文｜劉 欣

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”真的來了

文｜劉 欣

“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)?！?/p>

2017年7月17日，廣州市人民政府發(fā)布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》通知，提出將“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)?！边@是中國(guó)大陸首次出現(xiàn)以政府文件形式提出保障“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”?！白赓?gòu)?fù)瑱?quán)”開始進(jìn)入社會(huì)公眾的視野。

隨后，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等9部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部還會(huì)同有關(guān)部門選取了廣州、深圳、南京等12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。此外，北京、無錫、鄭州和濟(jì)南等多個(gè)城市也出臺(tái)了相應(yīng)措施，支持擁有經(jīng)租賃登記備案的承租人在一定條件下可進(jìn)行落戶、子女就近入學(xué)以及享受其他公共服務(wù)等。

在不到兩個(gè)月的時(shí)間里，從國(guó)家層面到地方政府，一系列有關(guān)租賃政策的相繼出臺(tái)，顯示中國(guó)正在大力推動(dòng)、扶持住房租賃產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”作為租賃政策的重要內(nèi)容，引起了社會(huì)公眾的普遍關(guān)注。

子女上學(xué)容易了嗎

國(guó)家發(fā)改委房地產(chǎn)研究中心主任劉琳認(rèn)為，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是建立租購(gòu)并舉的住房制度當(dāng)中的關(guān)鍵內(nèi)容，應(yīng)該大力推廣?！耙?yàn)閷?shí)現(xiàn)租購(gòu)并舉的住房制度的關(guān)鍵是租賃權(quán)和產(chǎn)權(quán)方能夠享受同等的公共服務(wù)”。

對(duì)于租房者，最大的一個(gè)權(quán)利就是子女享受教育的權(quán)利。從廣州出臺(tái)的政策上來看，需要各個(gè)地方政府根據(jù)自身的情況來進(jìn)行細(xì)化。在廣州，能享受“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的，指的是“具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女?！币簿褪钦f，并不是趕在入學(xué)登記之前，突擊在優(yōu)質(zhì)學(xué)校門口租個(gè)房，就能跟買了房的同權(quán)。

這一政策的下半句是，“符合上述條件，且其監(jiān)護(hù)人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，可安排到義務(wù)教育階段學(xué)校就讀”。也就是說，享受“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的是廣州市的無房戶，并不是普惠制的。

劉琳指出，“像廣州，對(duì)于幾類人群租賃住房就可以享受子女入學(xué)，都有詳細(xì)的規(guī)定，將來在推廣‘租購(gòu)?fù)瑱?quán)’政策時(shí)，各地應(yīng)該制定更有針對(duì)性的政策來執(zhí)行。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，廣州的租房新政歸納了過去一些政策并把它系統(tǒng)化。以前租房也是可以就近入學(xué)的，比如北京學(xué)區(qū)房比較集中的西城區(qū)，租房可以入學(xué)，租房和就近入學(xué)一直是個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。目前北京的非京籍家庭子女，在義務(wù)教育階段也能入學(xué)；在一些優(yōu)質(zhì)學(xué)校附近，外地戶籍的租房者只要符合租房年限條件，其子女也是可以進(jìn)入優(yōu)質(zhì)學(xué)校學(xué)習(xí)。

但是，如果想通過租房的方式來獲取上“名?！钡臋C(jī)會(huì)，恐怕是不太可能。業(yè)內(nèi)人士分析，通過“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策上“名?！彪y度其實(shí)很大。在重點(diǎn)學(xué)校的學(xué)區(qū)內(nèi)，租購(gòu)?fù)瑱?quán)體現(xiàn)在都可以申請(qǐng)學(xué)位，但是優(yōu)先級(jí)別上肯定還是房戶合一是第一順位。在廣州中心城區(qū)的一些學(xué)校，學(xué)位本來就非常緊張，有房有戶口的群體都不一定能上，而這次的政策并沒有提及以后在學(xué)位緊張的學(xué)區(qū)里租購(gòu)是否也在同一順位內(nèi)。

同樣的，在北京如果要享受“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”也需要滿足一定的條件。8月17日，北京市發(fā)布“租房新政”征求意見稿。意見稿明確，承租人為本市戶籍無房家庭，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實(shí)際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務(wù)教育。

對(duì)于承租人為非本市戶籍家庭的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息，以及北京市關(guān)于非京籍人員子女接受義務(wù)教育具體規(guī)定，依法申請(qǐng)辦理其適齡子女在出租住房所在區(qū)接受義務(wù)教育的手續(xù)。

北京市住房保障專家組相關(guān)專家指出，租房上學(xué)并不意味著就可以上“名校”，只是說可以在區(qū)內(nèi)調(diào)配，這里是“區(qū)”，而不是“學(xué)區(qū)”。另外還要看學(xué)區(qū)的學(xué)位情況，如果學(xué)位滿了，會(huì)協(xié)調(diào)到其他學(xué)區(qū)，具體辦法由各區(qū)政府制定。

而梳理各地已經(jīng)發(fā)布的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”相關(guān)政策可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)承租人的子女教育、落戶等賦權(quán)都需要滿足一定的條件。因此，對(duì)于“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”更為重要的宏觀意義應(yīng)當(dāng)是租房市場(chǎng)規(guī)范化。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相關(guān)政策如此密集出臺(tái)，釋放出中國(guó)住房租賃市場(chǎng)或?qū)⒂瓉睃S金發(fā)展期的重大信號(hào)。

房租會(huì)漲嗎

房租會(huì)漲嗎？這是“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”推出后，社會(huì)公眾關(guān)注的又一敏感問題。

劉琳認(rèn)為，租金理論上會(huì)有上漲的壓力，但是不會(huì)很大，對(duì)租金的影響有限。發(fā)展“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”應(yīng)該會(huì)對(duì)租金的上漲有一定的促進(jìn)作用，尤其是名校周圍的房屋租金。但是能夠上漲多少，還是要看這種租賃的市場(chǎng)需求增加多少。從各地出臺(tái)的政策看，普遍對(duì)承租人的賦權(quán)有一定條件的限制。比如在當(dāng)?shù)氐木幼r(shí)間，繳納社保年限等。通過這些條件的限制之后，市場(chǎng)需求可以受到一定程度的控制。

財(cái)經(jīng)評(píng)論家葉檀表示，普通房子的房租是和消費(fèi)密切聯(lián)系的，因?yàn)樽夥康娜瞬皇峭顿Y者，因此房租通常和一個(gè)城市的財(cái)富、工資水平密切相關(guān)。比如說某個(gè)城市的平均工資是5000元，租房需要6000元，這是不現(xiàn)實(shí)的，所以房租受到工資、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和工薪層財(cái)富水平抑制。房租是一種大眾消費(fèi)品。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，由于租金跟著消費(fèi)的價(jià)格跑，不像房產(chǎn)是跟著投資的價(jià)格跑，如果租金價(jià)格上升，那它和房?jī)r(jià)之間的價(jià)格比例就會(huì)降低，房地產(chǎn)相對(duì)來說也會(huì)比較健康，不會(huì)出現(xiàn)太大的泡沫。

市場(chǎng)供給的增加也會(huì)對(duì)房租的上漲有一定的抑制作用。北京、上海和杭州等熱點(diǎn)城市已要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房，有的地塊甚至要求100%自持，有的地塊的自持期限高達(dá)70年。作為住房租賃試點(diǎn)城市之一，鄭州近日發(fā)文提出，將新組建或在現(xiàn)有國(guó)有投融資平臺(tái)的基礎(chǔ)上組建國(guó)有或混合所有制住房租賃平臺(tái)，切實(shí)推進(jìn)建立租購(gòu)并舉的住房制度。

此外，一批企業(yè)加緊布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，如魔方公寓、YOU+公寓等。不少房地產(chǎn)企業(yè)已開始探索“開發(fā)－租賃”模式，如萬科、龍湖等企業(yè)的長(zhǎng)租公寓合同可以半年，一年一簽，最長(zhǎng)可以達(dá)10年以上。這在一定程度上解決了租房族對(duì)房東中途終止合約的憂慮。

但是學(xué)區(qū)房卻是例外。葉檀指出，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”理論上對(duì)抑制房?jī)r(jià)有一定的作用，但是并不會(huì)起到根本的作用。因?yàn)閷W(xué)區(qū)房是面向教育的，以前為了上好學(xué)校必須買學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在租學(xué)區(qū)房也可以了，那也就意味著學(xué)區(qū)房的租金會(huì)大幅提升。如果租金提升到一定的程度，有些人覺得還不如買房，那說不定他就又去買房了。

現(xiàn)在的核心是教育資源的稀缺性沒有改變。教育資源的稀缺反映在價(jià)格上，以前體現(xiàn)在房地產(chǎn)的學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)上，現(xiàn)在會(huì)同樣體現(xiàn)在學(xué)區(qū)房租金上。學(xué)區(qū)房的房租和普通“消費(fèi)品”性質(zhì)房屋的房租不一樣，在這種情況下，學(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià)不會(huì)下跌，租金反而會(huì)上升。

中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長(zhǎng)李鐵表示，學(xué)區(qū)房的存在說明了兩個(gè)問題，一是優(yōu)質(zhì)資源稀缺，二是存在著充足的支撐學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)上漲的高收入群體。無論學(xué)區(qū)房政策如何變換，都滿足不了高收入人口的需求，因此，房?jī)r(jià)和租賃價(jià)格將來還會(huì)呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì)。現(xiàn)在讓租賃人和產(chǎn)權(quán)人享受一樣的學(xué)區(qū)入學(xué)待遇，結(jié)果很可能是：房屋賬面價(jià)值沒有上漲，但租賃價(jià)格急劇上升，只是資源置換的形式變成了房租。

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”有待完善

從各地出臺(tái)的租房新政看，都加大提升了對(duì)承租人的服務(wù)保障，而當(dāng)前的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是以有條件的賦權(quán)為主要內(nèi)容，要實(shí)現(xiàn)真正的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”還有很長(zhǎng)的路要走。

不可否認(rèn)的是，除了教育、戶籍外，醫(yī)療、就業(yè)、養(yǎng)老等市民化權(quán)利幾乎都是與住房產(chǎn)權(quán)緊密捆綁，以至于買房成了享有市民化權(quán)利的唯一途徑。

住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人不久前表示，將通過立法明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。

住房“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的改革，需要立法、政策文件的護(hù)航，更需要有具體行動(dòng)的改革魄力。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，要實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)并舉”，同權(quán)、平權(quán)的概念是最關(guān)鍵的。這需要國(guó)家和地方政策真正剝離附著于房子、房?jī)r(jià)之上的各種資源，賦予租房人享有和買房人同等的在這個(gè)城市生活、享受當(dāng)?shù)毓卜?wù)的權(quán)利。

當(dāng)前，中國(guó)住房制度改革的指導(dǎo)思想是貫徹“房子是用來住的、不是用來炒的”，而目標(biāo)是讓老百姓“住有所居”。在一個(gè)十幾億人口的大國(guó)，通過買房來實(shí)現(xiàn)人人“住有所居”，顯然不現(xiàn)實(shí)。唯有實(shí)行“租購(gòu)并舉”，才能逐步實(shí)現(xiàn)，這在全世界任何一個(gè)國(guó)家和地區(qū)都是如此。

盡管“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”制度還有待完善，但我們需要看到中國(guó)住房制度改革已經(jīng)邁出了關(guān)鍵一步。它一方面是避免更多人淪為“房奴”，讓租房居住和買房居住一樣有尊嚴(yán)、有幸福感；另一方面，當(dāng)租房為社會(huì)公眾所普遍接受時(shí)，相當(dāng)于給房地產(chǎn)市場(chǎng)的旺盛需求降溫降火，有利于政府更好地調(diào)控房?jī)r(jià)，最終有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

相信隨著試點(diǎn)城市對(duì)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策的不斷總結(jié)和后續(xù)配套政策的臻于至善，最終將探索出保障“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”真正落地的有益示范。