王登山 律師

律師解疑

王登山 律師

問題

問：僅簽訂了以房抵頂工程款協(xié)議，能否視為已付款？

承、發(fā)包雙方于2013年6月簽訂施工合同，約定發(fā)包人將某寫字樓項(xiàng)目交承包人施工總承包。

2014年6月，工程完工、辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)和工程交付手續(xù)，后承包人向發(fā)包人遞交結(jié)算書，但發(fā)包人遲遲不肯結(jié)算。在承包人多次催促下，發(fā)包人提出將該寫字樓第6層抵頂工程款2000萬元，一周內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)過戶，為此雙方簽訂《以房抵頂工程款協(xié)議》。

一年后，對(duì)抵頂?shù)姆课莅l(fā)既未交付承包人，也未辦理產(chǎn)權(quán)過戶，發(fā)包人又怠于辦理工程結(jié)算，承包人無奈之下訴至法院，請(qǐng)求：發(fā)包人支付拖欠工程款1.5億元和相關(guān)利息及違約金。

庭審過程中，雙方對(duì)已付工程款爭議較大，承包人認(rèn)為：已付款僅有3000萬，而發(fā)包人認(rèn)為：因雙方簽訂《以房抵頂工程款協(xié)議》，故已付款應(yīng)增加2000萬，共計(jì)5000萬。請(qǐng)問：僅僅簽訂了以房抵頂工程款協(xié)議，能否視為已付工程款？

律師觀點(diǎn)

律師觀點(diǎn)：

1.以房抵頂工程款協(xié)議合法有效。

以房抵頂工程款協(xié)議，即以物抵債協(xié)議，是債務(wù)清償?shù)姆绞街?，是承、發(fā)包雙方關(guān)于如何清償債務(wù)所作的約定。根據(jù)合同法的規(guī)定，只要是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該約定自成立時(shí)、即雙方簽約時(shí)則生效，不以承包人是否取得抵債物的所有權(quán)、使用權(quán)為生效要件。

2.以房抵頂工程款協(xié)議，系發(fā)包人另行增加的一種還款方式。

從法理上講，以物抵債協(xié)議，會(huì)發(fā)生兩種法律后果，第一種是債的更改，即新債務(wù)成立、消滅舊債務(wù)；第二種是新債清償，即新債務(wù)與舊債務(wù)并存，另行增加了一種清償債務(wù)的履行方式。

基于保護(hù)債權(quán)的理念，第一種債的更改，須有當(dāng)事人明確消滅舊債務(wù)的合意，否則，屬于第二種新債清償。

本案中，承、發(fā)包雙方簽訂的《以房抵頂工程款協(xié)議》，并沒有明確約定該2000萬工程款債務(wù)消滅，故該協(xié)議屬于第二種新債清償，即發(fā)包人另行增加“以房抵債”的還款方式。

3.發(fā)包人并未實(shí)際履行以房抵頂工程款協(xié)議，不能視為已付款。

我國物權(quán)法第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定”據(jù)此，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，于辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記之日發(fā)生效力。

本案中，《以房抵頂工程款協(xié)議》簽訂后，發(fā)包人并向承包人交付抵債的房屋，承包人沒有實(shí)際使用該房屋；更未辦理過戶登記手續(xù)，由此可見，發(fā)包人未履行該協(xié)議，承包人未獲得房屋所有權(quán)，擬以房抵頂?shù)南鄳?yīng)2000萬工程款債權(quán)并未消滅。故不能視為已付款。

4.以房抵債協(xié)議履行期限屆滿，發(fā)包人不履行，致使以物抵債協(xié)議目的不能實(shí)現(xiàn)的，承包人作為債權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求債務(wù)人履行舊債務(wù)，即請(qǐng)求償還工程款。

以房抵頂工程款作為發(fā)包人新增的一種還款方式，承包人既可選擇要求發(fā)包人將房屋過戶至承包人名下，亦可直接要求發(fā)包人支付工程款。

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