張艷

上海，南京西路。恒隆廣場2座，相比恒隆廣場1座商場里喜慶而熱烈的節(jié)日氛圍，這座寫字樓的大堂里多了幾分安寧，上班高峰時(shí)，白領(lǐng)職員們行色匆匆地進(jìn)來，然后排隊(duì)進(jìn)電梯，隊(duì)伍常常蜿蜒到大廳的另一側(cè)，在開著團(tuán)團(tuán)簇族的緋紅色牡丹的巨大盆景，以及一棵高大的花朵間開的紅梅樹前，還會(huì)經(jīng)常打上一個(gè)彎。42-43層，就是戴德梁行大中華區(qū)的總部。春節(jié)前后，戴德梁行亞太區(qū)董事局主席、大中華區(qū)行政總裁張國正先生，接受了本刊記者的兩次訪談。

對(duì)于20年前的那一次職業(yè)選擇，張國正最大的感受：來到上海是幸運(yùn)！

話題從1997年張國正在上海正式就職開始。

20年前的上海，商業(yè)房產(chǎn)還處于起步階段。而當(dāng)時(shí)的香港，洗牌之后，無論是經(jīng)濟(jì)還是社會(huì)民心，都因回歸祖國而處于積極向上的期待之中，商業(yè)房地產(chǎn)更是在亢奮的狀態(tài)之下。

1993年，梁振英和合伙人共同創(chuàng)辦“梁振英測量師行”。在創(chuàng)立之初就加入這家公司的張國正，負(fù)責(zé)整個(gè)中國大陸的物業(yè)推廣和策劃工作，經(jīng)常往來于北京、上海、深圳、廣州、武漢、重慶等大的房產(chǎn)市場，領(lǐng)導(dǎo)過20多個(gè)大型銷售或租賃項(xiàng)目的策劃工作。

雖然作為一個(gè)香港人，當(dāng)時(shí)香港市場的行情也讓他心里癢癢的，但對(duì)內(nèi)地的發(fā)展，他更有著自己的了解和判斷。張國正的太太是上海人，倆人在香港結(jié)婚。1997年，當(dāng)張國正做出一個(gè)選擇，來到上海做上海分公司的總經(jīng)理時(shí)，上海對(duì)張國正來說就不僅是一片潛力巨大的市場，還是一座牽動(dòng)感情的城市，是他和太太的共同意愿、共同選擇。

回顧自己當(dāng)年的選擇，張國正說：“當(dāng)年整個(gè)中國只有一個(gè)市場，叫上海。而判斷任何一個(gè)市場的潛力，首先要看規(guī)模，規(guī)模這個(gè)引擎有著最大的推動(dòng)力。上海市場當(dāng)時(shí)還沒有到起爆的那個(gè)點(diǎn)，但是一旦加速，規(guī)模的力量會(huì)很驚人?！?/p>

他打了一個(gè)比喻：這就好比一片水面，雖然相比于香港市場，上海的商業(yè)地產(chǎn)無論從成熟度和規(guī)范度、以及產(chǎn)業(yè)價(jià)值上來說，都還有不小的差距，比之香港林立的寫字樓、酒店、大型商場，上海當(dāng)年的中心城區(qū)還在靜寂中等待著什么，猶如一片水面，它足夠大，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會(huì)財(cái)富的增加，“水位”會(huì)不斷上漲，足以引來大魚、承載大船，令無數(shù)人在這里乘風(fēng)破浪，一展身手。

初到上海的兩三年間，或許還有太太是上海人這一特殊緣故，張國正結(jié)識(shí)了一大批上海朋友，很快就讓自己“本土化”了，他積極地讓自己融入到上海的政治生活和社會(huì)生活中去。在上海市政協(xié)，在市工商聯(lián)，在歐美同學(xué)會(huì)，無論是為政府建言獻(xiàn)策，還是民間組織舉辦的社會(huì)活動(dòng)，都有戴德梁行和張國正活躍的身影。

作為一位精進(jìn)的專業(yè)人士，張國正和他所帶領(lǐng)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)很快參與到了許多重大項(xiàng)目上。

隨著中國積極推動(dòng)全球化的進(jìn)程，外資企業(yè)也陸續(xù)布局中國，上海往往是他們進(jìn)駐的第一站。戴德梁行作為一家國際公司，其全球視野和對(duì)中國本土情況的精準(zhǔn)把握，成為很多大型跨國公司包括全球500強(qiáng)公司跨入中國、進(jìn)駐上海時(shí)物業(yè)咨詢的首選顧問。戴德梁行用自己的專業(yè)服務(wù)，引進(jìn)并安頓了一大批知名客戶，使它們從此在上海常駐。

專業(yè)化、高水平的服務(wù)也引起了政府的重視。2002年和2007年，靜安區(qū)政府、靜安區(qū)規(guī)劃局兩次委托戴德梁行為南京西路做策劃。張國正他們完成的“上海南京西路商業(yè)街整體規(guī)劃市場戰(zhàn)略研究項(xiàng)目”對(duì)標(biāo)了國際可比案例，如法國香榭麗舍文化和商業(yè)雙重核心發(fā)展的特征等，提出以南京西路兩側(cè)高端商務(wù)商業(yè)聚集帶為代表，打造“國際靜安”的門戶。

正是這份商業(yè)策劃，奠定了南京西路作為上海頂級(jí)商業(yè)街區(qū)的地位。如今，在梅（梅龍鎮(zhèn)廣場）、泰（中信泰富廣場）、恒（恒隆廣場）所形成的“金三角”區(qū)域，座落著眾多名特商店，匯集了靜安區(qū)商業(yè)之精華，所聚集的知名品牌高達(dá)1200多個(gè)，其中國際品牌就有750多個(gè)，國際上八成的頂級(jí)品牌都在這里開有旗艦店或?qū)Ｙu店。

在國際展覽局宣布2010年世博會(huì)花落上海之后，在張國正的帶動(dòng)下，戴德梁行全程參與了上海世博園區(qū)的前期準(zhǔn)備，從用地策劃到后世博時(shí)期的商業(yè)開發(fā)，完成了一系列重大的政府咨詢工作，其中包括世博會(huì)市場開發(fā)總體計(jì)劃之營業(yè)場所招商計(jì)劃、盧灣區(qū)世博園后續(xù)發(fā)展功能定位、世博會(huì)“世博村”地塊定位方案研究、世博園五星級(jí)酒店項(xiàng)目的前期可行性分析等重要項(xiàng)目。其中“上海世博軸商業(yè)策劃定位及餐飲招商代理服務(wù)”方案，至今對(duì)世博源地塊發(fā)生著影響。

在上海世博會(huì)上，英國國家館毫無疑問是最熱門的場館之一，這座外部由6萬根蘊(yùn)含植物種子的光纖組成的“種子圣殿”，無論是其外在的藝術(shù)創(chuàng)新還是內(nèi)在的科技含量，都顯得卓爾不群。而全程支持這座夢(mèng)幻宮殿營運(yùn)和管理的，并非它的英國主人，而是戴德梁行的團(tuán)隊(duì)。2009年7月，在經(jīng)過長期的準(zhǔn)備之后，張國正帶隊(duì)參與英國外交部組織的項(xiàng)目招標(biāo)，他親自做了競標(biāo)方案的現(xiàn)場演示，最終取得了英方的授權(quán)。

從南京西路到陸家嘴，從世博會(huì)到亞太經(jīng)合組織領(lǐng)導(dǎo)人會(huì)議（APEC），從智慧城市建設(shè)到“卓越全球城市”目標(biāo)，上海這座城市每一次綻放的絢麗光彩，都有著張國正和戴德梁行付出的心血和火花，這也正是張國正感到“幸運(yùn)”的地方。

張國正1986年畢業(yè)于英國安格魯大學(xué)環(huán)境規(guī)劃系，之后就職于國際性的測量師行。

“我是一位專業(yè)人士，來到上?？梢园l(fā)揮我的專業(yè)價(jià)值，把上海在發(fā)展過程中非常需要的專業(yè)精神、專業(yè)文化帶過來?！?/p>

擁有來自歐洲和香港成熟的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，又由于與大陸語言和文化的相通，張國正“內(nèi)通外聯(lián)”，很快掌握了三大塊客戶資源：外資企業(yè)、政府、中資企業(yè)。

從地域上，張國正一直重視布局國內(nèi)的二線城市。除了香港周邊的華南地區(qū)，上海周邊的江浙地區(qū)，也走進(jìn)了東北和中西部地區(qū)，包括大連、重慶、武漢、成都、西安、鄭州、長沙等。及至今日，戴德梁行在“北上廣深”，及國內(nèi)其他二三線城市共建立了18處分公司?！笆聦?shí)證明，這一市場策略非常成功，準(zhǔn)確地抓住了國內(nèi)重點(diǎn)城市的發(fā)展機(jī)遇，我們由此廣泛參與了中國的城市化進(jìn)程，并在這一過程中發(fā)揮了自身應(yīng)有的價(jià)值?！睆垏缡窃u(píng)價(jià)戴德梁行對(duì)市場的謀篇布局。endprint

2000年，是一個(gè)重要的年份。在此之前，中國的房地產(chǎn)這個(gè)概念僅意味著住宅開發(fā)，而在此之后，以辦公樓、商業(yè)零售、工業(yè)園區(qū)為代表的商業(yè)地產(chǎn)開始發(fā)力。

張國正認(rèn)為，2001年的APEC會(huì)議在上海召開，使上海城市發(fā)展出現(xiàn)了一個(gè)飛躍?！拔矣浀?，在此之前，很多重要的會(huì)議都是放在浦西，尤其是外灘的老大樓里舉行，而APEC之后，浦東迅猛地發(fā)展起來，跨國公司紛紛進(jìn)入陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)?！迸c此同時(shí)，戴德梁行的業(yè)務(wù)也發(fā)生了一個(gè)明顯的變化。

“一個(gè)是國際機(jī)構(gòu)在亞洲設(shè)立分公司。我們?cè)?000年前后不斷地接到咨詢業(yè)務(wù)，來自大型跨國機(jī)構(gòu)的咨詢量大幅增加，他們選擇了在這一時(shí)機(jī)進(jìn)入中國、進(jìn)入上海。二是很多全球性的生產(chǎn)貿(mào)易公司提出各種各樣的專業(yè)服務(wù)需求，包括公司或廠房的選址、租賃、項(xiàng)目管理、物業(yè)管理、設(shè)施管理等等，市場需求很旺盛。三是金融公司、銀行等機(jī)構(gòu)，把上海確立為亞太區(qū)的總部或發(fā)展基地，這些機(jī)構(gòu)都在一個(gè)相對(duì)集中的時(shí)段進(jìn)入了上海?！?/p>

張國正說，上海的商業(yè)地產(chǎn)在2000年開始起步，經(jīng)歷了一個(gè)“突飛猛進(jìn)”的十年。自2010起，上海舉辦了舉世矚目的世博會(huì)后，另一個(gè)變化又開始凸顯：中資企業(yè)紛紛進(jìn)駐上海的高檔商業(yè)地產(chǎn)，并陸續(xù)開始了“走出去”的全球布局。

“與上一個(gè)十年不同的是，這一次的中資企業(yè)以金融資本為主導(dǎo)。銀行、證券公司、保險(xiǎn)公司強(qiáng)勢(shì)崛起，作為一批高端客戶，他們大多有外資合作的背景，講究公司的外在形象，要求越來越高，辦公地點(diǎn)的選址大多是環(huán)境上佳的甲級(jí)寫字樓。我們對(duì)這批客戶非常熟悉和了解，有能力提供最好的服務(wù)。”

由于提前看到了商業(yè)地產(chǎn)全球化、金融化的趨勢(shì)，1999年，梁振英測量師行與兩間久負(fù)盛名的物業(yè)顧問公司——英國的DTZ及新加坡的戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司合并，更名為戴德梁行。2007年，張國正擔(dān)任戴德梁行中國區(qū)行政總裁。

其時(shí)，中國大陸市場已成為戴德梁行業(yè)務(wù)增長最為強(qiáng)勁的板塊。

覺風(fēng)氣之先，與趨勢(shì)共舞。張國正認(rèn)為，肩負(fù)著使命感和價(jià)值感做事，才能做得更實(shí)。

隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展，資本和機(jī)構(gòu)全球化的趨勢(shì)都日益凸顯。

戴德梁行每每在趨勢(shì)到來之前，都能夠提前做好應(yīng)對(duì)，并且抓住機(jī)會(huì)，擴(kuò)展服務(wù)領(lǐng)域。這源于張國正在多年的工作經(jīng)驗(yàn)中領(lǐng)悟出，在中國開展生意，如能抓住國家發(fā)展的大機(jī)遇、大戰(zhàn)略，業(yè)務(wù)將會(huì)有更大的發(fā)展空間。

例如在國家的“一帶一路”戰(zhàn)略下，戴德梁行迅速與許多央企在海外拓展方面加深緊密合作，成為其全球布局的專業(yè)顧問，尤其是在不同國家項(xiàng)目實(shí)施的過程中給予這些企業(yè)具有落地性的操作建議，避免落入不必要的風(fēng)險(xiǎn)。近幾年里，戴德梁行已經(jīng)為16個(gè)‘一帶一路沿線國家的數(shù)十個(gè)項(xiàng)目提供咨詢，這對(duì)引導(dǎo)“一帶一路”戰(zhàn)略在更廣范圍的鋪開以及吸引更多企業(yè)參與起到了良好的促進(jìn)作用。

這種商業(yè)敏銳度得益于張國正長期堅(jiān)持的踏實(shí)作風(fēng)，更重要的，身為房地產(chǎn)業(yè)界的專業(yè)人士，他對(duì)這份事業(yè)有著強(qiáng)烈的使命感和價(jià)值感。張國正認(rèn)為，只有以引領(lǐng)者的姿態(tài)覺風(fēng)氣之先，與趨勢(shì)共舞，才能更好地帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)和乃至社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)步。因此在他的主持下，戴德梁行每年都積極推進(jìn)大型的專題研究，組織專家做智慧輸出，包括在剛剛過去的2016年《城鎮(zhèn)化3.0——產(chǎn)城人融合新智慧》、《城市科技——智能地產(chǎn)成就智慧上?！返纫幌盗邪灼群蟀l(fā)布，帶動(dòng)行業(yè)在新思維上求得突破的同時(shí)，也為政府和各類機(jī)構(gòu)的決策提供了重要參考。

在戴德梁行內(nèi)部，公司的業(yè)務(wù)管理模式也在調(diào)整，公司先后成立了“城鎮(zhèn)化及產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)”、“房地產(chǎn)資本市場平臺(tái)”、以及近年大力發(fā)展的“中資企業(yè)海外投資和房地產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)”，以跨地區(qū)及跨業(yè)務(wù)線的平臺(tái)化服務(wù)能力滿足多元復(fù)雜的客戶需求。正是憑借整合公司資源后凸顯的綜合優(yōu)勢(shì)，他們成功幫助中國最大的旅游集團(tuán)“港中旅”收購了New Green Hotels——一家英國大型酒店集團(tuán)。該集團(tuán)擁有遍及全英40個(gè)城市的44家酒店，總計(jì)超過5000套客房。在中國游客出行歐洲需求不斷上升的趨勢(shì)下，這次重大戰(zhàn)略收購，使港中旅迅速立足英國，并為其向歐洲擴(kuò)張?zhí)峁┝藞?jiān)實(shí)基礎(chǔ)。更多這樣的中資企業(yè)正與戴德梁行牽手，共同邁出全球化的步伐。

2015年9月，戴德梁行在全球范圍內(nèi)收購了高緯環(huán)球，成為全球最具規(guī)模的房地產(chǎn)服務(wù)商之一。張國正則憑借出色的成績，繼續(xù)出任亞太區(qū)董事局主席及大中華區(qū)行政總裁，領(lǐng)導(dǎo)公司在整個(gè)亞太區(qū)的業(yè)務(wù)發(fā)展，而大中華區(qū)是其中的重點(diǎn)市場。僅僅在過去一年，戴德梁行在大中華地區(qū)協(xié)助國內(nèi)外企業(yè)完成了總值達(dá)80億元人民幣的寫字樓租賃。在涉及整幢物業(yè)買賣的大宗交易市場上更是占據(jù)了半壁江山，促成交易總額近500億元人民幣，不少知名物業(yè)都在其牽針引線下成功易主。

事業(yè)的發(fā)展受惠于上海這座城市，那么，如何回饋社會(huì)呢？張國正認(rèn)為，自己有責(zé)任做好滬港兩地的經(jīng)濟(jì)交流，而在經(jīng)濟(jì)交流中，他最大的著力點(diǎn)，在人。

滬港兩城經(jīng)濟(jì)聯(lián)系一直很緊密。內(nèi)地改革開放之后，香港與上海經(jīng)濟(jì)合作更為廣泛。一條淮海中路數(shù)過去，有多少香港公司開發(fā)的項(xiàng)目？一條南京西路，有多少香港資本的身影？與此同時(shí)，上海的職場活躍著越來越多的香港人。他們帶著資本、帶著專業(yè)人士的規(guī)則意識(shí)和職場文化，提升了_上海商業(yè)社會(huì)的成熟度。

香港商會(huì)（上海）、上海香港聯(lián)會(huì)、香港駐滬辦等機(jī)構(gòu)，積極地促進(jìn)著兩地人才的交流。從2000年加入香港商會(huì)（上海），之后擔(dān)任了兩屆會(huì)長，張國正現(xiàn)在還是商會(huì)的名譽(yù)會(huì)長。通過商會(huì)這個(gè)平臺(tái)，他帶領(lǐng)香港在滬企業(yè)做了不少事情。

在香港的時(shí)候，張國正經(jīng)常問他身邊的外國朋友：在香港和上海兩個(gè)城市之間，你們更愿意選擇哪個(gè)城市作為自己的居住地？前幾年，他得到的回答常常是：香港。香港的城市效率比較高，更具多元化，也正因如此，在香港更容易尋覓到一些高端人才。

但是近這些年，上海的變化遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出香港，這種變化不僅僅是城市的現(xiàn)代化，更深層次地體現(xiàn)在人才國際化方面?？梢灶A(yù)見的是，未來的滬港兩地，香港借力于上海將越來越多。endprint