張良力

【摘 要】隨著土地、房產(chǎn)、林地、草地、水域?yàn)┩康犬a(chǎn)權(quán)證書(shū)的合并，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的不斷深入推進(jìn)，如何有效地應(yīng)對(duì)不同產(chǎn)權(quán)測(cè)繪數(shù)據(jù)的整合和管理以及建立新的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)是當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記需要解決的難題。論文以長(zhǎng)沙縣不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)的整合和管理進(jìn)行研究，探索不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)的整合與利用、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)的建設(shè)與發(fā)展，從而為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的發(fā)展提供一些建議和幫助。

【Abstract】With the merger of property certificates such as land， real estate， forest land， grassland and water beach， the unified registration of real estate is deepening， how to effectively deal with the integration and management of different property rights surveying and mapping data， and establish a new real estate surveying and mapping data management system is a difficult problem to be solved in the current unified registration of real estate. This paper studies the integration and management of real estate mapping data in Changsha County， explores the integration and utilization of real estate mapping data， and the construction and development of real estate mapping data management system， so as to provide some suggestions and help for the development of unified registration of real estate.

【關(guān)鍵詞】測(cè)繪數(shù)據(jù)；不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪；管理系統(tǒng)；建設(shè)；發(fā)展

【Keywords】 mapping data； real estate mapping； management system； construction； development

【中圖分類(lèi)號(hào)】D923.2 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號(hào)】1673-1069（2017）08-0185-03

1 引言

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪作為一項(xiàng)基礎(chǔ)性、前期性較強(qiáng)的工作，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記影響巨大[1]。由于在統(tǒng)一登記前各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)象均是分開(kāi)登記，歸屬不同職能部門(mén)， 如房屋歸住建， 土地歸國(guó)土， 造成相應(yīng)對(duì)象的測(cè)繪工作也由不同機(jī)構(gòu)實(shí)施，并且土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)平臺(tái)不統(tǒng)一， 造成登記信息難以有效共享和充分應(yīng)用。因此各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)整合是不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)的核心工作之一[2]。 本文以長(zhǎng)沙縣不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)的整合利用、測(cè)繪數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)的建設(shè)為例討論了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記過(guò)程中產(chǎn)生的測(cè)繪管理問(wèn)題。因不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記過(guò)渡期內(nèi)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)暫未納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，以及長(zhǎng)沙縣沒(méi)有海籍?dāng)?shù)據(jù)，本文均不予討論。

2 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)的現(xiàn)狀

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪則是指對(duì)土地、海域以及房屋、林木等定著物的測(cè)繪。隨著時(shí)間的推移，各相應(yīng)職能管理部門(mén)積累了大量的不動(dòng)產(chǎn)地理信息數(shù)據(jù)，但由于相關(guān)行業(yè)部門(mén)制定了相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)[3]，測(cè)繪數(shù)據(jù)的數(shù)學(xué)基礎(chǔ)、數(shù)據(jù)精度、數(shù)據(jù)格式、用途、存儲(chǔ)方式等各不相同，數(shù)據(jù)的應(yīng)用、更新等數(shù)據(jù)管理方式也不相同，使得不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)的整合、管理存在諸多問(wèn)題，極大影響了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的開(kāi)展。

2.1 國(guó)土測(cè)繪數(shù)據(jù)現(xiàn)狀

國(guó)土測(cè)繪數(shù)據(jù)種類(lèi)比較多，基本上可分為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和專(zhuān)題數(shù)據(jù)?；A(chǔ)數(shù)據(jù)有數(shù)字正攝影像圖（DOM）、數(shù)字線劃圖（DLG）等數(shù)據(jù)，構(gòu)建了國(guó)土核心底層數(shù)據(jù)。專(zhuān)題數(shù)據(jù)有城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)、土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)、農(nóng)村集體土地所有權(quán)數(shù)據(jù)、農(nóng)村集體建設(shè)用地?cái)?shù)據(jù)等數(shù)據(jù)，構(gòu)建了國(guó)土專(zhuān)題應(yīng)用數(shù)據(jù)。從歷史沿革來(lái)看，國(guó)土數(shù)據(jù)一般采用北京54坐標(biāo)系、西安80坐標(biāo)以及城市獨(dú)立坐標(biāo)系，從2008年開(kāi)始逐漸采用2000大地坐標(biāo)系。從數(shù)據(jù)采集和管理軟件來(lái)看，國(guó)土數(shù)據(jù)一般為DWG格式、SHP格式、CDR格式以及WP、WL、WT格式，雖然數(shù)據(jù)格式不同，但內(nèi)核仍以點(diǎn)、線、面形式表現(xiàn)。雖然國(guó)土測(cè)繪數(shù)據(jù)多樣，但用于土地登記業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)主要以城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)、農(nóng)村集體土地所有權(quán)數(shù)據(jù)和農(nóng)村集體建設(shè)用地?cái)?shù)據(jù)為主。

2.2 房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)現(xiàn)狀

房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)種類(lèi)比較少，主要有分幅平面圖、分丘平面圖和分戶(hù)平面圖。從存儲(chǔ)介質(zhì)來(lái)看，房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)分為紙質(zhì)圖件和電子圖件。紙質(zhì)圖件一般為早期的房改房、單位宿舍等房產(chǎn)的測(cè)繪成果；電子圖件一般為商品房、保障性住房等房產(chǎn)的測(cè)繪成果。從坐標(biāo)系選擇來(lái)看，因房產(chǎn)測(cè)繪精度要求一般比較高，測(cè)繪面積的波動(dòng)對(duì)房產(chǎn)的價(jià)值影響比較大，房產(chǎn)測(cè)繪一般多采用城市獨(dú)立坐系。從數(shù)據(jù)采集和管理軟件來(lái)看，房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)一般為DWG以及特殊的格式。用于房產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的測(cè)繪數(shù)據(jù)主要是分戶(hù)平面圖。

2.3 林地測(cè)繪數(shù)據(jù)現(xiàn)狀

林業(yè)測(cè)繪數(shù)據(jù)主要有全國(guó)森林資源連續(xù)調(diào)查數(shù)據(jù)、森林資源規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)查數(shù)據(jù)以及作業(yè)設(shè)計(jì)調(diào)查數(shù)據(jù)等三類(lèi)數(shù)據(jù)。這部分?jǐn)?shù)據(jù)主要用于調(diào)查林地面積、蓄積量等森林資源情況，并分析森林覆蓋率或林木綠化率。而用于林權(quán)發(fā)證的數(shù)據(jù)則是以1：10000比例尺的地形圖數(shù)據(jù)為底圖，通過(guò)實(shí)地調(diào)查、勾繪林地小班界線并經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)處理而形成的發(fā)證附圖。這部分?jǐn)?shù)據(jù)大部分未經(jīng)過(guò)矢量化處理，基本以紙質(zhì)數(shù)據(jù)形式保存，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)的整合價(jià)值比較弱，但其權(quán)屬信息價(jià)值非常大，是林地不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的主要依據(jù)。endprint

3 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)管理現(xiàn)狀

3.1 單向管理、共享性弱

根據(jù)職能職責(zé)的不同，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)分別由國(guó)土、房產(chǎn)、林業(yè)、農(nóng)業(yè)等行政主管部門(mén)管理，布局散亂、管理單向。因法律法規(guī)、政策、網(wǎng)絡(luò)、系統(tǒng)等因素限制，各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)基本上存儲(chǔ)在部門(mén)局域網(wǎng)內(nèi)，并在各部門(mén)之間物理隔絕，共享性差、關(guān)聯(lián)性弱，同時(shí)也會(huì)造成部分?jǐn)?shù)據(jù)重復(fù)測(cè)繪。

3.2 各行業(yè)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)不一致

隨著信息化的發(fā)展，各行業(yè)主管部門(mén)相應(yīng)建立了各自的測(cè)繪數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)，如國(guó)土的城鎮(zhèn)地籍管理系統(tǒng)、土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)；房產(chǎn)部門(mén)的房產(chǎn)測(cè)繪系統(tǒng)、房產(chǎn)測(cè)繪成果備案系統(tǒng)以及房產(chǎn)地理信息系統(tǒng)；林業(yè)的林業(yè)地理信息管理系統(tǒng)等。這些地理信息系統(tǒng)一般基于ArcGis、Mapgis、AutoCAD等軟件開(kāi)發(fā)，雖然部分地理信息系統(tǒng)底層開(kāi)發(fā)平臺(tái)一致，但地理信息系統(tǒng)功能設(shè)置各有側(cè)重點(diǎn)，具有極強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，并對(duì)測(cè)繪數(shù)據(jù)要求不一致，這使得各行業(yè)的測(cè)繪數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)通用性弱。

4 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)的整合利用

4.1 數(shù)據(jù)分析、整合及利用

數(shù)據(jù)分析是通過(guò)分析國(guó)土、房產(chǎn)、林業(yè)、農(nóng)業(yè)等部門(mén)的測(cè)繪數(shù)據(jù)現(xiàn)狀，選取不動(dòng)產(chǎn)登記所需的標(biāo)的數(shù)據(jù)，并分析標(biāo)的數(shù)據(jù)的坐標(biāo)系統(tǒng)、比例尺、精度等測(cè)繪信息以及數(shù)據(jù)的格式、結(jié)構(gòu)、屬性信息等信息。同時(shí)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記要求制定數(shù)據(jù)整合的參考標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，數(shù)據(jù)質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，以及數(shù)據(jù)處理標(biāo)準(zhǔn)，為不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果的整合利用提供依據(jù)。

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)的整合是將地籍測(cè)繪數(shù)據(jù)、房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)、林權(quán)測(cè)繪數(shù)據(jù)以及其他行業(yè)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)通過(guò)一定的規(guī)則建立一一對(duì)應(yīng)的關(guān)系，并實(shí)現(xiàn)在統(tǒng)一的管理系統(tǒng)下管理、應(yīng)用、維護(hù)。首先是在分析數(shù)據(jù)后，根據(jù)轉(zhuǎn)換規(guī)則將標(biāo)的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成目標(biāo)數(shù)據(jù)，并將標(biāo)的數(shù)據(jù)的坐標(biāo)系統(tǒng)、數(shù)據(jù)格式、比例尺等元數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)；其次根據(jù)數(shù)據(jù)質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)校核數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換準(zhǔn)確性，查驗(yàn)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換是否有屬性損失。最后，經(jīng)檢驗(yàn)后，目標(biāo)數(shù)據(jù)符合標(biāo)準(zhǔn)則進(jìn)行數(shù)據(jù)整合，形成新的數(shù)據(jù)庫(kù)，在不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)直接利用；如數(shù)據(jù)不符合要求，則數(shù)據(jù)仍按原方式保存并存入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記檔案中，以備查詢(xún)利用（圖1）。

4.2 各行業(yè)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)分析及利用

各行業(yè)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)分析是分析國(guó)土、房產(chǎn)、林地等測(cè)繪數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)的作用和功能，并著重分析其專(zhuān)有功能和通用功能。同時(shí)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)的要求、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范制定各行業(yè)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)利用的判定標(biāo)準(zhǔn)。首先判定各行業(yè)測(cè)繪數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)的專(zhuān)有功能和通用功能在新建設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)中的設(shè)置情況；其次根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)整合情況，判定各行業(yè)測(cè)繪數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)利用方式；最后，制定各行業(yè)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)退出時(shí)間表，原則上不再更新各行業(yè)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)和測(cè)繪數(shù)據(jù)（圖2）。

5 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)綜合管理

5.1 建設(shè)統(tǒng)一的測(cè)繪數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)

建設(shè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪管理系統(tǒng)應(yīng)充分利用現(xiàn)有的相關(guān)部門(mén)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果，集成整合目前分散在各部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)，制定不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)整合標(biāo)準(zhǔn)和建庫(kù)技術(shù)規(guī)范，建成覆蓋全面、結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、可擴(kuò)展性強(qiáng)的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)庫(kù)；利用并集成各類(lèi)信息技術(shù)，建成標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、內(nèi)容全面、互聯(lián)互通的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)土地、房屋、林地等測(cè)繪數(shù)據(jù)的統(tǒng)一管理，并向相關(guān)部門(mén)提供不動(dòng)產(chǎn)登記圖形信息，實(shí)現(xiàn)圖文一體化。

目前，我國(guó)很多市縣已建成地理空間框架和國(guó)土“一張圖”系統(tǒng)。新建立的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)將依托局域網(wǎng)接入地理空間框架平臺(tái)進(jìn)行服務(wù)的集成，并以O(shè)GC協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)接口以及地圖服務(wù)方式為主從地理空間框架平臺(tái)獲取地圖數(shù)據(jù)服務(wù)，獲取的服務(wù)內(nèi)容包括矢量電子地圖、影像數(shù)據(jù)、地理實(shí)體數(shù)據(jù)、地名地址數(shù)據(jù)、三維模型數(shù)據(jù)等基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)。同時(shí)通過(guò)地理空間框架平臺(tái)從“一張圖”系統(tǒng)獲取地圖數(shù)據(jù)服務(wù)，同時(shí)向“一張圖”系統(tǒng)提供地圖數(shù)據(jù)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)測(cè)繪數(shù)據(jù)互聯(lián)共享。

5.2 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)采集、更新方式

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)采集、更新工作可以采用專(zhuān)項(xiàng)工作集中采集、更新測(cè)繪成果數(shù)據(jù)，如開(kāi)展農(nóng)村宅基地?cái)?shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)等專(zhuān)題數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)；也可以依權(quán)利人申請(qǐng)進(jìn)行單一采集、更新測(cè)繪成果。在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)成果整合形成統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫(kù)后，一般多采用依權(quán)利人申請(qǐng)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)采集、處理的模式更新數(shù)據(jù)庫(kù)，具體流程如圖3。例如在林地測(cè)繪成果整合以后，林地按照新的流程獲取測(cè)繪數(shù)據(jù)，不再采用1：10000比例尺地形圖繪制林權(quán)小班，直接采用實(shí)地測(cè)繪并通過(guò)地理空間框架獲取影像圖制作成新的權(quán)屬附圖（圖4）。

6 結(jié)論

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)的整合利用以及統(tǒng)一采集、管理、更新是不動(dòng)產(chǎn)管理的必然趨勢(shì)，是不動(dòng)產(chǎn)的核心工作之一。開(kāi)展各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果的分析處理、整合利用，初步形成一個(gè)集中管理、安全規(guī)范、數(shù)據(jù)全面的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果核心數(shù)據(jù)庫(kù)，是推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)工作，也是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的前提。建立完善的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)，構(gòu)建從數(shù)據(jù)采集到數(shù)據(jù)入庫(kù)的數(shù)據(jù)更新體系、技術(shù)規(guī)范，實(shí)現(xiàn)國(guó)土、房產(chǎn)、林地等各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)的綜合管理，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的發(fā)展具有決定性意義。

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