趙媛

【摘 要】隨著城鄉(xiāng)一體化的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)炙手可熱，其競(jìng)爭(zhēng)也愈演愈烈?？墒墙鼛啄辏捎诜?jī)r(jià)過(guò)熱，銀行信貸利息增高等多方面因素的影響，致使市場(chǎng)供大于求的現(xiàn)象非常嚴(yán)重。房屋成交量下滑，致使房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)出過(guò)剩，企業(yè)壓力陡然增大。當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面存在一些問(wèn)題。論文通過(guò)對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，提出了一些措施，希望對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有所助益。

【Abstract】With the rapid development of urban and rural integration， the real estate industry in China is hot， the competition of real estate industry is intensified. But in recent years， due to overheating prices， bank credit interest increases and many other factors， resulting in the phenomenon of oversupply of the market is very serious. Housing turnover fell， resulting in real estate business output surplus， corporate pressure suddenly increased. There are some problems in the cost control of the current real estate enterprises. Through the analysis of the current situation of cost control in real estate enterprises， this paper puts forward some measures to help real estate enterprises.

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制的現(xiàn)狀；措施

【Keywords】 real estate enterprises； current situation of cost control； measures

【中圖分類號(hào)】F293.3 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號(hào)】1673-1069（2017）07-0057-03

1引言

住房一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)，現(xiàn)代生活和住房有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。據(jù)調(diào)查據(jù)顯示，2016年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元人民幣，較上年增長(zhǎng)了一個(gè)百分點(diǎn)。但是國(guó)家為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)高，在一二線城市相繼出臺(tái)“限購(gòu)令”，致使為保證成交量，房地產(chǎn)行業(yè)銷售價(jià)格下跌，要想維持房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)，只能合理降低成本。因此，如何合理地控制房地產(chǎn)企業(yè)的成本已經(jīng)成為現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的核心工作。

2 當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本概況

2.1 房地產(chǎn)成本的組成結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)成本的組成，主要包括三個(gè)方面：與土地相關(guān)的成本、與建筑相關(guān)的成本、與輔助設(shè)施相關(guān)的成本。其中，與土地相關(guān)的成本主要有：土地轉(zhuǎn)讓、租賃、拆遷、相關(guān)稅費(fèi)等。土地的成本是工程建造價(jià)值的重要衡量指標(biāo)，與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有直接關(guān)系。近年來(lái)土地的成本不斷增加，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了不小的壓力。與建筑相關(guān)的成本包括：建筑材料、施工費(fèi)用、相關(guān)機(jī)械使用費(fèi)用以及工程管理等。前兩部分在房地產(chǎn)成本費(fèi)用占據(jù)主導(dǎo)地位。與輔助設(shè)施相關(guān)的成本是建筑工程完工后，周圍輔助設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，如：道路、園林綠化、水電煤氣等。這些費(fèi)用的支出受多重因素的影響，沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，因此，成本彈性較大。成本的不確定易對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益產(chǎn)生直接的影響，可能降低企業(yè)盈利。

2.2 成本管理粗略

目前房地產(chǎn)公司的成本管理僅僅體現(xiàn)在成本核算這一環(huán)節(jié)上。即事后進(jìn)行成本的核算，缺乏在預(yù)算和施工中的成本管理。公司對(duì)于工程建設(shè)考慮的成本較為宏觀，只關(guān)心工程總投資金額、施工周期、竣工銷售的經(jīng)濟(jì)利益等。前期對(duì)于建造項(xiàng)目的預(yù)算不夠準(zhǔn)確，沒(méi)有通過(guò)結(jié)合實(shí)際的市場(chǎng)變化，在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)實(shí)行成本控制，造成實(shí)際成本遠(yuǎn)大于預(yù)算成本，致使企業(yè)利潤(rùn)降低。同時(shí)，成本控制需要具有高級(jí)專業(yè)素養(yǎng)的管理人員和技術(shù)人員進(jìn)行掌握，但是，就目前的房地產(chǎn)企業(yè)在工程預(yù)算方面，專業(yè)人才較為缺少，進(jìn)一步造成房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用混亂。

2.3 沒(méi)有形成科學(xué)的成本控制體系

成本控制帶有隨意性，沒(méi)有形成相關(guān)的成本控制標(biāo)準(zhǔn)[1]。目前，各房地產(chǎn)企業(yè)成本控制較為粗放，成本控制方法較為落后。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還停留在人力核算階段，沒(méi)有借助信息技術(shù)實(shí)行現(xiàn)代化的成本控制，沒(méi)有形成制度化和規(guī)范化。在考核和監(jiān)督方面的力度不夠，管理責(zé)任不能落實(shí)到人，致使成本控制存在漏洞。還容易出現(xiàn)施工質(zhì)量不合格的情況，不利于企業(yè)健康發(fā)展。不能借助市場(chǎng)信息及時(shí)準(zhǔn)確提出降低成本的策略，從而給企業(yè)增加了虧損的風(fēng)險(xiǎn)。

3 加強(qiáng)成本控制措施

3.1 健全成本控制管理體系

成本控制管理體系是將項(xiàng)目工程的成本進(jìn)行層層劃分，根據(jù)各層的成本進(jìn)行分析做出預(yù)算，將預(yù)算落實(shí)到實(shí)際的項(xiàng)目執(zhí)行上。通過(guò)實(shí)施計(jì)劃中，目標(biāo)計(jì)劃和實(shí)際計(jì)劃的差異，找出差異原因，并且形成有效的改進(jìn)措施。建立完善的成本控制管理體系也應(yīng)該做到：第一，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)形勢(shì)，制定切合實(shí)際的項(xiàng)目成本，客觀反映項(xiàng)目成本的信息；第二，在成本控制的流程上進(jìn)行規(guī)范，針對(duì)各階段的成本目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化的標(biāo)準(zhǔn)制定；第三，對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和工程的側(cè)重點(diǎn)，在施工時(shí)做到分工明確，責(zé)任到人，建立相關(guān)操作標(biāo)準(zhǔn)，全面強(qiáng)化并且健全考核、監(jiān)督制度；第四，定期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)于新型建筑技術(shù)和建筑材料的價(jià)格等相關(guān)資料予以記錄，建立企業(yè)內(nèi)部信息庫(kù)，為房地產(chǎn)企業(yè)的可行性分析提供真實(shí)依據(jù)。

3.2 對(duì)員工實(shí)行獎(jiǎng)罰機(jī)制

房地產(chǎn)具有施工周期長(zhǎng)、工作任務(wù)量大，部門人員繁多的特點(diǎn)。在人員管理上，實(shí)施科學(xué)管理，既要對(duì)成本控制進(jìn)行管理，同時(shí)也要使每一個(gè)員工形成成本控制的意識(shí)，這樣有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)合理控制成本。因此，在對(duì)員工的管理上要建立相關(guān)的獎(jiǎng)罰制度。在工程建造環(huán)節(jié)中，將企業(yè)的利益同員工的利益結(jié)合起來(lái)，從而使各個(gè)階層的員工廣泛參與到成本控制的活動(dòng)中來(lái)。分解成本控制的目標(biāo)，對(duì)每個(gè)員工的操作進(jìn)行考核。對(duì)超量完成任務(wù)和使用工時(shí)間較短的員工應(yīng)當(dāng)予以獎(jiǎng)勵(lì)，并且將其優(yōu)秀的工作經(jīng)驗(yàn)予以推廣。對(duì)不合理、不規(guī)范的操作予以避免，保質(zhì)保量、節(jié)約用料的行為予以獎(jiǎng)勵(lì)。不符合設(shè)計(jì)原則的流程要重新規(guī)劃，避免給房地產(chǎn)企業(yè)造成大量人力、物力的浪費(fèi)。加強(qiáng)各部門之間的配合，做到部門之間責(zé)任明確，防止互相推諉的現(xiàn)象出現(xiàn)，有效保證工作運(yùn)轉(zhuǎn)正常，提高工作效率。工程結(jié)束后，進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)。企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)銷售人員績(jī)效的考核和管理，本著追求利益為原則，制定月計(jì)劃目標(biāo)，并且監(jiān)督銷售員工盡量完成。通過(guò)完成目標(biāo)給予獎(jiǎng)金的形式激勵(lì)員工，使員工對(duì)工作充滿積極性，從而切實(shí)提高房地產(chǎn)企業(yè)的銷售量，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。

3.3 全方位成本控制

目前的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)施工方面較為重視，忽略了其他環(huán)節(jié)，一個(gè)工程項(xiàng)目的成本控制體現(xiàn)在決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工各方面。因此，為降低企業(yè)的成本，要從各個(gè)方面入手多管齊下。決策階段要對(duì)整個(gè)投資的全過(guò)程進(jìn)行細(xì)致分析，包括市場(chǎng)形勢(shì)、土地費(fèi)用支出、前期工程預(yù)算、造價(jià)成本等方面。其中，土地費(fèi)用占總成本的1/3，并且隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈逐年上升的態(tài)勢(shì)。設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)是降低成本的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)注意施工前的設(shè)計(jì)招標(biāo)，施工中對(duì)建筑成本進(jìn)行跟蹤和監(jiān)督，但是要注意掌握該環(huán)節(jié)的成本控制，應(yīng)當(dāng)在保證工程質(zhì)量的前提下進(jìn)行控制。偷工減料的“成本控制”會(huì)使企業(yè)信譽(yù)掃地，不利于企業(yè)發(fā)展。企業(yè)要發(fā)展，就需要有良好的信譽(yù)和口碑。工程質(zhì)量直接決定著企業(yè)的利潤(rùn)是否能夠持續(xù)。因此，必須要在保證質(zhì)量的前提下，進(jìn)行成本的控制[2]。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，工程設(shè)計(jì)中，土建、裝飾、機(jī)電、裝修、消防、電梯等設(shè)施的招投標(biāo)，都需經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制部、工程部等部門進(jìn)行可行性分析和評(píng)估。招標(biāo)環(huán)節(jié)要注重對(duì)相關(guān)單位資料進(jìn)行真實(shí)性審查，包括投標(biāo)企業(yè)的資質(zhì)、業(yè)績(jī)、施工技術(shù)、管理水平進(jìn)行綜合調(diào)查，選擇施工信譽(yù)好、建筑水平高的施工單位。招標(biāo)過(guò)程中不要一味追求低價(jià)，忽略工程質(zhì)量，要先考慮工程質(zhì)量的情況下，追求合理低價(jià)。杜絕投標(biāo)單位形成低價(jià)惡性競(jìng)爭(zhēng)。工程成本占總成本的1/2，其構(gòu)成內(nèi)容繁多，項(xiàng)目復(fù)雜。施工階段嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)規(guī)范和技術(shù)指導(dǎo)進(jìn)行施工，合理節(jié)約成本。建造過(guò)程中，不得隨意增加建設(shè)內(nèi)容，建立嚴(yán)格的工程簽證管理制度，并確保監(jiān)督制度順利進(jìn)行，工程質(zhì)量符合設(shè)計(jì)要求。

3.4 健全成本精細(xì)化控制

期間費(fèi)用又稱期間成本，是企業(yè)在本期發(fā)生但是不能直接計(jì)入經(jīng)營(yíng)成本，故分配到各種損益賬戶的費(fèi)用。主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。期間費(fèi)用是為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供必要的運(yùn)行條件和管理措施，但是在房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)期間費(fèi)用不加以重視，以至于對(duì)期間費(fèi)用沒(méi)有控制。從而浪費(fèi)了企業(yè)的有效流動(dòng)資金，降低了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。因此要對(duì)期間費(fèi)用的使用進(jìn)行精細(xì)化控制，減少房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)消耗。由于房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他行業(yè)，資金的流動(dòng)量大，流動(dòng)速度較為緩慢，故具有較大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)由于房地產(chǎn)行業(yè)同政府政策息息相關(guān)，故借款利息和財(cái)物費(fèi)用是房地產(chǎn)企業(yè)期間費(fèi)用的主要構(gòu)成部分。為了增加房屋銷售量，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)進(jìn)行大量的宣傳展覽活動(dòng)，大量的銷售人員和代理商的代理費(fèi)占用公司非常大的資金，因此銷售費(fèi)用也是居高不下[3]。

鑒于此種情況，公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的企業(yè)狀況組建成本控制小組。對(duì)銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用進(jìn)行合理縮減。如銷售方面的廣告可以借助于網(wǎng)絡(luò)的力量。從線下的模式結(jié)合線上模式進(jìn)行推廣?？梢越柚ㄓ嵻浖械男畔鬟f方式，將商品信息植入通訊軟件，通過(guò)消息的轉(zhuǎn)發(fā)增加商品房信息的流通，使銷售信息在網(wǎng)民中間傳播。線下只針對(duì)使用網(wǎng)絡(luò)較少的人群進(jìn)行推廣，借助電臺(tái)和電視臺(tái)打廣告。銷售人員無(wú)需參與宣傳活動(dòng)，只需要參與銷售活動(dòng)即可。通過(guò)類似舉措可以大大節(jié)約銷售費(fèi)用。同時(shí)在融資方面，對(duì)于正規(guī)的上市房地產(chǎn)公司可以使用企業(yè)發(fā)行債券、股票的方式進(jìn)行民間籌資，以減少對(duì)銀行貸款的依賴，改良企業(yè)借款來(lái)源結(jié)構(gòu)，合理優(yōu)化流動(dòng)資金的使用，從而降低銀行利息，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用。在公司承建工程的時(shí)候，對(duì)于閑散的機(jī)器設(shè)備、施工場(chǎng)地可以在不影響工程的前提下，進(jìn)行暫時(shí)性的外包或者出租，以收取租金的形式，通過(guò)固定資產(chǎn)的租賃增加流動(dòng)資金。為企業(yè)本身提高資金流動(dòng)性，從而緩解企業(yè)借款利息的壓力。盤活固定資產(chǎn)的使用，增加利用率，從而使企業(yè)整體的資金流動(dòng)起來(lái)，有效規(guī)避資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

3.5 確保資金成本正常運(yùn)轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的資金流量非常巨大，注重資金的運(yùn)營(yíng)，有助于企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)。進(jìn)行合理的資金成本控制，應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)。第一，根據(jù)工程預(yù)算確定每個(gè)階段所需資金，在籌集資金時(shí)，盡量降低成本。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)增加籌措融資方式，并且選用合理的融資渠道，從而提高資金使用率。第二，對(duì)大宗的資金支出和工程撥款時(shí)，要嚴(yán)格按照公司資金撥付的規(guī)定，進(jìn)行從上到下的層層監(jiān)督。按照合同的約定，對(duì)工程款的審核進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，注意要選取手續(xù)齊全、資質(zhì)健全的施工單位。第三，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部應(yīng)當(dāng)對(duì)現(xiàn)金庫(kù)存和用量進(jìn)行壓縮，對(duì)企業(yè)的應(yīng)收款項(xiàng)盡量縮短回款時(shí)間，加快資金回籠運(yùn)作。企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)時(shí)刻了解國(guó)家稅收政策和財(cái)政法規(guī)，利用政策優(yōu)惠，減輕房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納的稅費(fèi)支出，實(shí)現(xiàn)低稅負(fù)成本，這樣在資金運(yùn)轉(zhuǎn)方面切實(shí)保障企業(yè)資金流運(yùn)作，不至于因?yàn)橘Y金鏈斷裂造成工程的停工。資金運(yùn)作順暢，避免建筑施工項(xiàng)目變成“爛尾樓”，從而為企業(yè)提供了重要的資金保障。

4 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展與國(guó)家政策密不可分。目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制沒(méi)有形成健全的體系，在資金的運(yùn)用上沒(méi)有合理的規(guī)劃，致使房地產(chǎn)企業(yè)在施工建設(shè)的過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，因此實(shí)行科學(xué)的成本控制勢(shì)在必行。培養(yǎng)優(yōu)秀的成本控制管理人員，實(shí)行科學(xué)的成本控制措施，能使房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。

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