郭 晶

(廈門工學(xué)院建筑與土木工程學(xué)院 福建廈門 361021)

基于存量建筑的再利用
——新青年住宅設(shè)計窺探

郭 晶

(廈門工學(xué)院建筑與土木工程學(xué)院 福建廈門 361021)

一方面，城市出現(xiàn)大量存量辦公樓，以及舊工業(yè)區(qū)的閑置標(biāo)準(zhǔn)廠房。而另一方面，城市里房價飛漲，青年一代的經(jīng)濟收入很難負(fù)擔(dān)起一套住房。針對此種矛盾，通過對此類建筑進行軌道預(yù)埋以及增加可抽取式墻板構(gòu)件等簡單改造，從而實現(xiàn)建筑功能的多樣化改造，盤活存量建筑，提供給新青年創(chuàng)造更佳的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。

存量建筑；改造；住宅

1 存量建筑的再利用背景

存量建筑，即市場的一些難以銷售或已售未使用的存量房。而對這些存量建筑的再利用，主要針對包括廠房、辦公樓等已建但未被充分利用的存量建筑功能更新及利用。

以廈門幾年來一直在推進的“三舊”改造為例，“三舊”改造是指舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊的更新改造。對于廈門城區(qū)來說，主要指的舊廠房改造。具體來說，舊廠房改造主要是指城鎮(zhèn)建設(shè)范圍內(nèi)影響城市功能，因城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整不再作為工業(yè)用途的廠房(廠區(qū))用地，國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)為鼓勵類產(chǎn)業(yè)或以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進制造業(yè)為核心的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的原廠房用地。

廈門通過近十年的規(guī)劃建設(shè)，已經(jīng)將廈門島絕大多數(shù)生產(chǎn)性的工業(yè)廠房搬遷至島外四區(qū)。但是搬遷后原址遺存的廠房建筑仍有大量留存。廈門島遺留的舊廠房的類型大致分為兩種，一種是大開間單層的生產(chǎn)性廠房，另外一種是標(biāo)準(zhǔn)化的多層廠房。

單體廠房的改造設(shè)計，在于必須遵循原有廠房的空間狀態(tài)，構(gòu)思如何進行合理的空間改造，以使新建筑既適用于當(dāng)代功能需求，又能保留舊廠房建筑的結(jié)構(gòu)、材料等原有的歷史氣息，使新舊建筑相得益彰[1]。

另外一種存量房，即辦公樓。廈門市辦公樓現(xiàn)狀，根據(jù)統(tǒng)計，廈門市在自貿(mào)區(qū)掛牌以及“一路一帶”政策的有效帶動下，2015年廈門市甲級寫字樓市場迎來逐步回暖，新增供應(yīng)量38.5萬m2，存量達(dá)352萬m2，第四季度廈門市甲級寫字樓空置率環(huán)比下降2.3個百分點至26.8%。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2016年廈門市寫字樓市場供應(yīng)迎來“井噴”期，預(yù)計會有11處甲級寫字樓入市，新增供應(yīng)達(dá)130.6萬m2，寫字樓庫存將被推高37%，高達(dá)至482.6萬m2，無論是寫字樓供應(yīng)數(shù)量還是體量均有大幅增長，整體呈現(xiàn)供大于求態(tài)勢。

一方面是遺存的廠房面臨三舊改造、盤活經(jīng)營的壓力，大量的辦公、寫字樓待售或空置，另一邊是住宅銷售的火爆，房價的幾級跳，廈門島內(nèi)直逼6萬的高均價。居住的需求似乎比其他需求要高得多。從統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，2015年廈門市在崗職工的年均人收入僅為66 930元，如圖1所示。

按此計算，一個在崗職工至少需不吃不喝20年才付得起一套100m2三居室30%的首付，而月供則基本上花費了在崗職工所有的可支配收入。如此的收入房價比，不僅將整個社會的活力受此極大影響，而且過大的負(fù)債率也會讓生活的幸福感大大降低。

圖1 在崗職工工資表

針對現(xiàn)存的辦公樓及舊廠房進行改造設(shè)計，面向收入較低，活力高，且人數(shù)眾多的新畢業(yè)或還未成家的年輕人群，設(shè)計出的產(chǎn)品能滿足這類人群大部分的需求，且價格不高，這種手法不失為一個較佳處理方式。已經(jīng)有開發(fā)商看到了這類產(chǎn)品的前景，廈門目前也出現(xiàn)了一些類似的項目，例如位于前埔片區(qū)的萬科泊寓等。但其產(chǎn)品的設(shè)計還是類似于住宅單身公寓的設(shè)計理念，只不過面積更小一點，并沒有什么創(chuàng)新，對于存量建筑也沒有太多幫助。

2 存量建筑的改造策略

結(jié)合筆者最近參與的廈門聯(lián)發(fā)“鳳凰木”新青年空間設(shè)計大賽以及廈門民主黨派提出的去辦公樓庫存的討論議題，通過實地調(diào)研后，發(fā)現(xiàn)此兩類空間具有極大的相似性和可改造性。

首先，聯(lián)發(fā)設(shè)計大賽的設(shè)計物就是將聯(lián)發(fā)廠區(qū)的一些現(xiàn)存多層老式標(biāo)準(zhǔn)廠房進行改造，如圖2所示。通過初略調(diào)研發(fā)現(xiàn)，這類標(biāo)準(zhǔn)廠房，建筑空間類型較為單一，多為5層左右，柱跨與層高都相對單一，由于存量大，暫無合適的改造方案，閑置至今。正因為如此大量的工業(yè)廠房的閑置，導(dǎo)致這一片區(qū)到晚上顯得較為冷清，與其周邊片區(qū)繁榮的發(fā)展大相徑庭，足見此片區(qū)價值的低估。目前，針對廠房的一些單層大空間的生產(chǎn)性廠房，聯(lián)發(fā)集團已經(jīng)進行了許多實踐性的改造，比如電影院、咖啡廳以及一些創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，如圖3所示。

通過與參賽學(xué)生對此類空間的設(shè)計調(diào)研分析：

首先，針對新就業(yè)年齡20～30歲目標(biāo)人群，研究其對居住的需求。通過對本校畢業(yè)生的調(diào)查問卷調(diào)查，得出一般需求如下：第一是面積不需太大。如果說八九十年代社會是一種2+1小家庭生活模式，需求面積多為三四房的120～140m2戶型，那么到了當(dāng)今社會，互聯(lián)網(wǎng)+乃至物聯(lián)網(wǎng)的整體建設(shè)，社會形態(tài)已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化。其中20～30歲的青年人，更是感受明顯。且多數(shù)還未成家，居住空間僅需容納個人的生活起居，他們經(jīng)濟能力有限，也負(fù)擔(dān)不起大面積住房。因此小面積20m2～40m2戶型應(yīng)是改造設(shè)計的重點。市場上的單身公寓一般為40m2以上，租金都要二、三千元。第二是個性化、靈活性。年輕人個性化、流動性大，空間應(yīng)能滿足各類新住戶的需求偏好。現(xiàn)狀的呆板、樣式化的小戶型單身公寓的設(shè)計發(fā)展并沒有跟上當(dāng)今科技、互聯(lián)網(wǎng)革命包括共享經(jīng)濟帶來的革命。第三是功能全、配套完善。所謂“麻雀雖小，五臟俱全”，指的就是此類住宅。改造后的房子，雖說面積小，但因為面積小、功能性的面積不夠，以上三點是這個改造設(shè)計最需要注意的問題。

圖2 聯(lián)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)廠房外觀

圖3 聯(lián)發(fā)廠房外觀

圖4 標(biāo)準(zhǔn)廠房標(biāo)準(zhǔn)層平面圖

其次，針對現(xiàn)狀的標(biāo)準(zhǔn)廠房，或者是辦公樓進行內(nèi)部空間的調(diào)查詳細(xì)分析。發(fā)現(xiàn)此類型的建筑，一般結(jié)構(gòu)簡單，開間和進深多數(shù)都在6m～9m之間，高度比較高，辦公樓高度多在3.6m～4.2m之間，標(biāo)準(zhǔn)廠房更高，一般都有5m以上。采光都比較良好。以聯(lián)發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)化廠房為例，它的平面基本上為6m開間，8.8m進深的三跨矩形柱網(wǎng)。垂直交通體有兩端頭分散布置型和中間集中布置型，如圖4所示。高度達(dá)到6m。而現(xiàn)狀的辦公樓一般分為兩類，一類是核心筒集中布置式，另一類則與標(biāo)準(zhǔn)廠房一樣的布置類型。正因為與辦公樓類似，所以標(biāo)準(zhǔn)廠房的改造通常都是改造成創(chuàng)意辦公或者是經(jīng)濟型酒店。這樣的平面和結(jié)構(gòu)類型改造成青年的居住空間也是非常有利的。

最后，空間使用的思考。空間的改造利用，一般分為小空間化零為整和大空間化整為零兩種方法[2]。辦公樓或者標(biāo)準(zhǔn)廠房的空間，則是屬于后者。大空間化整為零可改造程度大，具有較多的可能性，可以組合可以分割。為了具有可操作性，改造中盡量減少對原有結(jié)構(gòu)的破壞和可持續(xù)性利用，而且從改造的方便性來說，空間的改造應(yīng)該以水平空間的改造為主。在水平方向增加墻體，而且提高水平分隔構(gòu)件的靈活性和操作性，增加使用者動手的可能，創(chuàng)造屬于自己的個性化使用空間。

3 存量建筑的改造技術(shù)性措施

通過上述的調(diào)研分析，對此類存量建筑改造的概念逐漸清晰。通過對建筑空間的改建，擴建，景觀改造3種方式，可以利用原有建筑實現(xiàn)新青年居住空間的建設(shè)。

3.1建筑空間的改建

標(biāo)準(zhǔn)廠房及辦公樓，結(jié)構(gòu)和平面單一，高度不算太高，最適合采取平面的化整為零的改造方式。只需要在平面上進行靈活分隔，采用構(gòu)件質(zhì)量可靠、操作性強的分隔墻或分隔構(gòu)件，通過空間的圍合方式的調(diào)整，即可創(chuàng)造出類型多樣、適用性不同的空間形式?？梢圆捎迷诘孛婊蝽斆骖A(yù)埋軌道的方式，而分隔墻或門則在入住時根據(jù)自己的需求進行安裝。這種分隔墻的做法類似日本的和式住宅，如圖5所示。日本和式住宅分隔多采用推拉門，可開可閉，空間靈活，不占空間，且自古以來就采用規(guī)格尺寸，三尺為基本單位，平面尺寸都是這個基本單元的整數(shù)倍。柱、板等構(gòu)件甚至包括家具也都按基本單位的二倍或者三倍生產(chǎn)和銷售[4]。正因為標(biāo)準(zhǔn)尺寸的運用，使得各個部件的加工和施工安裝能嚴(yán)絲合縫，精確洗練。

圖5 日本和式住宅室內(nèi)

以此改造意向為指導(dǎo)，創(chuàng)造出幾種改造可能。通過軌道和可抽取式墻板(紫色圖示)，創(chuàng)造的方案一是主要滿足1～2人的居住使用，功能全，如圖6所示。方案二則主要滿足類似SOHO式的居住方式，即工作生活兩便的居住，這種平面形式要求更多是大的公共空間、小的私密空間如圖7所示。方案三則是完全的開放式空間使用，如圖8所示。對于青年人聚居的環(huán)境，是很有必要創(chuàng)造出公共交往空間，而不僅僅只是居住的功能，所謂“三人行，必有我?guī)熝伞?，思維的碰撞總是會產(chǎn)生智慧的火花。在“創(chuàng)新”“互聯(lián)網(wǎng)+”成為當(dāng)代社會的主流聲音之時，創(chuàng)造此類空間以供青年的創(chuàng)業(yè)與發(fā)展具有極大的意義。

圖6 方案一 圖7 方案二 圖8 方案三

3.2建筑空間的擴建

空間的擴建特別適用于標(biāo)準(zhǔn)廠房的改造。對于標(biāo)準(zhǔn)廠房來說，通常的布局方式為行列式，加上期間還有穿插一些停車樓和低層沿街店鋪，樓與樓之間距離較近，存在連接的可能性。為了不影響原有主要功能的使用，輔助功能，特別是交往空間，可以更好地轉(zhuǎn)移至連接體處。通過連接，不僅改變了原有布局各自為政的弊端，而且為青年人的交流提供了更多的可能性，更能為單調(diào)的建筑立面提供了創(chuàng)新、改變的可能，如圖9～圖10所示。

圖9 廊造型空間

圖10 連廊造型空間

3.3景觀改造

廈門島內(nèi)存在的廠房一般是污染性不強的工業(yè)項目廠房。但是因為歷史原因，這些廠房多是按需或者是按照工業(yè)流程建設(shè)，項目本身更多考慮的是工業(yè)生產(chǎn)的方便與合理，對于環(huán)境的舒適、美觀與否并不重視，所以工業(yè)廠房集中區(qū)環(huán)境并不理想。為了提升地塊的吸引力和活力，必要且因地制宜的環(huán)境景觀改造顯得尤為重要[3]。

廠房集中區(qū)的改造，應(yīng)該致力于改善微氣候條件，充分利用陽光、風(fēng)、樹蔭、灰空間等條件，順應(yīng)氣候，趨利避害，讓更好的微氣候條件服務(wù)于整個區(qū)塊，讓更多的人走出室內(nèi)，來到外部，不僅僅只是更多交流，而讓音樂會、創(chuàng)意競賽等活動也能更多的出現(xiàn)，從根本上改變工業(yè)片區(qū)白天、晚上截然不同的風(fēng)格。

4 結(jié)語

與很多歷史街區(qū)改造一樣，工業(yè)廠房的遺留與開發(fā)利用、庫存辦公樓的再開發(fā)與利用，對許多城市來說是非常復(fù)雜的問題。這個問題不僅包括建筑設(shè)計的問題，還有規(guī)劃設(shè)計的問題，城市經(jīng)濟發(fā)展問題，土地利用性質(zhì)的問題，這些問題綜合起來，成為一個綜合性的繁雜問題，解決起來需要理清思路，明確發(fā)展方向，多部門配合才能共同解決。建筑設(shè)計僅僅只是從建筑物本身的可能改造方向做一點嘗試，開發(fā)的方向有很多，本文僅是提供了一種較為簡單的改造方案，而真正的解決則是任重道遠(yuǎn)。

[1] 姜憶南,周澤渥.產(chǎn)業(yè)類歷史住區(qū)的再生——以北京棉紡二廠職工宿舍改造為例[J].建筑學(xué)報,2009(8)：20.

[2] 王建強，戎俊強.城市產(chǎn)業(yè)類歷史建筑及地段的改造再利用[J].世界建筑,2001(6)：18.

[3] 韓曉峰.后工業(yè)時代產(chǎn)業(yè)類遺存建筑改造方法淺析[J].建筑與文化,2012(11)：15.

[4] 劉森林.日本和式住宅及其室內(nèi)[J].家具與室內(nèi)裝飾,1997(3).

Thereusingdesignbasedonthestockofbuildings——researchontheapartmentofthenewyouth

GUOJing

(Xiamen Institute of Technology,Xiamen 361021)

According to the unaffordable price of the apartment in Xiamen, meanwhile, there are massive unused stock buildings like offices and standard factory buildings.We tried to add some built-in removable wallboards and pre-embedded pathways in those units.By these architectural modifications, we can creative multi-function apartments and activate the reserved buildings.

The stock of buildings; Modifications; Multi-function apartment

TU2

A

1004-6135(2017)11-0022-04

郭晶(1979.10- ),女,講師。

E-mail:crystina009@126.com

2017-07-13