張有山

摘要：為避免損害各利益相關(guān)方的合法權(quán)益，需要合理準(zhǔn)確的運(yùn)用現(xiàn)代測(cè)量技術(shù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行測(cè)量。本文論述了不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量的簡(jiǎn)要情況及存在的一些問(wèn)題，著重闡述了現(xiàn)代測(cè)量技術(shù)在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中的應(yīng)用及技術(shù)研究。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；測(cè)量技術(shù)；應(yīng)用

現(xiàn)代土地管理和房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)離不開對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)量，測(cè)量結(jié)果直接影響著其工作能否順利進(jìn)行。作為現(xiàn)行土地管理活動(dòng)與房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的關(guān)鍵內(nèi)容，在實(shí)際工作中，由于各方面的主觀原因和客觀原因，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作仍存在諸多弊端，進(jìn)而嚴(yán)重影響了測(cè)量的精準(zhǔn)性，導(dǎo)致測(cè)量結(jié)果不能很好被地籍測(cè)繪和房產(chǎn)測(cè)量利用。而通過(guò)大量的實(shí)踐活動(dòng)和不斷的研究分析發(fā)現(xiàn)，諸如GPS現(xiàn)代測(cè)量技術(shù)的運(yùn)用，能夠給不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量帶來(lái)顯著的效果。

1.不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量簡(jiǎn)述

現(xiàn)代地籍測(cè)量、房產(chǎn)測(cè)量是不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量的兩個(gè)主要內(nèi)容。其測(cè)量結(jié)果是土地管理和房地產(chǎn)管理非常重要的憑證。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中以地籍測(cè)量居多，而地籍變更測(cè)量、地籍圖測(cè)繪、地籍控制測(cè)量是地籍測(cè)量的主要工作內(nèi)容。地籍測(cè)量活動(dòng)有以下四方面的特點(diǎn)：第一，以政府為測(cè)繪主體，工作具有政府性質(zhì)；第二，精準(zhǔn)詳細(xì)的測(cè)量信息為土地管理所用；第三，測(cè)量工作以地籍調(diào)查為基礎(chǔ)；第四，測(cè)量技術(shù)豐富。地籍圖、界址點(diǎn)和宗地也是在實(shí)際測(cè)量中需要綜合考慮的因素。而房產(chǎn)測(cè)量主要是為了確定房地產(chǎn)的數(shù)量、權(quán)屬及利用狀況等信息而對(duì)房屋及與之相關(guān)的建筑物進(jìn)行調(diào)查測(cè)量，測(cè)量的信息結(jié)果對(duì)目前我國(guó)城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃具有及其重要的參考價(jià)值，同時(shí)也是房地產(chǎn)開發(fā)利用、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰、產(chǎn)籍管理的主要憑證。

2.不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中存在的問(wèn)題

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中越來(lái)越多的需要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)量，其測(cè)量結(jié)果通過(guò)專業(yè)有效的分類整理，能夠衍生許多具有重要價(jià)值的數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)可以為城市規(guī)劃建設(shè)、住房制度改革、市政工程等提供基礎(chǔ)資料和信息。而在當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記、發(fā)證新形勢(shì)下，

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量是確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的重要依據(jù)，同時(shí)也是解決房產(chǎn)糾紛，保護(hù)產(chǎn)權(quán)人合法利益的重要依據(jù)。任何測(cè)量上的差錯(cuò)都可能給產(chǎn)權(quán)人造成利益上的損害，引起不必要的利益糾紛。因此，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量結(jié)果的準(zhǔn)確性至關(guān)重要。但在實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作中，仍存在著許多問(wèn)題，從而導(dǎo)致測(cè)量結(jié)果的有效性和準(zhǔn)確性大大降低，也不利于測(cè)繪行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。從不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量現(xiàn)狀看，主要存在以下幾方面的問(wèn)題：

2.1層高和凈高劃分不清

在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中，層高和凈高是一般都會(huì)涉及的測(cè)量?jī)?nèi)容，但很多時(shí)候，測(cè)試者對(duì)兩者的概念模糊不清，相互混淆，甚至以層高代替凈高或以凈高代替層高。事實(shí)上，許多不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)中，都對(duì)層高的定義有清晰的表述，即地面與樓面間的垂直距離、樓面與屋頂間的距離和上下兩層樓面距離等，但在實(shí)際的測(cè)量過(guò)程中，這些層高距離往往本身存在一定的誤差，而測(cè)量規(guī)范中一般對(duì)誤差范圍沒有具體的規(guī)定。而凈高則是指地面和上層樓板下表面的垂直距離。在實(shí)際測(cè)量活動(dòng)中，一定要分清二者的概念，如果存在層高，就要以層高為基準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算，而在沒有層高的情況下，則就以凈高數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算。

2.2邊長(zhǎng)度的測(cè)量存在誤差

在實(shí)際測(cè)量工作中，誤差的存在是普遍性問(wèn)題，因房屋建造缺陷或年代久遠(yuǎn)而墻體變形等，造成前后墻體不相等或左右墻體不相等，這就使得在邊長(zhǎng)的測(cè)量中經(jīng)常存在誤差，就需要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行合理的處理，可經(jīng)過(guò)多次測(cè)量或多角度測(cè)量，并結(jié)合實(shí)際情況情況來(lái)計(jì)算房屋面積及繪圖工作。

2.3面積的分?jǐn)倖?wèn)題

在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中，居民住宅樓面積分?jǐn)偟膹?fù)雜性是工作中普遍面臨的問(wèn)題。通過(guò)測(cè)量，計(jì)算出房屋總面積和建筑面積，然后推算出分?jǐn)偪偯娣e，如果面積分?jǐn)傁禂?shù)比較合理，則可直接就此計(jì)算出各戶的分?jǐn)偯娣e。但現(xiàn)在的建筑物具有各種各樣的功能，這就需要依據(jù)各戶具體的受益情況進(jìn)行二級(jí)分?jǐn)偦蚨嗉?jí)分?jǐn)偂Ｋ哉f(shuō)，面積分?jǐn)倖?wèn)題在當(dāng)前的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中比較突出，為確保不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量結(jié)果的準(zhǔn)確性，做好分?jǐn)偯娣e的合理有效推算必不可少。

3.不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中測(cè)量技術(shù)的運(yùn)用

3.1數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)的應(yīng)用

數(shù)字化測(cè)圖系統(tǒng)即以計(jì)算機(jī)及其軟件為核心在外接輸入輸出設(shè)備的支持下，對(duì)地形空間數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、輸入、成圖、繪圖、輸出、管理的測(cè)繪系統(tǒng)。作為現(xiàn)代新型測(cè)量技術(shù)，數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)已成為當(dāng)前房地產(chǎn)測(cè)量領(lǐng)域最重要的技術(shù)之一，其在地籍測(cè)量中的作用也很顯著。數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)的優(yōu)勢(shì)在于不僅有著高質(zhì)量的成圖效果，而且在較少的人力資源投入下能夠迅速的收集信息資料。然后通過(guò)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)來(lái)分析處理收集到的信息數(shù)據(jù)并完成圖像的編輯工作。其結(jié)果用于不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量分析具有較高的準(zhǔn)確性。

3.2坐標(biāo)解析法的應(yīng)用

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作中，其測(cè)量過(guò)程十分復(fù)雜，牽涉到的內(nèi)容十分廣泛，比如房屋整體面積、實(shí)際使用面積、公攤面積、用地類型和房屋產(chǎn)權(quán)等。拿用地面積的測(cè)量來(lái)說(shuō)，封閉地塊的面積是其測(cè)算重點(diǎn)，但實(shí)際上由于商品房界址的選擇及房產(chǎn)面積等問(wèn)題，在實(shí)際測(cè)量時(shí)，依然會(huì)存在糾紛。此時(shí)，坐標(biāo)解析法在邊長(zhǎng)度的丈量中也有很好的精確度，即以界址點(diǎn)坐標(biāo)為依據(jù)，完成邊長(zhǎng)的測(cè)算。同時(shí)，利用估算的形式控制誤差可有效解決有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中關(guān)于面積誤差限差缺失的問(wèn)題。

3.3GPS技術(shù)的應(yīng)用

GPS衛(wèi)星定位測(cè)繪技術(shù)主要是依賴于GPS先進(jìn)的導(dǎo)航功能，具有檢測(cè)周期短、功能全面及穩(wěn)定性好的優(yōu)勢(shì)。隨著GPS技術(shù)的不斷應(yīng)用和發(fā)展，在此基礎(chǔ)上又發(fā)展出了RTK技術(shù)，RTK技術(shù)在不需要設(shè)置控制點(diǎn)的的情況下就能通過(guò)使用現(xiàn)代測(cè)量軟件進(jìn)行測(cè)量工作，大大提高了工作效率。GPS技術(shù)通常是以數(shù)字化測(cè)圖為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)選擇GIS信息源，推動(dòng)了數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)更新。目前我國(guó)北斗導(dǎo)航系統(tǒng)正在不斷完善，這將使得GPS技術(shù)在現(xiàn)代測(cè)量中越來(lái)越發(fā)揮巨大的作用。

結(jié)語(yǔ)：現(xiàn)代測(cè)量技術(shù)被廣泛地應(yīng)用在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量領(lǐng)域中，它是提高不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量水平的重要手段。為確保不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量數(shù)據(jù)的有效性和精確性，在具體測(cè)量工作中，要準(zhǔn)確理解不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量的基本精神，正視不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量中現(xiàn)存的問(wèn)題，發(fā)揮現(xiàn)代測(cè)量技術(shù)在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量領(lǐng)域中重大作用。endprint