)有機融合，良性循環(huán)互相促進。

區(qū)域內(nèi)文化休閑設(shè)施豐富，濱海公園和漫步空間營造了舒適的生活、辦公環(huán)境；區(qū)域內(nèi)有舉行像東京車展等大型展覽的場館——東京國際展覽中心；建設(shè)體驗型公共科學(xué)館、展覽館，包括日本科學(xué)未來館、豐田汽車展館、東芝的最新技術(shù)展覽場所等，促進先進文化和科技的交流，吸引企業(yè)和高素質(zhì)人口的進入，支撐了地區(qū)內(nèi)建筑面積最大、以高檔次綜合型寫字樓為主、集中商務(wù)、商業(yè)、酒店等復(fù)合功能的商務(wù)辦公物業(yè)規(guī)劃，包括富士電視臺和suntory等公司，而富士電視臺對外開放的工業(yè)旅游功能也拉動著區(qū)域娛樂體驗的深度發(fā)展。endprint

商業(yè)物業(yè)以大型購物中心、國際品牌百貨商業(yè)為主，與城市中心百貨、購物中心不同的是，商業(yè)集合購物、餐飲、娛樂、休閑等復(fù)合功能于一體，并且具有鮮明的主題文化體驗特色，娛樂功能突出的水港城、迪克斯東京海岸、維納斯城堡、palette town購物中心，以及功能設(shè)施完備的mediage電影院。整個區(qū)域形成了商務(wù)活動、商業(yè)娛樂、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、會展博覽完善融合發(fā)展的互主題研究促循環(huán)。

3.商、旅、文化娛樂產(chǎn)業(yè)互動發(fā)展。

臺場地區(qū)有兩大重要的聚客引力點，一是富士電視臺，二是豐臺汽車館，是商、旅、文化娛樂產(chǎn)業(yè)互動發(fā)展的典范：

1）富士電視臺

1997年3月10日，富士電視臺將總部從新宿區(qū)搬遷到位于臺場的富士電視臺本社大樓里，目前富士電視臺的營業(yè)收入有23%來自主營業(yè)務(wù)之外，這些非廣告的收入主要來自對觀眾服務(wù)與互動，其中就包括富士電視臺的參觀與相關(guān)產(chǎn)品的銷售費用。此外富士電視臺也成為臺場地區(qū)的一個結(jié)合了知識性與娛樂性的重要旅游項目，其中富士電視臺制作的眾多影視劇也選擇在臺場地區(qū)選景制作，影視劇的宣傳、富士電視臺的參觀每年為臺場吸引了大批的游客，成為臺場重要的地標陛建筑與消費引力點。

——外形有趣體現(xiàn)娛樂精神

這棟建筑由日本知名建筑師丹下健三所設(shè)計，外形像是一架電視機，夜晚整棟大樓還被燈光秀所包圍，可以在大樓上展示包括動漫、游戲在內(nèi)的娛樂內(nèi)容。大樓除了具有本身的電視劇、電視節(jié)目制作與潘放功能外，還向游客開放。大樓無論從外形到功能極大地體現(xiàn)了日本傳媒產(chǎn)業(yè)的傳播與娛樂消費意識，或為文化產(chǎn)業(yè)與娛樂、商業(yè)良好互動的典范，來此參觀的日本本國及外國游客絡(luò)繹不絕。

——開設(shè)日劇主題的紀念品店、咖啡店

來到富士電視臺首先看到的是外墻上貼著的最新一季日劇宣傳海報，日本傳媒文化產(chǎn)業(yè)的魅力向游客集中展現(xiàn)。位于大樓首層的劇場大廳寬敞舒適，這里展示了富士臺出品的電視劇或電影申使用過的劇本、小道具等物品，在這里游客可以看到人氣節(jié)目幕后的場景和道具，了解獨家的幕后花絮，是一個展示日本影視劇文化濃縮型的博物館。各種衍生紀念品商店及咖啡廳等商業(yè)設(shè)施散布其中，在顧客通過參觀看到自己熟悉的日本動漫、影視作品后，可以及時地向游客銷售相關(guān)題材的紀念品及食物。

——全透明開放式長廊參觀影視制作全過程

5樓設(shè)有“美妙街道”，是參觀富土電視臺的重點區(qū)域。進入5層首先看到富士電視臺5個頻道的節(jié)目在屏幕上播出，旁邊還配有節(jié)目安排時間。往里走，節(jié)目攝影墻、卡通人物、主播及演員們的立像、有趣的獨家照片、電視劇中的服裝等各種珍貴道具等令人目不暇接。前面設(shè)有展示區(qū)展示富士電視臺曾經(jīng)制作過的熱門電視劇或電視節(jié)目，其中不乏一些游客耳熟能詳?shù)慕?jīng)典節(jié)目。在這里游客可以觀看、觸摸電視劇拍攝的場景，還可以在此合影留念，想象著成為日劇中的主角。而一些正在制作播出的電視節(jié)目，觀眾也可以通過玻璃幕墻觀看到。電視臺特別設(shè)置的參觀步道還循序漸進地向游客展示、講解電視節(jié)目制作的全過程，使游客能夠從幕后深入了解日本的影視文化，潛移默化地提升了富士電視臺在觀眾心目中的地位。

——設(shè)置集合餐飲、消費、娛樂于一體的主題體驗項目

7樓的大平臺有以《海賊王》為主題的“海上餐廳”（One PieceRestaurant Baratie），在這里可以看到超酷的“黃金梅麗號”海盜船，還有路飛、香吉士、喬巴等主人公的塑像，吸引著許多粉絲熱情合影。充滿了“航?！痹氐氖澄锖惋嬃隙际置牢叮踔吝€能聽到從廚房傳來的動畫人物的聲音，著實讓人身臨其境般地進入了《海賊王》的世界。主菜價格大概從1000-2000日元不等。此外7層還有F-Island、恰恰特快車商店等商業(yè)設(shè)施，滿足游客的消費渴望。

上到球體內(nèi)的24樓，開設(shè)了與電視節(jié)目《鬧鐘電視》互動的“鬧鐘天空”，公開展示節(jié)目信息及現(xiàn)場使用過的設(shè)備，還能看到做客嘉賓們的簽名等物品。而球形瞭望室“Hachi Tama”位于25樓，在這里可以俯瞰臺場及東京灣的美景，彩虹大橋、東京塔、東京晴空塔等著名景觀盡收眼底。

2）豐田汽車館

除了富士電視臺外，臺場地區(qū)另一大主力設(shè)施是豐田汽車館。豐田汽車館場地面積達2.4萬余平方米，是集合了汽車文化、汽車尖端科技、汽車試駕、模擬感官體驗以及紀念品銷售為一體的展覽展示中心，汽車館完全免費開放給游客參觀。

豐田汽車館一方面有效地宣傳了豐田汽車品牌，提升了豐田品牌形象，尤其是免費的汽車展館還展示了企業(yè)對于社會公益的回饋，體現(xiàn)了企業(yè)的社會責(zé)任感；另一方面作為臺場地區(qū)重要的文化體驗中心，提升了臺場地區(qū)的整體娛樂體驗氛圍，成為臺場地區(qū)吸引游客前來的重要聚客引力點。

——豐田都市陳列館（CityShowcase）。這個陳列館將豐田車廠現(xiàn)有的140個型號展出，加上最新的模型駕駛系統(tǒng)，讓參觀者可以體會到逼真的駕駛體驗。

——未來世界（Future World）。利用4分30秒的時間，在時速60公里下通過駕駛世界首創(chuàng)的30交互速滑行，借此暢游未來的汽車世界。

——Ride One（駕車游）。全長1.4公里，連接了3個展示館的試乘路線，你更加可以自行變換多端的路線設(shè)定增加駕駛的樂趣。

——E-Com Ride（試乘駕車游）。乘坐電動的小型輕便汽車在館內(nèi)穿梭，讓你不用費力便可以漫游各個會館。

——汽車的歷史寶庫（HistoryGarage）。以50年代到70年代為中心，停放了汽車黃金飛躍時代的日本乃至歐美各款名車，會館設(shè)計獨特，重現(xiàn)了當時歐美的街頭景象。

（四）我國廣東長隆旅游休閑度假區(qū)

1.項目概況

廣東長隆旅游休閑度假區(qū)是長隆集團旗下的旅游休閑目的地品牌。目前，長隆集團旗下共擁有廣州長隆旅游度假區(qū)與珠海長隆國際海洋度假區(qū)兩大綜合性主題旅游休閑度假區(qū)。其中廣州長隆旅游度假區(qū)地處廣州新城中心位置，占地1萬畝，1997年，第一家景點——香江野生動物世界開業(yè)；珠海長隆國際海洋度假區(qū)位于珠海橫琴新區(qū)，首期投資超過200億元人民幣，其海洋王國于2014年1月18日開業(yè)。自建成以來，經(jīng)過多年運營，廣東長隆旅游休閑度假區(qū)已成為我國最受歡迎的旅游休閑度假品牌。自2008年接待游客人次超越1000萬大關(guān)后，2010年廣州長隆旅游度假區(qū)年接待游客數(shù)突破1200萬人次；2011年，年接待游客數(shù)突破1300萬人次；2014年，長隆集團接待游客數(shù)達1866萬人次；2015年更高達2359萬人次。endprint

目前，長隆旗下各大主題樂園開創(chuàng)了多個全國乃至“世界第一”。廣州長隆入列全國首批“國家5A級景區(qū)”；長隆野生動物世界是國內(nèi)動物種類最多、種群最大的野生動物主題公園，誕生了全球唯一存活的熊貓三胞胎和全球唯一考拉雙胞胎；長隆歡樂世界是集全球頂尖游樂設(shè)施和大型演藝于一體的新一代游樂園，創(chuàng)造了八項亞洲及世界之最；長隆國際大馬戲是20多個國家馬戲精英和眾多動物明星聯(lián)袂打造的全球最大的馬戲表演；長隆水上樂園榮獲“全球必去水上樂園”大獎；旗下廣州鱷魚公園是全球最大的鱷魚主題公園；長隆酒店首次引入“生物島”，與白虎共進晚餐成為可能。

2.項目借鑒

（1）打造稀缺性，把體驗做成“不可替代”。

長隆的野生動物世界通過引入珍稀野生動物，推出國內(nèi)首個自駕車觀光動物園。珠海長隆橫琴灣酒店的橫琴灣水上樂園是國內(nèi)首個也是唯一的酒店水上樂園，游客可與海豚一起“玩水”，首創(chuàng)人與海豚互動的全新玩水模式。

（2）以多個主題公園集群的方式，打造主題公園綜合體。

長隆通過打造歡樂世界、水上樂園、鱷魚公園、國際大馬戲等多個主題公園，形成主題公園集群，產(chǎn)生巨大的人群聚集效應(yīng)，集合觀光、游樂、酒店、餐飲、會議、購物等功能，滿足多元化的旅游需求，形成強大的人群聚集效應(yīng)。

（3）利用影視營銷，持續(xù)制造吸引點。

長隆不斷植入《中國好聲音》、《爸爸去哪兒》等電影中，不斷吸引國內(nèi)游客，探索出一條旅游業(yè)與娛樂業(yè)的融合模式。

廣州長隆

集乘騎游樂、特技劇場、巡游表演、生態(tài)休閑、特色餐飲、主題商店、綜合服務(wù)于一體，滿足游客“巔峰游樂、親近動物、品味吃住、時尚運動、合家賞樂”的多元化旅游度假需求。

——獨具特色的娛樂體驗

廣州長隆擁有包括長隆野生動物世界、長隆歡樂世界、長隆水上樂園、長隆國際大馬戲、廣州鱷魚公園和長隆酒店等多家主題公園和酒店。其中長隆野生動物世界是全球擁有動物種群最豐富、數(shù)量最多的動物園，曾創(chuàng)造了單日游客超過8萬人次的紀錄；長隆歡樂世界，擁有全球領(lǐng)先的特技實景表演和創(chuàng)造吉尼斯世界紀錄的十環(huán)過山車等眾多頂尖演藝項目和機動游戲；長隆水上樂園，多次被國際游樂園和景點協(xié)會（IAAPA）評為“全球必去水上樂園”，是全球水上主題公園的年游客總數(shù)和日均接待游客數(shù)量的雙料冠軍；長隆國際大馬戲擁有來自20多個國家共300余名馬戲精英與500多只珍奇動物同臺獻技，并榮獲“面積最大的永久性馬戲建筑”吉尼斯世界紀錄；長隆酒店是中國首創(chuàng)的動物主題酒店，連續(xù)多年被評為“中國最佳主題酒店”等大獎。

——多元化的運營模式

通過豐富的產(chǎn)業(yè)鏈、不斷的產(chǎn)品更新以及多元化的推廣策略等手段使得項目成功運作。

一是豐富的產(chǎn)業(yè)鏈。長隆已形成集旅游景點、酒店餐飲、娛樂休閑于一體的歡樂體驗大聯(lián)合的旅游王國。

二是多元化的推廣策略。以度假區(qū)為場地與香港無線合作電視劇，同時打造“營銷盛世”等推廣策略。

三是不斷地產(chǎn)品更新。堅持不斷創(chuàng)新，創(chuàng)造了中國主題公園發(fā)展的升華，創(chuàng)造了國內(nèi)同行獨一無二的旅游概念。

——復(fù)合型盈利模式

項目盈利屬于復(fù)合型盈利模式，門票和服務(wù)體驗是最初級的盈利來源。

衍生品：出讓、出售具備知識產(chǎn)權(quán)特點的商品，如：玩具、旅游工藝品、紀念品等。

服務(wù)體驗：提供有助于豐富體驗（經(jīng)歷）的相關(guān)服務(wù)以及相應(yīng)的服務(wù)體驗本身，如：提供餐飲、住宿服務(wù)。

周邊開發(fā)：獲取資本投入后在旅游項目所在地價收益的其它商業(yè)開發(fā)，如：景區(qū)、旅游目的地的房地產(chǎn)開發(fā)。一般主題功能能極大地帶動區(qū)域的人氣，使周邊土地迅速升值。

合作收益：出讓圍繞旅游者（潛在旅游者）的消費能力所帶來的可能的收益機會。比如：旅游區(qū)內(nèi)的招商、景區(qū)節(jié)慶活動商業(yè)贊助。

機會出讓：提供初級體驗（經(jīng)歷）的機會出讓，比如出售門票。

珠海長隆

珠海長隆是全球最大的海洋主題度假區(qū)項目。據(jù)世界主題公園權(quán)威研究機構(gòu)，美國主題娛樂協(xié)會（TEA）等機構(gòu)發(fā)布的“2015年全球主題公園游客量數(shù)據(jù)報告”顯示，廣東珠海橫琴長隆海洋王國以入園人數(shù)超過748萬人，一舉超越香港兩大主題公園，躍居全球第13名。橫琴長隆海洋王國帶動珠海2014年度GDP增速從珠三角倒數(shù)第二跳升到第一、珠海酒店開房率增長87%、珠海機場客流量增長41.5%。

——擁有7項健力士世界紀錄

長隆海洋王國是目前全球最大的海洋主題公園，生活200多種、2萬多隻海洋動物，更有全球最大的鯨鯊展示種群、白鯨展示種群、雙髻鯊展示種群以及帝企鵝展示種群，在珍稀海洋、極地動物展示方面，領(lǐng)行業(yè)之先。同時，長隆海洋王國擁有“最大的水底觀景穹頂”等7項健力士世界紀錄。

——主打親子游文化牌

全面打造包括各種頂級演藝項目在內(nèi)的歡樂文化、馬戲文化及動漫文化，包括全球最大的海洋主題花車巡游、5D動漫作品《卡卡大冒險》等，能滿足家庭各個年齡段的游客需求。

——多元化的娛樂體驗

海洋王國是世界最大的海洋主題樂園之一，匯聚頂級機動游戲、珍稀動物展館、大型劇場表演、餐飲、購物等綜合娛樂體驗。擁有五項世界之最的海洋魚類展館，擁有水體達3.1萬立方米的水族箱，規(guī)模位列全球之首，館內(nèi)飼養(yǎng)了不同品種的珍奇魚類多達15，000條。此外，珠海長隆海洋世界還擁有全球最長的飛行過山車，運用水、燈光、投影、激光、煙花等聲光元素創(chuàng)造的壯觀演出——橫琴海匯演，5D城堡影院，世界級的大型花車匯演等娛樂項目

珠海長隆海洋王國具有五大吉尼斯世界紀錄：最大的水族館——總?cè)萘繛?875萬升；最大的水族箱——單個水池容量為2270萬升；最大的亞克力板——單塊亞克力板尺寸為39.6米×8.3米；最大的水族館展示窗，單個展示窗尺寸為39.6米×8.3米；最大的水底觀景穹頂——直徑為12米，以及全球最大的5D影院。endprint

（五）萬達文化旅游城

近年，萬達商業(yè)地產(chǎn)從簡單的餐飲購物的消費模式轉(zhuǎn)向文化娛樂與主題游樂的體驗消費模式，有針對性的進行業(yè)務(wù)擴張和轉(zhuǎn)型，開拓出電影院線、文化旅游、娛樂休閑等業(yè)務(wù)，同時積極向文旅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，目前萬達集團已在全國十余個城市發(fā)力，建設(shè)萬達文化旅游城（以下簡稱萬達文旅城）。

萬達文旅城項目主要選址位于一二線城市，通常為省會城市、副省級城市等，服務(wù)半徑150公里以內(nèi)自駕車的客源。項目以購物、旅游、觀光為主題，深植于所在城市的當?shù)匚幕c城市融為一體，包括核心業(yè)態(tài)超大型萬達茂、大型室外主題樂園、室內(nèi)主題樂園、頂級舞臺秀、酒店群、酒吧街等，形成完整的生態(tài)鏈條，創(chuàng)造出新的旅游商業(yè)新模式。

以已建成的南昌萬達城為例。南昌萬達文旅城位于江西南昌市九龍湖新區(qū)，是萬達集團建成的首個結(jié)合室內(nèi)游樂與室外主題文化旅游類項目?？偼顿Y31億，占地80公頃，包括主題樂園、電影樂園、海洋樂園、萬達茂、酒店群、酒吧街、美食街、演藝等多種業(yè)態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，南昌萬達城開業(yè)后首個暑期的總客流量已突破300萬人次，國慶期間客流量突破30萬人次。

南昌萬達文旅城除了裝備大量的國際級游樂設(shè)備，具有豐富的游樂業(yè)態(tài)，還安排了大量特色餐飲美食，樂園六大主題區(qū)各設(shè)特色主題餐廳，如本土美味的陶村食館、古風(fēng)特色的美味閣、竹林主題的竹海餐廳、薈萃世界美食的水上餐廳鄱陽龍舫等。游客可以根據(jù)需要選擇不同口味的中外餐飲美食。六大主題區(qū)內(nèi)還均設(shè)立了獨立的主題區(qū)商店、區(qū)域?qū)倭闶鄣辍Ｖ苓叜a(chǎn)品包括各個主題區(qū)的精美手辦、可愛玩偶、酷炫服飾背包、江西特色紀念品、江西竹文化商品等。

三、城郊主廂型休閑中心建設(shè)

（一）規(guī)劃選址和發(fā)展模式的選擇

目前城市郊區(qū)土地獲取和開發(fā)成本相對較低，可利用土地資源較為充足。開發(fā)親和自然、休閑娛樂功能豐富的城郊主題型休閑中心，不僅能集中滿足周邊居民需求，較好地均衡城市商業(yè)布局，也可減緩城市中心商業(yè)壓力，為城市居民周末休閑旅游度假提供新的選擇，為消費者短期度假和休閑出行提供選擇，能夠較好地體現(xiàn)城市休閑文化。

城郊主題型休閑中心不是孤立的商業(yè)項目，其建設(shè)應(yīng)與城郊休閑旅游資源相結(jié)合。以北京為例，城郊各區(qū)縣均具有十分豐富的旅游資源和生態(tài)產(chǎn)業(yè)資源，且交通便捷，交通通達性較好。以密云縣為例，密云縣為北京生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，生態(tài)優(yōu)勢十分突出，富于山水之美。全縣森林覆蓋率達到58.69%，有華北地區(qū)最大的密云水庫，潮河和白河貫通城區(qū)，山水相連，空氣清新，四季風(fēng)光如畫。京承高速的開通，使北京中心城居民僅需半小時車程就可到密云享受山水之勝。依托生態(tài)環(huán)境資源發(fā)展高品質(zhì)的主題型休閑中心，使人們在享受山水之美的同時，也能享受現(xiàn)代休閑品質(zhì)生活，不僅將為北京市民帶來高品質(zhì)休閑度假享受，也將更好地增值、帶動密云旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，改善區(qū)域消費環(huán)境，提升區(qū)域經(jīng)濟。隨著京津冀一體化進程的推進，交通提速，同城效應(yīng)明顯，北京市周邊可用于主題型休閑中心建設(shè)用地的資源將更為豐富。

在設(shè)施規(guī)劃選址和建設(shè)上，城郊主題型休閑中心應(yīng)選址交通便捷、可達性好的區(qū)域，通常應(yīng)位于高速公路出口或城市快速路的交通節(jié)點上，利用多種交通工具均可方便到達。由于此類休閑中心通常占地規(guī)模較大（一般應(yīng)有不少于50萬平方米的發(fā)展空間），輻射半徑較大（一般可達30～40公里），考慮到城市消費和空間承載能力，不宜發(fā)展過多。

根據(jù)北京郊區(qū)環(huán)境資源條件和交通可達性，我們認為北京可以考慮按兩類模式發(fā)展城郊主題型休閑中心：

第一類是近郊一日或兩日主題型休閑中心，可考慮選擇在城市發(fā)展新區(qū)通州、順義、大興、昌平、房山等區(qū)域發(fā)展。此類項目可與主題游樂項目結(jié)合建設(shè)，如環(huán)球影城項目已確定落戶通州，與之相依托可建設(shè)主題型休閑中心，使商旅項目聚合式發(fā)展，并助推該區(qū)域成為京津冀地區(qū)首屈一指的主題休閑文化中心。

第二類是遠郊多日主題型休閑中心，重點選擇在生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)區(qū)平谷、懷柔、密云、延慶等地區(qū)發(fā)展建設(shè)。依托遠郊區(qū)的山水自然風(fēng)光、人文遺跡、民俗文化和生態(tài)農(nóng)業(yè)等資源，可建設(shè)主題型休閑中心（如房車休閑中心），通過現(xiàn)代品質(zhì)的主題型休閑中心建設(shè)升級、增值區(qū)域生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)。

（二）通州環(huán)球影城主題休閑中心建設(shè)目標與方向

北京市通州區(qū)已確定為首都城市副中心，將承載北京高端制造業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)以及商務(wù)貿(mào)易等重要產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移與落戶。2014年10月13日，美國環(huán)球主題公園項目媒體發(fā)布會在京召開，宣布環(huán)球影城正式落戶通州，使通州成為繼美國洛杉磯、美國奧蘭多、日本大阪、新加坡、西班牙巴塞羅那后全球第六個擁有環(huán)球影城的城市。環(huán)球影城的建設(shè)將使通州成為北京重要的區(qū)域旅游目的地，娛樂產(chǎn)業(yè)將成為通州未來的核心特色產(chǎn)業(yè)。

從國際上看，已經(jīng)建成的環(huán)球影城已經(jīng)是商業(yè)與娛樂高度融合的良好范本。在每一個環(huán)球影城的設(shè)置上，首先迎接游客的就是一條長長的商業(yè)街，在商業(yè)街的盡頭進入環(huán)球影城才需要購買門票，商業(yè)街是不需要門票免費進入的，但商業(yè)街已經(jīng)將游客帶入到環(huán)球影城的夢幻國度之中。在這條街上有以各種卡通人物或故事為主題的餐廳，以及各種銷售紀念品的商店，這些店鋪從門頭設(shè)計、室內(nèi)裝潢、食物乃至服務(wù)都極具娛樂性，娛樂元素極大地提升了商業(yè)街的魅力，商業(yè)街也成為環(huán)球影城娛樂目的地的一大亮點。此外商業(yè)街上還有一些經(jīng)典、時尚品牌，但比起傳統(tǒng)店鋪都大幅度地融合了娛樂元素，與周圍商業(yè)氛圍渾然一體。

未來以環(huán)球影城為核心的通州娛樂產(chǎn)業(yè)建設(shè)，我們認為可以在環(huán)球影城商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)上，進一步與環(huán)球影城周邊商業(yè)項目深度整合，將環(huán)球影城的娛樂輻射力進一步外擴，使其成為消費功能突出，與商業(yè)高度融合的新娛樂地標。

1、提升環(huán)球影城盈利能力

知名商業(yè)咨詢公司AECOM發(fā)布的《2013主題公園報告》指出，2013年亞洲一流主題公園的游客人次增長了7.5%，遠高于美洲的2.7%，領(lǐng)先世界其他地區(qū)，亞洲已經(jīng)成為全球主題公園增長最快的地區(qū)。在入園人數(shù)前10位的全球主題公園中，有華僑城集團、方特集團、海昌集團三家中國主題公園，可見中國主題公園擁有巨大且潛力無限的消費市場。endprint

然而與之形成鮮明對比的是，中國主題公園的整體經(jīng)營卻不盡如人意，根據(jù)零點公司的調(diào)查報告，國內(nèi)主題公園投資在5000萬元以上的有300家左右，其中有一定品牌知名度、有良好經(jīng)營業(yè)績的主題公園只占總數(shù)的10%，有70%的主題公園虧損，20%持平。

這說明目前國內(nèi)主題公園整體盈利能力低，盈利模式落后。目前國內(nèi)主題公園盈利模式絕大多數(shù)仍以主題公園建設(shè)帶動周邊居民住宅、寫字樓建設(shè)為主，住宅、寫字樓地產(chǎn)一次性銷售，與主題公園長期經(jīng)營目標并不一致。這使得主題公園與周邊地產(chǎn)開發(fā)完全割裂開來，住宅與寫字樓建設(shè)既不能促進主題公園發(fā)展，主題公園建設(shè)也無法促進所在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，主題公園的吸納力完全被浪費，其盈利主要來自于門票收入，占到主題公園總盈利的80%。

而與之形成對比的是，在美國，門票收入僅占主題公園總收入的30%；東京迪斯尼樂園2009年，僅單園收入構(gòu)成中，門票占總收入僅43%，而消費品收入占總收入34%，餐飲占21%。其收入構(gòu)成更加多元化，來自于這兩家主題公園中設(shè)置的更多商業(yè)元素，豐富的紀念品、無處不在的紀念品商店，琳瑯滿目特色主題餐飲，City walk、shop street中經(jīng)典品牌主題化、娛樂化的包裝氛圍，這些共同提升了主題公園的多元化收入模式與盈利能力。此外，日本東京迪斯尼1991年在建成后的8年中，迪斯尼區(qū)域每平米土地價格超過400萬元，是東京都市圈平均土地價格的2倍以上；截止至2008年，迪斯尼度假區(qū)共提供了13600個就業(yè)崗位；周邊大量商業(yè)、商務(wù)設(shè)施新建，商鋪滿租，租金提高2-3倍，也體現(xiàn)了對周邊經(jīng)濟的強勁帶動作用。

未來圍繞環(huán)球影城在通州發(fā)展主題休閑中心，一定要借鑒國際國內(nèi)各大主題公園建設(shè)經(jīng)驗，進一步促進商業(yè)與娛樂的深度、緊密融合，進一步降低門票銷售在整個項目中的比重，大幅度提升項目整體盈利能力。

2、滿足旅游消費趨勢轉(zhuǎn)變

根據(jù)普華永道預(yù)測，中國城鎮(zhèn)居民娛樂支出總額從2012年的全球第五位有望在2017年提升至全球第三位。富裕起來的中國人的休閑娛樂消費模式也在逐漸發(fā)展轉(zhuǎn)變，對主題公園的消費目標從過去單一娛樂向全方位的旅游休閑轉(zhuǎn)變。人們在主題公園的游玩與消費當中，還期望身心的深度放松，豐富的美食、精彩的購物收獲、高品質(zhì)的服務(wù)等等，這要求主題公園提供顧客多元化的消費體驗與極致的歡樂愉悅感受。單一的主題公園業(yè)態(tài)已經(jīng)不能滿足，需要向主題休閑中心轉(zhuǎn)變。

2013年韓國樂天世界入園人數(shù)增長率15.9%，居世界主題公園第一位，其成功之處正在于其旅游休閑目的地的設(shè)置模式。在樂天的消費收入中絕大部分并不是來自于收費的樂天世界冒險樂園園內(nèi)，而是來自于與冒險樂園一體化建設(shè)的各項商業(yè)設(shè)施。樂天世界充分滿足了人們傳統(tǒng)文化認知與體驗、一站式購物、運動健身、室內(nèi)游樂、室外游樂、特色美食、免稅精品購物、舒適酒店休息的多元化需求，充分滿足了人們旅游休閑度假的消費需求，這也為未來通州環(huán)球影城主題休閑中心建設(shè)提供了良好的借鑒。

3、服務(wù)多層次目標人群

根據(jù)東京迪斯尼樂園的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2009年東京迪斯尼3%游客來自海外，66%來自東京大都市圈，顯示了主題公園所在地區(qū)人群消費對主題公園的重要作用。

未來環(huán)球影城目標人群包括三類：傳統(tǒng)的以主題公園娛樂為主的目的型游客，通常停留時間在1天以內(nèi)；以綜合休閑旅游為主的休閑度假型游客，平均停留時間超過2-3天；以及經(jīng)常在主題公園附近消費的周邊居民。

對于不同層次的目標人群，服務(wù)范圍與半徑應(yīng)有明顯區(qū)別，可根據(jù)消費需求及規(guī)律將環(huán)球影城主題休閑中心分為三個區(qū)域：最中心為娛樂核心區(qū)，其外為娛樂擴展區(qū)，最外層為娛樂輻射區(qū)。

對于傳統(tǒng)的以游樂為主的游客，其消費半徑主要集中在主題公園內(nèi)，構(gòu)成旅游休閑目的地的娛樂核心區(qū)，其消費內(nèi)容主要由主題公園門票以及公園內(nèi)的餐飲、紀念品為主；

對于休閑度假型游客，其活動范圍主要在娛樂擴展區(qū)中，除了包含娛樂核心區(qū)外，娛樂擴展區(qū)還將包含酒店、精品餐飲、購物中心、精品百貨等商業(yè)設(shè)施，以及主題化的環(huán)境布景與旅游區(qū)建設(shè)；

對于周邊居民，在娛樂核心區(qū)的購票消費相較于目的型游客可能沒有明顯區(qū)別，但在娛樂輻射區(qū)中，主題公園的娛樂氛圍帶動不收門票的商業(yè)消費環(huán)境提升，可以通過主題公園與不同商業(yè)集團的購物中心、百貨、專賣店、專業(yè)店以及社區(qū)型商業(yè)的戰(zhàn)略合作，擴大主題公園影響力，提升盈利能力，同時促進通州本地商業(yè)環(huán)境與商業(yè)服務(wù)的提升。endprint