王健，李安琪

(1.中國農(nóng)業(yè)大學(xué) 資源與環(huán)境學(xué)院，北京 100193； 2. 中國土地政策與法律研究中心，北京 100193)

我國市地問題研究焦點(diǎn)綜述及展望

王健1，李安琪2

(1.中國農(nóng)業(yè)大學(xué) 資源與環(huán)境學(xué)院，北京 100193； 2. 中國土地政策與法律研究中心，北京 100193)

基于2000—2016年CSSCI影響因子TOP60期刊的628篇有關(guān)市地問題研究的文章，分析我國21世紀(jì)以來市地問題研究的焦點(diǎn)。研究顯示，進(jìn)入新世紀(jì)以來，我國市地問題研究主要聚焦于城鎮(zhèn)土地利用、土地財(cái)政、土地供應(yīng)與儲備、城鎮(zhèn)土地市場、土地出讓、城鎮(zhèn)土地行政管理、土地與城鎮(zhèn)化七個方面。研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前國內(nèi)學(xué)者對市地問題的經(jīng)濟(jì)研究仍然缺乏系統(tǒng)性，存在滯后性。從現(xiàn)有研究的發(fā)展趨勢和實(shí)際需求上綜合展望，市地節(jié)約集約利用的科學(xué)管理體系、地價與房價的邏輯和關(guān)系、市地法律和市地生態(tài)效應(yīng)等是未來我國市地經(jīng)濟(jì)問題研究的主要方面。

市地；土地焦點(diǎn)；綜述；研究展望

進(jìn)入新世紀(jì)以來，我國城市建設(shè)不斷推進(jìn)，城鎮(zhèn)化得到快速發(fā)展。城鎮(zhèn)化的同時也帶來了一系列城市土地問題，我國學(xué)者以城市土地問題為研究對象，從解決城鎮(zhèn)化、工業(yè)化問題的角度開展諸多城市土地問題的研究。本研究稱之為市地問題研究。

國內(nèi)學(xué)者通過不同角度對我國市地問題的研究和分析，給我國的政府管理提供了支撐，同時針對出現(xiàn)的不同問題，也提出很多意見和建議(本文不涉及國外的研究，只針對國內(nèi)學(xué)者的研究成果)。隨著新一輪新型城鎮(zhèn)化的開展，市地問題將更加嚴(yán)峻，受到學(xué)者們更多的關(guān)注。本文通過整理、總結(jié)和歸納21世紀(jì)以來我國學(xué)者研究市地問題的主要內(nèi)容、結(jié)論和重要進(jìn)展，試圖對我國未來市地問題研究趨勢進(jìn)行預(yù)測與展望，為新一輪城鎮(zhèn)化的開展與相關(guān)研究提供參考。

一、數(shù)據(jù)來源及基本情況

文章基于中國知網(wǎng)、萬方、維普等國內(nèi)主流學(xué)術(shù)電子數(shù)據(jù)庫，采用文獻(xiàn)分析法對2000—2016年CSSCI影響因子TOP60期刊中有關(guān)市地問題研究的628篇文章進(jìn)行歸納整理。因?yàn)閿?shù)量多，研究內(nèi)容涉及廣，且這些內(nèi)容中也有許多重復(fù)之處，因此，本文通過研究篩選了100多篇引用數(shù)量較高的文獻(xiàn)作為重點(diǎn)闡述和分析對象。這些文獻(xiàn)主要來源于《經(jīng)濟(jì)研究》《中國社會科學(xué)》《管理世界》《中國土地科學(xué)》等涉及經(jīng)濟(jì)、管理、法律、社會等多個學(xué)科的國內(nèi)頂級期刊。

21世紀(jì)以來，國內(nèi)有關(guān)市地問題研究的文章發(fā)表數(shù)量呈快速增長趨勢，市地問題的研究得到了各個領(lǐng)域的學(xué)者越來越多的關(guān)注與重視(圖1)，這也體現(xiàn)了我國市地問題之嚴(yán)峻。

2007年開展第二次土地調(diào)查和《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》等對市地重要規(guī)范性文件的出臺，我國市地問題研究論文數(shù)量出現(xiàn)了大幅增加的現(xiàn)象，成為近17年市地問題研究論文發(fā)表數(shù)量增長最快的時期，文章發(fā)表數(shù)量呈直線增長。2012年后，市地問題研究的論文在我國核心期刊上發(fā)表的數(shù)量居高不下。

圖1 2000—2016年我國市地問題研究發(fā)文數(shù)量趨勢

21世紀(jì)以來，國內(nèi)市地問題主要聚焦于城鎮(zhèn)土地利用、土地財(cái)政、土地供應(yīng)與儲備、城鎮(zhèn)土地市場、土地出讓、城鎮(zhèn)土地行政管理、土地與城鎮(zhèn)化七個方面(見圖2)?！俺擎?zhèn)土地利用”問題研究的文章發(fā)表數(shù)量最多，占22.08%，其次依次為“土地財(cái)政”問題的研究，占16.56%、“土地供應(yīng)與儲備”問題的研究占9.78%、“城鎮(zhèn)土地市場”問題的研究占9.31%、“土地出讓”、“城鎮(zhèn)土地行政管理”和“土地與城鎮(zhèn)化”分別占8.04%、7.26%和6.31%，這七個研究方向的論文數(shù)量占到了市地問題頂級期刊高引文章總發(fā)表數(shù)量近80%。

圖2 2000—2016年我國市地問題研究焦點(diǎn)分布

二、新世紀(jì)以來我國市地經(jīng)濟(jì)問題研究焦點(diǎn)

(一)城鎮(zhèn)土地利用

針對 “城鎮(zhèn)土地利用”問題，國內(nèi)學(xué)者的研究主要集中于土地集約利用的意義及其評價、土地可持續(xù)利用和土地利用效率三個方面。

1.闡述土地集約利用意義及關(guān)注其評價

土地集約節(jié)約利用是基本國策，也是我國市地問題研究的根本出發(fā)點(diǎn)。學(xué)者們普遍肯定了土地集約利用的積極意義：董黎明等提出了21世紀(jì)我國土地利用的重要方向，認(rèn)為只有走土地集約利用的道路，才能保證經(jīng)濟(jì)的繁榮和城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步發(fā)展[1]；陶志紅認(rèn)為土地合理利用是土地集約利用的前提，可持續(xù)發(fā)展是土地集約利用的指導(dǎo)思想和重要依據(jù)，實(shí)現(xiàn)土地集約利用有利于進(jìn)行耕地保護(hù)、有利于節(jié)省城鎮(zhèn)建設(shè)投資、有利于加強(qiáng)土地管理[2]。王家庭等對我國的土地集約利用水平進(jìn)行測度，發(fā)現(xiàn)目前我國城鎮(zhèn)土地集約利用水平總體不高，且區(qū)域差異明顯，政府應(yīng)該根據(jù)城鎮(zhèn)土地集約利用水平的高低不一制定“因地制宜”的集約用地政策以提高城鎮(zhèn)土地集約利用水平[3]。

2.關(guān)注土地可持續(xù)利用理論與評價體系

在土地可持續(xù)利用的理論研究方面，李琳進(jìn)一步探求我國城鎮(zhèn)土地利用可持續(xù)性研究的新思路，認(rèn)為構(gòu)建城鎮(zhèn)土地可持續(xù)利用研究框架必須著力解決“可持續(xù)的城鎮(zhèn)土地利用方式”以及“如何實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)土地利用的可持續(xù)性”兩個問題[4]。

在土地可持續(xù)利用的定量研究方面，學(xué)者們主要關(guān)注于對土地可持續(xù)利用水平的評價指標(biāo)體系的研究。如厲偉等通過把握城鎮(zhèn)化與土地利用的關(guān)系，從糧食安全水平、城鎮(zhèn)體系合理程度、城鎮(zhèn)用地規(guī)模合理性、城鎮(zhèn)用地內(nèi)部合理性以及土地生態(tài)系統(tǒng)五個方面構(gòu)建了土地可持續(xù)利用的評價指標(biāo)體系[5]；馬賢磊等從資源配置的帕累托效率出發(fā)，綜合考慮了土地利用的經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境效益，研究了不同主體功能區(qū)地級及以上城市土地可持續(xù)利用水平的時空特征和影響因素，認(rèn)為應(yīng)該結(jié)合不同地區(qū)功能定位實(shí)施土地可持續(xù)集約利用動態(tài)監(jiān)測和差別化的土地管理政策[6]。

3.測算土地利用的效率

測算土地利用效率一直是我國學(xué)者和土地政策制定者孜孜以求的目標(biāo)。效率的評價可以給土地政策決策者客觀的參考，具有重要的政策價值。方先知針對不同土地利用類型的特點(diǎn)、土地利用效率不同的問題，提出了測度多種評價要求的土地利用效率指標(biāo)[7]。在既有研究中，多數(shù)學(xué)者利用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析(DEA)方法對城市土地利用效率進(jìn)行了測度[8-9]。張志輝針對DEA方法研究的不足，采用投入導(dǎo)向的兩階段DEA模型對中國城市土地效率進(jìn)行分析，并用Boostrap方法糾正了效率偏差，測算了2010年全國622個城鎮(zhèn)的土地利用效率，發(fā)現(xiàn)我國城鎮(zhèn)土地利用效率僅為0.371，整體偏低，區(qū)域差異較大，且存在巨大的挖掘潛力[10]。李永樂等利用GIS空間分析、泰爾指數(shù)分解和面板數(shù)據(jù)模型方法系統(tǒng)研究了1999—2011年中國31個省份城鎮(zhèn)土地利用效率的時空特征、地區(qū)差距及其影響因素[11]。

(二)土地財(cái)政

土地經(jīng)濟(jì)與政策研究者的共識是：土地財(cái)政是把雙刃劍。自1994年分稅制改革后，土地出讓收入成為了地方政府的主要收入來源，是中國經(jīng)濟(jì)快速崛起與城鎮(zhèn)發(fā)展的重要推動力；與此同時，土地政府對于土地財(cái)政的過度依賴帶來了一系列的經(jīng)濟(jì)與社會問題。

2005年“城鎮(zhèn)化與土地制度改革課題組”的報(bào)告詳細(xì)指出了土地財(cái)政所引發(fā)的各種社會問題，此后，土地財(cái)政成為我國市地問題研究的重要內(nèi)容，相關(guān)的文獻(xiàn)數(shù)量增長迅速。學(xué)者對于土地財(cái)政的研究集中在土地財(cái)政與政府行為、土地財(cái)政與中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系和如何解決土地財(cái)政所帶來的一系列發(fā)展問題三個方面。

1.土地財(cái)政與地方政府行為間的關(guān)系

在我國現(xiàn)有的征地制度下，地方政府表現(xiàn)出較強(qiáng)的城鎮(zhèn)土地經(jīng)營者的“經(jīng)紀(jì)人”特征，且地方政府在做出農(nóng)用地用途轉(zhuǎn)換成市地的決策時，更傾向于利用土地吸引資本，地方政府熱衷于土地出讓是由于“土地引資”而非“土地財(cái)政”[12-13]。土地財(cái)政一方面拓展了地方政府融資制度和政策空間[14]，另一方面卻也受到了土地財(cái)政的融資約束[15]。

此外，也有學(xué)者將土地財(cái)政的性質(zhì)進(jìn)行分類研究。朱道林等在區(qū)分了財(cái)產(chǎn)性土地財(cái)政和稅收性土地財(cái)政的基礎(chǔ)上分析了兩種土地財(cái)政與市場波動的關(guān)系，并認(rèn)為地方政府若通過依靠財(cái)產(chǎn)性土地稅收來滿足地方財(cái)政支出會造成地方財(cái)政的不穩(wěn)定性，我國應(yīng)該在完善稅制體系的基礎(chǔ)上依靠財(cái)產(chǎn)稅體系來合理分配土地收益，走長期可持續(xù)的稅收財(cái)政道路[16]。

2.土地財(cái)政與中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系

土地財(cái)政對于中國經(jīng)濟(jì)具有深刻影響。學(xué)者們通過實(shí)踐數(shù)據(jù)測算結(jié)果表明土地財(cái)政對經(jīng)濟(jì)增長的影響顯著為正，且影響程度存在區(qū)域性差異，地方政府的土地財(cái)政是中國經(jīng)濟(jì)長期保持較快增速的重要原因之一[17]。然而，土地財(cái)政對經(jīng)濟(jì)增長的影響具有一定的階段性[17-18]，土地財(cái)政對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)難以持久，過度地依賴土地財(cái)政推動經(jīng)濟(jì)增長存在一定的風(fēng)險[17]。從宏觀層面來說，可能會產(chǎn)生地方經(jīng)濟(jì)泡沫化、地方工程投資斷尾、地方政府債務(wù)危機(jī)三大危險[18]。李郇等根據(jù)實(shí)踐數(shù)據(jù)進(jìn)一步研究土地財(cái)政與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題的聯(lián)系，認(rèn)為地方政府對土地財(cái)政的依賴一方面會加大房地產(chǎn)價格的調(diào)控難度，另一方面會導(dǎo)致地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)“房地產(chǎn)業(yè)化”，同時通過拉高工資成本，提高城鎮(zhèn)化成本[19]。

3.后土地財(cái)政時代與體制改革

對土地財(cái)政帶來的一系列問題，當(dāng)前我國學(xué)者的一個共識是：土地財(cái)政體制需要改革。王玉波認(rèn)為，我國已經(jīng)進(jìn)入“后土地財(cái)政時代”，地方政府應(yīng)該向公共治理者的角色轉(zhuǎn)變[20]。

土地財(cái)政體制改革具體措施是按照“事權(quán)與財(cái)權(quán)”相匹配的原則和激勵相容原則，適當(dāng)增加地方政府分享的全國稅收收入，有效縮小地方政府的財(cái)政缺口，優(yōu)化地方政府財(cái)權(quán)和事權(quán)的匹配程度[20-21]。

(三)土地供應(yīng)與儲備的影響與評價

城市土地歸國家所有是我國基本的土地制度。國家的土地制度和基本國情決定了城市土地供應(yīng)對我國房地產(chǎn)市場具有重要影響力，學(xué)者們主要從土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場之間的關(guān)系和地方政府的土地供應(yīng)決策兩個方面對土地供應(yīng)進(jìn)行了研究。

土地儲備是我國地方政府調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用，對土地進(jìn)行儲存以備供應(yīng)的主要措施。目前不少地方政府把土地儲備當(dāng)作了獲取地方發(fā)展資金的方式，偏離了土地儲備制度建立的初衷。諸多學(xué)者也開始重新思考土地儲備的內(nèi)涵、功能定位和作用等。也有不少學(xué)者關(guān)注了土地儲備的定量分析，主要包括規(guī)范土地儲備的方法和土地儲備風(fēng)險分析。

1.土地供應(yīng)與房地產(chǎn)

對土地供應(yīng)研究，更多的與房地產(chǎn)市場相聯(lián)系。宮玉泉認(rèn)為不同的出讓方式會影響到房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，出讓土地多意味著商品房供應(yīng)總量的增加，劃撥供應(yīng)土地多意味著經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)總量增加[22]。豐雷等結(jié)合中國實(shí)際修正傳統(tǒng)的“存量—流量”模型，選取1999—2007年中國30個省市的季度面板數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)量檢驗(yàn)來分析土地供應(yīng)管制與住宅價格波動的關(guān)系，陳斌開等基于國家統(tǒng)計(jì)局城鎮(zhèn)住戶調(diào)查2002—2007年的家戶數(shù)據(jù)，研究了土地供給、住房價格和居民儲蓄的關(guān)系，他們均認(rèn)為土地供應(yīng)與房價呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，即土地供給越少，住房價格水平越高[23-24]。

從地方政府角度，土地供應(yīng)決策問題也得到學(xué)者的關(guān)注。為實(shí)現(xiàn)“政績”，地方政府的土地供地決策往往具有收入最大化傾向，通過土地供應(yīng)壟斷而積極地參與泛地產(chǎn)市場運(yùn)作從而實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入的保障[25-26]。在這種既有財(cái)政分權(quán)激勵下，地方政府投入到商住用地及其配套公共設(shè)施的規(guī)模大于中央政府的期望，而地方政府投入到保障性住房用地及其配套公共設(shè)施的規(guī)模小于中央政府的期望[27]。要改變城鎮(zhèn)土地供給中的不合理現(xiàn)狀，應(yīng)打破城鎮(zhèn)土地與地方政府(官員)在經(jīng)濟(jì)與政治上的利益瓜葛，并將城鎮(zhèn)土地供給置于一個長期視閾之中以及制度化的平臺上進(jìn)行，進(jìn)而在最大程度上避免城鎮(zhèn)土地供給中“市場失靈”與“政府失靈”的不利局面[26]。

2.土地儲備的內(nèi)涵本質(zhì)與定量研究

所謂城市土地收購儲備一般是指城市政府或政府授權(quán)的儲備機(jī)構(gòu)，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃實(shí)施的要求，按照法定程序，運(yùn)用市場機(jī)制，對城市存量及不符合規(guī)劃用途的土地進(jìn)行收回或收購，在對收購?fù)恋剡M(jìn)行前期開發(fā)的基礎(chǔ)上將其納入城市土地儲備體系，以供應(yīng)和調(diào)控土地市場的一種經(jīng)營管理機(jī)制或行為[28]。城市土地儲備制度已成為加強(qiáng)城市土地壟斷供應(yīng)、推進(jìn)城鎮(zhèn)土地使用制度改革的新突破點(diǎn)[29]。在理論分析方面，有學(xué)者對城市土地儲備的功能定位和目標(biāo)體系進(jìn)行了概述，即：促進(jìn)城市土地市場的發(fā)展、規(guī)范發(fā)展，提高政府對城市土地市場的調(diào)控能力，增加財(cái)政收入，為居民提供可負(fù)擔(dān)的住房，提高城市居民的生活質(zhì)量，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和有效保護(hù)城市郊區(qū)[30]；有學(xué)者對城鎮(zhèn)土地儲備的動因進(jìn)行了分析，認(rèn)為城鎮(zhèn)土地收購儲備是促進(jìn)企業(yè)改制和城鎮(zhèn)經(jīng)營性存量劃撥土地市場化改革、進(jìn)一步完善土地使用制度和實(shí)現(xiàn)政府集中供地、政府更好地經(jīng)營城市的現(xiàn)實(shí)要求[31]；也有學(xué)者通過實(shí)證分析，認(rèn)為城鎮(zhèn)土地儲備制度存在著正、負(fù)兩種作用[32]。

雖然土地儲備被視為一種制度，但它在運(yùn)作過程中更多時候是作為一種“手段”和“行為”，需要有一個可依據(jù)的方法和標(biāo)準(zhǔn)，有學(xué)者認(rèn)為土地儲備數(shù)量和周期理論就是土地儲備可依據(jù)的方法與標(biāo)準(zhǔn)，并建立了兩個模型來規(guī)范城市土地儲備制度提供方法[33]；有學(xué)者對城鎮(zhèn)土地儲備的風(fēng)險進(jìn)行了分析，任奎等利用南京的數(shù)據(jù)對南京市的城市土地儲備規(guī)劃風(fēng)險進(jìn)行了評價，結(jié)果顯示南京整體的城市土地儲備規(guī)劃風(fēng)險較為嚴(yán)峻，較大風(fēng)險級別的面積比例達(dá)到66%以上[34]，陳曉軍等對土地儲備項(xiàng)目風(fēng)險進(jìn)行了測量，并建立了風(fēng)險預(yù)警控制模型，提出了土地儲備項(xiàng)目風(fēng)險預(yù)警控制方法[35]；除此之外，仇兵奎等基于DEA模型對土地儲備決策績效進(jìn)行了分析，結(jié)果顯示2003年的城市政府土地儲備決策績效較2009、2011年好，且2011年大部分城市政府土地儲備決策績效較低[36]。

(四)城鎮(zhèn)土地市場問題

土地市場涉及的利益群體較多，且鑒于目前我國土地市場化水平還不是很高，土地市場問題研究較為分散和細(xì)碎。根據(jù)文獻(xiàn)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，市地市場研究內(nèi)容主要可以包括城鎮(zhèn)土地市場價格、城鎮(zhèn)土地市場與地方政府關(guān)系、土地市場化水平影響因素及測算。

1.市場價格的探索

我國城鎮(zhèn)土地價格由于地方政府的財(cái)政約束和政府競爭發(fā)生了結(jié)構(gòu)性偏離，金融寬松環(huán)境和投機(jī)行為盛行使得地方政府有拉升商業(yè)用地和居住用地出讓價格的傾向從而使其正向偏離理論價格，而地方政府對流動性稅基的爭奪過程又導(dǎo)致工業(yè)用地出讓價格負(fù)向偏離其理論價格，在這兩種反作用力量下最終形成了工業(yè)用地價格與商業(yè)和居住用地價格的結(jié)構(gòu)性偏離[37]。

21世紀(jì)以來隨著城鎮(zhèn)地價和房價的不斷上漲，影響城鎮(zhèn)地價的因素和地價與房價之間關(guān)系成為研究熱點(diǎn)。通過我國大中城鎮(zhèn)樣本數(shù)據(jù)的實(shí)證表明，住宅市場與土地市場是互動影響的關(guān)聯(lián)資產(chǎn)市場，也就是說住宅價格與土地價格之間存在聯(lián)立性[38]。在對市地價格與住宅價格的進(jìn)一步研究中，兩者之間具有波動的傳導(dǎo)效應(yīng)，有學(xué)者認(rèn)為地價對房價的影響較小，而房價對地價影響顯著[39]，也有學(xué)者通過數(shù)據(jù)測算表明土地價格每上升1個百分點(diǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)和住宅房地產(chǎn)價格將分別上升0.6845個百分點(diǎn)和0.7914個百分點(diǎn)[40]。黃曉宇等通過理論與實(shí)證分析相結(jié)合的方法以揭示土地市場與宏觀經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系，認(rèn)為土地市場的發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)的增長互為因果關(guān)系，并認(rèn)為中國的土地供應(yīng)價格是缺乏彈性的，雖然前期土地市場對經(jīng)濟(jì)也產(chǎn)生了影響，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)期土地市場對經(jīng)濟(jì)的影響力[41]。朱道林從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論出發(fā)，討論地價與房價之間的關(guān)系，認(rèn)為土地需求是住房需求的引致需求，因此地價是房價變化的結(jié)果而不是房價變化的原因，地價隨房價的變化會出現(xiàn)相同的變化趨勢[42]。

地價與房價不是簡單的因果關(guān)系，因其都有自己的循環(huán)路徑并且不同路徑之間還會相互產(chǎn)生影響，從而導(dǎo)致了地價與房價之間呈現(xiàn)復(fù)雜的關(guān)系。

2.土地市場與地方政府關(guān)系

上世紀(jì)90年代，由于具有獨(dú)立利益取向的地方政府執(zhí)行制度效率低下，使得中央和地方政府制度效用函數(shù)分離，從而導(dǎo)致我國城市土地市場發(fā)育滯后[43]。隨著時間的推移，城鎮(zhèn)土地市場的發(fā)展逐漸演變成了地方政府對一級土地市場的壟斷，地方政府對城鎮(zhèn)土地市場的壟斷正是房地產(chǎn)泡沫的主要“硬核”之一[44]。

也有學(xué)者通過實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)地方政府對城鎮(zhèn)土地市場的壟斷，同時也會讓地方政府將更多的財(cái)政資源投入到經(jīng)濟(jì)性公共品提供中，更多的國有土地出讓顯著提升了地方政府經(jīng)濟(jì)性公共品的供給[45]。

3.土地市場化水平

我國土地市場化水平如何，一直都是很多學(xué)者感興趣的問題。譚丹等對我國1992—2005年的土地市場化水平進(jìn)行測算，發(fā)現(xiàn)這14年來我國土地市場化程度呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢，且認(rèn)為土地市場政策變量、非農(nóng)產(chǎn)值比、城鎮(zhèn)化率、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與土地市場化呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系[46]；錢忠好等根據(jù)2003—2008年的數(shù)據(jù)測算，發(fā)現(xiàn)我國一級土地市場化水平均值在25.7%，高于土地市場化綜合水平的22.10%，且東部和中部的一級土地市場化水平高于西部地區(qū)[47]，并利用2003—2008年間我國23個省(自治區(qū)、直轄市)的面板數(shù)據(jù)考察土地市場化對城鄉(xiāng)居民收入與差距之間的關(guān)系，研究表明土地市場化水平與城鄉(xiāng)居民收入差距之間呈倒U關(guān)系，且U型底對應(yīng)的市場化水平為25.33%[48]。

(五)土地出讓

土地出讓是政府土地關(guān)系行為，對土地出讓金的管理和核算及地方政府行為一直是我國學(xué)者關(guān)注的焦點(diǎn)。也有諸多的研究從土地出讓角度探討當(dāng)前引起全民關(guān)注的房價問題。

1.土地出讓金性質(zhì)及其管理

土地出讓金實(shí)質(zhì)是一次性收取未來幾十年的土地地租收益，是地租而非稅收[49]，具有公共性質(zhì)[50-51]。

土地使用權(quán)改革以來，中國土地出讓面積與收入迅速增加，然而如此龐大的土地出讓金卻未能在核算體系中加以記錄，這種情況無疑會降低我國經(jīng)濟(jì)總量的準(zhǔn)確性以及分析和管理的有效性，因此有必要對土地出讓金進(jìn)行管理與核算[52-53]。要想規(guī)范土地出讓金的管理，從政府層面來看應(yīng)加快土地審批制度改革，將土地出讓金的收支活動納入到統(tǒng)一的政府預(yù)算中來，實(shí)現(xiàn)其公共性質(zhì)，提高土地出讓金收支管理的信息公開化和透明化[50]。盡管對于土地出讓金的核算與管理存在著很多不足，隨著土地出讓市場的逐漸成熟，土地出讓金支出管理在政府持續(xù)性政策監(jiān)管下也逐漸走向規(guī)范[54]。

2.土地出讓與地方政府行為

周滔等建立了土地出讓市場監(jiān)管模型，分析監(jiān)管部門和出讓部門的混合策略選擇，在此基礎(chǔ)上認(rèn)為完善土地出讓市場的著力點(diǎn)在于對監(jiān)管部門和出讓部門的行為空間與利益空間的規(guī)制，同時應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)及行政體制改革[55]。趙文哲等結(jié)合2003—2010年中國149個地級市面板數(shù)據(jù)和2003—2008年中國工業(yè)企業(yè)數(shù)據(jù)庫考察了國有企業(yè)在地方政府面臨財(cái)政缺口增加時出讓土地的作用，認(rèn)為當(dāng)?shù)胤秸媾R較高的財(cái)政缺口壓力時，會以較低的價格向國有企業(yè)增加出讓土地，形成企業(yè)能夠降低投入成本提高企業(yè)營業(yè)收入和地方政府獲得更多稅收的雙贏局面[56]。隨著城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展，為了促進(jìn)地方生產(chǎn)并推動城鎮(zhèn)化，地方政府最優(yōu)的土地出讓策略是低價出讓工業(yè)用地、高價出讓商住用地，來達(dá)到吸引企業(yè)、促進(jìn)生產(chǎn)從而推動城鎮(zhèn)化的目的[57]。除此之外，政府官員的自身情況也可能會影響到土地出讓方式所占比例，政府官員若為本地晉升會以掛牌方式多出讓約10%的土地[58]，新上任的官員也會有大量出讓土地沖動[59]。

3.土地出讓與房價

不同土地出讓方式可能會對地價和房價造成不同影響，有學(xué)者根據(jù)我國土地市場和房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)進(jìn)行理論模型分析發(fā)現(xiàn)，“招拍掛”的土地出讓方式不是導(dǎo)致房價高速上漲的原因，反而高房價是“地王”的主因[59]。蔡兵備等結(jié)合杭州數(shù)據(jù)研究證明土地“招拍掛”的出讓方式不存在推動地價上漲的內(nèi)在機(jī)制，房地產(chǎn)價格上漲也并非是地價成本上漲引起的[60]。

(六)市地行政管理

市地行政管理具體體現(xiàn)在國家通過命令、引導(dǎo)、信息等行政方式對城市土地資源與資產(chǎn)進(jìn)行管理。這些問題主要集中在閑置土地認(rèn)定及處置、土地管制與督察、城鎮(zhèn)土地定級估價等幾個方面。

1.閑置土地的認(rèn)定及處置

閑置土地并非朝夕形成，是遵循著一些土地市場和土地制度的基本機(jī)理演化而成的，例如經(jīng)濟(jì)區(qū)位與區(qū)域非均衡、市場沖擊與市場波動規(guī)律等[61]。改革開放以來，開發(fā)區(qū)建設(shè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要手段之一，但是由于開發(fā)區(qū)“開發(fā)規(guī)劃面積過大、點(diǎn)多分散，相對資金不足”、“區(qū)位不理想，招商引資困難，無資金開發(fā)”、“投資商只炒地皮，不投資開發(fā)或中途拆資”等造成了開發(fā)區(qū)土地閑置問題相對其他區(qū)域嚴(yán)重[62]。

土地閑置問題被重視以來，面臨著“兩難問題”，即“認(rèn)定難”和“處置難”。“認(rèn)定難”表現(xiàn)在閑置起算時點(diǎn)、閑置有效計(jì)算時段、動工開發(fā)建設(shè)面積和開發(fā)投資額度規(guī)定不明確；“處置難”表現(xiàn)在查處的責(zé)任主體不明確，閑置費(fèi)征收范圍和標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一以及閑置土地收回程序不規(guī)范[63]。究竟該如何認(rèn)定和處置，目前研究只是停留在定性分析上，缺乏理論和實(shí)證的研究。

2.土地管制與國土督察

土地管制是以法規(guī)為依據(jù)基于市場失靈的政府干預(yù)行為，政府管制城市土地的方式仁者見仁。孟星認(rèn)為包括對土地產(chǎn)權(quán)的管制、對土地使用的管制以及對土地交易的管制等[64]；羅靜認(rèn)為主要包括土地用途管制與分區(qū)管制、土地市場與交易行為管制和土地規(guī)劃與城市規(guī)劃管制[65]。韋亞平等解釋了中國大城市空間增長中城市外拓和地方城鎮(zhèn)蔓延同時并存的制度因素和空間后果，分析了我國大城市空間增長中的土地管制問題[66]。

除了土地管制以外，中央政府為了規(guī)范地方政府土地收益，防止國有土地資產(chǎn)收益流失，2006年建立了國家土地督察制度來監(jiān)督檢查地方政府土地利用和管理情況，并有學(xué)者通過面板數(shù)據(jù)研究證明了土地督察制度能夠有效減少國有土地收益的流失[67]。

3.城鎮(zhèn)土地定級估價

城鎮(zhèn)土地定級估價是國家管理土地的手段之一。常用城鎮(zhèn)土地定級方法有兩種，即基于網(wǎng)格單元的多因子評價法和基于均質(zhì)單元的市場交易價格法?；诰W(wǎng)格單元的多因子評價法多利用GIS軟件進(jìn)行，基于均質(zhì)單元的市場交易價格法則通常由主觀判斷決定。近些年，有學(xué)者將兩種方法進(jìn)行融合提高了定級結(jié)果的可靠性[68]；有學(xué)者提出了一種兼顧城市土地規(guī)劃影響的城鎮(zhèn)土地定級技術(shù)途徑[69]；有學(xué)者對基于均質(zhì)單元的市場交易價格法進(jìn)行了創(chuàng)新，探討應(yīng)用Voronoi圖結(jié)合土地交易樣點(diǎn)進(jìn)行城鎮(zhèn)土地定級的方法[70]。

(七)土地城鎮(zhèn)化

從既有研究上看，21世紀(jì)前幾年，城鎮(zhèn)化與城市化的概念尚未統(tǒng)一，學(xué)者們多是分開對其進(jìn)行研究。2006年以后，隨著小城鎮(zhèn)為主的城鎮(zhèn)化過程被深刻認(rèn)識，城市化與城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵在國家“十一五”規(guī)劃中被官方明確下來，現(xiàn)多使用城鎮(zhèn)化來表述城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。

改革開放以來，“土地城市化”在我國城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中扮演了至關(guān)重要的角色，學(xué)者們普遍認(rèn)為土地城市化在發(fā)展中陷入了困境，且這種困境主要表現(xiàn)在土地城市化的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人口城市化的速度。為解決這類困境，建立土地城鎮(zhèn)化影響指標(biāo)體系，相關(guān)學(xué)者從不同的角度提出自己的看法，形成了諸多的研究。

土地與城市化的問題圍繞著土地城鎮(zhèn)化的產(chǎn)生、存在的問題和解決方法展開，具體表現(xiàn)在土地城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵與特征、人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)關(guān)系、土地城鎮(zhèn)化的度量方法與驅(qū)動機(jī)制等三個方面。

1.土地城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵及特征

土地的稀缺性由自然和經(jīng)濟(jì)原因形成，經(jīng)濟(jì)原因主要表現(xiàn)在可持續(xù)城市化的發(fā)展加劇短期土地稀缺性和城市化的集聚效應(yīng)刺激了土地的需求[65]?！巴恋爻擎?zhèn)化”是指由于城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，土地利用屬性由農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地以及土地產(chǎn)權(quán)屬性由農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的過程[71]。土地城鎮(zhèn)化發(fā)展一方面為我國城市建設(shè)提供了最主要的資金來源；另一方面，土地過度城市化帶來種種負(fù)面效應(yīng)，已經(jīng)嚴(yán)重影響到我國社會、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展[72]。在土地城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，主要的利益主體包括中央政府、地方政府(市、縣、鎮(zhèn)鄉(xiāng)、村)、農(nóng)民/城市居民、開發(fā)商/企業(yè)。其中，我國土地城鎮(zhèn)化發(fā)展的主要推手是具有強(qiáng)烈發(fā)展經(jīng)濟(jì)動機(jī)的地方政府，即“發(fā)展型政府”；主要設(shè)計(jì)的利益博弈是中央政府與地方政府之間的博弈[73]。

2.人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)關(guān)系

人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化之間發(fā)展不協(xié)調(diào)是我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的一個主要詬病體現(xiàn)，且這種不協(xié)調(diào)由高度不協(xié)調(diào)到勉強(qiáng)協(xié)調(diào)水平轉(zhuǎn)變，失調(diào)性呈現(xiàn)下降趨勢[74-75]。為解釋和解決這一詬病，學(xué)者們多圍繞產(chǎn)生二者之間發(fā)展不均衡的原因分析以及協(xié)調(diào)性測度展開。對于人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化之間發(fā)展不協(xié)調(diào)的產(chǎn)生原因，有學(xué)者認(rèn)為是由于我國的分稅體制和土地征收與土地市場的二元制[76]；有學(xué)者認(rèn)為直接原因是二元土地制度即二元戶籍制度，深層次原因是以投資驅(qū)動為導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略[77]；有學(xué)者將原因分為了內(nèi)在和外在兩部分，外在原因是二元土地制度和二元戶籍制度，內(nèi)在原因是社會經(jīng)濟(jì)相對落后[75]；還有學(xué)者通過省級面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證驗(yàn)證后將其歸為了四點(diǎn)，除了上述提到的戶籍制度和分稅體制外，工業(yè)化進(jìn)程的加快也是主要原因之一[78]。人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)關(guān)系存在著空間差異性[79]，2006—2010年呈現(xiàn)出由東部向西部地區(qū)失調(diào)性逐漸增加的態(tài)勢，東北地區(qū)最為嚴(yán)重[74]；我國31個(不包括香港、澳門和臺灣)省級行政單位中，屬于優(yōu)質(zhì)協(xié)調(diào)發(fā)展的地區(qū)僅有上海，屬于協(xié)調(diào)發(fā)展大類僅14個省(市、區(qū))[79]；還有學(xué)者針對民族地區(qū)以云南省為例對人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)度進(jìn)行分析，認(rèn)為民族地區(qū)城鎮(zhèn)化非均衡問題更為顯著，云南省區(qū)域均衡發(fā)展水平呈現(xiàn)出以昆明為中心向四周遞減的空間格局[80]。

3.土地城鎮(zhèn)化的度量方法與驅(qū)動機(jī)制

對于土地城鎮(zhèn)化的度量方法大致可以分為兩類，即單指標(biāo)和多指標(biāo)加權(quán)。單指標(biāo)方法主要是利用城鎮(zhèn)建成區(qū)面積占區(qū)域總面積的比重[81-83]；多指標(biāo)加權(quán)采用土地利用的結(jié)構(gòu)變化、景觀變化、程度變化、投入變化和效益水平變化等方面的因素來度量土地城市化[84]。土地城鎮(zhèn)化是一個復(fù)雜的系統(tǒng)，其不僅受到國內(nèi)各種社會經(jīng)濟(jì)因素的影響，還受到國外各種因素的共同作用，為了突出全球化對中國土地城鎮(zhèn)化的影響，有學(xué)者設(shè)定了國內(nèi)和國外兩個主因子來度量土地城鎮(zhèn)化，并進(jìn)行了空間數(shù)據(jù)分析[85]。

三、總結(jié)與展望

(一)總結(jié)

土地利用系統(tǒng)的最基本要素是土地、人和資本，土地利用方式就是要素之間的關(guān)系。人的欲望使得土地利用方式復(fù)雜，滿足人的需求也是土地利用系統(tǒng)的功能，也正是因?yàn)槿说男枨髲?fù)雜性，導(dǎo)致土地問題研究的復(fù)雜性。就目前的土地問題研究而言，研究方向多樣且相互交錯，缺乏邏輯性和系統(tǒng)性，需要一個綜合的評價體系去評判人們利用土地效用大小，如何去構(gòu)建這個指標(biāo)體系去評價土地效用，具體包括采用哪些指標(biāo)和模型會使評價結(jié)果更貼合實(shí)際，都將會是今后土地利用研究的重要方向。

土地問題關(guān)乎國計(jì)民生，是政府管理和國家治理的重要組成。土地問題的研究需要給相關(guān)管理機(jī)構(gòu)和國家決策提供參考，這就決定了土地問題研究要有前瞻性，要求相關(guān)學(xué)者要用前瞻的眼光去預(yù)測和發(fā)現(xiàn)土地問題。從既有研究來看，大多數(shù)的研究往往是土地相關(guān)政策出臺以后，一系列的土地問題才開始研究，相對具有滯后性并缺乏創(chuàng)新性。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的生活越來越富足，對于土地的需求也從最初農(nóng)業(yè)生產(chǎn)解決溫飽逐漸演變成了權(quán)利欲望的爭奪。人類利用城鎮(zhèn)土地的最終目標(biāo)是達(dá)到社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益的綜合效益最大化，便不能忽視其中任何一方面的效益取得與評價。只有對土地的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和生態(tài)效益三者研究具備相同的重視程度，人類才可能對土地的研究取得更大的進(jìn)展，走向土地利用的可持續(xù)發(fā)展道路。

另外值得關(guān)注的是，目前根據(jù)現(xiàn)有文獻(xiàn)整理發(fā)現(xiàn)，我國土地法律的研究較為薄弱，其中有關(guān)土地問題發(fā)表文章數(shù)量較多的法學(xué)期刊《法學(xué)研究》中，在2000—2016年也僅有40篇，且大多數(shù)研究的是農(nóng)村土地問題涉及的相關(guān)法律問題，這些研究對我國物權(quán)法的出臺發(fā)揮了重要的作用，但是市地的法律問題研究仍然鳳毛麟角。國家作為市地所有者，與土地使用者之間應(yīng)有科學(xué)的規(guī)定，在依法治國、提高國家治理能力的征途中，應(yīng)該完善法律手段去治理市地問題。地方政府也應(yīng)該在國家政策的指導(dǎo)下結(jié)合地方情況制定有關(guān)的地方法規(guī)與地方規(guī)章，約束或禁止不恰當(dāng)?shù)耐恋厥褂眯袨?，完善土地法律體系。

(二)研究展望

在我國進(jìn)入經(jīng)濟(jì)新常態(tài)和推進(jìn)供給側(cè)改革的背景下，對土地資源利用與管理提出了新的目標(biāo)與方向。在既有研究的基礎(chǔ)上，綜合這些新的目標(biāo)與方向，本文對未來市地問題研究提出以下幾方面的重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容。

1.城鎮(zhèn)土地節(jié)約集約利用的科學(xué)管理體系

在加快農(nóng)村土地改革的背景下，城鎮(zhèn)土地集約節(jié)約利用問題會顯得尤為重要，因?yàn)橹挥谐鞘型恋丶s節(jié)約了，農(nóng)村的征地壓力才會減少。目前我們城市土地利用面臨很突出的問題是，整個城市建設(shè)用地中工業(yè)用地比重明顯偏大。我國城市中的工業(yè)用地大約都在20%～30%，甚至還有更高，然而工業(yè)用地占地比例大是我國工業(yè)化發(fā)展致力于成為世界工廠的必然結(jié)果，所以現(xiàn)在需要解決的問題不是為什么會有這么多工業(yè)用地，而是如何進(jìn)行去產(chǎn)能和處理閑置低效用地。在開發(fā)區(qū)空置、產(chǎn)業(yè)停產(chǎn)的情況下，大量城市都面臨著已有的建設(shè)用地的二次開發(fā)。這種情況發(fā)生的原因在于工業(yè)用地供給太多，工業(yè)企業(yè)供地制度尚不完善。我國過去對工業(yè)企業(yè)供地低地價和期限長是造成土地?zé)o法集約節(jié)約利用的很重要原因。從這個角度出發(fā)，要解決建設(shè)用地供應(yīng)緊張問題，不是要多征農(nóng)民的土地，而是進(jìn)行城市土地集約節(jié)約利用，要實(shí)現(xiàn)城市土地集約節(jié)約利用未來的重要思路就是如何盤活城市的低效閑置用地。

2.土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場的內(nèi)在邏輯和治理

如何從土地供應(yīng)制度角度來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場將會成為未來城市土地問題的研究重點(diǎn)之一。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國在2016年10月份以后，絕大部分買房是投資型需求和投機(jī)性需求，既然買房不是滿足人們的剛性需求居住，最后就可能會產(chǎn)生巨大泡沫。房地產(chǎn)市場的泡沫大小主要取決于供求關(guān)系，一旦房子的供給超過人們居住的剛性需求，泡沫也便產(chǎn)生。由于房地產(chǎn)與我國整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊緊地聯(lián)系在一起，所以必須要防止泡沫繼續(xù)吹大的同時又不能將這個泡沫刺破。如何去權(quán)衡兩者之間關(guān)系以達(dá)到一個動態(tài)平衡，將會是今后我國土地市場研究的一個主要方向。

3.市地利用的生態(tài)效應(yīng)

城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)在促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時也帶來了一系列生態(tài)環(huán)境問題。城市土地資源的生態(tài)利用是實(shí)現(xiàn)城市土地可持續(xù)利用的核心內(nèi)容之一。城市土地需求不斷增大，城市土地資源本身又稀缺的條件下，如何通過可持續(xù)發(fā)展理論引導(dǎo)城市土地生態(tài)利用，從而解決城市土地供需矛盾，實(shí)現(xiàn)土地的生態(tài)利用，提高城市土地的可持續(xù)利用能力，在新一輪城鎮(zhèn)化中滿足城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時實(shí)現(xiàn)生態(tài)環(huán)境保護(hù)的目標(biāo)，將會成為未來我國市地問題城鎮(zhèn)土地利用問題研究的一個重點(diǎn)內(nèi)容。

4.市地法律問題

國土資源法治建設(shè)是“十三五”規(guī)劃國土工作的一項(xiàng)重要任務(wù)。城鎮(zhèn)土地管理的相關(guān)法律也將面臨修改與完善。當(dāng)前，市地使用權(quán)出讓最高權(quán)限是居住用地七十年、商業(yè)用地四十年，土地使用權(quán)計(jì)算時點(diǎn)一般是按土地使用權(quán)出讓合同的簽訂算起，截止到目前，很多第一批城市土地使用權(quán)即將到期，那么到期后如何進(jìn)行處理，是自動續(xù)期還是按照一定比例重新繳納土地出讓金？這些都是涉及人民切身利益的問題，也是我國要落實(shí)保障和改善民生的重要內(nèi)容，需要國家出臺相對公平和完善的法律法規(guī)來解決和保障人民權(quán)利。

土地問題是一個復(fù)雜的問題，消費(fèi)者偏好、消費(fèi)者收入、技術(shù)變革、政策變遷等許多因素都會影響到土地利用，土地利用的改變又會對財(cái)政、經(jīng)濟(jì)、社會資產(chǎn)、人類健康、生態(tài)環(huán)境帶來一系列的影響。這些土地利用改變所帶來的影響反過來又會影響到消費(fèi)者偏好、消費(fèi)者收入、技術(shù)變革、政策變遷等初始影響因素，從而改變下一個階段的土地利用。因此，土地利用的最終目的應(yīng)該是實(shí)現(xiàn)利用效益的最大化，從而能夠進(jìn)入一個良性的、可持續(xù)的利用循環(huán)。

[1]董黎明,袁利平. 集約利用土地——21世紀(jì)中國城市土地利用的重要方向[J]. 中國土地科學(xué),2000(5):6-8.

[2]陶志紅. 城市土地集約利用幾個基本問題的探討[J]. 中國土地科學(xué),2000(5):1-5.

[3]王家庭,季凱文. 中國城市土地集約利用水平的測度研究——基于我國34個典型城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析[J]. 統(tǒng)計(jì)研究,2008(10):52-56.

[4]李琳. “緊湊”與“集約”的并置比較——再探中國城市土地可持續(xù)利用研究的新思路[J]. 城市規(guī)劃,2006(10):19-24.

[5]厲偉,但承龍,孫文華. 城市化進(jìn)程中土地持續(xù)利用評價指標(biāo)體系研究[J]. 中國土地科學(xué),2004(5):26-31.

[6]馬賢磊,周琳,趙愛棟. 城市土地可持續(xù)集約利用的時空特征及影響因素研究——對傳統(tǒng)土地集約利用的修正[J]. 中國土地科學(xué),2014(12):32-38.

[7]方先知. 土地利用效率測度的指標(biāo)體系與方法研究[J]. 系統(tǒng)工程,2004(12):22-26.

[8]張良悅,師博,劉東. 中國城市土地利用效率的區(qū)域差異——對地級以上城市的DEA分析[J]. 經(jīng)濟(jì)評論,2009(4):18-26.

[9]梁流濤,趙慶良,陳聰. 中國城市土地利用效率空間分異特征及優(yōu)化路徑分析——基于287個地級以上城市的實(shí)證研究[J]. 中國土地科學(xué),2013(7):48-54.

[10]張志輝. 中國城市土地利用效率研究[J]. 數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究,2014(7):134-149.

[11]李永樂,舒幫榮,吳群. 中國城市土地利用效率:時空特征、地區(qū)差距與影響因素[J]. 經(jīng)濟(jì)地理,2014(1):133-139.

[12]蔣震. 工業(yè)化水平、地方政府努力與土地財(cái)政:對中國土地財(cái)政的一個分析視角[J]. 中國工業(yè)經(jīng)濟(jì),2014(10):33-45.

[13]張傳勇,鞏騰. 地方政府土地財(cái)政的規(guī)模估算及動機(jī)檢驗(yàn)——來自中國省級面板數(shù)據(jù)的證據(jù)[J]. 財(cái)經(jīng)論叢,2016(4):28-35.

[14]劉立峰. 地方政府的土地財(cái)政及其可持續(xù)性研究[J]. 宏觀經(jīng)濟(jì)研究,2014(1):3-9+24.

[15]吉瑞,王懷芳,朱平芳. 融資約束、土地財(cái)政與地方政府投資行為[J]. 統(tǒng)計(jì)研究,2015(12):30-37.

[16]朱道林,周鑫,林瑞瑞. 財(cái)產(chǎn)性土地財(cái)政的現(xiàn)實(shí)問題與改革方向[J]. 中國土地科學(xué),2012(10):29-33.

[17]李勇剛,高波,許春招. 晉升激勵、土地財(cái)政與經(jīng)濟(jì)增長的區(qū)域差異——基于面板數(shù)據(jù)聯(lián)立方程的估計(jì)[J]. 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究,2013(1):100-110.

[18]杜平. 財(cái)政分權(quán)、土地財(cái)政與收入分配改革——以中央與浙江為例[J]. 宏觀經(jīng)濟(jì)管理,2010(9):54-55.

[19]李郇,洪國志. 土地財(cái)政與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題[J]. 中國土地科學(xué),2013(7):41-47.

[20]王玉波. “后土地財(cái)政時代”地方政府角色轉(zhuǎn)變與公共財(cái)政體系重構(gòu)[J]. 改革,2013(2):46-53.

[21]薛翠翠,馮廣京,張冰松. 城鎮(zhèn)化建設(shè)資金規(guī)模及土地財(cái)政改革——新型城鎮(zhèn)化背景下土地財(cái)政代償機(jī)制研究評述[J]. 中國土地科學(xué),2013(11):90-96.

[22]宮玉泉. 土地供應(yīng)政策與房地產(chǎn)市場[J]. 宏觀經(jīng)濟(jì)研究,2005(7):41-42.

[23]豐雷,苗田,蔣妍. 中國土地供應(yīng)管制對住宅價格波動的影響[J]. 經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理,2011(2):33-40.

[24]陳斌開,楊汝岱. 土地供給、住房價格與中國城鎮(zhèn)居民儲蓄[J]. 經(jīng)濟(jì)研究,2013(1):110-122.

[25]王媛,賈生華. 不確定性、實(shí)物期權(quán)與政府土地供應(yīng)決策:來自杭州的證據(jù)[J]. 世界經(jīng)濟(jì),2012(3):125-145.

[26]蔣南平,徐慧. 地方政府對城市土地供給的影響研究:理論與實(shí)證[J]. 經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理,2015(1):55-66.

[27]丁絨,葉廣宇. 地方政府的土地供應(yīng)抉擇研究——土地財(cái)政規(guī)模倒U型效應(yīng)的博弈均衡視角[J]. 財(cái)政研究,2016(9):76-92.

[28]歐陽安蛟,周偉強(qiáng). 城市土地收購儲備運(yùn)作模式及政策環(huán)境研究[J]. 數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究,2001(10):35-38.

[29]馮昌中,宋佳波,曾尊固. 社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下的土地儲備及其模式選擇[J]. 地理科學(xué),2002(3):288-293.

[30]張宏斌,賈生華. 城市土地儲備制度的功能定位及其實(shí)現(xiàn)機(jī)制[J]. 城市規(guī)劃,2000(8):17-20.

[31]王小映. 我國城鎮(zhèn)土地收購儲備的動因、問題與對策[J]. 管理世界,2003(10):50-59.

[32]張京祥. 城市土地儲備制度及其空間效應(yīng)的檢討[M]//中國城市規(guī)劃學(xué)會.和諧城市規(guī)劃——2007中國城市規(guī)劃年會論文集,2007:6.

[33]陳卓詠,葉裕民. 城市土地儲備數(shù)量和周期的理論分析[J]. 中國土地科學(xué),2005(4):43-47+42.

[34]任奎,周生路,張紅富,等. 城市土地儲備規(guī)劃風(fēng)險評價研究——以南京市為例[J]. 中國土地科學(xué),2008(1):59-64.

[35]陳曉軍,盛淑凱,張建利,等. 土地儲備項(xiàng)目風(fēng)險預(yù)警控制模型[J]. 中國土地科學(xué),2009(1):38-42.

[36]仇兵奎,胡玲. 基于DEA模型的城市政府土地儲備決策績效分析[J]. 中國土地科學(xué),2013(7):28-33.

[37]薛白. 財(cái)政分權(quán)、政府競爭與土地價格結(jié)構(gòu)性偏離[J]. 財(cái)經(jīng)科學(xué),2011(3):49-57.

[38]張娟鋒,劉洪玉. 住宅價格與土地價格的城市差異及其決定因素[J]. 統(tǒng)計(jì)研究,2010(3):37-44.

[39]周京奎. 房地產(chǎn)價格波動與投機(jī)行為——對中國14城市的實(shí)證研究[J]. 當(dāng)代經(jīng)濟(jì)科學(xué),2005(4):19-24+109.

[40]柴志春,趙松,李眾敏,等. 土地價格與經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系的實(shí)證分析——以東部地區(qū)為例[J]. 中國土地科學(xué),2009(1):9-13+18.

[41]黃曉宇,蔣妍,豐雷. 土地市場與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系的理論分析及實(shí)證檢驗(yàn)[J]. 中國土地科學(xué),2006(4):2-8.

[42]朱道林,董瑪力. 地價和房價的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析[J]. 中國土地,2005(7):20-21.

[43]曲福田,石曉平. 城市國有土地市場化配置的制度非均衡解釋[J]. 管理世界,2002(6):46-53.

[44]邵新建,巫和懋,江萍,等. 中國城市房價的“堅(jiān)硬泡沫”——基于壟斷性土地市場的研究[J]. 金融研究,2012(12):67-81.

[45]左翔,殷醒民. 土地一級市場壟斷與地方公共品供給[J]. 經(jīng)濟(jì)學(xué)(季刊),2013(2):693-718.

[46]譚丹,黃賢金,陳志剛,等. 中國土地市場化程度及其影響因素分析[J]. 城市問題,2008(1):14-18.

[47]錢忠好,牟燕. 中國土地市場化水平:測度及分析[J]. 管理世界,2012(7):67-75+95.

[48]錢忠好,牟燕. 土地市場化是否必然導(dǎo)致城鄉(xiāng)居民收入差距擴(kuò)大——基于中國23個省(自治區(qū)、直轄市)面板數(shù)據(jù)的檢驗(yàn)[J]. 管理世界,2013(2):78-89+187-188.

[49]王美涵. 土地出讓金的財(cái)政學(xué)分析[J]. 財(cái)政研究,2005(4):37-39.

[50]王曉陽. 重新審視土地出讓金改革——一個國有產(chǎn)權(quán)和公共財(cái)政的框架[J]. 當(dāng)代財(cái)經(jīng),2007(2):34-38.

[51]譚術(shù)魁,陳宇,張孜儀. 土地出讓收入的公共性質(zhì)及其實(shí)現(xiàn)[J]. 管理世界,2012(7):178-179.

[52]李湘昀,雷愛先. 加強(qiáng)國有土地出讓金管理刻不容緩[J]. 財(cái)政研究,2001(12):43-44.

[53]李靜萍. 關(guān)于中國城市土地交易核算方法的探討[J]. 統(tǒng)計(jì)研究,2008(3):65-70.

[54]張向強(qiáng),姚金偉,孟慶國. “雙輪驅(qū)動”模式下土地出讓金支出的影響研究[J]. 中國經(jīng)濟(jì)問題,2014(5):78-87.

[55]周滔,楊慶媛,豐雷. 土地出讓市場的博弈分析:利益背景與政府行為過程[J]. 中國土地科學(xué),2006(4):18-23.

[56]趙文哲,楊繼東. 地方政府財(cái)政缺口與土地出讓方式——基于地方政府與國有企業(yè)互利行為的解釋[J].管理世界,2015(4):11-24.

[57]雷瀟雨,龔六堂. 基于土地出讓的工業(yè)化與城鎮(zhèn)化[J]. 管理世界,2014(9):29-41.

[58]張莉,王賢彬,徐現(xiàn)祥. 財(cái)政激勵、晉升激勵與地方官員的土地出讓行為[J]. 中國工業(yè)經(jīng)濟(jì),2011(4):35-43.

[59]況偉大,李濤. 土地出讓方式、地價與房價[J]. 金融研究,2012(8):56-69.

[60]蔡兵備,歐陽安蛟,陳立定. 土地招標(biāo)拍賣出讓與杭州市房地產(chǎn)價格上漲關(guān)系研究[J]. 中國土地科學(xué),2001(6):24-28.

[61]王宏新,周拯. 城市閑置土地的生成機(jī)理及治理[J]. 城市問題,2012(9):78-82.

[62]何書金,蘇光全. 開發(fā)區(qū)閑置土地成因機(jī)制及類型劃分[J]. 資源科學(xué),2001(5):17-22.

[63]趙小風(fēng),黃賢金,馬文君,等. 閑置土地的認(rèn)定思路及處置建議[J]. 中國土地科學(xué),2011(9):3-7.

[64]孟星. 城市土地的政府管制研究[J]. 復(fù)旦學(xué)報(bào)：社會科學(xué)版,2006(3):106-112.

[65]羅靜,曾菊新. 城市化進(jìn)程中的土地稀缺性與政府管制[J]. 中國土地科學(xué),2004(5):16-20.

[66]韋亞平,王紀(jì)武. 城市外拓和地方城鎮(zhèn)蔓延——中國大城市空間增長中的土地管制問題及其制度分析[J].中國土地科學(xué),2008(4):19-24+55.

[67]彭佳雯,鐘太洋,張曉玲,等. 土地督察減少國有土地收益流失效果評價[J]. 中國土地科學(xué),2012(1):4-11.

[68]吳宇哲,吳次芳. 城鎮(zhèn)土地定級技術(shù)路線的探討[J]. 經(jīng)濟(jì)地理,2006(1):106-110.

[69]陳韋,熊向?qū)?王芳,等. 兼顧城市規(guī)劃因素的城鎮(zhèn)土地定級技術(shù)路線探討——以武漢市商業(yè)用地定級為例[J]. 中國土地科學(xué),2015(1):79-85+97.

[70]王博,符海月. 基于Voronoi圖的貴陽市城鎮(zhèn)土地定級[J]. 中國土地科學(xué),2013(4):85-90.

[71]呂萍,周滔,張正峰,等. 土地城市化及其度量指標(biāo)體系的構(gòu)建與應(yīng)用[J]. 中國土地科學(xué),2008(8):24-28+42.

[72]田莉. 我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中喜憂參半的土地城市化[J]. 城市規(guī)劃,2011(2):11-12.

[73]田莉. 處于十字路口的中國土地城鎮(zhèn)化——土地有償使用制度建立以來的歷程回顧及轉(zhuǎn)型展望[J]. 城市規(guī)劃,2013(5):22-28.

[74]尹宏玲,徐騰. 我國城市人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化失調(diào)特征及差異研究[J]. 城市規(guī)劃學(xué)刊,2013(2):10-15.

[75]呂添貴,吳次芳,李洪義,等. 人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)性測度及優(yōu)化——以南昌市為例[J]. 地理科學(xué),2016(2):239-246.

[76]陶然,曹廣忠. “空間城鎮(zhèn)化”、“人口城鎮(zhèn)化”的不匹配與政策組合應(yīng)對[J]. 改革,2008(10):83-88.

[77]范進(jìn),趙定濤. 土地城鎮(zhèn)化與人口城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)性測定及其影響因素[J]. 經(jīng)濟(jì)學(xué)家,2012(5):61-67.

[78]李子聯(lián). 人口城鎮(zhèn)化滯后于土地城鎮(zhèn)化之謎——來自中國省際面板數(shù)據(jù)的解釋[J]. 中國人口·資源與環(huán)境,2013(11):94-101.

[79]陳鳳桂，張虹鷗，吳旗韜,等. 我國人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)發(fā)展研究[J]. 人文地理,2010(5):53-58.

[80]崔許鋒. 民族地區(qū)的人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化:非均衡性與空間異質(zhì)性[J]. 中國人口·資源與環(huán)境,2014(8):63-72.

[81]陳春. 健康城鎮(zhèn)化發(fā)展研究[J]. 國土與自然資源研究,2008(4):7-9.

[82]譚術(shù)魁,宋海朋. 我國土地城市化與人口城市化的匹配狀況[J]. 城市問題,2013(11):2-6.

[83]楊麗霞,苑韶峰,王雪禪. 人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)發(fā)展的空間差異研究——以浙江省69縣市為例[J]. 中國土地科學(xué),2013(11):18-22+30.

[84]呂萍,周滔,張正峰,等. 土地城市化及其度量指標(biāo)體系的構(gòu)建與應(yīng)用[J]. 中國土地科學(xué),2008(8):24-28+42.

[85]俞振寧,吳次芳. 基于ESDA-GWR的浙江省土地城鎮(zhèn)化空間特征及影響因素分析[J]. 中國土地科學(xué),2016(3):29-36.

(編輯：程俐萍)

ReviewonurbanlandissuesresearchfocusinChina

WangJian1,LiAnqi2

(1.CollegeofLandResourcesManagement,ChinaAgriculturalUniversity,Beijing100193,China; 2.CenterforLandPolicyandLaw,Beijing100193，China)

A literature research has conducted in this paper about urban-land use in China. Urban land issues in 628 papers form top 60 social science journal had been selected to do the mega-research. The results show that urban land use, urban land finance, land supply and reserve system, urban land market, land transfer， urban land administration and land urbanization are top seven topics;demestic scholars have not made systematic reseach on unban land problems;the scientific management systemof intensive utilization, the logic and the relationship between land prices and housing pricesurban land law and ecological effectwill be the main research aspects in the future.

Urban Land; Land focus; Literature review; Reseach prospect

F291.1

A

1671-816X(2017)11-0007-11

2017-06-29

王健(1984-)，男(漢)，海南屯昌人，副教授，博士，主要從事土地經(jīng)濟(jì)與管理方面的研究。

國家自然科學(xué)基金(71403271)