張曉光

(大連市金普新區(qū)土地事務(wù)管理中心，遼寧大連116600)

淺析不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前期數(shù)據(jù)整合

張曉光

(大連市金普新區(qū)土地事務(wù)管理中心，遼寧大連116600)

結(jié)合目前不動產(chǎn)登記推進現(xiàn)狀，參照不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)據(jù)整合規(guī)范，以前期準(zhǔn)備基礎(chǔ)工作作為切入點，從數(shù)據(jù)現(xiàn)狀分析和技術(shù)整合角度，對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前的數(shù)據(jù)整合工作進行分析，并提出數(shù)據(jù)整合意見。

不動產(chǎn)登記；數(shù)據(jù)分析；數(shù)據(jù)整合

1 概述

不動產(chǎn)登記，是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。登記對象是指不動產(chǎn)權(quán)利，依據(jù)2013年11月20日召開的國務(wù)院常務(wù)會議決定，整合不動產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。[1]由國土資源部負責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。所以在登記前數(shù)據(jù)整合需要搜集的主要數(shù)據(jù)應(yīng)該涵蓋土地、房屋、草原、林地、海域等數(shù)據(jù)信息，根據(jù)地區(qū)差異可能存在部分差異。當(dāng)前，我國各類不動產(chǎn)登記職責(zé)分散在不同的部門，分散的不動產(chǎn)登記具有諸多弊端。[2]

2 數(shù)據(jù)現(xiàn)狀分析

2.1 數(shù)據(jù)來源

鑒于不動產(chǎn)數(shù)據(jù)種類不同，可從對應(yīng)管轄職權(quán)部門入手，土地數(shù)據(jù)主要由土地管理部門掌握，房屋數(shù)據(jù)可從房產(chǎn)登記部門獲得，部分房屋和土地合署辦公地區(qū)可以同時搜集到土地和房屋數(shù)據(jù)；草原數(shù)據(jù)和林業(yè)數(shù)據(jù)因主要屬于農(nóng)業(yè)范圍，所以一般可從農(nóng)業(yè)管理部門獲取；海域數(shù)據(jù)一般都有海洋管理部門負責(zé)管理。

2.2 數(shù)據(jù)格式

每個部門的數(shù)據(jù)管理往往多是基于原有的管理紙質(zhì)檔案進行，進而對已有檔案進行信息化建設(shè)。初期，主要是基于單機版的檔案管理信息系統(tǒng)，只是對檢索進行信息化。20世紀(jì)末基于《CAD電子文件光盤存儲、歸檔與檔案管理要求》等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求，檔案管理信息系統(tǒng)逐步從單機版發(fā)展到網(wǎng)絡(luò)運行模式。進入21世紀(jì)后，檔案信息化建設(shè)步入高速發(fā)展階段，數(shù)據(jù)實現(xiàn)大數(shù)據(jù)集中管理及C/S交互管理與更新。因此，從該歷程可以看出，我們收集的數(shù)據(jù)無非是這些階段的存儲形式，主要為紙質(zhì)(檔案、表格、圖紙等)、電子(CAD文件、掃描圖片、PDF文檔)、數(shù)據(jù)庫等。

2.3 與現(xiàn)實差異

由于我國疆界遼闊、歷史悠久，建國后，經(jīng)歷了土改、資產(chǎn)整合、城鎮(zhèn)建設(shè)等進程，伴隨著我國相關(guān)政策的不斷完善，各部門職能部門在各階段管理上的時代印記及漏洞，對現(xiàn)階段的數(shù)據(jù)整合帶來很對遺漏，每個部門在自己管轄范圍內(nèi)的掌握的數(shù)據(jù)都存在缺失現(xiàn)象，如人們早期購房時，對房屋產(chǎn)權(quán)比較重視，因而忽視了土地產(chǎn)權(quán)的辦理，所以造成很對土地數(shù)據(jù)的缺失；土地部門由于國有土地相關(guān)政策比較健全，且各地方政府對國有土地帶來的財政效益高度重視，因此相對的農(nóng)村集體土地數(shù)據(jù)就比較薄弱；與此類似的還有林業(yè)管理，國有林管理比較完善，而集體林地管理就比較薄弱。海洋管理部門對大陸周邊海域管理比較完善，而海島部分，尤其是無人島嶼數(shù)據(jù)存在缺失。

2.4 與國標(biāo)的差異

從上面數(shù)據(jù)來源分析可見，本次數(shù)據(jù)整合的數(shù)據(jù)來源是跨部門的，因此，各部門有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不一，數(shù)據(jù)本身無論從結(jié)構(gòu)上，還是從數(shù)據(jù)描述上就存在差異。但根據(jù)《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)(試行)》，主要存在：1)數(shù)據(jù)內(nèi)容缺失嚴重，需要逐步補充完善；2)數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)不一致，如字段定義、類型設(shè)置、長度設(shè)置、小數(shù)保留等問題；3)字段表述，因管理各時期的名詞解釋差異，需要使用現(xiàn)有的規(guī)范表述，如土地利用現(xiàn)狀對土地用途的表述；除上述內(nèi)容外，各行業(yè)間數(shù)據(jù)需要建立銜接關(guān)系，需要有統(tǒng)一的銜接編碼。

3 整合問題處理

針對上述數(shù)據(jù)分析存在的問題，可根據(jù)區(qū)域特點開展數(shù)據(jù)整合工作，從各部門收集數(shù)據(jù)后，工作開展主要涉及數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換和坐標(biāo)轉(zhuǎn)換方面的問題。

3.1 數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換

依據(jù)不動產(chǎn)登記《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》、《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫整合技術(shù)規(guī)范》、《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》等有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求，對需整合數(shù)據(jù)矢量化后，將數(shù)據(jù)格式轉(zhuǎn)換為統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)格式，以原有數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，建立統(tǒng)一編碼體系，保持數(shù)據(jù)的有效關(guān)聯(lián)。但由于現(xiàn)階段各行業(yè)如土地、房產(chǎn)、承包經(jīng)營權(quán)涉及的《地籍調(diào)查規(guī)程》、《房產(chǎn)測量規(guī)范》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法》等規(guī)范仍有效，在五年過渡期內(nèi)，繼續(xù)按照原有相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定開展工作。

3.2 坐標(biāo)轉(zhuǎn)換[3][4]

由于各部門間的管理標(biāo)準(zhǔn)不一致，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)中的圖形庫在整合過程中，需要對各自的坐標(biāo)系統(tǒng)進行統(tǒng)一，對采用不同中央子午線的數(shù)據(jù)進行投影轉(zhuǎn)換，以便統(tǒng)一個數(shù)據(jù)的空間參考系。對于已使用北京54、西安80或國家2000坐標(biāo)系的數(shù)據(jù)可通過坐標(biāo)系轉(zhuǎn)換工具對坐標(biāo)進行統(tǒng)一轉(zhuǎn)換。如果采用地方獨立坐標(biāo)系，可以利用已知對應(yīng)公共點坐標(biāo)求出轉(zhuǎn)換系數(shù)，再根據(jù)所得轉(zhuǎn)換系數(shù)進行坐標(biāo)系轉(zhuǎn)換。

4 數(shù)據(jù)整合程序工作

1)按地籍區(qū)、地籍子區(qū)梳理子區(qū)內(nèi)小區(qū)項目，包括開發(fā)商、開發(fā)年限、開發(fā)內(nèi)容、面積、規(guī)劃紅線圖、供地資料，商品房買賣情況等等內(nèi)容。

2)按年份梳理小區(qū)項目，按時間倒排順序梳理出每年開發(fā)的房地產(chǎn)項目，包括樓盤表、預(yù)測繪成果、實測繪成果等。

3)根據(jù)上述資料梳理出當(dāng)前各個不動產(chǎn)登記單元的權(quán)利人和相關(guān)的權(quán)利情況，包括預(yù)告登記、預(yù)告抵押，首次登記，抵押、查封等限制類登記情況。

4)從數(shù)據(jù)庫和其它途徑把各類限制類登記數(shù)據(jù)情況單獨梳理出來作為數(shù)據(jù)整合的對照資料，與當(dāng)前權(quán)利人的實際情況進行掛接和驗證，確保每個不動產(chǎn)單元的各項權(quán)利掛接到位。

5 數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)

將收集整理的數(shù)據(jù)進行關(guān)聯(lián)，用宗地編號把宗地單元和不動產(chǎn)單元進行關(guān)聯(lián)，用不動產(chǎn)單元編號把不動產(chǎn)和不動產(chǎn)權(quán)利關(guān)聯(lián)，用工作業(yè)務(wù)號實現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)利和登記過程關(guān)聯(lián)，最終形成空間數(shù)據(jù)和非空間屬性數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)，最終形成歷史和現(xiàn)狀信息清晰完整的不動產(chǎn)登記信息。

國有建設(shè)用地使用權(quán)登記、集體土地所有權(quán)登記、集體建設(shè)用地使用權(quán)登記、宅基地登記等，宗地編號采用城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程中規(guī)定的方法編碼，通過原宗地編號不按理相應(yīng)的不動產(chǎn)權(quán)利信息、地役權(quán)信息、抵押權(quán)信息、查封登記信息以及異議登記信息，用新單元編號對宗地編號屬性賦值，并形成原宗地編號與宗地代碼之間的對應(yīng)關(guān)系表。

房屋登記信息，用原自然棟編號關(guān)聯(lián)邏輯棟、層、戶的信息，保留原自然棟信息，用新的自然棟編號屬性項賦值，保留自然棟書中的宗地編號到邏輯棟、層、戶數(shù)據(jù)表中。

圖1

圖2

6 總結(jié)

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合是不動產(chǎn)登記平臺建設(shè)的基礎(chǔ)，也是保證不動產(chǎn)登記順利起步的重點，雖然在整合過程中，無論從標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范角度，還是從技術(shù)支持角度，數(shù)據(jù)量固然很大，但通過數(shù)據(jù)分析梳理可對問題進行分類，然后依據(jù)范圍要求，采用現(xiàn)有技術(shù)手段，按國家進度要求開展數(shù)據(jù)整合工作，并建立數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)。

[1]中華人民共和國國務(wù)院.不動產(chǎn)登記暫行條例(第656號令).

[2]王崇敏.我國不動產(chǎn)登記制度若干問題探討[J],中國法學(xué),2003(2).

[3]李連偉,榮燕妮.WGS-84和BJ54坐標(biāo)轉(zhuǎn)換問題探討[J].測繪與空間地理信息,200427(1).

[4]李朝陽,邵國防.傳統(tǒng)坐標(biāo)系到2000國家大地坐標(biāo)系的轉(zhuǎn)換[J].中國西部科技,2011,243(10).

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2017-07-03