■ 黃永發(fā)

突破舊思維 治理老小區(qū)

■ 黃永發(fā)

物業(yè)小區(qū)作為城市的重要載體，體現(xiàn)著城市的個性，但隨著時間的推移，物業(yè)小區(qū)功能性老化卻成為城市管理的一大難題。一旦功能性老化出現(xiàn)，小區(qū)管理難題就變得復(fù)雜。老舊小區(qū)管理難問題長期以來困擾著許多物業(yè)管理企業(yè)，棄管物業(yè)小區(qū)所造成的社會問題成為政府行政主管部門的一大心病。探索老舊小區(qū)的管理途徑，尋找有效的整治對策，是當(dāng)前迫切需要解決的問題。

要解決老舊小區(qū)管理問題需要多渠道、多層面通力進(jìn)行。通過多管齊下的相關(guān)舉措，以轄區(qū)政府為主導(dǎo)，從政策、決策、實(shí)施、具體運(yùn)作上形成有效管理機(jī)制，促使解決問題能長效地落實(shí)，從源頭上解決老舊小區(qū)長期存在的管理難問題。

開展老舊小區(qū)試點(diǎn)整治工作

為穩(wěn)步推進(jìn)整治工作，可以在主城區(qū)選擇一個或幾個老舊小區(qū)進(jìn)行整治試點(diǎn)工作。在選取試點(diǎn)小區(qū)時，應(yīng)優(yōu)先選擇具有一定規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施老化、居民整治意愿較強(qiáng)的老舊小區(qū)，或者對地理位置臨近、硬件條件相似、居民收入水平接近的零散小區(qū)統(tǒng)一加以整治。優(yōu)先選擇整治難度較小、業(yè)主要求整治意愿較強(qiáng)、整治效果較明顯的老舊小區(qū)開展整治工作，作為老舊小區(qū)整治的示范，以降低后續(xù)工作開展的阻力。通過開展老舊小區(qū)整治工作，整合位置鄰近、類型相近的老舊小區(qū)，進(jìn)行給排水改造、路面平整、路燈安裝、圍墻設(shè)置、物業(yè)管理引入等工作，將老舊小區(qū)整治納入城市建設(shè)范圍，安排資金進(jìn)行老舊小區(qū)的整治工作，通過階段性的整治，以取得了較好的效果。在老舊小區(qū)整治中應(yīng)通過建設(shè)部分可產(chǎn)生資金收益的商鋪、停車場等設(shè)施，培育小區(qū)財源，使物業(yè)服務(wù)有比較可靠的資金來源，使物業(yè)服務(wù)工作的開展具有可持續(xù)性。

建立街道督導(dǎo)員和社區(qū)協(xié)管員制度

為規(guī)范物業(yè)管理活動，進(jìn)一步落實(shí)老舊小區(qū)整治工作，應(yīng)按照“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理、責(zé)任落實(shí)”的原則，真正落實(shí)“區(qū)、街道、社區(qū)”三級物業(yè)管理協(xié)調(diào)體系，進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作方案的要求。政府主管部門設(shè)立住房與物業(yè)管理服務(wù)中心，充實(shí)、配齊工作人員，及時撥出物業(yè)管理專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。加強(qiáng)并督促街道、社區(qū)落實(shí)日常巡查制度和協(xié)助其他物業(yè)管理工作。各街道指定專人為本轄區(qū)物業(yè)管理工作督導(dǎo)員，負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督管理工作。同時，各社區(qū)居委會要設(shè)立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，配備1～2名物業(yè)管理工作協(xié)管員，負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理工作的日常巡查、檢查協(xié)調(diào)和監(jiān)督管理工作。建立和完善街道、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)體系，實(shí)行網(wǎng)絡(luò)化管理，形成社區(qū)建設(shè)的整體合力，營造最佳人居環(huán)境，提升物業(yè)管理形象。各街道物業(yè)管理工作督導(dǎo)員和社區(qū)居委會物業(yè)管理工作協(xié)管員的辦公及人員經(jīng)費(fèi)，應(yīng)從物業(yè)管理專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)中給予適當(dāng)補(bǔ)貼。

優(yōu)化基礎(chǔ)建設(shè)，完善公共設(shè)施配套

各有關(guān)單位通過協(xié)同配合，將轄區(qū)內(nèi)一些分散的、規(guī)模較小的舊住宅小區(qū)整合成一定規(guī)模的物業(yè)管理區(qū)域，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理資源共享和規(guī)模效益。采取選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐實(shí)施專業(yè)化管理或由業(yè)主大會決議自治，也可由業(yè)主大會委托社區(qū)居委會管理，解決舊住宅小區(qū)管理難問題。鼓勵社區(qū)居委會（村委會）成立物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)。新整合的樓盤要配足物業(yè)管理用房，有條件的重新規(guī)劃停車位，整合車庫等配套設(shè)施。通過規(guī)模整合，通力整治，解決舊住宅小區(qū)難管理問題。

對部分小區(qū)物業(yè)進(jìn)行補(bǔ)貼

舊小區(qū)內(nèi)的弱勢群體是客觀存在的，可考慮由財政對部分居民收入水平較低、繳費(fèi)意識較差的老舊小區(qū)或新建成拆遷安置小區(qū)進(jìn)行適度補(bǔ)貼，提供保安、保潔等基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)。探索通過在小區(qū)建設(shè)商鋪、收費(fèi)停車場等方式培育小區(qū)財源，以這部分收益維持小區(qū)的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)。鼓勵十年前交付使用的老舊住宅小區(qū)、保障性住宅小區(qū)、拆遷安置小區(qū)、農(nóng)村新社區(qū)等實(shí)施專業(yè)物業(yè)管理，政府對物業(yè)管理服務(wù)單位將進(jìn)行獎勵補(bǔ)貼。

多方籌集資金，提供資金保障

因部分老舊住宅小區(qū)沒有收取過住宅專項(xiàng)維修基金，隨著小區(qū)物業(yè)使用年限的增加，已不同程度出現(xiàn)建筑物和配套設(shè)施設(shè)備老化破損的情況，有的甚至存在嚴(yán)重安全隱患。如果僅僅靠業(yè)主出資整治老舊小區(qū)并引入物業(yè)服務(wù)，費(fèi)用可能會超出業(yè)主承受能力。因此，政府應(yīng)發(fā)揮一定的主導(dǎo)作用，通過適當(dāng)?shù)呢斦芸?，預(yù)先籌集整改的啟動資金，先行啟動小區(qū)整改，帶動業(yè)主籌集小區(qū)公共維修資金。

根據(jù)居民意愿和小區(qū)實(shí)際，推行分類管理

物業(yè)服務(wù)工作要根據(jù)居民意愿和小區(qū)實(shí)際情況分類推進(jìn)，不能搞一刀切。如對于村改居小區(qū)，鼓勵其自行籌建物業(yè)管理而非引入外部專業(yè)物業(yè)管理公司；對于整治后的小區(qū)，根據(jù)情況引入外部物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會自治、居委會代管、指定國有物業(yè)企業(yè)入駐等。可以根據(jù)當(dāng)前小區(qū)檔次高低不一、規(guī)模有大有小、新舊程度不一的實(shí)際和業(yè)主自身的意愿，采取引入物業(yè)管理公司、街道辦事處或居委會代管、業(yè)主委員會自治等方式推進(jìn)物業(yè)工作。而對于業(yè)主委員會自治能力較強(qiáng)，且業(yè)主自治意愿較強(qiáng)的小區(qū)，將鼓勵實(shí)行業(yè)主委員會自治管理。部分因設(shè)施不全、規(guī)模過小、硬件缺乏等原因無法維持專業(yè)物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，可通過市場方式引入專業(yè)物業(yè)保安、保潔等“兩?！狈?wù)或通過菜單式服務(wù)委托就近小區(qū)的物業(yè)管理單位提供基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)。

引“社區(qū)化準(zhǔn)物管”，對舊小區(qū)只收服務(wù)成本費(fèi)

實(shí)行社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的小區(qū)不成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理由社區(qū)工作站組織開展，可以分別聘請保潔、秩序維護(hù)等工作人員負(fù)責(zé)小區(qū)日常管理，或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理，或組織居民自治管理，為小區(qū)居民提供基本服務(wù)。社區(qū)工作站可以按照社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法向住戶收取一定的服務(wù)成本費(fèi)。住宅小區(qū)內(nèi)的困難群眾確實(shí)無力支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，經(jīng)所在社區(qū)公示無異議后予以減免。水電氣等各公用事業(yè)專業(yè)單位委托管理單位統(tǒng)一收費(fèi)的，要嚴(yán)格按核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)支付管理單位專項(xiàng)委托費(fèi)用。對小區(qū)內(nèi)公共路面停車，物業(yè)管理用房等經(jīng)營性收入由社區(qū)工作站統(tǒng)一收取和使用，作為小區(qū)物業(yè)管理資金，彌補(bǔ)小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)不足的問題。

加強(qiáng)宣傳，提高業(yè)主的參與意識

通過宣傳，使業(yè)主了解相關(guān)的物業(yè)管理知識，明確自己的權(quán)利和義務(wù)。長期以來，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間矛盾重重，主要原因之一是業(yè)主對于物業(yè)管理行業(yè)不理解。一些業(yè)主未擺脫以前的觀念，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)只是掃掃地、看看門，維護(hù)小區(qū)安全而已的簡單性工作，或者對物業(yè)管理企業(yè)提出過高的要求，片面認(rèn)為繳交了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)單位就應(yīng)該統(tǒng)包一切，小區(qū)業(yè)主沒有真正認(rèn)識到物業(yè)管理的重要性及其真正管理內(nèi)涵，不了解自己應(yīng)盡的權(quán)利和義務(wù)，被服務(wù)和有償服務(wù)的意識與觀念淡薄。

對老舊小區(qū)進(jìn)行整合

各級各有關(guān)部門要將轄區(qū)內(nèi)一些分散的、規(guī)模較小的舊住宅小區(qū)整合成一定規(guī)模的物業(yè)管理區(qū)域，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理資源共享和規(guī)模效益。通過采取選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐實(shí)施專業(yè)化管理、業(yè)主大會決議自治、業(yè)主大會委托社區(qū)居委會管理等方式，解決舊住宅小區(qū)管理難問題。鼓勵社區(qū)居委會（村委會）成立物業(yè)服務(wù)企業(yè)，發(fā)展專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)。在原有小區(qū)的基礎(chǔ)上，配足物業(yè)管理用房，規(guī)劃適當(dāng)?shù)耐＼囄?、車庫等配套設(shè)施，使整合后的小區(qū)硬件條件得到改善。

老舊小區(qū)的整治，需要各級主管部門長期關(guān)注，通過相關(guān)舉措的有效落實(shí)，調(diào)動老舊小區(qū)屬地行政主管部門及物業(yè)管理企業(yè)的積極性，通過有效監(jiān)督與管理，形成長效管理機(jī)制，促成業(yè)主自主管理意識的提高，讓業(yè)主們積極參與小區(qū)的管理，使老舊小區(qū)的基本功能得以持續(xù)地運(yùn)行，保障老舊小區(qū)的穩(wěn)定和平安。

（作者單位：福建省遠(yuǎn)宏物業(yè)管理有限公司）