虞曉芬

居住是人類最基本需求之一。除繼承外，解決居住的途徑主要有兩種：租賃或者購買，由此形成了住房市場的二大系統(tǒng)——銷售市場與租賃市場。但遺憾的是，我們一直“輕租重售”，對租賃市場的重視與培育不夠，在新形勢下，迫切需要加快租賃市場發(fā)展。

住房租賃市場發(fā)展嚴重滯后

改革開放以來，盡管我國城鎮(zhèn)住房租賃市場也不斷發(fā)展，對加快改善居民住房條件、推動新型城鎮(zhèn)化進程等發(fā)揮了十分重要作用。但是，與住房銷售市場相比，我國住房租賃市場發(fā)展嚴重滯后，主要表現(xiàn)為：

一是按租賃需求進行量身定做的產(chǎn)品嚴重缺乏。隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，人口的流動性促進租賃需求快速增長，以杭州為例，市區(qū)租房人數(shù)從2010年的208.3萬人增長到418.88萬人，年復合增長率達到12.35%，但租賃市場供給的主體產(chǎn)品一直是為家庭自住設(shè)計的住宅小區(qū)成套房，房源面積大、租金高，既不適合青年市民、也不符合外來務(wù)工人員需求。由此引發(fā)各地普遍出現(xiàn)群租形象，一套住房被分割改建成若干小間，分別按間出租甚至按床位出租，嚴重影響居住品質(zhì)和鄰里關(guān)系。

二是租賃關(guān)系不穩(wěn)定，雙方權(quán)益缺乏保障。今年8月份我們對杭州1806名外來務(wù)工人員調(diào)查顯示，40.80%的租戶未與房東簽訂住房租賃書面協(xié)議；對2165名新就業(yè)大學生和中高級打工者調(diào)研統(tǒng)計，有12.25%未簽訂住房租賃協(xié)議。這導致，一方面房東或二房東無理漲價、隨意驅(qū)趕承租人等現(xiàn)象嚴重，租房者的權(quán)益經(jīng)常得不到保障；另一方面，承租者擅自改變住房的建筑結(jié)構(gòu)，違規(guī)分隔搭建，隨意轉(zhuǎn)租，亂接水管或者亂接電表，違規(guī)用電、用火、用氣等屢見不鮮，損害房東利益。其結(jié)果是雙方對租房都心有余悸，有房的不太愿意出租，有經(jīng)濟能力的更不愿意租房。

三是散戶市場管理難。我國住房租賃產(chǎn)業(yè)以居民自由式的出租為主體，幾乎完全是一對一的“散戶市場”，房屋分散、居住情況復雜，需依靠管理人員逐戶清查督促，工作效率低，且難度大。

四是政策支持空缺。長期以來，沒有一個權(quán)威性的部門切實負擔起對住房租賃市場謀劃和管理的職責。政策上“輕租重售”，對租賃市場沒有專項的用地、資金、政策等做保障，也缺乏相應完善的法律法規(guī)、體制機制建設(shè)與規(guī)范監(jiān)管，導致住房租賃業(yè)長期處于無規(guī)劃、無規(guī)范、無管理、無數(shù)據(jù)的“自發(fā)生長”狀態(tài)。

與自有住房相比，租賃住房的好處是以相對低的成本、更好地滿足處于不同家庭生命周期的人對住房的多層次多樣化需求，更好地適應人口在城市間或城市內(nèi)的就業(yè)流動，還可大幅度提高住房的使用效率。因此，房屋租賃是住房持有投資者與消費者之間形成的一種社會分工，是一種最高效率的住房消費方式，是更高級的住房流通方式。

發(fā)達國家房屋租賃業(yè)都十分發(fā)達，以美國為例，“房地產(chǎn)出租業(yè)”在房地產(chǎn)業(yè)總收入中占比為31.97%（2007年），居房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)各行業(yè)之首；由于租賃市場規(guī)范，居民大量地選擇租房，促進了人才在城市間的就業(yè)流動，改變了買房是唯一選擇的思維，抑制了住房銷售市場過熱現(xiàn)象。

在當前我國城市化加速推進、居住需求大幅增加、住房市場供應結(jié)構(gòu)不合理、房價過高且上漲過快、夾心層群體住房消費壓力過大的背景下，加快補齊住房租賃市場短板，建設(shè)一個規(guī)范的、有質(zhì)量保證的、有活力的住房租賃市場具有十分重要的意義。

“租購同權(quán)”是長期努力目標

以去年6月國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》為標志，國家開始重視租賃市場的發(fā)展。

自今年7月以來，國家有關(guān)部委和不少城市發(fā)布了發(fā)展住房租賃市場的政策，“租購同權(quán)”一時間成為了“熱詞”，激發(fā)了廣大租房者的極大期待，也引起輿論的廣泛關(guān)注。

“租購同權(quán)”的內(nèi)涵是賦予承租人和房東同等享受公共服務(wù)的權(quán)益。美國、英國等發(fā)達國家已普遍實現(xiàn)“租購同權(quán)”。以美國為例，租房者憑交水電費的單子（真實居住的證明）就可以享受社區(qū)的公共服務(wù)（基礎(chǔ)教育、圖書館、養(yǎng)老服務(wù)等），由于租房和買房享受同樣的生活質(zhì)量，人們就沒有必要把買房當成大事。

但在我國，要實現(xiàn)“租購同權(quán)”任重而道遠。一是人口多與優(yōu)質(zhì)公共資源短缺矛盾十分突出，難以在短期內(nèi)解決。我國仍處于高速城市化階段，每年有大量人口擁向城市，然而城市公共服務(wù)資源特別是優(yōu)質(zhì)的教育資源有限，難以滿足居民的需求，有限的優(yōu)質(zhì)資源如何公平分配？只能優(yōu)先配置給有房的本地戶籍人口，其次配置給租房的本地戶籍人口或已買房的非本地戶籍人口，最后才考慮外來的租房居民。

二是居民誠信度有待提高。與發(fā)達國家的居民相比，我國居民比較善于鉆空子、打擦邊球。可以設(shè)想，如果我國完全實現(xiàn)“租購同權(quán)”，一套優(yōu)質(zhì)學區(qū)的出租房可能會迎來源源不斷的上學的孩子。當然，最根本的問題還是城市優(yōu)質(zhì)教育資源短缺，分布極其不均衡，而要改變這種現(xiàn)狀、建立均衡分布的教育資源尚需漫長的過程。因此，在目前情況下，更注重給租賃者享受城市公共服務(wù)的權(quán)力，如享受義務(wù)制教育，尚不能保證優(yōu)質(zhì)的教育。

加快補齊住房租賃市場短板的突破口

一個健康的租賃市場特征是：供給充足、供應主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定、價格與居民消費能力基本相匹配。

當前，應以增加供給、大力開展機構(gòu)主體培育、制定服務(wù)標準、搭建信息監(jiān)管平臺為突破口，加快推進由供不應求轉(zhuǎn)向供求基本平衡、由散戶為主轉(zhuǎn)向以機構(gòu)為主、從供給導向轉(zhuǎn)向以需求為導向，從不規(guī)范市場向規(guī)范市場轉(zhuǎn)變，從產(chǎn)業(yè)鏈不完善向形成完整的、現(xiàn)代化的產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)變。

一是多措并舉，加大租賃住房建設(shè)和供應力度。人口凈流入地區(qū)應明確按不低于出讓商品住房用地規(guī)劃建筑面積的一定比例，建設(shè)自持租賃商品住房（不包括保障性住房），將租賃住房用地供應納入城市用地規(guī)劃和年度土地供應計劃。鼓勵各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大學園區(qū)、大型企業(yè)利用存量土地開發(fā)藍領(lǐng)公寓和青年公寓。引導村集體經(jīng)濟組織利用集體建設(shè)用地開發(fā)長租公寓。經(jīng)國土、規(guī)劃行政主管部門批準，將部分商業(yè)用房、閑置廠房和辦公樓等改造成租賃住房。積極組織城中村規(guī)?；赓U，可結(jié)合綜合整治和“拆整結(jié)合”等方式，將城中村房屋改造成為符合安全、消防等條件的出租房，并成立住房租賃企業(yè)或委托專業(yè)化的住房租賃企業(yè)經(jīng)營。

二是加快培育專業(yè)化運營主體。充分調(diào)動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)、專業(yè)經(jīng)租機構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各類企業(yè)參與住房經(jīng)租業(yè)務(wù)的積極性。加快全面落實《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》這一文件精神，對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)，給予稅收優(yōu)惠政策支持；支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品等政策。將住房租賃業(yè)列入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系，全面享受各地關(guān)于加快現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策支持。充分發(fā)揮國有企業(yè)在發(fā)展住房租賃市場的引領(lǐng)作用，確定若干家國有企業(yè)開展規(guī)?；》孔赓U試點，通過新建、改建、收購、租賃、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)等方式，開展專業(yè)化、市場化、規(guī)模化住房租賃業(yè)務(wù)。

三是加快制訂產(chǎn)品與服務(wù)標準。一直以來，我國只有住宅設(shè)計規(guī)范、酒店設(shè)計規(guī)范、辦公建筑設(shè)計規(guī)范，沒有針對長租公寓設(shè)計的規(guī)范，因此在新開發(fā)項目和存量物業(yè)改造審批方面會碰到不少麻煩，建議加快研究出臺《集中式長租公寓建設(shè)與配置標準》，明確房間最小面積、采光、公共空間、消防、用材、設(shè)施配備等。加快研究出臺《住房租賃企業(yè)服務(wù)規(guī)范指引》，引導住房租賃企業(yè)不斷提高服務(wù)水平。

四是加快高標準智慧住房租賃平臺建設(shè)。集信息共享、交易備案、一站式服務(wù)、信用評價、政府監(jiān)管等于一體，一站式服務(wù)包括求租信息分布、配對房源自動篩選、智慧看房、網(wǎng)上合同簽訂、線上支付、貸款發(fā)放、投拆及處理、信用記錄與生成等。

總之，通過政府和社會共同努力，補齊住房租賃市場短板，全面改善租賃市場供求關(guān)系、全面提升租賃住房居住品質(zhì)、全面提高承租者居住滿意率，讓中國的住房租賃市場成為滿足城鎮(zhèn)居民對經(jīng)濟、便利、舒適的居住條件之需求的重要平臺。endprint