韓娟

【摘要】房地產(chǎn)投資具高風(fēng)險(xiǎn)性，關(guān)于房地產(chǎn)投資決策的研究主要集中在方法探究及影響因素分析方面，沒(méi)有充分考慮項(xiàng)目的盈利問(wèn)題。本文通過(guò)對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目的申請(qǐng)報(bào)告進(jìn)行關(guān)鍵信息提取，用定性分析和定量分析相結(jié)合的方法，分析了房地產(chǎn)投資決策階段的要點(diǎn)，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策提供了一種新的方法。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資決策分析

房地產(chǎn)業(yè)作為現(xiàn)階段國(guó)家快速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，具有較高的附加值。盡管地產(chǎn)行業(yè)被“唱衰”已久，但在城鎮(zhèn)化的大趨勢(shì)下，投資房地產(chǎn)依舊能夠?yàn)橥顿Y者帶來(lái)可觀的收益。然而，房地產(chǎn)投資具有一次性投入大、回收周期長(zhǎng)、難變現(xiàn)、難轉(zhuǎn)移等特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)投資的投資風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較大。目前，關(guān)于房地產(chǎn)投資決策的研究主要集中在方法探究及影響因素分析。任何投資行為的目標(biāo)都是實(shí)現(xiàn)盈利，房地產(chǎn)投資也不例外，但是地產(chǎn)投資決策面臨的海量信息和不確定性因素多等問(wèn)題，使得決策結(jié)果難以預(yù)測(cè)。本文通過(guò)對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目的申請(qǐng)報(bào)告進(jìn)行關(guān)鍵信息提取，用定性分析和定量分析相結(jié)合的方法，分析了房地產(chǎn)投資決策階段的要點(diǎn)。

本文所選的地產(chǎn)項(xiàng)目位于北京市門頭溝區(qū)石龍街區(qū)，具體四至范圍是：東至濱河?xùn)|路、西至濱河路南延、南至門城泰安路、北至門城雅安路。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)內(nèi)容為商業(yè)、辦公寫字樓及社會(huì)停車場(chǎng)庫(kù)等配套設(shè)施。項(xiàng)目總建筑面積為151340m2。宗地總用地規(guī)模為49762m2，建設(shè)用地規(guī)模為33986.97m2，代征地規(guī)模為15775.03m2；建筑控制規(guī)模110290m2，其中辦公92990m2、商業(yè)17300m2；綜合容積率3.45；建筑控制高度：商業(yè)金融80米；綠地率30%，建筑密度40%；擬建地下建筑規(guī)模41050m2，地下為機(jī)動(dòng)車庫(kù)、自行車庫(kù)、設(shè)備用房及人防等。項(xiàng)目投資期始于2014年，同年進(jìn)行預(yù)售。根據(jù)目前掌握的銷售情況及項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況，可推測(cè)該地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策正確。

1、項(xiàng)目的定性分析

1.1投資背景分析

項(xiàng)目投資背景分析分為國(guó)家規(guī)劃背景分析、地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策背景分析、行業(yè)準(zhǔn)入背景分析三個(gè)方面，從宏觀角度進(jìn)行定性分析論證。

國(guó)家規(guī)劃背景分析以《北京城市總體規(guī)劃（2004年-2020年）》為主要依據(jù)，該文件明確了北京的城市發(fā)展目標(biāo)和主要職能，即強(qiáng)化首都職能，增強(qiáng)北京的綜合經(jīng)濟(jì)輻射帶動(dòng)能力：推進(jìn)郊區(qū)城市化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)城區(qū)與郊區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃；統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展，協(xié)調(diào)好京津冀地區(qū)以及北京城區(qū)與郊區(qū)、南城與北城、平原地區(qū)與山區(qū)的發(fā)展規(guī)劃。總體規(guī)劃中提出的城市空間發(fā)展策略中，市域戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移：逐步改變目前單中心的空間格局，加強(qiáng)外圍新城建設(shè)，中心城與新城相協(xié)調(diào)，構(gòu)筑分工明確的多層次空間結(jié)構(gòu)：村鎮(zhèn)重新整合：加快農(nóng)村地區(qū)城鎮(zhèn)化步伐，整合村鎮(zhèn)，推進(jìn)撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)、遷村進(jìn)鎮(zhèn)，提高城鄉(xiāng)人居環(huán)境質(zhì)量，構(gòu)筑城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)?？傮w規(guī)劃明確在北京市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“兩軸一兩帶一多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)。兩軸：指沿長(zhǎng)安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸。兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、該區(qū)的“西部發(fā)展帶”。同時(shí)，在“兩軸-兩帶-多中心”城市空間結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，形成中心城-新城-鎮(zhèn)的市域城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)。新城是在原有衛(wèi)星城基礎(chǔ)上，承擔(dān)疏解中心城人口和功能、集聚新的產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的規(guī)?；鞘械貐^(qū)，具有相對(duì)獨(dú)立性。規(guī)劃新城11個(gè)，分別為通州、順義、亦莊、大興、房山、昌平、懷柔、密云、平谷、延慶和本項(xiàng)目所在門頭溝區(qū)。

本項(xiàng)目用地入市交易后可解決該區(qū)域商業(yè)、辦公寫字樓的需求問(wèn)題，也可為周邊居住組團(tuán)的老百姓提供一定規(guī)模的商業(yè)及生活配套設(shè)施。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)可為該區(qū)新城及周邊地區(qū)提供和諧舒適、高品質(zhì)的商業(yè)、寫字樓及配套設(shè)施供給。

地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策背景分析。《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》中指出：要充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要意義，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有效途徑。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義?！锻ㄖ愤€指出，要控制高檔商品房建設(shè)，各地要根據(jù)實(shí)際情況，合理確定高檔商品住房和普通商品住房的劃分標(biāo)準(zhǔn)。

具體針對(duì)北京市的中高端寫字樓租售市場(chǎng)，金融、制造、IT、高科技及專業(yè)服務(wù)類企業(yè)為主要的需求驅(qū)動(dòng)力，其需求合計(jì)占成交的80%以上。內(nèi)資企業(yè)占主導(dǎo)力量，但是外資企業(yè)的需求正逐步上升，占到40%以上。北京市的甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)，以CBD、金融街及望京地區(qū)為代表，2013年第四季度的租金已達(dá)到每平方米每月人民幣313元，且空置率總體趨穩(wěn)，約為4.4%。

本項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容包括商業(yè)、辦公寫字樓及社會(huì)停車場(chǎng)庫(kù)等配套設(shè)施，本項(xiàng)目的建設(shè)正是在全面貫徹國(guó)家房地產(chǎn)政策的基礎(chǔ)上，推動(dòng)北京市房地產(chǎn)體系的建立，進(jìn)一步緩解北京西部地區(qū)商業(yè)、辦公寫字樓等配套設(shè)施供給不足的現(xiàn)狀，完善該區(qū)新城的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，符合國(guó)家、北京市及該區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的發(fā)展要求。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)符房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，能夠促進(jìn)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。符合北京市提倡“加強(qiáng)區(qū)域開(kāi)發(fā)分類指導(dǎo)，在首都功能核心區(qū)、城市功能拓展區(qū)、城市發(fā)展新區(qū)和生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)四類功能區(qū)域劃分的基礎(chǔ)上，對(duì)各區(qū)域內(nèi)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，依照功能定位的總體要求和現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)條件，分別實(shí)行優(yōu)化開(kāi)發(fā)、重點(diǎn)開(kāi)發(fā)、限制開(kāi)發(fā)和禁止開(kāi)發(fā)”的指導(dǎo)精神，有利于加大該區(qū)新城區(qū)域高端商業(yè)、辦公寫字樓等配套設(shè)施的供給。

行業(yè)準(zhǔn)入背景分析。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司為經(jīng)過(guò)北京市工商行政管理局登記注冊(cè)的合法單位，取得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，具備符合行業(yè)準(zhǔn)入條件。本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要為商業(yè)、辦公寫字樓及社會(huì)停車場(chǎng)庫(kù)等配套設(shè)施，該項(xiàng)目現(xiàn)已取得相關(guān)政府批復(fù)文件。在相關(guān)行政許可批復(fù)下，該商業(yè)金融及社會(huì)停車場(chǎng)庫(kù)用地項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)在行業(yè)準(zhǔn)入方面是符合相關(guān)規(guī)定的，并已取得階段性成果。

1.2項(xiàng)目性質(zhì)確定

本項(xiàng)目的辦公部分定位為大型企業(yè)辦公、小規(guī)模企業(yè)辦公、科研辦公、SOHO辦公；商業(yè)部分定位為商業(yè)旗艦店、體驗(yàn)式商業(yè)街、綜合超市。大型企業(yè)辦公：高端配置，舒適空間，以較高性價(jià)比吸引大型企業(yè)入駐，減小企業(yè)運(yùn)營(yíng)壓力，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的同時(shí)，將企業(yè)留在當(dāng)?shù)匕l(fā)展；小規(guī)模企業(yè)辦公：利用該區(qū)新城和S1磁懸浮軌道交通區(qū)域的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以較低的門檻為高科技及文化創(chuàng)意等創(chuàng)業(yè)型企業(yè)搭建平臺(tái)，努力建成該區(qū)新城的高科技、文化創(chuàng)意類創(chuàng)業(yè)孵化器。體驗(yàn)式商業(yè)街：為辦公人士提供商業(yè)休閑空間，提供周邊人群及新城輻射范圍內(nèi)商務(wù)聚集點(diǎn)的完善商務(wù)配套。商務(wù)會(huì)議、商務(wù)中心等服務(wù)型商業(yè)的全面進(jìn)駐，給企業(yè)更多的交流空間。完善區(qū)域商業(yè)配套，構(gòu)建一站式服務(wù)辦公區(qū)，聚集該區(qū)新城周邊人群，改善城市面貌，通過(guò)商務(wù)商業(yè)及休閑商業(yè)的有機(jī)結(jié)合，填補(bǔ)區(qū)域配套空白。園區(qū)景觀：園區(qū)景觀本著該區(qū)新城的區(qū)域定位，結(jié)合該區(qū)京西南高端商務(wù)辦公的經(jīng)濟(jì)定位，將綠化升級(jí)為辦公園林景觀，結(jié)合項(xiàng)目的空間布局，成為區(qū)域商務(wù)及商業(yè)辦公及休閑中心。

本項(xiàng)目公建建筑整體布局規(guī)整統(tǒng)一，商業(yè)以底商、裙房商業(yè)業(yè)態(tài)為主，呈裙房圍合型，辦公部分以規(guī)整的長(zhǎng)方體形式與底商有機(jī)結(jié)合，形成既有小圍合，又相對(duì)獨(dú)立的建筑組團(tuán)。交通組織充分結(jié)合用地現(xiàn)狀特征，以最經(jīng)濟(jì)便捷的方式有效的組織人行與車行。商業(yè)、辦公寫字樓的車流開(kāi)口在周邊市政道路中部均衡布置，內(nèi)部盡量布置單向車流，與外部交通銜接的主要出入口向雅安路、濱河?xùn)|路方向開(kāi)口。建筑立面設(shè)計(jì)，商業(yè)部分合理利用商業(yè)動(dòng)線規(guī)劃靈動(dòng)多彩的立面風(fēng)格，與辦公寫字樓簡(jiǎn)潔的外立面線條相區(qū)分，有機(jī)組合形成上下不同格調(diào)的構(gòu)圖，新穎獨(dú)特又有韻律，保證了均好性，同時(shí)又遮陽(yáng)，節(jié)能環(huán)保。高層辦公部分以現(xiàn)代寫字樓的設(shè)計(jì)手法處理，簡(jiǎn)約而不簡(jiǎn)單，大方美觀。本項(xiàng)目機(jī)動(dòng)車停車位1103輛，商業(yè)、寫字樓按不低于100輛/萬(wàn)m2配建。機(jī)動(dòng)車主出入口擬設(shè)置于地塊周邊市政道路的中部，盡量避開(kāi)市政路的交叉路口，整個(gè)綜合體項(xiàng)目基本實(shí)現(xiàn)人車分流。該項(xiàng)目規(guī)模適中，擬整體建設(shè)，不分期開(kāi)發(fā)。

2、投資決策定量分析

2.1開(kāi)發(fā)成本計(jì)算

本地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本包括：土地費(fèi)用、工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為256132萬(wàn)元，其中土地費(fèi)用187460萬(wàn)元（包括3%的契稅稅5460萬(wàn)元），工程費(fèi)用48580萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)6115萬(wàn)元，管理費(fèi)用1094萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)2735萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用10148萬(wàn)元。該項(xiàng)目建設(shè)所需要的全部建設(shè)資金均由公司自籌解決，目前該項(xiàng)目的地價(jià)款及契稅共187460萬(wàn)元已支付完成。公司依托自有資金和上級(jí)公司的雄厚實(shí)力，已將該項(xiàng)目實(shí)施所需的全部建設(shè)資金籌集完畢，專項(xiàng)用于某商業(yè)金融及社會(huì)停車場(chǎng)庫(kù)用地的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

結(jié)合商業(yè)、辦公寫字樓用房建設(shè)需求、地塊價(jià)值、和工程建設(shè)需要排序，整體開(kāi)發(fā)順序由北向南，建設(shè)周期約為36個(gè)月。項(xiàng)目建設(shè)階段資金投入按照建設(shè)進(jìn)度安排，預(yù)計(jì)分為三個(gè)階段投放資金，分別占比72%，14%和14%。

2.2項(xiàng)目收入計(jì)算

2.2.1項(xiàng)目預(yù)計(jì)單價(jià)測(cè)算

根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)、檔次及產(chǎn)品定位等因素，選取周邊區(qū)域類似四個(gè)項(xiàng)目案例進(jìn)行比較分析。利用市場(chǎng)參照比較法，以周邊區(qū)域類似檔次項(xiàng)目作為參考案例，通過(guò)比較分析自身區(qū)位條件、環(huán)境因素、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)品定位等多方面因素，并結(jié)合目前房地產(chǎn)市場(chǎng)行情及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，隨著該區(qū)新城及該區(qū)軌道交通的規(guī)劃建設(shè)發(fā)展，該區(qū)域房地產(chǎn)升值潛力較大，預(yù)測(cè)售價(jià)如下：

商業(yè)用房（綜合體低層商業(yè)）整售均價(jià)為38000元，平方米，寫字樓（擬整層對(duì)外銷售）銷售均價(jià)為35000元/平方米。根據(jù)本項(xiàng)目掛牌文件、出讓合同等文件規(guī)定，社會(huì)停車場(chǎng)庫(kù)用地為可出讓，規(guī)劃無(wú)建設(shè)內(nèi)容，建設(shè)單位按照停車場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)建成后交由社會(huì)專業(yè)停車公司運(yùn)營(yíng)，暫定日常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與停車費(fèi)收益相抵，不在收入預(yù)測(cè)范圍之內(nèi)，暫不作細(xì)致計(jì)算。

2.2.2項(xiàng)目總體收入測(cè)算

根據(jù)預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷售單價(jià)及項(xiàng)目的施工進(jìn)度計(jì)劃，按謹(jǐn)慎性原則，保守預(yù)測(cè)該項(xiàng)目商業(yè)及寫字樓兩項(xiàng)業(yè)態(tài)銷售計(jì)劃及收入共計(jì)391205萬(wàn)元。經(jīng)測(cè)算本項(xiàng)目利潤(rùn)總額201232萬(wàn)元，所得稅50308萬(wàn)元，稅后凈利潤(rùn)為150924萬(wàn)元。稅前全投資利潤(rùn)率為24.7%，稅后全投資利潤(rùn)率為18.5%。

2.3經(jīng)濟(jì)效益分析

1、基準(zhǔn)內(nèi)部收益率。參考房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率的平均水平，考慮到該項(xiàng)目的商業(yè)、辦公擬整體、整棟或整層銷售，確定本項(xiàng)目基準(zhǔn)內(nèi)部收益率為12%。

2、項(xiàng)目全投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量。以全部投資為計(jì)算基礎(chǔ)，從現(xiàn)金流量角度進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析測(cè)算，計(jì)算結(jié)果如下所示：項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為15.83%，大于基準(zhǔn)收益IC=12%；項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（1C=9%）為39486萬(wàn)元，大于0；靜態(tài)投資回收期2.07年，動(dòng)態(tài)投資回收期為2.27年。

經(jīng)以上初步分析測(cè)算，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。

結(jié)論：

盡管從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上定量論證了該項(xiàng)目的可行性.同時(shí)也從項(xiàng)目投資背景和項(xiàng)目性質(zhì)方面進(jìn)行了定性的投資決策分析，但還要通過(guò)敏感性分析對(duì)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力進(jìn)行評(píng)估。通過(guò)對(duì)主要風(fēng)險(xiǎn)因素中的建設(shè)成本、銷售價(jià)格、銷售進(jìn)度進(jìn)行敏感性分析后顯示，該項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力是較強(qiáng)的。