任榮榮

經(jīng)過(guò)房改以來(lái)十多年的快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的外部環(huán)境和自身供求格局都發(fā)生了變化。現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)正結(jié)束持續(xù)高增長(zhǎng)而進(jìn)入“新常態(tài)”。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，這一轉(zhuǎn)換過(guò)程是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的易發(fā)期。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出的種種問(wèn)題并不能簡(jiǎn)單歸因于房地產(chǎn)市場(chǎng)自身，更有外部環(huán)境和諸多體制機(jī)制性約束。當(dāng)前，以需求端管理為主的短期調(diào)控政策已難以解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中的深層次問(wèn)題。為此，需要更加重視從供給側(cè)發(fā)力建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“新常態(tài)”對(duì)調(diào)控政策提出新要求

自1998年城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，期間雖出現(xiàn)多次短期波動(dòng)，但尚未經(jīng)歷大的周期調(diào)整。這使得房地產(chǎn)調(diào)控政策始終以需求端管理為主，短期變動(dòng)較大。房?jī)r(jià)在“十年九調(diào)控”的批判聲中較快上行。

目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速換擋趨緩、房地產(chǎn)市場(chǎng)“人口結(jié)構(gòu)紅利”逐步削弱（25—44歲人口數(shù)量的減少），預(yù)示著支撐市場(chǎng)快速發(fā)展的基本面因素趨于減弱。而從房地產(chǎn)市場(chǎng)自身來(lái)看，一個(gè)重要指標(biāo)——住房套戶比超過(guò)1，意味著住房供給絕對(duì)短缺時(shí)代的結(jié)束。供求格局的扭轉(zhuǎn)，標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)正在結(jié)束而進(jìn)入“新常態(tài)”。

“新常態(tài)”下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將改變之前全面高增長(zhǎng)的局面，區(qū)域分化日益明顯。實(shí)際上，2015年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展已表現(xiàn)出這一特征。本輪房?jī)r(jià)上漲較快的區(qū)域主要集中在長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀地區(qū)以及廈門、鄭州、武漢幾個(gè)熱點(diǎn)二線城市。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)發(fā)展“新常態(tài)”下市場(chǎng)區(qū)域分化態(tài)勢(shì)將延續(xù)，房地產(chǎn)快速發(fā)展階段積累的風(fēng)險(xiǎn)加大，部分熱點(diǎn)區(qū)域容易成為房地產(chǎn)泡沫的載體。以日本為例，在房地產(chǎn)泡沫形成期，日本地價(jià)漲幅的區(qū)域差距由之前的10倍迅速升至40倍左右。

2016年下半年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“去庫(kù)存”與“防風(fēng)險(xiǎn)”并重的格局，熱點(diǎn)城市“地王”頻出與多數(shù)城市土地市場(chǎng)無(wú)需求并存的現(xiàn)象，均顯示出供需結(jié)構(gòu)性矛盾和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正在加大。在新的發(fā)展階段，僅通過(guò)需求端管理難以化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。必須從制度環(huán)境和約束條件上發(fā)掘深層次問(wèn)題，通過(guò)建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)逐步解決。

二、制約房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的供給側(cè)因素凸顯

（一）土地供給與人口流動(dòng)存在空間錯(cuò)配

土地供給與人口流動(dòng)的空間錯(cuò)配是導(dǎo)致當(dāng)前熱點(diǎn)城市地價(jià)房?jī)r(jià)高漲，三四線城市房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力較大的主要原因。近十多年來(lái)，我國(guó)建設(shè)用地的空間配置與人口流動(dòng)嚴(yán)重匹配不當(dāng)。從區(qū)域?qū)用婵?，東部和中部地區(qū)城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)高于建設(shè)用地增長(zhǎng)，而西部和東北地區(qū)城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)則低于建設(shè)用地增長(zhǎng)；從城市層面看，人口流入量較大的一線和部分二線城市土地供給嚴(yán)格受控，而人口增長(zhǎng)明顯放緩甚至人口凈流出的三四線城市土地供給量較大。土地供給與人口流動(dòng)的空間錯(cuò)配導(dǎo)致熱點(diǎn)城市“地王”頻出、房?jī)r(jià)較快上漲，而部分三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存高企。這一影響結(jié)果在房地產(chǎn)市場(chǎng)“新常態(tài)”下更是被放大。

（二）租賃市場(chǎng)不完善對(duì)住房梯級(jí)消費(fèi)模式形成制約

理想的住房消費(fèi)應(yīng)該是“先租后買、先小后大”的梯級(jí)模式。我國(guó)偏向住房購(gòu)買的消費(fèi)習(xí)慣固然與傳統(tǒng)文化有關(guān)，但也受租賃市場(chǎng)不完善的制約。我國(guó)住房市場(chǎng)長(zhǎng)期以交易市場(chǎng)為主，租賃市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后。在新建住房市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)基本以出售為主，自持比例很低；存量房市場(chǎng)中以散戶出租為主，尚未形成規(guī)?；氖袌?chǎng)租賃主體。而且，目前住房租賃市場(chǎng)法規(guī)制度不健全，中介服務(wù)不規(guī)范，租戶權(quán)益得不到有效保障，降低了居民家庭的租房意愿。同時(shí)，由于租賃住房在落戶、子女上學(xué)等方面無(wú)法享有與自有住房家庭同等權(quán)利，致使居民不得不選擇購(gòu)買住房。

（三）住房持有成本偏低增加了住房資源的過(guò)度占有與閑置

住房經(jīng)濟(jì)學(xué)理論指出，住房持有成本是影響居民住房需求的本質(zhì)變量。人們?cè)谧鞒鲑?gòu)房決策時(shí)，會(huì)綜合比較擁有住房的資本成本與未來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)帶來(lái)的收益。我國(guó)尚沒(méi)有開(kāi)征房產(chǎn)稅，再加上近年來(lái)持續(xù)的低利率而房?jī)r(jià)卻保持較高漲幅，使得人們?cè)诒姸嗤顿Y品中偏好住房投資而且傾向于從住房買賣差價(jià)中獲利的重要原因。當(dāng)居民都想從住房投資中獲益時(shí)，便會(huì)出現(xiàn)“全民炒房”的狂熱，影響住房居住屬性的發(fā)揮。此外，由于房改等因素，部分“多套房持有者”雖并非完全出于住房投資投機(jī)的目的，但較低的持有成本導(dǎo)致其缺乏動(dòng)力出售或出租多余的住房，降低了住房資源的利用效率。

（四）公共服務(wù)資源空間分布不均衡加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化

人們對(duì)于住房的需求不僅僅來(lái)自于對(duì)物質(zhì)空間的需求，更重要的是對(duì)就業(yè)機(jī)會(huì)、公共服務(wù)和便利設(shè)施的需求。而我國(guó)目前公共服務(wù)的空間分布存在極大的不均衡，優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源主要集中在大中城市和城市核心區(qū)域，加劇了這些區(qū)域住房資源的壟斷與稀缺程度，使得這些區(qū)域住房表現(xiàn)為明顯的供不應(yīng)求。尤其是教育資源，其獲取機(jī)會(huì)與住房區(qū)位緊密連結(jié)在一起，以致出現(xiàn)一條馬路之隔的“學(xué)區(qū)房”比“非學(xué)區(qū)房”價(jià)格高出一半之多的現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)急需從供給側(cè)發(fā)力

（一）探索土地供應(yīng)制度改革，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)供求的空間匹配

空間固定性和不可移動(dòng)性是房地產(chǎn)的基本屬性之一。實(shí)現(xiàn)土地供給與人口流動(dòng)的空間匹配，是房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的必要條件。而我國(guó)現(xiàn)行土地供應(yīng)政策下已表現(xiàn)出明顯的城鎮(zhèn)建設(shè)用地空間配置與人口流動(dòng)不匹配，這是導(dǎo)致目前房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫(kù)存”與“防風(fēng)險(xiǎn)”并重的原因之一。在現(xiàn)行土地供應(yīng)制度下，建議盡快落實(shí)人地掛鉤政策，緩解人口集中流入城市建設(shè)用地指標(biāo)不足的矛盾。從中長(zhǎng)期來(lái)看，建議逐步探索土地供應(yīng)制度改革，增加市場(chǎng)機(jī)制在土地資源配置中的作用，形成多元化的土地供給主體，提高土地供給對(duì)房地產(chǎn)需求變化的反應(yīng)彈性

（二）建立購(gòu)租并舉的住房制度，引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)模式

為發(fā)揮住房市場(chǎng)過(guò)濾機(jī)制，引導(dǎo)梯級(jí)的住房消費(fèi)模式，必須推進(jìn)新建市場(chǎng)、存量市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)的協(xié)同發(fā)展。目前，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展是短板。建議加快《房屋租賃法》的立法，規(guī)范租賃市場(chǎng)交易雙方的行為；鼓勵(lì)私人家庭房屋出租，通過(guò)改造升級(jí)等疏導(dǎo)措施發(fā)揮“城中村”等非正規(guī)住房在租賃市場(chǎng)中的作用；鼓勵(lì)和引導(dǎo)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行住房租賃規(guī)?；?jīng)營(yíng)；建立購(gòu)租并舉的住房制度，有序推進(jìn)租售同權(quán)政策落地，為居民家庭理性的住房消費(fèi)行為提供支持。

（三）完善稅收體系設(shè)計(jì)，提高住房資源配置和利用效率

稅收政策是調(diào)節(jié)住房資源配置的最有效的市場(chǎng)手段，應(yīng)作為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的重要考慮內(nèi)容。完善的稅收體系設(shè)計(jì)涵蓋開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)三個(gè)方面，其目標(biāo)是提供住房資源配置和利用效率。建議在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，通過(guò)稅率設(shè)計(jì)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)普通商品住房和長(zhǎng)期租賃型住房；在交易環(huán)節(jié)，以鼓勵(lì)住房流轉(zhuǎn)為導(dǎo)向，同時(shí)兼顧對(duì)投機(jī)性需求的調(diào)控，根據(jù)賣房者住房持有時(shí)間的長(zhǎng)短而設(shè)置不同的流轉(zhuǎn)稅稅率；在持有環(huán)節(jié)，適時(shí)開(kāi)征房地產(chǎn)稅，降低住房資源的過(guò)度占有與閑置。

（四）合理布局公共服務(wù)資源，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域均衡發(fā)展

經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市生活質(zhì)量是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域差異的兩大因素。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域差異固然受區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異這一基礎(chǔ)性因素的影響，但公共服務(wù)資源區(qū)域和空間分布的不均衡加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化。建議通過(guò)城市群的發(fā)展疏解大城市和特大城市部分城市功能，通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)城市群內(nèi)大中小城市的協(xié)調(diào)發(fā)展；合理布局城市之間和城市內(nèi)部教育、醫(yī)療等公共服務(wù)資源，通過(guò)推進(jìn)公共服務(wù)均等化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域間均衡發(fā)展。

（作者單位：中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院投資研究所）endprint