孫海燕??

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)的飛速發(fā)展，對資金具有巨大的需求，因此融資對房地產(chǎn)企業(yè)而言至關(guān)重要。通過對中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀進(jìn)行分析，提出了擴(kuò)寬我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資現(xiàn)狀；對策

中圖分類號：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A doi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.27.043

1 引言

自1998年商品房改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)歷了十幾年的高速發(fā)展，不僅對居民改善住房條件居功至偉，更為國家的經(jīng)濟(jì)騰飛做出了重要的貢獻(xiàn)。然而，自2010以來，國家先后出臺了一系列調(diào)控政策，貨幣政策和金融政策來限制房地產(chǎn)行業(yè)過度膨脹。特別受到2008年國際金融危機和歐洲債務(wù)危機的沖擊后，外資逐漸產(chǎn)生了一些動搖，銀行在面對中小房地產(chǎn)企業(yè)貸款時，也采取了一定的限制措施。 2012年，我國嘗試逐步在某些一線城市推行限購、限貸政策，在這種政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題進(jìn)一步凸顯。2013下半年之后，受到房地產(chǎn)開發(fā)成本過高和國家調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營轉(zhuǎn)型已刻不容緩，但由于融資形勢與前十年大相徑庭，該行業(yè)所屬企業(yè)也逐漸感受到了經(jīng)濟(jì)寒冬的冷意。后金融危機時代帶來的巨大沖擊使得越來越多中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨愈發(fā)嚴(yán)重的資金困難，傳統(tǒng)的融資渠道已經(jīng)不能滿足其發(fā)展所需。

2 中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀分析

2.1 融資渠道單一，風(fēng)險大

據(jù)相關(guān)調(diào)查，結(jié)合目前市場實際情況，現(xiàn)階段眾多房地產(chǎn)企業(yè)存在融資渠道單一的財務(wù)風(fēng)險，中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要來源銀行信貸和自籌資金。其中自籌資金主要包括留存收益和預(yù)付金和預(yù)付款，一旦企業(yè)對自籌資金這種融資渠道過于依賴的話勢必會增加中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的負(fù)債率，讓企業(yè)的生存和發(fā)展變得更加困難。對外主要依靠債務(wù)融資，而內(nèi)部融資也已基本達(dá)到極限能力，但現(xiàn)有渠道難以滿足中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。基于此企業(yè)只能不斷抵押質(zhì)押自有資產(chǎn)，引入更多擔(dān)保，這使得企業(yè)通過銀行融資的困難越來越大，同時融資成本也大幅上漲。因此這種單一的融資渠道對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展造成的影響非常大，相應(yīng)的其風(fēng)險問題也不可忽視。

2.2 民間融資成本高

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)政策的調(diào)控愈加嚴(yán)格，銀行借貸體系愈加完善，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過從銀行借貸來完成融資渠道的建設(shè)越來越行不通，此時民間資本的優(yōu)越性體現(xiàn)了出來，其放款速度快，額外手續(xù)少等優(yōu)點吸引企業(yè)管理層，但是這些民間資金索求的利率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行同類貸款。很多中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者無法從正規(guī)渠道中申請、審核、批下資金后，通過朋友介紹從別人手中拿到資金，這種非正規(guī)渠道的融資手段有利有弊，好的方面是資金能夠快速審核批下，能夠方便快捷地及時使用資金啟動項目，抓住機會。但是另一方面民間融資的成本高，利息不斷上升。然而由于資金需求的增長，民間借貸成本持續(xù)走高。在全國各地區(qū)民間借貸的貸款利率平均高達(dá)20%左右。高額的利息費用一定程度上加重了中小房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)擔(dān)，給企業(yè)的正常經(jīng)營發(fā)展帶來了資金的障礙和壓力。同時民間借貸在我國的法律條文并未完善，有很大的缺陷，在一定程度上給中小房地產(chǎn)企業(yè)帶來了法律風(fēng)險，一旦遇到融資中有了糾紛，是很難通過法律的武器來捍衛(wèi)自己的權(quán)益。

2.3 宏觀環(huán)境滯后

隨著近期房地產(chǎn)調(diào)控不斷深入推進(jìn)，房企通過資本市場融資趨緊。我國融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，一系列的緊縮的貨幣政策和銀行信貸政策，使房地產(chǎn)企業(yè)門檻提高，資金鏈條緊張，貸款難度加大，尤其是中小房企在資源、品牌和銷售渠道均不占優(yōu)勢的情況下，面臨了嚴(yán)重的資金壓力。中小房地產(chǎn)企業(yè)缺乏大型企業(yè)那樣完善的內(nèi)部管理機制和企業(yè)質(zhì)量結(jié)構(gòu)。同時，目前我國有關(guān)房地產(chǎn)融資的法律法規(guī)和政策尚未形成一套系統(tǒng)化的體系，各個政策法規(guī)之間，缺乏協(xié)調(diào)性和一致性，相關(guān)政策法規(guī)的可操作性較差，房地產(chǎn)融資渠道為能有效的發(fā)揮作用，最終對中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資效率有較大的影響。中小房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場環(huán)境競爭激烈，市場規(guī)則相對規(guī)范公平，然而隨著資金市場環(huán)境變化，國家的宏觀調(diào)控政策逐步發(fā)揮效果，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)存在信用歧視，都采取謹(jǐn)慎房貸原則，或要求抵押資產(chǎn)，并保證有較高的額外費用以控制風(fēng)險，如此嚴(yán)格控制的貸款，對實體經(jīng)濟(jì)是個沉重的打擊，中小房地產(chǎn)企業(yè)在這之中更是深受其害。

3 我國面對中小房地產(chǎn)企業(yè)融資相應(yīng)的對策

3.1 關(guān)注政策走向，降低融資成本

1998年我國正式開展了“取消福利分房，實現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化”為核心的住房制度改革。中國房地產(chǎn)行業(yè)一下子就變得火熱了起來，無論是國有大型房企，還是私有中小房企，無不在緊接的黃金十年中獲得了巨大的政策紅利。但由于房價的過快上漲，國家調(diào)控手段的出現(xiàn)頻率越來越高，在各地房地產(chǎn)低迷了幾年之后，誰也沒有想到2015及2016年初的房價暴漲會來得這么突然。自本屆政府上臺以來，領(lǐng)導(dǎo)人廣泛聽取民間和學(xué)界的獻(xiàn)言獻(xiàn)策，也充分意識到中小企業(yè)融資難的困境，為此，國家不斷出臺在某些行業(yè)或地區(qū)定向扶持或降準(zhǔn)等措施，目的就是為了緩解中小企業(yè)融資難的問題。中小企業(yè)房地產(chǎn)公司要緊緊把握政策走向，最大限度的降低不必要的融資成本。以兩會報告中的一些信息為例，李克強總理提到：“今年棚戶區(qū)住房改造600萬套，提高貨幣化安置比例?！迸飸魠^(qū)改造是這兩年政府推進(jìn)的一項重點工作。但是年年兩會報告都有細(xì)細(xì)品味的地方。2015年政府工作報告提出的是“住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉”；但是僅僅一年以后，該報告就修改了其表述，決定要更多的提高貨幣補貼，這是一個重要標(biāo)志，如果拆遷者獲得更多的貨幣補貼，其實就是用手中的舊棚戶換成了真金白銀，老百姓勢必要用這些錢解決住房問題，那么原本長期閑置的庫存房產(chǎn)，伴隨著需求側(cè)的改變將迎來一輪新的契機。所以作為一個敏銳的市場參與者，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該仔細(xì)思考在這種情況下如何參與進(jìn)國家這么大一盤棋里，為自己脫困尋找降庫存降成本的良方。

3.2 開拓多元化融資渠道，分散融資風(fēng)險

拓寬債務(wù)融資渠道，中小房地產(chǎn)企業(yè)要想提升融資效率，擴(kuò)展融資渠道，其首要任務(wù)就是解放思想，摒棄舊有模式，可以依靠但不可以依賴。和融資方接觸時可以適當(dāng)采取降低融資成本的一些措施，例如平時就要和銀行等融資部門積累良好的關(guān)系和信用，主動為日后籌資打好提前量。為了最大程度的提升融資效率，降低對應(yīng)的融資風(fēng)險，與銀行合作必須在平時就加以重視，不能臨時抱佛腳。另外，不僅是國內(nèi)銀行，目前國外銀行在貸款服務(wù)一般更加周到，放款條件也比較靈活，中小房地產(chǎn)企業(yè)在今后的建筑貸款和開發(fā)貸款方面可以適當(dāng)考慮，相比傳統(tǒng)國內(nèi)銀行，外資銀行也有合作的價值。再來，面對互聯(lián)網(wǎng)金融大行其道的今天，借助網(wǎng)絡(luò)平臺，例如平安陸金所，人人貸等信用高的平臺進(jìn)行債務(wù)融資也未必是一個壞的選擇。最后，如果滿足了企業(yè)債的發(fā)行條件，在目前這樣一個“資產(chǎn)荒”的時代，應(yīng)該還是大有可為的。同時開拓其他融資渠道，中小房地產(chǎn)企業(yè)要將眼光面向長遠(yuǎn)，積極探索新的融資渠道，最大程度避免單一渠道帶來的融資風(fēng)險。

3.3 重視項目前期策劃，縮短融資周期

歸根到底，地產(chǎn)商利用投資項目獲得的最終利潤是其歸還融資資金的保障，所以提高企業(yè)盈利能力，永遠(yuǎn)是控制籌資風(fēng)險的不二法門。目前，中小房地產(chǎn)業(yè)深陷房價滯脹但成本不降的困難局面，中小房地產(chǎn)企業(yè)想要繼續(xù)發(fā)展壯大就得獨辟蹊徑，從別人不容易關(guān)注的地方做文章，而地產(chǎn)項目的前期策劃實際上就是一個非常重要但又為人所輕的環(huán)節(jié)。在項目前期策劃時房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)站在大局上統(tǒng)籌考慮，例如拿地評估時考慮開發(fā)商要開發(fā)項目必須拿地，那么拿哪里的地？為什么？多少錢合適？土地的風(fēng)險投資點在哪里？可能的盈虧平衡點在哪里？可承受的最大金額是多少？這要求房地產(chǎn)企業(yè)的可行性分析人員具有較深的市場分析工地和土地估價的專業(yè)知識以及相關(guān)的建安造價、財務(wù)測算知識。緊接著拿到土地后如何規(guī)劃？怎么實施？企業(yè)的目的是利潤最大化還是要社會效益、環(huán)境效益兼顧，在此基礎(chǔ)上怎么做市場定位、項目定位、產(chǎn)品定位，如何塑造產(chǎn)品？這樣的產(chǎn)品預(yù)計的競爭態(tài)勢是怎么樣的？預(yù)計的財務(wù)效果如何？ 因此前期策劃做得好的公司，更容易滿足目標(biāo)客戶的實際需求，逐漸建立本企業(yè)護(hù)城河，領(lǐng)先于其他競爭對手；另外因為將前期準(zhǔn)備，后期宣傳、營銷企劃、續(xù)銷總結(jié)等環(huán)節(jié)都事先做好了規(guī)劃甚至應(yīng)急預(yù)案，往往能更有效的簡化工作流程，降低融資成本費用，提升項目盈利，最終達(dá)到防范籌資風(fēng)險的目的。

3.4 提升自身信用，增強資金監(jiān)管

3.4.1 企業(yè)要樹立正面形象

盡管追逐利潤是企業(yè)的天性，但一個優(yōu)秀的企業(yè)絕不會僅僅追逐利潤，其社會責(zé)任也同樣重要，要完善企業(yè)內(nèi)部制度，明確各部門職責(zé)，相互制約，明晰產(chǎn)權(quán)，逐漸建立起了現(xiàn)代化的企業(yè)體制，改善不良風(fēng)氣，提升公司整體形象。而在融資過程中，投資者和融資機構(gòu)往往更重視企業(yè)在社會上的地位和正面形象，更愿意以實惠的利率投資和借貸給符合他們要求的企業(yè)，這樣一來企業(yè)不僅降低了融資成本，提升了公司的融資效率和整體實力，更樹立了公司的高大形象，也大大提高了企業(yè)后續(xù)融資的可能性，如此進(jìn)入良性循環(huán)。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極參與社會活動，加強企業(yè)社會責(zé)任，使企業(yè)在融資談判中擁有更多的選擇權(quán)。

3.4.2 建立完善的資金管控模式

房地產(chǎn)行業(yè)的一個鮮明特征就是其獨特的項目開發(fā)模式，一個單一的房地產(chǎn)項目開發(fā)時間可長達(dá)幾年，這種經(jīng)營模式將不可避免地導(dǎo)致相應(yīng)的財務(wù)管理和資金流轉(zhuǎn)也將隨著項目的實施長達(dá)數(shù)年，甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金會在不同的項目，以及不同的周期和階段進(jìn)行使用。所以對這些資金的集中管理和控制是十分必要的，所有的收入都應(yīng)由集團(tuán)總部控制，費用也由集團(tuán)總部實現(xiàn)資金的統(tǒng)籌規(guī)劃，避免盲目使用資金帶來的危險。企業(yè)的經(jīng)營活動其實是其掌握的各種資源的流動，房地產(chǎn)企業(yè)對各種資源，尤其是資金的內(nèi)部控制在業(yè)務(wù)流程設(shè)計，一體化進(jìn)程項目開發(fā)、運營、銷售等環(huán)節(jié)就理應(yīng)并入監(jiān)督控制的過程，同時房地產(chǎn)企業(yè)還要利用好外部審計和內(nèi)部審計兩種手段，構(gòu)建完整的資金預(yù)算管理模式，根據(jù)業(yè)務(wù)計劃的預(yù)測，對長期占用的資金來源、用途，提前規(guī)劃和及時調(diào)整，以實現(xiàn)每階段預(yù)算控制和資金的最佳配置。

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