林華

近來，隨著各路資本涌入，長租公寓市場正在迅速發(fā)展，萬科、龍湖、遠(yuǎn)洋等開發(fā)商開始涉水長租公寓，爭搶住房租賃市場這塊蛋糕。

分析人士認(rèn)為，在全國各地樓市調(diào)控不斷升級加碼的大背景下，長租公寓的萬億前景被開發(fā)商看好；而另一方面，開發(fā)商面臨增收不增利的困境，轉(zhuǎn)型尋求新的利潤增長點(diǎn)是大勢所趨。

對此，有關(guān)專家提醒，盡管從長遠(yuǎn)來看長租公寓市場是一片藍(lán)海，但除了回報周期長、盈利難等問題之外，開發(fā)商布局長租公寓最大的壓力依然來自于政策層面，因此還需謹(jǐn)慎入場。

開發(fā)商布局長租公寓

近期土地市場最熱鬧的，是不少地塊都通過競自持、競自持年限來決定花落誰家。分析人士表示，自持可能會倒逼租賃市場規(guī)?；Ｄ壳?，不少開發(fā)商已經(jīng)進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域。

截止8月23日，北京已成交15宗開發(fā)商自持地塊。其中，首開、龍湖地產(chǎn)兩家開發(fā)商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，與其他開發(fā)商聯(lián)合拿下5宗自持地塊，占據(jù)今年北京開發(fā)商自持土地榜首，其中3宗地塊自持比例高達(dá)70%。萬科、保利同樣以聯(lián)合體方式分別獲得4宗和3宗自持地塊。

對于今年在北京拿下的自持地塊，龍湖地產(chǎn)將會用于長租公寓———龍湖冠寓?？梢?，龍湖地產(chǎn)對住房租賃市場已開始搶灘布局。

龍湖地產(chǎn)對于“租售并舉”政策的響應(yīng)非常積極，確定了冠寓是龍湖地產(chǎn)繼住宅、商業(yè)、物業(yè)后，第四大戰(zhàn)略主航道業(yè)務(wù)。龍湖地產(chǎn)從以售養(yǎng)租，逐步過渡到租售并舉，這種業(yè)務(wù)的組合，就是“居住+租住”，這是龍湖地產(chǎn)的戰(zhàn)略布局。

龍湖地產(chǎn)長租公寓擁有“冠寓”這一自有品牌。3月15日，龍湖召開冠寓品牌發(fā)布會，首次發(fā)布“冠寓”品牌形象及品牌主張，并正式推出“核桃”、“松果”、“豆豆”三條符合青年居住習(xí)慣的特色產(chǎn)品線。

據(jù)稱，除了已布局的重慶、成都外，冠寓還將聚焦北上廣深四大一線城市及蘇州、杭州、南京、廈門等領(lǐng)先二線城市，目標(biāo)城市12個，至2017年底開業(yè)房量逾15000間，并力爭用三年時間躋身中國長租公寓市場前列?？梢姡谀壳胺康禺a(chǎn)行業(yè)中，龍湖地產(chǎn)是比較重視房屋租賃市場的開發(fā)商。

據(jù)克而瑞研究中心的資料顯示，近來開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域，特別是今年，多家標(biāo)桿開發(fā)商已將長租公寓提升為集團(tuán)重點(diǎn)戰(zhàn)略方向之一。

萬科是最早進(jìn)入長租公寓市場的開發(fā)商之一，于2016年5月正式推出了長租公寓業(yè)務(wù)。目前落地了廣州萬科驛、廈門萬科驛、上海萬科驛、西安VV公寓、重慶萬科寓等10余個長租公寓項(xiàng)目。

2017年，萬科加快了在北上廣深布局長租公寓的步伐。萬科計(jì)劃通過收購、躉租、建設(shè)等方式，使得長租公寓品牌“泊寓”的數(shù)量達(dá)到10萬間。

2017年6月，佳兆業(yè)也宣布進(jìn)軍長租公寓，布局全國所有一線及主要二線城市，預(yù)計(jì)三年內(nèi)打造長租公寓10萬間；另外，中駿置業(yè)透過美國睿星資本，加速在長租公寓領(lǐng)域的拓展速度，未來三年計(jì)劃推出5萬間長租公寓。

碧桂園上海區(qū)域新成立了長租公寓和產(chǎn)城事業(yè)部。綠地將長租公寓納入發(fā)展戰(zhàn)略。旭輝領(lǐng)寓計(jì)劃未來5年打造20萬間公寓，并進(jìn)行IPO上市。

招商蛇口聚焦的是國內(nèi)中高端租賃市場，其在深圳約布局50萬平方米、1.3萬套長租公寓產(chǎn)品，已形成“壹?！比瞬殴ⅰⅰ耙奸g”精品公寓、“壹棠”高端服務(wù)式公寓三大核心產(chǎn)品線，并全面形成產(chǎn)品與服務(wù)、運(yùn)營管理、品牌等細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)化體系。招商蛇口提出，將以“中國中長租公寓領(lǐng)導(dǎo)品牌”為發(fā)展目標(biāo)，計(jì)劃以三年的時間實(shí)現(xiàn)品牌全國布局。

遠(yuǎn)洋、陽光城等多家開發(fā)商也開始介入長租公寓市場，搶先構(gòu)筑起自己的房屋租賃服務(wù)市場。未來，將有更多的開發(fā)商打算入場。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前全國綜合排名TOP30的開發(fā)商中，已經(jīng)有1/3的開發(fā)商通過不同方式參與到長租公寓領(lǐng)域。目前開發(fā)商切入這一領(lǐng)域的方式主要有兩種，一種是單獨(dú)成立長租公寓品牌，即自營長租公寓品牌，如萬科、龍湖地產(chǎn)。

而另一種方式是和專業(yè)的長租公寓運(yùn)營公司合作。例如，陽光城選擇和專業(yè)的長租公寓公司寓見公寓進(jìn)行合作，陽光城負(fù)責(zé)為寓見公寓提供更多的房源，寓見公寓則負(fù)責(zé)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營和項(xiàng)目管理，包括提供售前的咨詢、預(yù)約看房、審核咨詢、簽約以及售后的維修、保潔、換房等一站式服務(wù)。

開發(fā)商緣何瞄上租房

住房租賃市場正在獲得國家部委、地方政府的雙重支持。近日，國土資源部會同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》（簡稱《方案》），確定了第一批開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)的城市，包括北京、上海、廣州、成都等13個城市。

在此之前，發(fā)展住房租賃市場已有政策鋪墊。2016年3月份財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于全面推開營業(yè)稅收改征增值稅試點(diǎn)的通知》將長租公寓所在的生活服務(wù)業(yè)納入到營改增試點(diǎn)；2016年6月3日，國務(wù)院辦公廳正式發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，提出實(shí)行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑；2017年5月份，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》公開征求意見；7月份九部門印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有20多個省市出臺了住房租賃實(shí)施細(xì)則。在部委政策以及地方政府實(shí)施細(xì)則的推動下，住房租賃市場的培育與發(fā)展正式起步。

可以說，租賃市場正在從過去缺乏監(jiān)管、相對混亂、“重售輕租”的局面，逐漸向加強(qiáng)監(jiān)管、鼓勵“購租并舉”的方向發(fā)展，租賃市場迎來黃金發(fā)展期。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國住房租賃市場正在快速擴(kuò)張。全國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，以外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生等新市民為主。

據(jù)鏈家研究院報告預(yù)計(jì)，2020年和2025年，中國房屋租賃市場租金規(guī)模將分別達(dá)到1.6萬億元和2.9萬億元，2030年預(yù)計(jì)會超過4萬億元。endprint

數(shù)據(jù)顯示，我國規(guī)?；》孔赓U企業(yè)市場份額只占2%左右，相較于發(fā)達(dá)國家成熟市場20%至30%的比例，差距非常大，住房租賃將成為開發(fā)商的發(fā)力空間。

國土部、住建部日前決定，在北京、上海、廣州、成都等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，并制定了試點(diǎn)方案。

分析人士認(rèn)為，引入集體建設(shè)用地，不僅有利于增加試點(diǎn)城市租賃房源的供應(yīng)，提高土地使用效率；也為一些布局長租公寓的開發(fā)商提供了低成本土地，提高了預(yù)期收益。

在一線城市，土地成本占開發(fā)總成本的50%左右、稅收成本占20%左右，而集體建設(shè)用地在這兩塊的成本就低了很多。因此，對開發(fā)租賃房的企業(yè)，年化投資回報率應(yīng)該可以超過5%。

因?yàn)榧w建設(shè)用地成本相對較低，可極大地降低租賃房運(yùn)營的前期成本，從事住房租賃業(yè)務(wù)將變得有利可圖，開發(fā)商會積極切入，爭搶這塊蛋糕。

開發(fā)商之所以對住房租賃市場給予積極響應(yīng)，除了認(rèn)同相關(guān)政策，更主要的原因是中國樓市的黃金期已經(jīng)結(jié)束，開發(fā)商需要調(diào)整策略！

在“房子是用來住的，不是用來炒的”的政策要求下，一方面繼續(xù)支持高庫存的二線和三四線城市落實(shí)各種措施去庫存，滿足居民自住及農(nóng)民工購房需求；另一方面，一線城市和熱點(diǎn)二三線城市密集出臺以“限購、限貸、限價、限售”為核心的緊縮調(diào)控措施。

從市場來看，受政策調(diào)控影響，熱點(diǎn)城市新房整體成交面積持續(xù)下行，價格趨于穩(wěn)定。尤其是3、4月，熱點(diǎn)城市調(diào)控手段不斷升級創(chuàng)新，調(diào)控城市持續(xù)擴(kuò)圍，房地產(chǎn)信貸進(jìn)一步收緊，開發(fā)商運(yùn)營和銷售面臨巨大挑戰(zhàn)。

萬達(dá)甩賣資產(chǎn)引起市場對開發(fā)商債務(wù)、樓市前景的擔(dān)憂，顯然，開發(fā)商躺著賺錢的時代已經(jīng)過去，一個新的房地產(chǎn)市場階段正在來臨。

就房地產(chǎn)行業(yè)而言，高杠桿、高負(fù)債是普遍現(xiàn)象，但在調(diào)控持續(xù)、房貸收緊的時下，銷售速度放緩，開發(fā)商日子更加艱難。

分析人士認(rèn)為，在全國各地樓市調(diào)控不斷升級加碼的大背景下，長租公寓的萬億前景被開發(fā)商看好；而另一方面，開發(fā)商面臨增收不增利的困境，轉(zhuǎn)型尋求利潤增長點(diǎn)是大勢所趨。

開發(fā)商做租賃遇瓶頸

隨著多地房地產(chǎn)市場限購、限貸政策的加碼，越來越多的開發(fā)商試圖尋求更為長效、穩(wěn)定的盈利模式，長租公寓正在成為開發(fā)商新的寵兒。

不過，從現(xiàn)有已開展經(jīng)營的長租公寓看，盈利性、市場認(rèn)可度并不樂觀，管理層面涌現(xiàn)出的問題更是層出不窮。有關(guān)專家表示，預(yù)計(jì)未來兩年內(nèi)長租公寓市場會有爆發(fā)式增長。

在業(yè)內(nèi)人士看來，雖然租賃市場前景廣闊，但是目前長租公寓的盈利來源還停留在租金與拿房成本的剪刀差上，盈利模式亟待清晰化。

據(jù)稱，長租公寓前期投入資金多，回報周期長，一般回報周期長達(dá)4-5年，在盈利模式尚未完善的情況下，一味追求規(guī)?；瘮U(kuò)張將給開發(fā)商帶來較大的資金壓力。

例如，萬科對長租公寓整個居住標(biāo)準(zhǔn)要求高，前期改造成本投入比較大，租入租金和改造成本占到總成本的80%，僅裝修改造的成本就需要運(yùn)營3年后才能夠覆蓋。

有關(guān)專家表示，有些開發(fā)商在盈利方面遇到很多困惑，規(guī)模做大和盈利空間并不是呈現(xiàn)正比例關(guān)系，后續(xù)規(guī)模擴(kuò)大，租賃房源就會增加，但也會帶動經(jīng)營成本上升，壓縮盈利空間。

在業(yè)內(nèi)人士看來，租賃持有與運(yùn)營是一個全新的房地產(chǎn)細(xì)分品類，長租公寓行業(yè)需要經(jīng)過5年左右的探索期，但目前供應(yīng)鏈的管理和各種服務(wù)方面都具備了雛形。

分析人士表示，開發(fā)商現(xiàn)在涉足長租公寓主要還是一種嘗試、布局和積累經(jīng)驗(yàn)，目前就這個市場來看，還沒有能夠盈利的企業(yè)以及盈利的可能性，開發(fā)商持有的長租公寓租售比，即使是管理相對好的企業(yè)也只有2%-3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以彌補(bǔ)資金成本。

除了回報周期長、盈利難等問題之外，開發(fā)商布局長租公寓目前最大的壓力依然來自于政策層面，國家鼓勵購租并舉，但正式發(fā)文已過去一年多了，具體的落地政策，甚至是管理歸口一直沒有明確，這給開發(fā)商在拓展規(guī)模的過程中帶來很大阻力。

有關(guān)專家指出，在發(fā)展長租公寓時什么樣的土地屬性和房產(chǎn)屬性可以發(fā)展青年社區(qū)，其實(shí)目前是沒有定論的，這樣就讓許多創(chuàng)新企業(yè)不僅背負(fù)投資風(fēng)險，甚至有可能還面臨法律風(fēng)險。主管部門應(yīng)盡快出臺行業(yè)的定性和規(guī)范，讓長租公寓能在陽光下發(fā)展。

據(jù)稱，一些改造后的長租公寓項(xiàng)目難獲消防驗(yàn)收，長租公寓消防驗(yàn)收應(yīng)該參照什么標(biāo)準(zhǔn)？有的是參照酒店，有的參照住宅，目前驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)不明晰。

上海公寓企業(yè)聯(lián)盟發(fā)布的調(diào)研報告稱，目前由于在國家層面可從事長租公寓行業(yè)的相關(guān)房產(chǎn)物業(yè)，屬性沒有明確，從而引發(fā)后續(xù)一系列公安消防問題。

消防驗(yàn)收的前提是規(guī)劃與報審用途一致，如果項(xiàng)目規(guī)劃為商業(yè)，報公寓經(jīng)營用途，報驗(yàn)窗口根本不受理。由企業(yè)提供集中租房服務(wù)的業(yè)態(tài)出現(xiàn)時間不長，經(jīng)營過程中物業(yè)的使用用途類似住宅，但經(jīng)營行為又類似商業(yè)，和酒店類似。這就導(dǎo)致各地在長租公寓的消防驗(yàn)收中沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，給建設(shè)、運(yùn)營增加了不確定性。

現(xiàn)在市場上存在的租住方式，無論是小區(qū)民宅還是老舊辦公樓、廠房改造宿舍，利用自有閑置房源進(jìn)行改造和自我管理，均存在安全隱患、管理混亂、品質(zhì)沒有保障等問題。

因此，盡快出臺長租公寓消防驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，將消防驗(yàn)收與規(guī)劃用途脫開，出臺長租公寓的消防驗(yàn)收規(guī)范，從使用用途考慮，可以以住宅消防標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)制定，同時結(jié)合租房人員流動性相對住宅更大的實(shí)際經(jīng)營特點(diǎn)，建議在住宅標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)化消防自動報警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、消防主機(jī)控制室的要求，提升物業(yè)的防火能力。在長租公寓消防驗(yàn)收規(guī)范出臺前，可暫時參照目前已有的酒店行業(yè)消防流程，給予報驗(yàn)、驗(yàn)收。

有關(guān)專家表示，目前圍繞刺激、保護(hù)和支持租賃市場的制度要素、指導(dǎo)思想都是不完全匹配的，總體來說也很欠缺，在規(guī)范發(fā)展租賃市場上還需要不斷努力，去樹立和培育租賃市場的理念。（責(zé)編 余亞如）endprint