顧晉

摘要：通過對房地產(chǎn)企業(yè)項目技術設計階段成本控制的特征、條件、方向和措施的分析，闡述了房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制在技術設計階段的關鍵性和可操作性。

關鍵詞：工程設計；成本控制

過去的十年，中國的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展相當迅猛。房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展和房價的迅速上漲使市場明顯過熱。投資、投機和政府過度依賴土地財政使中國的房地產(chǎn)過熱。國家還出臺了許多調(diào)控政策和措施。隨著許多消費者因為限購、限貸政策無法購房，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部競爭越來越激烈。目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中工程成本的控制，他們大多在施工階段，通常只注重施工預算，忽視施工前的設計控制，造成成本控制效果不理想。投資成本增加，利潤相對來說減小。在這樣一種宏觀背景下，本文提出了一個研究課題，希望通過對房地產(chǎn)公司在技術設計階段的成本控制的探討，使部分房地產(chǎn)公司走出成本控制的誤區(qū)，得到更好的發(fā)展。

一、技術設計階段成本控制的特征

在中國房地產(chǎn)公司的成本控制可分為：前期投資決策階段、技術設計階段、項目實施階段、竣工驗收及運維階段。而技術設計階段的又可細分如下：

1、方案階段

根據(jù)計劃藍圖和說明書，對項目開發(fā)的投資成本進行詳細估算，其中包含了所有的專業(yè)。

2、初步設計階段

根據(jù)方案階段的設計文件和成本估算，編制初步概算。而一般認為項目運作的成本最大限額即可是初步設計階段定案的目標成本。

3、擴大初步技術設計階段

初步設計的總預算應根據(jù)技術設計的圖紙、規(guī)格以及估算標準編制。這一階段通常是針對相對復雜的技術和相對較大的項目進行的。

4、施工圖設計階

根據(jù)該階段的設計文件、政策法規(guī)、清單和相應的定額編制的預算，可以以驗證施工圖的費用是否超過定案的目標成本。

技術設計階段的成本控制是以各階段的成本測算相互補充，而形成的一個有機的整體。前者控制后者，后者補充前者，共同形成房地產(chǎn)公司工程成本的控制體系。

二、成本控制的源頭在技術設計階段

成本控制是一種動態(tài)的控制，也是伴隨項目全周期的控制。應該說，控制成本必須從投資決策階段開始，但由于投資決策中缺乏計劃，確定投資金額并不容易。

技術設計階段的成本控制充分體現(xiàn)了預控理念。項目實施階段，經(jīng)常因設計文件錯、漏、缺等等原因，導致不必要的修改，增加相應的返工費用，耽誤項目工期，同時也往往容易造成連鎖反應。另外，往往技術設計質(zhì)量降低，成本就容易失控，而施工階段的成本大幅度調(diào)整將對目標成本系統(tǒng)產(chǎn)生很大的負面影響。因此，必須把成本控制重點緊緊的轉(zhuǎn)移到技術設計階段，提高設計質(zhì)量，做好成本控制事前控制，才能有效的降低成本。

技術設計階段的控制成本不僅是表面意義上的控制預算，而且更重要的意義在于通過控制各階段的預算，來提高設計質(zhì)量和降低項目的成本，即獲得真實的項目工程投資預算額度。所以，控制項目工程成本的源頭在于技術設計階段。

三、技術設計階段控制成本的條件

雖然在技術設計階段的成本控制要遠遠優(yōu)于施工階段的成本控制，但并非任何條件下都可以實施。經(jīng)濟利益永遠是開發(fā)商、承包商和設計院的追求目標，因此，目前的市場經(jīng)濟條件，為在技術設計階段進行成本控制創(chuàng)造了得天獨厚的條件。

技術設計階段控制成本的主觀條件是房地產(chǎn)開發(fā)公司對成本的控制是非常真誠和緊迫的。優(yōu)秀的設計單位不僅具有非常高的設計水平，而且對成本業(yè)務的細分也有很好的掌握。這樣，業(yè)主工程師、設計師、成本工程師可以圍繞核心利益控制技術設計階段的成本，也為技術設計階段的成本控制提供了必要條件。

行政主管部門的相應明確的政策法規(guī)是技術設計階段控制成本的客觀條件。特別是在市場經(jīng)濟條件下，編制概算、概算和預算已成為大部分項目參與方的必做的功課，另外項目各參與方也會建立嚴格的預算審查制度和設計審查制度，同時各參與方也會對員工的各階段的成本控制進行考核，責任到人。

因此實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)公司技術設計階段的成本控制，必須在以上主觀條件和客觀條件有機結(jié)合的情況下，也即是項目工程實際的成本控制的開端。

四、技術設計階段成本控制方向的確定

顯然，房地產(chǎn)開發(fā)公司在技術設計階段的成本控制具備前提條件后，必須再明確技術設計階段控制成本的方向。

技術設計階段控制成本的目標一般是以方案階段審批的成本測算作為項目設計的控制指標。以初步設計階段的成本測算作為技術設計改進設計方案的最高限額，最總修正后的限額指標將作為施工圖預算的控制的目標成本。當然，如果針對沒有初步設計的小型項目，施工圖預算也可直接參照方案設計階段調(diào)整后的成本測算作為控制的目標成本。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)公司的成本控制應以項目部開發(fā)全過程為一個有機整體進行成本控制，并且應在總成本控制體系內(nèi)，確定技術設計階段的成本控制指標。應根據(jù)不同的情況確定技術設計階段成本控制的方向，而方向的訂立應總成本控制為原則、以市場平均水平為基準，通過一定努力而能實現(xiàn)情況作為最終指標點。

五、技術設計階段成本控制的措施

在合理確定技術設計階段成本控制的指標點后，必須采用科學的措施來保證成本控制的有效運轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)公司在進行施工圖設計要求交底時，目標成本限額應作為設計方進行施工圖設計考核目標之一，同時，也應作為設計文件的成本控制依據(jù)，應由開發(fā)商的技術主管部門負責監(jiān)督該工作的的有效落實。另外，在設計文件完成之后的較短時間內(nèi)，開發(fā)商的技術主管部門應負責組織對設計文件進行嚴格而全面的審查，確保設計方嚴格執(zhí)行了開發(fā)商委托設計交底的限額要求，才能實現(xiàn)對設計的成本控制。然而，隨意的報數(shù)或總額調(diào)整并非真正的限額設計，更為關鍵的是要對設計文件進行定性、定量的分析，應根據(jù)項目具體情況按單體進行拆分，或按分項工程進行拆解，形成單項的目標成本，而該目標成本的拆分過程在技術設計階段尤為重要。

房地產(chǎn)開發(fā)公司項目成本控制實際操作過程中，設計初期的成本測算不準確，導致后期施工圖測算的造價與初步設計時測算的目標成本相去甚遠，主要原因是設計初期的文件較為粗線條、設計深度無法與施工圖相比較。其次要原因為業(yè)主成本部門、造價咨詢單位、設計單位、施工單位相關人員責任心較差或未能消化規(guī)范標準、設計文件和企業(yè)限額。最后，勘探測量的誤差、定額套用的差異、取費不一致等問題，也可導致施工圖預算與目標成本差距較大。因此，為了提高設計階段成本控制的質(zhì)量，必須要使開發(fā)商成本部門和造價咨詢單位的相關人員要深度消化設計文件、明確設計意圖，同時應對相應的企業(yè)限額、標準進行詳細的交底，使各方人員統(tǒng)一標準，另外對相關人員的責任心培養(yǎng)應常態(tài)化進行，加強成本、設計、工程人員的相互交流，減少人為誤差。此外，需建立完善的設計、成本審查體系，通過對設計文件、目標成本系統(tǒng)的自查、互查、復審。

六、結(jié)論

簡而言之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應以預控的思想指導技術設計階段的成本控制，它可以較小努力獲得較大的成果，并達到花小錢的目的。始終把握住技術設計階段的成本控制是整個項目成本控制系統(tǒng)的源頭和重點，利用有限的資源創(chuàng)造合適環(huán)境，根據(jù)具體的環(huán)境確立正確的方向，并通過可行、有效的措施保障，必將能在技術設計階段的成本控制中有所斬獲。

當然，限于工作領域?qū)I(yè)知識和經(jīng)驗的嚴重不足，難免有許多疏漏和欠缺之處，也懇請各位專家、學者批評指正。

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