文/胡禮剛

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革背景下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展初探

文/胡禮剛

2017年，我國(guó)深化經(jīng)濟(jì)建設(shè)，全面推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，再次成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入新常態(tài)的必然選擇。因此，作為對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要影響力的房地產(chǎn)行業(yè)，必須將改善供給側(cè)結(jié)構(gòu)作為行業(yè)改革的主攻方向。筆者結(jié)合供職的一家上海市區(qū)屬房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型發(fā)展方面的探索，談一點(diǎn)想法。

一、供給側(cè)改革的內(nèi)涵

對(duì)于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的基本內(nèi)涵，社會(huì)各界普遍的觀(guān)點(diǎn)是：新時(shí)期推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必須在生產(chǎn)供給側(cè)進(jìn)行改革，提高供給要素生產(chǎn)率，改革供需關(guān)系不匹配、結(jié)構(gòu)發(fā)展不合理等各類(lèi)問(wèn)題和矛盾，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

對(duì)于供給側(cè)改革的具體含義，知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家因視角相異而，各有側(cè)重。李稻葵認(rèn)為，供給側(cè)是相對(duì)于需求側(cè)而提出來(lái)的，并從提高生產(chǎn)要素效率的角度出發(fā)，認(rèn)為供給側(cè)改革是提高經(jīng)濟(jì)體供給能力和效率的改革，主要以減輕企業(yè)稅負(fù)、降低生產(chǎn)交易成本、促進(jìn)投資者更有效的投資等方面推進(jìn)供給側(cè)改革。吳敬璉從供給要素出發(fā)，認(rèn)為供給側(cè)改革的實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，核心在提高供給的質(zhì)量和效率。

二、供給側(cè)改革與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展

（一）房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革的現(xiàn)實(shí)意義

從區(qū)域的視角，國(guó)家提出的推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，對(duì)培育上海房地產(chǎn)企業(yè)新的發(fā)展動(dòng)力和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，著力解決土地存量缺乏、供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡、融資風(fēng)險(xiǎn)增長(zhǎng)、發(fā)展后勁不足等問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，具有重要的影響。

（二）房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的必要性

實(shí)行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，是破解當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展困境和障礙的現(xiàn)實(shí)需要，更是中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的必然選擇。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)重要的組成部分，其發(fā)展也不可避免的面臨著一系列的結(jié)構(gòu)性失衡的問(wèn)題。房地產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革要求房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值的提升，意味著對(duì)行業(yè)現(xiàn)有的資源和資產(chǎn)進(jìn)行全方位的改造。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)主要的供給主體，就必須通過(guò)轉(zhuǎn)型發(fā)展來(lái)突破自身在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性矛盾中的困境，逆勢(shì)前行。

三、案例分析

（一）企業(yè)背景介紹

筆者工作的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是上海市某區(qū)一家由區(qū)屬?lài)?guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)全資管理的企業(yè)。該企業(yè)成立于1978年12月，注冊(cè)資本人民幣6.5億元，資產(chǎn)總額人民幣94億元，具有國(guó)家房地產(chǎn)一級(jí)資質(zhì)，質(zhì)量信譽(yù)AAA級(jí)，位列上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)50強(qiáng)。除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)以外，該企業(yè)兼營(yíng)物業(yè)租賃、物業(yè)管理、酒店以及學(xué)校、養(yǎng)老院等服務(wù)性或公益性資產(chǎn)。企業(yè)成立39年以來(lái)，共累積開(kāi)發(fā)建設(shè)100多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積達(dá)1400多萬(wàn)平方米。

（二）企業(yè)轉(zhuǎn)型實(shí)踐

近年來(lái)，企業(yè)著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，為了從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中尋求發(fā)展機(jī)會(huì)，企業(yè)依托全面建成小康社會(huì)和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)目標(biāo)，明確戰(zhàn)略重點(diǎn)，履行社會(huì)責(zé)任，加快結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)機(jī)制，構(gòu)建融資模式，力推企業(yè)“十三五”可持續(xù)發(fā)展。

1. 承擔(dān)舊城改造任務(wù)，開(kāi)辟發(fā)展新路

“十三五”期間，上海嚴(yán)控建設(shè)用地供應(yīng)，年均建設(shè)用地僅為 12.2 平方公里，要在市場(chǎng)上拿到地，其難度可想而知。企業(yè)按照供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革要求，加速創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，另辟發(fā)展新路，謀求發(fā)展空間。

該企業(yè)勇挑重?fù)?dān)，承擔(dān)了區(qū)域內(nèi)一塊總占地面積約586畝，該地塊曾是上海中心城區(qū)規(guī)模最大、矛盾最集中、問(wèn)題最典型的“城中村”改造工作，同時(shí)，該地塊被列入上海市首批36個(gè)“城中村”地塊中11個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目之一。2015年，上海市委、市政府將該地塊列為消防安全高風(fēng)險(xiǎn)整治重點(diǎn)項(xiàng)目，進(jìn)行了全力整治；2016年，作為市委一號(hào)課題“五違四必補(bǔ)短板”中的重點(diǎn)項(xiàng)目，得到了市領(lǐng)導(dǎo)的高度關(guān)注；2017年，作為市委一號(hào)課題“河道整治”的重點(diǎn)項(xiàng)目，正全力推進(jìn)。未來(lái)圍繞服務(wù)區(qū)域建設(shè)格局重點(diǎn)工作，抓住城中村改造、地塊周邊軌道交通建設(shè)的機(jī)遇，通過(guò)一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)的拿地機(jī)制，該項(xiàng)目將成為企業(yè)未來(lái)十年內(nèi)發(fā)展的重點(diǎn)工程，并將為企業(yè)在上海中環(huán)線(xiàn)內(nèi)的黃金地段留存重要優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。

2. 開(kāi)發(fā)保障性住房，履行社會(huì)責(zé)任

實(shí)施供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，要求房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)存在的矛盾和困難，圍繞新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。雖然保障房建設(shè)利潤(rùn)相對(duì)較低，又缺少退出機(jī)制，但作為有社會(huì)責(zé)任的企業(yè)，不能光算眼前的經(jīng)濟(jì)賬，而是著眼“十三五”發(fā)展，將承擔(dān)社會(huì)責(zé)任作為企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的戰(zhàn)略選擇，實(shí)行商品住房和保障房建設(shè)雙軌制，破解保障房開(kāi)發(fā)“利潤(rùn)低、功能全、要求高”等難題，用心為社會(huì)和居民建設(shè)質(zhì)量好、品質(zhì)高的保障房，并通過(guò)塑造保障房品牌來(lái)提升自身價(jià)值，既為民生安居工程做出貢獻(xiàn)，也為企業(yè)發(fā)展贏得社會(huì)聲譽(yù)。企業(yè)成立以來(lái)共在青浦華新、浦東航頭、寶山共康、普陀紅旗村等區(qū)域建設(shè)了保障性住宅約94萬(wàn)平方米。秉承一貫的社會(huì)責(zé)任，企業(yè)又于2017年鎖定浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)動(dòng)遷安置房地塊的收儲(chǔ)、開(kāi)發(fā)，擬在該地塊建設(shè)面積約20萬(wàn)平方米的高品質(zhì)住宅保障性住宅。

3. 構(gòu)建多元融資體系，創(chuàng)新融資模式

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革需要?jiǎng)?chuàng)新來(lái)引領(lǐng)，這為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新提供了機(jī)遇和挑戰(zhàn)。創(chuàng)新金融模式，構(gòu)建多元融資渠道，提升房地產(chǎn)企業(yè)融資能力，有利于降低企業(yè)資金使用成本，有助于企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

受宏觀(guān)調(diào)控影響，房地產(chǎn)企業(yè)貸款融資更難，資金籌措成本更高，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大，資金短缺問(wèn)題日益突出。要探索融資渠道多元化，突破傳統(tǒng)融資方式束縛，摒棄以銀行貸款為主導(dǎo)的單一融資結(jié)構(gòu)，大膽嘗試引入公司債券、投資信托、土地入股、保險(xiǎn)資金、房產(chǎn)基金、借殼上市等非銀行融資手段，走出一條適合國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的多元融資新路。雖然囿于國(guó)有企業(yè)機(jī)制體制的限制，企業(yè)仍然積極探索融資新渠道。

4. 拓展公共服務(wù)，展開(kāi)多元化發(fā)展

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革需要打破房地產(chǎn)業(yè)原有的供給體系單一的“土地+住宅”的模式，從公共服務(wù)視角以系統(tǒng)化和網(wǎng)絡(luò)化的方式提升供給的層次，打造滿(mǎn)足差異化和多樣化需求的有序化、多元化的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在“生活業(yè)態(tài)”的房地產(chǎn)供給體系中，以造宜居城鎮(zhèn)、宜居鄉(xiāng)村、宜居社區(qū)為供給的目標(biāo)打造與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的衍生產(chǎn)業(yè)。

根據(jù)區(qū)域民政局“十三五”養(yǎng)老配套目標(biāo)，企業(yè)與成熟養(yǎng)老院品牌“逸仙”共同成立混合所有制養(yǎng)老公司。目前運(yùn)營(yíng)一所總建筑面積為12506平方米，設(shè)有350張床位的敬老院。通過(guò)跟進(jìn)政府公建民營(yíng)養(yǎng)老項(xiàng)目改建擴(kuò)建，2017年已在區(qū)內(nèi)落實(shí)建設(shè)養(yǎng)老院項(xiàng)目，并對(duì)適老化產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)、互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用等熱點(diǎn)領(lǐng)域進(jìn)行探索。

企業(yè)還擁有與教育地產(chǎn)版塊相匹配的優(yōu)質(zhì)教育資源，采用民營(yíng)自辦的方式，非國(guó)家財(cái)政性教育經(jīng)費(fèi)投資學(xué)校硬件、師資等，建設(shè)的民辦非盈利中學(xué)已形成知名教育品牌。

（三）未來(lái)發(fā)展建議

企業(yè)近年來(lái)的轉(zhuǎn)型發(fā)展實(shí)踐，已經(jīng)在初見(jiàn)成效，在房地產(chǎn)形勢(shì)跌宕起伏的時(shí)期，企業(yè)仍保持了較高利潤(rùn)水平。未來(lái)加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，關(guān)鍵在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重構(gòu)企業(yè)運(yùn)作模式，提升供給體系的質(zhì)量和效率，提高全要素生產(chǎn)率。建議企業(yè)重構(gòu)運(yùn)作模式，協(xié)同轉(zhuǎn)型升級(jí)，挖掘內(nèi)在動(dòng)力?？芍τ谳p資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)輸出專(zhuān)業(yè)建設(shè)服務(wù)能力，一是圍繞建設(shè)服務(wù)環(huán)節(jié)，進(jìn)行開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)等建設(shè)服務(wù)的輸出，打造開(kāi)發(fā)建設(shè)、專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域輸出優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)關(guān)注工業(yè)區(qū)改在相關(guān)的城市更新項(xiàng)目；二是圍繞運(yùn)營(yíng)服務(wù)環(huán)節(jié)，不參與建設(shè)，而是依靠自身的資源整合優(yōu)勢(shì)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理的專(zhuān)業(yè)輸出，重點(diǎn)可關(guān)注養(yǎng)老服務(wù)、教育服務(wù)等地產(chǎn)衍生產(chǎn)業(yè)；三是通過(guò)合作方的引入，擴(kuò)大資金來(lái)源渠道，減少投入、增加產(chǎn)出，提高資產(chǎn)運(yùn)作效率。通過(guò)調(diào)整戰(zhàn)略布局，集聚開(kāi)發(fā)資源，應(yīng)對(duì)未來(lái)不確定宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)，多層次、多視角地為城市建設(shè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供服務(wù)。

【作者系上海中環(huán)投資開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)】