傅蔚岡

有研究表明，美國(guó)一個(gè)州的房屋所有權(quán)比率的提高是失業(yè)率劇增的前兆。房產(chǎn)所有權(quán)通過三種強(qiáng)有力的渠道——?jiǎng)趧?dòng)力流動(dòng)性的降低、通勤時(shí)間的增加和企業(yè)創(chuàng)新的萎縮損害了就業(yè)狀況。

在大城市里生活的人應(yīng)該都有搬家的經(jīng)歷，尤其是對(duì)新進(jìn)城的而言。盡管目前沒有公認(rèn)的關(guān)于搬家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但應(yīng)該不在少數(shù)。以我為例，從2003年到上海被“硬盤”開始，目前已經(jīng)有8次搬家經(jīng)歷，幾乎是每年一次，直到后來成家才消停下來。隨著年歲的增長(zhǎng)和家中物品的增加，每次搬家更是痛苦不堪。面對(duì)房東上漲租金和搬家時(shí)的所遇到的各種麻煩事，經(jīng)常問自己的一個(gè)問題是，為什么不自己買房？

為什么租房？最簡(jiǎn)單的理由就是為了上下班方便，你可以隨時(shí)根據(jù)辦公室位置來調(diào)整你的住處。大城市居不易，說的并不只是房產(chǎn)價(jià)格昂貴，更重要的是每天要在路上耗費(fèi)不少的通勤時(shí)間，在北京和上海這樣的城市，每天在路上花費(fèi)兩個(gè)小時(shí)并不少見。買不起CBD附近的房子，但租房可能還能承受。

更為重要的是，目前房?jī)r(jià)租金收入比嚴(yán)重倒掛，租房子更像是一個(gè)比較劃算的行為。在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)一套100平米的房子，單價(jià)至少在3萬以上，如果以3.5萬計(jì)算，那么總價(jià)就是350萬。如果要把這自買下來，你三成得105萬，同時(shí)契稅和中介費(fèi)估計(jì)得60萬。以基準(zhǔn)利率6.55%計(jì)算，那么每月按揭需要13342.56元。但這樣的房子如果用來出租，每個(gè)月可能收到的租金是多少？大約是6000元。從這個(gè)意義而言，在現(xiàn)階段租房更像是房東在補(bǔ)貼房客，而不是房客在為房東貢獻(xiàn)現(xiàn)金流。

盡管租房有這種那種的好處，但對(duì)于絕大多數(shù)的中國(guó)人，之所以選擇租房，絕不是因?yàn)橐陨纤f的各種原因，最大的可能是沒有足夠的錢：沒有錢首付，更沒有錢還月供。

以我自己為例。2003年研究生畢業(yè)到上海工作，那一年我辦公室邊上的聯(lián)洋社區(qū)一平米也就8000元左右，一套120平米的房子總價(jià)也就100萬元出頭。從現(xiàn)在來看100萬并不算貴，因?yàn)楝F(xiàn)在這里的房?jī)r(jià)普遍在5萬以上。如果在那個(gè)時(shí)候買入一套，那么現(xiàn)在就可以坐享資產(chǎn)價(jià)值翻番的快感。所以經(jīng)常有不少人問，為什么你那時(shí)候不入手買一套？

兩個(gè)字：沒錢。盡管房?jī)r(jià)很便宜，但那時(shí)候我的收入更低。據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2003年度上海市城鎮(zhèn)職工年平均工資為19473元，月平均工資為1623元。盡管那時(shí)候我的月工資是月平均工資的幾倍，但是要償付按揭也不容易：首付30萬之外，每月按揭還款還要超過4000元，差不多是我月工資的全部。假如我都把這錢拿來還按揭，那每個(gè)月的吃喝拉撒怎么辦？更重要的是，對(duì)于絕大多數(shù)剛剛開始工作的農(nóng)二代而言，30萬左右的首付款是一個(gè)龐大的數(shù)字。

這幾年眼看著辦公室周邊的住宅單價(jià)從8000元往上漲，1萬、2萬、3萬……直到今天的6萬左右。這樣的上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同時(shí)期的工資上漲，從2003年到2013年這10年時(shí)間，上海市城鎮(zhèn)職工年均工資從19473元漲到60435元。就以我辦公室所在的聯(lián)洋而言，在2003年，一年的工資還能買2個(gè)平米，但是到2013年只能買1個(gè)平米了。正是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲如此之快，很多人都在悔不當(dāng)初。甚至有人說，如果知道房?jī)r(jià)能漲成這樣，當(dāng)初砸鍋賣鐵也該買一套。問題是，幾個(gè)人能有這樣的眼光？

有意思的是，與房?jī)r(jià)的飛速上漲相比，租金倒是還可以接受。10年前120平米房子的租金大約是4500元，今天估計(jì)是8000元左右。為什么房?jī)r(jià)幾乎是原來的8倍，而房租才上漲一倍不到？在我看來最為重要的原因是房租上漲要受制于居民收入水平，租金沒辦法像房?jī)r(jià)一樣動(dòng)用杠桿，必須量入為出。所以我們就可以理解在過去十年時(shí)間里盡管房?jī)r(jià)翻了幾番，但租金增長(zhǎng)緩慢，這是因?yàn)榫用袷杖胨讲]有大規(guī)模增加。

那是不是意味著不買房就更加劃算？那倒未必。

必須明確的是，租房是消費(fèi)，買房是投資。投資和消費(fèi)的邏輯并不一致，有個(gè)朋友曾在微博上說過這兩者之間的區(qū)別：租房是消費(fèi)是花錢，居住成本越低越便宜越好，居住性價(jià)比最高是核心，多花一分冤枉錢都浪費(fèi)；買房是投資是賺錢是生意，做生意就得理性，應(yīng)以投資效率最高為目標(biāo)。

至少?gòu)倪^去10年的經(jīng)驗(yàn)來看，當(dāng)時(shí)那些咬咬牙買了房子的人是這一輪資產(chǎn)價(jià)格上升的受益者。盡管當(dāng)時(shí)每月節(jié)衣縮食，但現(xiàn)在卻換得幾倍的投資收益，盡管這部分收益還未入袋為安，還只是紙面財(cái)富，即便如此也已經(jīng)是絕大部分工薪階層干十來年都難以獲得的財(cái)富。換句話說，目前在抱怨的“房奴”絕大部分都是房?jī)r(jià)上漲的受益者。

也正是如此，中國(guó)的自住房擁有比例可能是全世界最高。根據(jù)2011年和2013年中國(guó)家庭金融調(diào)查的數(shù)據(jù)，我國(guó)家庭自有住房擁有率在城鎮(zhèn)地區(qū)有所提高，從84.8%上升到87%；在農(nóng)村地區(qū)住房擁有率基本保持不變，在96%附近波動(dòng)。但越來越高的自住房擁有比例真的是好事嗎？那倒未必。

大約是一年前，美國(guó)知名智庫(kù)彼得森國(guó)際經(jīng)濟(jì)研究所研究員珀森更是提出了一個(gè)非常有意思的命題，“對(duì)擁有房屋的崇拜是危險(xiǎn)的，且具有破壞性”。他在這篇文章中認(rèn)為房屋所有權(quán)會(huì)直接阻礙經(jīng)濟(jì)的流動(dòng)性。有研究表明，美國(guó)一個(gè)州的房屋所有權(quán)比率的提高是失業(yè)率劇增的前兆。房產(chǎn)所有權(quán)通過三種強(qiáng)有力的渠道——?jiǎng)趧?dòng)力流動(dòng)性的降低、通勤時(shí)間的增加和企業(yè)創(chuàng)新的萎縮損害了就業(yè)狀況。這表明房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)對(duì)勞動(dòng)力市場(chǎng)產(chǎn)生負(fù)面的“外部性”影響。

嗯，這個(gè)研究好，讓我們租房一族心安理得了。