摘 要：文章以近十年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對遼寧省營口市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r進行分析，通過GDP增速、城市常住人口數(shù)量和人均可支配收入的變化情況分析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟和社會環(huán)境，通過房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)施工和竣工房屋建筑面積、以及商品房實際銷售面積和銷售額分別進行房地產(chǎn)的供給與需求分析，在此基礎(chǔ)上，對影響營口市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本原因進行了剖析。

關(guān)鍵詞：營口市 房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)供給 房地產(chǎn)需求

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2017）09-167-02

一、營口房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟社會環(huán)境

（一）營口市的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)，一方面對國民經(jīng)濟的發(fā)展具有明顯的帶動作用，另一方面也受國民經(jīng)濟發(fā)展總體狀況的制約，而房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性屬性又決定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r與地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展水平密不可分。國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）是用以反映一個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r的最重要也是最常用的經(jīng)濟指標(biāo)，通過對遼寧省各城市歷年的GDP數(shù)據(jù)進行排序可以看出，自2009年以來營口市的GDP一直位居全省第四位，位列前三位的城市分別是大連、沈陽和鞍山；在省內(nèi)的地級市中，營口僅次于鞍山，位列第二?；诖?，本文選取遼寧省的經(jīng)濟龍頭大連市和地級城市龍頭鞍山市作為比較對象，對于營口市的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r進行比較分析。

表1對大連、鞍山、營口三座城市近十年的GDP及其增長速度進行了對比，可以發(fā)現(xiàn)，從總量上，營口市是鞍山的40%～65%，是大連的18%～20%；從增速上，絕大多數(shù)年份，營口市是鞍山的1～1.7倍，是大連的1～1.4倍，表明營口市的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r相對較好。一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平是該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的決定因素，良好的經(jīng)濟環(huán)境為營口市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有利條件。

（二）營口市常駐人口的變化情況

房地產(chǎn)的基本功能是為人們的生產(chǎn)和生活提供基本物質(zhì)條件，城市常住人口數(shù)量的增長催生了房地產(chǎn)需求，而需求的增長又會帶動供給增長，因此常住人口數(shù)量的增長是城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的助推劑。以營口市歷年的總?cè)丝跀?shù)為基礎(chǔ)計算出人口總數(shù)的年增長率（見表2），結(jié)果顯示，近十年來，營口市的常住人口數(shù)量增幅很小，2012年之后甚至出現(xiàn)了負(fù)增長，這種狀況對營口市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是不利的。

（三）營口市人均可支配收入的狀況

城鎮(zhèn)常駐居民人均可支配收入水平是反映城鎮(zhèn)居民消費能力的重要指標(biāo)，居民可支配收入水平的提高，一方面會產(chǎn)生對住房的改善性需求，另一方面也會推動對房地產(chǎn)的投資需求，從而推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。營口市的城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入水平呈逐年遞增態(tài)勢，有助于其住房消費能力的提高。

二、營口市的房地產(chǎn)供給與需求分析

（一）房地產(chǎn)供給量分析

房地產(chǎn)供給和需求是房地產(chǎn)市場的兩大基本構(gòu)成要素，某一地區(qū)房地產(chǎn)供給和需求的總量，可以從實物總量和價值總量兩方面得以反應(yīng)。供給方面，本文以實物總量進行分析，選擇了兩個統(tǒng)計指標(biāo)，一是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)施工房屋建筑面積，這一指標(biāo)反應(yīng)了統(tǒng)計期內(nèi)房地產(chǎn)供應(yīng)總量；二是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)竣工房屋建筑面積，這一指標(biāo)反應(yīng)了同期供給總量中真正實現(xiàn)使用功能的房地產(chǎn)數(shù)量。同時，以這兩個指標(biāo)為基礎(chǔ)，計算出其逐年增長率，分別列于相應(yīng)指標(biāo)之后，見表3。從近十年的變化趨勢看，營口市的房地產(chǎn)供給總量在2008年出現(xiàn)爆發(fā)式增長，在之后的五年中保持了持續(xù)增長態(tài)勢，2014開始下滑。

（二）房地產(chǎn)需求量分析

房地產(chǎn)需求方面，從實物總量和價值總量兩方面進行分析，采用了商品房實際銷售面積和商品房實際銷售額兩個統(tǒng)計指標(biāo)，并以此計算出各年的商品房平均銷售單價，以及各指標(biāo)的逐年增長率，見表4。計算結(jié)果表明，在2010年之前的五年間，商品房需求量連年遞增，2011以后增幅開始回落，2013年以后開始出現(xiàn)負(fù)增長。

三、影響營口房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本原因

從房地產(chǎn)供給與需求的關(guān)系看，需求是房地產(chǎn)供給的目的，在供求關(guān)系中處于決定性的地位，沒有有效需求支撐，供給是無法持續(xù)的，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也就難以為繼。因此，房地產(chǎn)需求充足與否是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根源。雖然營口市近年來的經(jīng)濟增長速度在省內(nèi)處于領(lǐng)先地位，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)，但是人口的流失使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)生驅(qū)動力明顯不足，導(dǎo)致需求無源，而需求量的不足又必然導(dǎo)致供給量的萎縮，這一點從上文供給量與需求量的分析中得到了直接的印證。

依據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，需求分為潛在需求和有效需求。從需求的性質(zhì)看，房地產(chǎn)需求又可分為生產(chǎn)性需求、消費性需求和投資性需求三種類型。房地產(chǎn)具有生活資料和生產(chǎn)資料的雙重性質(zhì)，生活性需求和生產(chǎn)性需求是房地產(chǎn)潛在需求的基本構(gòu)成要素，而兩者的產(chǎn)生均與人口數(shù)量直接相關(guān)。人口數(shù)量對營口市（下轉(zhuǎn)第169頁）（上接第167頁）房地產(chǎn)需求的影響可以從兩個方面來看：其一，人口數(shù)量下降直接導(dǎo)致居住性需求不足，使得房地產(chǎn)生活性需求的增長難以持續(xù)；其二，人口總量的下降實質(zhì)上隱含著產(chǎn)業(yè)人口的缺失，說明地區(qū)新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不景氣，房地產(chǎn)的生產(chǎn)性需求不足。在生活性需求和生產(chǎn)性需求均不足的情況下，房地產(chǎn)的投資性需求也不可能延續(xù)。因此可以說，人口數(shù)量的下降是營口市房地產(chǎn)潛在需求不足的直接誘因。

從微觀經(jīng)濟意義上看，房地產(chǎn)的有效需求取決于支付能力，而支付能力的分析只有針對某種特定類型的房地產(chǎn)才具有實際意義。房價收入比經(jīng)常被人們用來衡量居民的住房支付能力，但這一指標(biāo)的計算口徑并不統(tǒng)一，指標(biāo)的橫向可比性也不強，所以本文沒有試圖計算房價收入比，而是將營口市的常住居民人均可支配收入的增幅與房價增幅進行對比，來觀察居民住房支付能力的變化。從2008年到2015年的七年間，營口市的常住居民人均可支配收入增加了1.12倍，而房價僅提高了0.95倍，人均可支配收入的增幅高于房價的增幅。這種狀況從一個側(cè)面反映出，營口市房地產(chǎn)市場不景氣的主要原因并不是有效需求不足。

綜上所述，人口數(shù)量的下降以及由此所影射出的產(chǎn)業(yè)發(fā)展不景氣導(dǎo)致了房地產(chǎn)需求不足，是影響營口市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本原因。

四、結(jié)束語

作為遼寧省的重要地級城市，營口市的房地產(chǎn)業(yè)在近十年走過了一個由蓬勃發(fā)展到逐步回落的歷程，本文分別從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟和社會環(huán)境，以及房地產(chǎn)的供給與需求入手，對營口房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r進行了初步分析，得出的結(jié)論是人口數(shù)量下降和產(chǎn)業(yè)發(fā)展不景氣是影響營口房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要因素。房地產(chǎn)業(yè)是一個橫跨生產(chǎn)、流通和消費等諸多領(lǐng)域的綜合性產(chǎn)業(yè)，影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素紛繁復(fù)雜，在中國經(jīng)濟步入“新常態(tài)”的宏觀背景下，如何從各地區(qū)的實際情況出發(fā)，因地制宜地探索房地產(chǎn)市場的長效運行機制，以保持房地產(chǎn)業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展，仍有待進一步深入研究。

[基金項目：本文系2014年遼寧省教育廳人文社會科學(xué)研究一般項目“遼寧省三線城市房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究”（項目編號：W2014399）的階段性成果。]

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（作者單位：營口理工學(xué)院經(jīng)濟管理系 遼寧營口 115000）

[作者簡介：楊會云，營口理工學(xué)院經(jīng)濟管理系教授，研究方向為建設(shè)工程經(jīng)濟。]

（責(zé)編：賈偉）endprint