周娜

摘要：隨著贛州經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，以及前兩年房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣，導(dǎo)致贛州房地產(chǎn)價(jià)格從2016年開始呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。作為三線城市的贛州，供求關(guān)系是造成贛州房?jī)r(jià)暴漲的主要原因。而目前中國的房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著新的困境，在這一大環(huán)境中，提出針對(duì)贛州房地產(chǎn)價(jià)格暴漲的相關(guān)對(duì)策，為贛州的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。

關(guān)鍵詞：贛州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀；持續(xù)增長(zhǎng)；原因；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F83文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.24.042

1贛州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀

2016年以來，隨著政府宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控以及改革的大背景下，贛州市房地產(chǎn)的價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)。在2014、2015年市場(chǎng)行情低迷時(shí)，政府收緊了推地節(jié)奏。從數(shù)據(jù)上來看贛州中心城區(qū)土地成交情況，2015年商住地塊成交面積51234平方米（約76.85畝），同比2014年減少94.5%；2016年商住用地成交面積約649163.7平方米（約973.75畝），同比2015年增長(zhǎng)1167%。土地市場(chǎng)在房地長(zhǎng)行業(yè)的傳導(dǎo)機(jī)制有著滯后效應(yīng)，正是因?yàn)?015年政府在土地資源方面的開發(fā)大幅度減少，加上2015年庫存的影響，導(dǎo)致2016年房地產(chǎn)成交規(guī)模繼續(xù)上升。2016年中政府花了大概4個(gè)月庫存，即有效供應(yīng)3、4個(gè)月后市場(chǎng)就會(huì)消化，而此后供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)豈能不漲，這與當(dāng)時(shí)合肥市的房地產(chǎn)價(jià)格暴漲有異曲同工之處。2017年以來，贛州房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高，中心城區(qū)房?jī)r(jià)更是高達(dá)8000元/平方米，造成很多中心城區(qū)老居民買不起房的局面。

2贛州市房地產(chǎn)暴漲的原因

房?jī)r(jià)的上漲有很多種原因，例如大環(huán)境下的貨幣與財(cái)政政策，廣義貨幣量M2超發(fā)，貨幣貶值的速度加快；區(qū)域結(jié)構(gòu)性投資渠道的狹窄，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的落后；實(shí)施二胎政策后的需求增加等等。下面主要闡述贛州市房?jī)r(jià)發(fā)展的主要原因。

2.1縣鎮(zhèn)補(bǔ)償化發(fā)展，人口聚集

2016年開始，贛州市政府將房地產(chǎn)庫存周期控制在了個(gè)位數(shù)，并且收縮了土地資源的開放。除了政府出臺(tái)的相關(guān)政策外，一些“硬件”的經(jīng)濟(jì)條件阻礙了贛州市縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的發(fā)展。很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)的藍(lán)圖規(guī)劃促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，而同時(shí)也造就了一大批農(nóng)村拆遷戶。加上贛州各地縣市迫切發(fā)展，且政府不斷地提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，造就了一大批拆遷戶。最重要的是，現(xiàn)階段政府出臺(tái)了一系列限購政策，一些在觀望的人擔(dān)心房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，使得各地縣市人口涌向贛州市。贛州市區(qū)可謂是占據(jù)了最好的教育、醫(yī)療、基礎(chǔ)設(shè)施等一系列資源，與贛州縣鎮(zhèn)形成了較大的反差。而贛州市區(qū)作為中心區(qū)域，對(duì)下轄縣鎮(zhèn)的輻射力不可估量，有較強(qiáng)的虹吸效應(yīng)。但有個(gè)特殊的市，如今為南康區(qū)，因?yàn)樽陨砑揖弋a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的完整且發(fā)展可觀，經(jīng)營(yíng)者和工廠工人不會(huì)隨便地離開那里，反而是會(huì)為了生活的便利選擇留在南康，在那里購房置業(yè)，以至于南康房?jī)r(jià)也不低。在縣鎮(zhèn)拆遷后的拆遷戶，但凡有點(diǎn)存款，尤其是在外地務(wù)工的，他們的返鄉(xiāng)置業(yè)需求必然是會(huì)拼盡全力在章貢區(qū)購房，不論是為了贛州市區(qū)健全的資源，還是為了享受市區(qū)得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，再或者是為了事業(yè)的發(fā)展?？梢钥闯?，越是貧窮的地區(qū)，資源越是集中化，而人們也會(huì)集中的聚集到中心區(qū)域，為了更好享受到更好的資源。

2.2品牌樓盤的區(qū)域價(jià)值

贛州市中心城區(qū)的規(guī)劃地區(qū)可以大致分為老城區(qū)、章江新區(qū)、開發(fā)區(qū)、蓉江新區(qū)。毫無疑問，章江新區(qū)在其中熠熠生輝，吸引了各大房地產(chǎn)巨頭，其中包括中海、中航、聯(lián)發(fā)、保利、恒大、云星、中梁、寶能、嘉福等等。而資本是逐利的，社會(huì)投資無疑是跟著規(guī)劃走的，政府的規(guī)劃藍(lán)圖若有若無地告訴大眾，章江新區(qū)就是贛州市未來的發(fā)展中心，類似于現(xiàn)在深圳的南山區(qū)。尤其是目前的章江新區(qū)，在教育、醫(yī)療、交通等等方面的資源正在不斷完善，章貢區(qū)政府又處在章江新區(qū)中心點(diǎn)，加上品牌開發(fā)商的影響，中等以上階層的置業(yè)者必定會(huì)認(rèn)為章江新區(qū)的規(guī)劃超前，未來勢(shì)不可擋。經(jīng)過這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰、弱肉強(qiáng)食，贛州本地的房地產(chǎn)開發(fā)商市場(chǎng)占有率也越來越小，生存空間集聚下降。而大型開發(fā)商的影響越來越大，話語權(quán)也越來越重。尤其是在2015年的市場(chǎng)調(diào)整以后，缺乏資金的本地開發(fā)商卷款逃跑，爛尾的也越來越多，基本喪失了信任。由于2016年開始政府開始逐漸放松對(duì)土地資源的管控，導(dǎo)致章江新區(qū)土地成交價(jià)格持續(xù)走高，這對(duì)開發(fā)商的資金要求也逐步提高。土地資源市場(chǎng)可以說是大品牌開發(fā)商逐鹿中原的游戲，本地開發(fā)展已無力再分一杯羹。目前而言，在章江新區(qū)僅存的幾家本地開發(fā)商能夠繼續(xù)開發(fā)，是因?yàn)橄惹罢€未出臺(tái)一系列調(diào)控政策，他們以低價(jià)形式拿到的土地才能夠繼續(xù)開發(fā)。而除此之外，章江新區(qū)基本是大牌開發(fā)商，處于高度控盤狀態(tài)。不僅僅是因?yàn)槠放崎_發(fā)商有著成熟的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制，更多的是品牌開發(fā)商有著長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，有較高的社會(huì)信任，同時(shí)中等以上階層的消費(fèi)之也有大品牌的“安全感”，可知品牌開發(fā)商在其中的作用不可估量。

2.3贛州獨(dú)特的區(qū)位和發(fā)展優(yōu)勢(shì)

由于贛州獨(dú)特的地理位置，北臨吉安，南臨韶關(guān)，西是郴州，東靠龍巖?？梢赃@樣說，贛州方圓200公里內(nèi)基本沒有什么發(fā)達(dá)的大城市。贛州自身對(duì)周邊縣鎮(zhèn)區(qū)的吸引力非同凡響，同時(shí)也無需顧慮周邊城市流動(dòng)人口的置業(yè)傾向。按照中國的傳統(tǒng)觀念，人們總是覺得自己的家鄉(xiāng)好，即便是在外久了的人也希望落葉歸根，所以可以說絕大多數(shù)人都會(huì)選擇在贛州市本地選擇置業(yè)。比如，就目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來說，九江比贛州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的更好，然而昌九一體化這么多年以來，九江的房?jī)r(jià)總是平平。其中有個(gè)很重要的原因即九江的置業(yè)需求量被南昌分了很大一杯羹。因?yàn)樵谑?huì)南昌可以享受相對(duì)全省其他市區(qū)來說更好的資源，而南昌距離九江不到半個(gè)小時(shí)的路程，豈能留不住鄉(xiāng)愁？近年來，中央頒布了一系列政策振興贛南蘇區(qū)的發(fā)展，又把贛州規(guī)劃為“中部崛起”的區(qū)域中心城市。而處于四省交界的贛州，連接著珠三角、長(zhǎng)三角，區(qū)域價(jià)值可以得到重塑?，F(xiàn)在的大經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，一二線城市的生活成本已經(jīng)讓中低端人群不堪重負(fù)， 所以他們有望于向著贛州這種中心區(qū)域城市發(fā)展。加上近些年來中央政府出臺(tái)的“振興贛南蘇區(qū)的發(fā)展”等一系列政策，吸引了一大批置業(yè)者，帶來了產(chǎn)業(yè)人口的回流，增加了有效置業(yè)需求。

3贛州市房地產(chǎn)暴漲的對(duì)策

3.1加快周邊區(qū)域的發(fā)展，減少“扎堆”現(xiàn)象

現(xiàn)如今的贛州，政府在不斷地規(guī)劃發(fā)展且發(fā)展速度迅速，具有明顯的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。在這一基礎(chǔ)上，贛州要加快農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的建設(shè)，在城市規(guī)劃上將資源有效配置，使得資源能夠被大部分人所享受。同時(shí)在城市交通軌道方面帶來促進(jìn)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的契機(jī)，縮小城鄉(xiāng)差距，加快農(nóng)村人口向城市的轉(zhuǎn)移。尤其是加快章江新區(qū)周邊區(qū)域的發(fā)展，從各方面提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展水平，減少人們涌向章江新區(qū)購房的“扎堆”現(xiàn)象，將有利于控制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲，盡可能地抑制房地產(chǎn)泡沫。

3.2進(jìn)行有效合理的宏觀調(diào)控

政府可實(shí)行合理的貨幣和財(cái)政政策。市場(chǎng)流通的貨幣是決定房地產(chǎn)基本的重要原因，也是重要手段。在準(zhǔn)備金率上，央行可以提高其利率以回收市場(chǎng)上的熱錢，控制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)的可能。例如減少房地產(chǎn)的按揭貸款，可以通過加息的方式來抑制房?jī)r(jià)的上漲。同時(shí)還要保證住房的供應(yīng)量，增加有效供給，緩解供求之間的矛盾，將有利于控制房?jī)r(jià)，同時(shí)減少人們因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)暴漲而帶來的恐慌。

3.3市場(chǎng)資源有效配置

市場(chǎng)資源的配置，是人們決定購房的一項(xiàng)重大指標(biāo)。其中房地產(chǎn)周邊資源包括教育，醫(yī)療，交通等等。只有教育和醫(yī)療有了保障，人們才會(huì)選擇該在該地區(qū)購房。就目前贛州市而言，教育和醫(yī)療資源基本都在老城區(qū)，章江新區(qū)也在不斷發(fā)展這些資源的供給。而除去這兩塊區(qū)域，其他周邊區(qū)域教育與醫(yī)療資源基本不匹配，人們不能更為便利的享受老城區(qū)教育與理療資源。所以市場(chǎng)資源的有效配置，特別是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，是一項(xiàng)極為重要的因素。若在其他房地產(chǎn)價(jià)格稍微可控的地區(qū)加強(qiáng)教育與醫(yī)療資源的匹配，即可減緩房?jī)r(jià)暴漲的趨勢(shì)。

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