【摘 要】 房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要推動(dòng)力，而中國(guó)經(jīng)濟(jì)本身對(duì)全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著至關(guān)重要的作用。近十幾年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)的飛速上漲，我們不禁產(chǎn)生疑問(wèn)：到底是什么因素推動(dòng)了房?jī)r(jià)？本文首先分析了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)，然后從工程造價(jià)和地價(jià)兩方面入手，分析了官方數(shù)據(jù)與學(xué)者調(diào)研數(shù)據(jù)之間的差別，初步得出了地價(jià)的上漲引起房?jī)r(jià)上升這個(gè)結(jié)論。

【關(guān)鍵詞】 房?jī)r(jià) 工程造價(jià) 地價(jià)

1.官方房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)分析

中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局（NBSC）做了兩個(gè)系列的房?jī)r(jià)報(bào)告。其中一項(xiàng)名為“35/70大中型城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)”，這個(gè)項(xiàng)目追蹤城市內(nèi)部住宅綜合樓的價(jià)格，按月計(jì)算每個(gè)抽樣的住宅小區(qū)的平均交易價(jià)格，然后與前一個(gè)月比價(jià)得出增長(zhǎng)率，最后用相應(yīng)月份所有抽樣的增長(zhǎng)率的加權(quán)平均值作為整個(gè)城市的月房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率。這個(gè)系列最初涵蓋了35個(gè)主要城市，并于2005年7月擴(kuò)大到了70個(gè)。不幸的是，由于NBSC在2011年初調(diào)整了其數(shù)據(jù)和計(jì)算策略，因此沒(méi)有持續(xù)進(jìn)行報(bào)告。雖然這個(gè)項(xiàng)目之前和之后的結(jié)果沒(méi)有嚴(yán)格的可比性，但數(shù)據(jù)顯示在2005年至2010年12月和2011年1月至2014年12月期間，全國(guó)實(shí)際的總房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率僅為16.7%，許多學(xué)者并不認(rèn)為這一模式與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均水平相符。

政府提供的第二個(gè)系列是“新建房屋的平均售價(jià)”。自上世紀(jì)90年代中期以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要向政府報(bào)告各種商業(yè)指標(biāo)，包括新落成樓群在每個(gè)周期內(nèi)的總成交量（樓面面積）和總銷售價(jià)格。將房?jī)r(jià)總銷售價(jià)格除以交易總面積，分別計(jì)算出城市、省、國(guó)家的加權(quán)平均房?jī)r(jià)，即如果一個(gè)單位市場(chǎng)上每賣出100平方米，售價(jià)為100萬(wàn)元，那么報(bào)告的價(jià)格就是1000元每平方米。在這個(gè)系列中，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)要高得多，整個(gè)市場(chǎng)也有很大的變化。這35個(gè)城市的總實(shí)際價(jià)格增長(zhǎng)區(qū)間為95.8%到162.2%。

2.工程造價(jià)數(shù)據(jù)分析

除去開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，新建房屋的價(jià)格反映了土地價(jià)格和新增樓層價(jià)格的總和。具有代表性的建筑成本項(xiàng)目，包括建筑材料價(jià)格、建筑工人工資和建筑機(jī)械費(fèi)用。從2004年到2013年，35個(gè)城市工程造價(jià)平均增加的總規(guī)模僅為8.1%。西安增幅最大是17%，而北京的造價(jià)成本實(shí)際上下降了1%。因此，建筑成本的增加并不能對(duì)房?jī)r(jià)大幅增加作出解釋。

3.土地價(jià)格數(shù)據(jù)分析

建筑成本的適度增長(zhǎng)意味著，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)一定主要是受中國(guó)土地價(jià)格增長(zhǎng)的推動(dòng)。目前唯一可用的官方數(shù)據(jù)中國(guó)的土地價(jià)格來(lái)自“中國(guó)城市土地價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)”系統(tǒng)的中國(guó)國(guó)土資源部報(bào)告。它能夠追蹤100多個(gè)主要城市。它的土地價(jià)格指數(shù)是以評(píng)估為基礎(chǔ)的，并不是來(lái)自實(shí)際市場(chǎng)。在每個(gè)城市，當(dāng)?shù)赝恋刂鞴軝C(jī)關(guān)雇用的專業(yè)人員選擇代表性的地塊作為“監(jiān)測(cè)點(diǎn)”，例如，北京有257個(gè)這樣的地塊，其中98種用于住宅用途。各地區(qū)每個(gè)季度進(jìn)行土地估價(jià)，并形成一個(gè)集合，最后計(jì)算出城市、區(qū)域和國(guó)家平均地價(jià)指數(shù)。這個(gè)地價(jià)系列往往相當(dāng)平穩(wěn)，不會(huì)顯示出非常高的土地價(jià)值平均增值幅度。例如，在2004年至2014年期間，國(guó)家層面的居民使用土地價(jià)格增長(zhǎng)了54.2%，及每年增長(zhǎng)4.4%。

這與Gyourko之前做的另一個(gè)土地價(jià)格指數(shù)調(diào)研形成了鮮明的對(duì)比?！爸袊?guó)住宅地價(jià)指數(shù)”是一個(gè)以長(zhǎng)期租賃為基礎(chǔ)的恒定質(zhì)量的住宅用地價(jià)格指數(shù)。這個(gè)系列始于2004年第一季度，目前已經(jīng)貫穿2014年的四季度。這一土地價(jià)格指數(shù)用特征價(jià)格模型調(diào)整了不同的平均交易價(jià)格現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量的差異，這個(gè)模型由12個(gè)一級(jí)城市的大型的年度數(shù)據(jù)和35個(gè)城市的季度數(shù)據(jù)估算得出。以這種方式計(jì)算，每個(gè)地塊的權(quán)重是相同的。在過(guò)去的44個(gè)季度里，在這些市場(chǎng)上，實(shí)際價(jià)格上漲了357%，實(shí)際平均每年的升值率為15.2%。

4.討論

在北京、長(zhǎng)沙、重慶、南京、天津和上海這些主要城市中，土地價(jià)格上漲幅度比報(bào)道的漲幅甚至高出100個(gè)百分點(diǎn)。在增量房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)價(jià)格是由市場(chǎng)增量供給和有效需求兩者相互作用所決定的。從短期來(lái)看，土地取得需要一系列的審批手續(xù)且受到政府土地出讓計(jì)劃的限制，因此，會(huì)造成政府的記錄不準(zhǔn)確、更新較慢等問(wèn)題，這是在現(xiàn)有政策下無(wú)法避免的。因此，由政府給出的調(diào)查報(bào)告會(huì)與學(xué)者給出的報(bào)告存在較大的出入。開(kāi)發(fā)商在制定銷售價(jià)格時(shí)會(huì)考慮房地產(chǎn)的土地價(jià)格，若市場(chǎng)售價(jià)高于土地成本與預(yù)期利潤(rùn)之和，開(kāi)發(fā)商會(huì)直接根據(jù)市場(chǎng)制定價(jià)格：若市場(chǎng)售價(jià)低于成本與預(yù)期利潤(rùn)之和，開(kāi)發(fā)商只能考慮各種渠道降低成本甚至降低預(yù)期利潤(rùn)，仍以市場(chǎng)為基礎(chǔ)制定價(jià)格，因此，工程造價(jià)的增長(zhǎng)幅度并不是很大。

5.結(jié)論

官方數(shù)據(jù)的缺失對(duì)房?jī)r(jià)的分析造成很大的挑戰(zhàn)性，政府的價(jià)格指數(shù)報(bào)告與學(xué)者所做的報(bào)告也存在較大的差別，但是不難看出房?jī)r(jià)和土地價(jià)值有很大的正相關(guān)性。全球金融危機(jī)開(kāi)始時(shí)，中國(guó)土地價(jià)值下降了近三分之一，但在2009 - 2010年的的刺激計(jì)劃中，土地價(jià)值完全恢復(fù)了。在長(zhǎng)期，上漲的地價(jià)在一定程度上推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，但其中各要素對(duì)房?jī)r(jià)上漲的貢獻(xiàn)是不相同的，也就是說(shuō)各個(gè)要素對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)是需要加以衡量的，這將是接下來(lái)進(jìn)行研究的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。

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作者簡(jiǎn)介：孟志峰（1990-），男，漢族，江蘇宜興人，應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，單位：浙江理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)，研究方向：區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)。endprint