陳旭斌

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)在近幾年迅速發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越大，要想在房地產(chǎn)行業(yè)脫穎而出，要注重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程的成本控制，它占據(jù)了其成本的重要比重，房地產(chǎn)加強(qiáng)項(xiàng)目全過(guò)程的成本控制能夠有效的發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出贏取利潤(rùn)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作的時(shí)候，加強(qiáng)成本的預(yù)算，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，因此，房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程中控制成本管理，雖然，一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在公司實(shí)行成本管理模式，但是目前的成本管理模式還存在很多的問(wèn)題，需要不斷的創(chuàng)新，不斷的改進(jìn)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 全過(guò)程

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制的重要性

近幾年，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)也隨之興起，更加促進(jìn)了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。任何一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，也可以帶給企業(yè)很大的利潤(rùn)，每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目的都是為了追求最大程度的利潤(rùn)，在企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，每一環(huán)都是緊密相扣的，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)導(dǎo)致此項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)失敗。在整個(gè)的環(huán)節(jié)中，成本控制是至關(guān)重要的，成本的控制是貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的始終，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都要考慮到成本問(wèn)題。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期，要根據(jù)選擇的地方，建筑的面積以及項(xiàng)目的融資都要進(jìn)行詳細(xì)的預(yù)算，以保證成本的控制。

在投資金尚俊園一期，開(kāi)發(fā)面積49.06萬(wàn)m2，項(xiàng)目融資8億，該項(xiàng)目為一級(jí)開(kāi)發(fā)與二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)，面型向剛需客戶，后期的銷(xiāo)售額40.2億。

在七彩俊園的項(xiàng)目投資中，開(kāi)發(fā)面積39.2萬(wàn)m2，項(xiàng)目融資12億，該項(xiàng)目主要面向高端客戶，并定向開(kāi)發(fā)兩棟寫(xiě)字樓（云南省信用聯(lián)社，交通銀行），后期的銷(xiāo)售額高達(dá)44.6億。

貴陽(yáng)濱湖俊園，開(kāi)發(fā)面積22萬(wàn)平方米，項(xiàng)目融資2.5億，以貴陽(yáng)市高新區(qū)剛需客戶為主的住宅及公寓項(xiàng)目，后期的銷(xiāo)售額高達(dá)12.1億。

在貴陽(yáng)俊發(fā)城，在這一項(xiàng)目中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積90萬(wàn)平方米，項(xiàng)目融資4億，貴陽(yáng)市改善性的住宅項(xiàng)目，后期的銷(xiāo)售額高達(dá)41億。

分析這些房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，他們的銷(xiāo)售額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于融資額，銷(xiāo)售額與融資額的差價(jià)越大，則該項(xiàng)目的利潤(rùn)越高，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本控制至關(guān)重要，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)要成立自己的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全面的設(shè)計(jì)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程成本控制存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于成本管理的意識(shí)薄弱

成本管理是每個(gè)企業(yè)都應(yīng)注意的一部分，它的管理的好壞直接關(guān)系到企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，好的成本管理能夠促進(jìn)企業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展，然而，這也是企業(yè)往往最容易忽視的一個(gè)方面，長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)整體在房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程中成本控制的意識(shí)淡薄，很多房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)不重視成本的控制，導(dǎo)致企業(yè)沒(méi)有先進(jìn)的成本管理體制，不利于企業(yè)的成本管理，如果對(duì)企業(yè)房地產(chǎn)的的成本管理不能進(jìn)行很好的控制，會(huì)在一定程度上阻礙企業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)的成本管理缺少整體把握能力

目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了企業(yè)能夠更好單位發(fā)展，他們意識(shí)到了在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程成本管理的重要性，在企業(yè)內(nèi)部建立了一套成本管理機(jī)制，然而，他們建立的成本管理體制太落后，她們的成本管理缺乏整體的把握能力，沒(méi)有引進(jìn)先進(jìn)的管理模式和管理方法，會(huì)導(dǎo)致工作效率低下，如果對(duì)成本不能較好的管理或管理不當(dāng)，影響企業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制的要點(diǎn)

（一）投資的決策階段

投資的決策階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期工作，首先，要通過(guò)調(diào)查國(guó)內(nèi)外的市場(chǎng)，來(lái)了解顧客的需求，進(jìn)而對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況進(jìn)行預(yù)測(cè)，再通過(guò)領(lǐng)導(dǎo)討論看投資該項(xiàng)目有沒(méi)有市場(chǎng)，了解該項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力如何，該企業(yè)有沒(méi)有優(yōu)勢(shì)可以更大程度的賺取利益。在充分考慮市場(chǎng)需求，企業(yè)優(yōu)勢(shì)等方面的基礎(chǔ)上確定項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模。

在前期工作中，成本的控制還要考慮建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)水平，建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)水平應(yīng)從目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，來(lái)根據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)理念和消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的考慮在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中顯得很重要，根據(jù)不同地區(qū)，不同規(guī)模，不同等級(jí)以及不同的消費(fèi)者群體，確定交涉應(yīng)購(gòu)買(mǎi)那種材料，確定應(yīng)建設(shè)哪種房屋，是普通的建筑，還是豪華的建筑，還是普通的豪宅，還是豪華的豪宅。是適用于人們享受的住房，還是適用于做銷(xiāo)售的經(jīng)濟(jì)適用房。

（二）設(shè)計(jì)階段的成本管理與控制

設(shè)計(jì)階段的成本考慮以及管理問(wèn)題是必須的一個(gè)方面，在進(jìn)行項(xiàng)目投資之前要對(duì)成本進(jìn)行預(yù)算，確定次項(xiàng)目應(yīng)融資的金額是多少。在成本的管理控制上，應(yīng)提倡并積極推行限額設(shè)計(jì)，每一個(gè)房地產(chǎn)的投資項(xiàng)目都面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)，而這些風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，只能通過(guò)一些渠道將風(fēng)險(xiǎn)降低，限額設(shè)計(jì)就是降低風(fēng)險(xiǎn)的措施，限額設(shè)計(jì)師按照批準(zhǔn)的研究報(bào)告和投資估算控制初步設(shè)計(jì)，在進(jìn)行預(yù)算時(shí)要根據(jù)所提供的報(bào)告，在報(bào)告的基礎(chǔ)上進(jìn)行限額預(yù)算，以保證風(fēng)險(xiǎn)降到最低。在房地產(chǎn)企業(yè)中還應(yīng)設(shè)立審查部門(mén)，對(duì)報(bào)告進(jìn)行嚴(yán)格的審查，避免一些遺漏，導(dǎo)致不必要的造價(jià)浪費(fèi)。

（三）施工階段

在施工階段更要注意成本的控制，施工階段也是房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)重要階段，也是風(fēng)險(xiǎn)存在的一個(gè)階段，在這個(gè)階段控制工程成本開(kāi)發(fā)階段的單位的工作人員要時(shí)刻提高警惕，注意監(jiān)工，要多看工程的施工組織方案以及現(xiàn)場(chǎng)的施工的實(shí)際情況，在施工過(guò)程中遇到的一些疑難問(wèn)題，如果自己不能很確定的情況下，不能盲目做定論，要謙虛請(qǐng)教，向?qū)I(yè)人員和專(zhuān)業(yè)的工程師進(jìn)行咨詢和學(xué)習(xí)，相關(guān)工作人員要調(diào)查市場(chǎng)上的建筑材料價(jià)格，客觀的看待建筑材料價(jià)格這一問(wèn)題，在某一時(shí)間段市場(chǎng)上的材料價(jià)格較高，有可能在購(gòu)買(mǎi)材料后，它的價(jià)格在原價(jià)上降低，這在一定程度上造成資金的風(fēng)險(xiǎn)。這是在房地產(chǎn)企業(yè)中，隨時(shí)都存在的一個(gè)問(wèn)題，也會(huì)影響房地產(chǎn)的項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。在工程建設(shè)中，工程的材料費(fèi)占工程總成本的一半以上，因此，材料費(fèi)的高低直接影響著的此項(xiàng)目工程的總成本，隨意，在購(gòu)買(mǎi)材料之前，要建立價(jià)格信息網(wǎng)絡(luò)，保持信息暢通，隨時(shí)了解市場(chǎng)上材料的價(jià)格。

（四）竣工結(jié)算階段的造價(jià)控制方法

竣工結(jié)算是一項(xiàng)工程的最后一步，竣工結(jié)算階段要組織相關(guān)人員對(duì)工程進(jìn)行全方位的審查，確保工程的安全性。相關(guān)人員在進(jìn)行審查時(shí)要通情達(dá)理，要考慮實(shí)際的情況，由于施工條件的不同，在施工的過(guò)程中有稍微的調(diào)整，因此，可能和施工圖紙有一些細(xì)微的不同，并不會(huì)影響工程的質(zhì)量，在遇到這種情況時(shí)，就要客觀合理的審查，不要過(guò)于苛刻，同時(shí)，不要惡意壓價(jià)，在審核時(shí)，要以良好的職業(yè)道德來(lái)對(duì)待這件事，在審核時(shí)要認(rèn)真仔細(xì)，對(duì)自己的工作負(fù)責(zé)認(rèn)真，對(duì)于一些工程質(zhì)量問(wèn)題要實(shí)事求是，對(duì)于竣工時(shí)工錢(qián)核算也要仔細(xì)認(rèn)真的核算，有驗(yàn)收單，并且驗(yàn)收單中要注明有關(guān)問(wèn)題，在竣工結(jié)算時(shí)要進(jìn)行相應(yīng)的抵扣。

四，結(jié)論

我國(guó)科技的快速發(fā)展，促進(jìn)了各行各業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，各行各業(yè)的發(fā)展也為我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了保障，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)也發(fā)展越來(lái)越發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越大，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)越來(lái)越大，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程控制在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中起著至關(guān)重要的作用，成本的管理貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目的始終，現(xiàn)階段，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的成本管理還存在很多問(wèn)題，只有不斷提高全過(guò)程的成本管理水平，更好的對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本進(jìn)行控制有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，保證企業(yè)的不斷發(fā)展。

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