張婷婷 身份證號：510622198509307820

概述如何有效控制房地產(chǎn)項(xiàng)目管理

張婷婷 身份證號：510622198509307820

眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的質(zhì)量直接影響著房地產(chǎn)建造的品質(zhì)，要想確保房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作的高效性與合理性，最基礎(chǔ)的條件就是要建立起最科學(xué)的管理模式，由施工單位和負(fù)責(zé)施工管理工作的項(xiàng)目經(jīng)理來共同落實(shí)。本文將就如何有效控制房地產(chǎn)項(xiàng)目管理進(jìn)行深入的分析與探究。

房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；控制策略

引言

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的內(nèi)涵，其主要指的是在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進(jìn)行房屋建設(shè)或者其他類型的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)項(xiàng)目。在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作中，所涉及到的主體是非常豐富和多元化的，主要有房地產(chǎn)投資方、監(jiān)理方、設(shè)計(jì)單位、勘查機(jī)構(gòu)、施工人員等等，總而言之，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一項(xiàng)極具復(fù)雜性的系統(tǒng)工程，其管理的對象是房地產(chǎn)項(xiàng)目，管理的目的，是在現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)上，制定出最優(yōu)的管理方案，取得最理想化的管理效果，進(jìn)而確保房地產(chǎn)建設(shè)的高質(zhì)量。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的特點(diǎn)分析

1.明確的目標(biāo)。

眾所周知，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，需要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)可以分為兩種，分別是成果型目標(biāo)和約束性目標(biāo)，其中，成果性的目標(biāo)主要指的是銷售利稅率、投資回報(bào)率等等經(jīng)濟(jì)效益性質(zhì)的指標(biāo)，同時(shí)也包括房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)外部的功能要求。而約束性目標(biāo)，主要指的是建設(shè)的工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或者投資限額等等。所以，在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作當(dāng)中，必須要明確管理的目標(biāo)，其不僅僅是一種目標(biāo)，其實(shí)也是一種約束。

2.新穎性和創(chuàng)造性。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作當(dāng)中，作為項(xiàng)目管理人員，在實(shí)際做出決策或者開始實(shí)施之前，必須要站在實(shí)際角度出發(fā)，結(jié)合具體情況，制定出針對性和創(chuàng)造性的管理模式，要堅(jiān)持因地制宜的管理方針，不僅僅要總結(jié)前人的管理經(jīng)驗(yàn)，更要在項(xiàng)目管理過程中發(fā)揮創(chuàng)造性。

3.復(fù)雜性。

其實(shí)，一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，會涉及到非常多的部門，當(dāng)這些部門需要針對同一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行合作時(shí)，就必須要互相制約與影響，項(xiàng)目管理者必須要協(xié)調(diào)好各個(gè)主體之間的關(guān)系，所以，其必然會經(jīng)歷一個(gè)漫長的時(shí)間跨度，要想盡辦法解決好好各種影響因素，同時(shí)，也要調(diào)整好工期、投資、質(zhì)量等等約束條件的關(guān)系。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作中出現(xiàn)的問題

1.缺乏科學(xué)高效的決策。

當(dāng)前，我國正處于商品房短缺的時(shí)代，因?yàn)榱鱾髦澳玫鼐涂梢再嶅X”、“蓋房就可以賺錢”等理念，這就使得房地產(chǎn)投資分析、策劃以及論證都遭受到了冷遇，這也使得我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作在可行性研究方面嚴(yán)重缺乏科學(xué)高效的決策，在開工之前，并沒有對施工技術(shù)以及經(jīng)濟(jì)等等方面的可行性進(jìn)行正確的評估，所以，出現(xiàn)了非常多的問題，比如，戶型偏大或者戶型單一，這就會對銷售情況產(chǎn)生非常直接的影響，再比如，商品房空置面積上升、商業(yè)用房空置問題突出等等。

2.監(jiān)理工作缺乏公正性和獨(dú)立性。

通常情況下，建設(shè)單位都會配有專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，各個(gè)專業(yè)管理人員的配備都是非常齊全的，而且，建設(shè)單位還掌握著投資的控制權(quán)。所以，這就導(dǎo)致建設(shè)單位站在一個(gè)非常高的立場上對施工單位發(fā)號施令，甚至?xí)苯痈缮姹O(jiān)理工作，這就使得房地產(chǎn)建設(shè)過程中出現(xiàn)了多頭指揮的現(xiàn)象，其必然會在很大程度上影響著監(jiān)理的責(zé)任心和積極性，監(jiān)理方在處置違法施工行為以及報(bào)告現(xiàn)場安全事故隱患等等方面存在著非常大的局限性，房屋建筑的質(zhì)量可想而知。

3.邀請招標(biāo)、公平性差。

現(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)當(dāng)中，關(guān)于招投標(biāo)基本上都是以自行組織招標(biāo)形式為主，自行招標(biāo)，久而久之，就會使得招標(biāo)更多的只是流于形式，甚至直接采用“邀請招標(biāo)”的方式，就算組織公開招標(biāo)活動，其中陪標(biāo)、圍標(biāo)和串標(biāo)的方式也非常普遍，所以，當(dāng)前很難保證存在真正意義上的公開招標(biāo)。

三、如何提升房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作的效率

1.關(guān)于成本的管理。

成本管理作為房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作中的重要內(nèi)容，其直接影響著項(xiàng)目的整體質(zhì)量，項(xiàng)目管理工作，最重要目的就是爭取利潤空間的最大化，因此，要想爭取更大的經(jīng)濟(jì)利益，就必須要高度重視起成本管理工作，將成本管理工作貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作的始終。從房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位開始，包括后續(xù)的制定計(jì)劃方案、設(shè)計(jì)階段，直到交付竣工都必須要將成本管理工作做到位，成本管理工作必須要落實(shí)到實(shí)處，細(xì)化到每一個(gè)小細(xì)節(jié)當(dāng)中，此外，企業(yè)還需要配置專門的財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)，更好地進(jìn)行成本管理。

2.關(guān)于進(jìn)度的管理。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作當(dāng)中，從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)到完工，事先都會做好相應(yīng)的進(jìn)度安排工作。對于項(xiàng)目施工而言，投入的資金是有時(shí)間價(jià)值的，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目從立項(xiàng)到結(jié)束的時(shí)間是越短越好，這樣才便于提高投入資金的使用效率。因此，制定切實(shí)可行的實(shí)施計(jì)劃是十分重要的。做好進(jìn)度管理工作就要求房地產(chǎn)企業(yè)對項(xiàng)目進(jìn)行明確的劃分，主要?jiǎng)澐譃閹讉€(gè)節(jié)點(diǎn)，什么時(shí)間封頂，什么時(shí)間驗(yàn)收等，做好這幾個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的控制。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需要做好對項(xiàng)目工程的全局管理，主要是通過施工單位的定期檢查，及時(shí)采取措施，充分利用組織、技術(shù)等各種方法監(jiān)督各方的參與，共同提高項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度。

3.關(guān)于合約的管理。

項(xiàng)目的具體實(shí)施必須要根據(jù)完善的合約來進(jìn)行有效的管理，一份良好的合約能夠有效轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成本風(fēng)險(xiǎn)，而且能夠轉(zhuǎn)變與提升高質(zhì)量。完善合約管理的前提和基礎(chǔ)便是招標(biāo)，所以，在實(shí)際的招標(biāo)過程中，建設(shè)方必須要全面認(rèn)識清楚施工單位，確保對施工單位的有效控制，建立并健全招標(biāo)制度，盡可能規(guī)避合同風(fēng)險(xiǎn)。

4.關(guān)于質(zhì)量的管理。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，第一要素就是質(zhì)量保證，確保每一個(gè)項(xiàng)目都不會留下任何質(zhì)量隱患，將安全事故的發(fā)生率降到最低。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理必須要嚴(yán)格按照招標(biāo)約定的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，管理和監(jiān)督好房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量檢查和驗(yàn)收工作。在驗(yàn)收過程中所獲得的關(guān)鍵性數(shù)據(jù)信息，必須進(jìn)行科學(xué)合理的分析，做到有理有據(jù)。在質(zhì)量驗(yàn)收過程中，針對材料的驗(yàn)收，必須要求提供實(shí)驗(yàn)報(bào)告，提供必要的訂貨驗(yàn)貨考察報(bào)告。對于建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施過程中出現(xiàn)的不合格環(huán)節(jié)，必須要求即刻返工，并根據(jù)相關(guān)的質(zhì)量管理規(guī)定給予嚴(yán)格的懲罰措施。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理實(shí)質(zhì)是一個(gè)動態(tài)的管理體系，管理工作必須要貫穿于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的始終，作為項(xiàng)目管理者必須要做到，面對每一個(gè)環(huán)節(jié)和每一個(gè)階段始終保持清晰的頭腦，始終站在公平公正的立場，在確保項(xiàng)目質(zhì)量的基礎(chǔ)上，爭取經(jīng)濟(jì)效益與社會效益的最大化。

[1]談如何做好房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理 佟圣欣-《建材發(fā)展導(dǎo)向:下》-2016.

[2]有效加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的控制措施探討 袁瑩-《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》-2016.

[3]如何加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理與成本控制 葛燦-《建筑工程技術(shù)與設(shè)計(jì)》-2016.

[4]研究精細(xì)化管理在房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目管理中的有效運(yùn)用李志華-《建筑工程技術(shù)與設(shè)計(jì)》-2016.

[5]房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施階段工程造價(jià)的有效控制 趙江洪-《商品與質(zhì)量》-2016.