陳墨

日本不動(dòng)產(chǎn)研究所的慎明宏認(rèn)為，中國(guó)人依然高漲的購(gòu)房熱情部分來(lái)自對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格下滑的經(jīng)驗(yàn)不足

原本，趙婷是想在北京買房的。

2016年5月，她賣掉了40平方米的老宅，打算換一套大房子。四個(gè)月里，趙婷看中并付了定金的房子漲了70萬(wàn)。房東反悔了，在微信上拉黑了她，定金也沒(méi)有退還。

趙婷只好一邊租房住著，一邊和房東打官司。

趙婷不懂股市，也懶得研究基金，手中的200多萬(wàn)元現(xiàn)金帶給她巨大的不安定感。在日本做房產(chǎn)中介的朋友建議她考慮去日本買套房?！爸袊?guó)人去日本買房不需要什么資質(zhì)”、“從選房到簽約都由中介溝通負(fù)責(zé)”、“購(gòu)房流程往往兩個(gè)星期就能完成”，而位于大阪的20平米左右的小公寓，只要40萬(wàn)人民幣左右，趙婷心動(dòng)了。

相比趙婷的無(wú)奈，媒體人陳陣在日本買房則是主動(dòng)出擊。

2010年，因?yàn)殪F霾，在北京市中心生活了15年的陳陣舉家搬去大理，開了一家客棧。

起初，大理是他心中的烏托邦—逃離城市的人互不問(wèn)名，每天喝酒唱歌。后來(lái)，外地人的涌入推動(dòng)了大理的房?jī)r(jià)，“大理好像成了北京的一個(gè)區(qū)，遍地是京牌車”。陳陣想找一個(gè)地方重新開始，2016年8月，他看中了日本京都。

陳陣委托中介找到了一處獨(dú)棟木質(zhì)別墅，地處京都西郊嵐山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，一共花費(fèi)人民幣70萬(wàn)元。

不久后，趙婷也在日本買了房—在大阪，一套19平方米的小公寓，包括手續(xù)費(fèi)在內(nèi)總計(jì)40萬(wàn)人民幣。這間建于80年代的公寓和日本大多數(shù)房子一樣，是精裝修。

據(jù)一位在日本從業(yè)7年的華人不動(dòng)產(chǎn)中介介紹，自從近兩三年“北京房?jī)r(jià)超過(guò)了東京”，中國(guó)大陸居民開始大批赴日本買房。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2014年8月，相當(dāng)于一線城市郊區(qū)的日本大阪彩都西，每平方米售價(jià)約2.3萬(wàn)元。同年，北京市漲幅最低的通州區(qū)，均價(jià)已接近3.1萬(wàn)元/平方米。

加上東京成功申辦2020年奧運(yùn)會(huì)、日元貶值、東京和大阪擬開設(shè)賭場(chǎng)度假區(qū)等利好消息，從2015年下半年開始，大量來(lái)自中國(guó)大陸的投資客涌入日本。

根據(jù)房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站“房天下”統(tǒng)計(jì)發(fā)布的《2016中國(guó)人海外購(gòu)房趨勢(shì)報(bào)告》，日本已成為繼美國(guó)、澳大利亞、加拿大之后，中國(guó)人的第四大海外購(gòu)房目標(biāo)國(guó)家，這些購(gòu)房者半數(shù)以上來(lái)自上海和北京，預(yù)算多在60萬(wàn)～120萬(wàn)元間。

日本方面的資料也顯示，中國(guó)大陸居民已經(jīng)超越香港、臺(tái)灣、新加坡，成了海外赴日買房的最大客群。

買房就像“網(wǎng)購(gòu)白菜”

從決定在日本買房到買到房子，趙婷一次日本也沒(méi)有去。

在日本買房的整個(gè)過(guò)程干脆利落，從選房到辦手續(xù)，包括往返郵寄文書在內(nèi)，她只用了一個(gè)月，不需要和房東打交道，全由中介代辦。

一位在日華人中介透露，在日本，平均一套房的成交時(shí)間是半個(gè)月。一些位置好的房源放出來(lái)，常常5分鐘就被中國(guó)人搶走。大部分中國(guó)投資客壓根兒不來(lái)看房，通過(guò)谷歌地圖看看位置，中介發(fā)圖或視頻看看房子外觀，就果斷下單購(gòu)房了，“就像買白菜似的，還是網(wǎng)購(gòu)白菜”。

中國(guó)購(gòu)房者的數(shù)量激增直接促進(jìn)了日本華人房產(chǎn)中介的興隆，一家在大阪的華人中介公司索性在上海、北京開設(shè)了辦事處，年初至今，該公司已經(jīng)賣出900多套房子，絕大部分買家是大陸客戶。

但無(wú)論購(gòu)房的流程多簡(jiǎn)潔、便利，還是有需要提防的地方。

陳陣親自到日本簽約，按照慣例，買賣雙方都應(yīng)向中介繳納相當(dāng)于房?jī)r(jià)3%的服務(wù)費(fèi)。華人中介告訴他，因?yàn)樵恐饕U納遺產(chǎn)稅，所以對(duì)方的中介服務(wù)費(fèi)也由陳陣負(fù)擔(dān)，陳陣爽快地同意了。長(zhǎng)住日本的朋友得知此事后，幫他找了個(gè)翻譯，簽約當(dāng)天直接與房主溝通，揭穿了中介想兩頭收費(fèi)的騙局。

有時(shí)，一套房源信息掛出，有人詢價(jià)時(shí)，中介會(huì)推說(shuō)房子已經(jīng)賣出，推薦附近相似的另一套。還有的中介以低價(jià)買下房源，轉(zhuǎn)手加價(jià)賣給客戶。中介透露，在北京，地鐵站周邊步行10分鐘都算近，但在日本，“離地鐵10分鐘以外就根本不要考慮了”。相差幾分鐘的路程，在日本的價(jià)格就是天差地別。

了解日本房產(chǎn)市場(chǎng)的人說(shuō)：“一些華人中介會(huì)鉆空子坑人，中國(guó)客戶往往被騙了也發(fā)現(xiàn)不了，因?yàn)榧幢惚或_了，和大陸比起來(lái)還是便宜太多了?！?/p>

日本的房?jī)r(jià)如此便宜，很大程度上是因?yàn)槿毡救瞬粣?ài)買房。盡管日本政府用極低的貸款利率給予鼓勵(lì)，仍難以激起國(guó)民買房的熱情。

盡管近年來(lái)日本的房?jī)r(jià)有所上漲，但也只有30年前的一半。1985～1990年，日本流傳“土地神話”，東京地價(jià)高到可以買下整個(gè)美國(guó)的土地。1991年，房地產(chǎn)泡沫破裂，房?jī)r(jià)3個(gè)月暴跌65%，股票在房?jī)r(jià)下跌后進(jìn)一步暴跌，跌幅超過(guò)80%，日元也開始了持續(xù)20年的貶值，日本人一夜間改變了在海外瘋狂消費(fèi)的作風(fēng)。

在這個(gè)時(shí)期成長(zhǎng)起來(lái)的日本人逐漸養(yǎng)成了不婚不育不買房的“低欲望”習(xí)慣，此外，由于日本的工作流動(dòng)性大，企業(yè)支付高額的租房補(bǔ)貼，人們便更不愿意被房子綁架。

有調(diào)查顯示，日本人平均買房年齡為41歲，日本內(nèi)閣2015年發(fā)布的《住宅生活相關(guān)民意調(diào)查》結(jié)果顯示，約有四分之一的日本人認(rèn)為不買房也無(wú)所謂。

賺大錢很難

買下日本人不愛(ài)買的房子，然后租給日本人住—這是多數(shù)中國(guó)人在日本買房投資的方式。他們無(wú)法“炒房”，根據(jù)日本的相關(guān)規(guī)定，房子五年內(nèi)轉(zhuǎn)手，增值部分的30%～40%需要繳稅，5年后轉(zhuǎn)手，稅收也高達(dá)增值部分的1/5。

與國(guó)內(nèi)買房看重漲幅不同，衡量在日本買房是否劃算，最重要的一個(gè)概念是租售比—就是房屋租金與房屋價(jià)格的比值。日本低房?jī)r(jià)高租金，扣掉管理、修繕、繳稅等各項(xiàng)費(fèi)用，租售比能達(dá)到5%左右。買房出租，20年回本。與之相比，北京房子的租售比只有2%上下。

趙婷購(gòu)買的大阪公寓自帶租約。國(guó)內(nèi)的房子撕扯了一年多還沒(méi)拿到賠償，她在日本的公寓已經(jīng)開始收租了。通常，中國(guó)購(gòu)房者由中介負(fù)責(zé)收租、交稅，再按月份或季度給中國(guó)客戶匯款，有的“土豪買家”干脆把錢放在中介，來(lái)日本旅游時(shí)用。

做研究投資的水湄測(cè)算過(guò)日本購(gòu)房收益—大約等同于購(gòu)買一個(gè)年化收益率6%左右的理財(cái)產(chǎn)品。

家住上海的水湄2014年第一次去日本旅游時(shí)就動(dòng)了買房的念頭。盡管有能力買房，水湄在上海依然選擇租房。她租住在公司附近，每天沿著開花的小路步行5分鐘上班。她認(rèn)為房子居住和投資的功能是分開的，居住舒服最重要，投資則要考慮回報(bào)。

她在日本買了三套房子，大多選擇地處大阪核心地段、靠近地鐵的小公寓。這種房型最易出租，面積在20平方米左右—日本房子沒(méi)有公攤面積，贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)，這種大小的公寓能滿足獨(dú)居需要，全套價(jià)格在人民幣50萬(wàn)～60萬(wàn)元之間?！拔覜](méi)把日本買房與國(guó)內(nèi)買房對(duì)比，而是當(dāng)做投資品，是家庭資產(chǎn)配置的一個(gè)選擇，對(duì)比的是國(guó)內(nèi)理財(cái)產(chǎn)品。”她說(shuō)。

旅日24年的華人學(xué)者、東京《中華新聞》主編姜建強(qiáng)說(shuō)，在日本核心地段投資買房，可以小賺。除非成片買，否則賺大錢很難。

為了能通過(guò)租房收獲更多的回報(bào)，國(guó)人也充分地發(fā)揮了創(chuàng)造力，有人專門買死過(guò)人的兇宅用來(lái)出租，因?yàn)檫@種房子價(jià)格低，投資回報(bào)率更高。

還有中介員工和8個(gè)客戶集資，籌了1.4億日元（約合人民幣843萬(wàn)元），買下3層樓8個(gè)房間，委托專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)開辦民宿，每年有近60萬(wàn)的租金收益，9個(gè)人的名字按照出資股份從高到低排列在房產(chǎn)證上。

除了相對(duì)有限的回報(bào)率，日本社會(huì)的老齡化、少子化，也是很多中國(guó)投資者需要面臨的“未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)”?！敖窈笕毡咀≌@現(xiàn)出的一個(gè)趨勢(shì)是：白送恐怕都沒(méi)有人要。”姜建強(qiáng)有些悲觀地寫道。

2016年年初，有個(gè)日本人來(lái)到姜建強(qiáng)供職的報(bào)社，要刊登廣告，以每平米5萬(wàn)日元（約合人民幣3200元）的價(jià)格出售一套48.9平方米的公寓。公寓位于新潟縣的滑雪觀光勝地，曾經(jīng)租借給游人居住。如今日本經(jīng)濟(jì)不景氣，滑雪勝地變得冷冷清清，公寓也鮮有人租住了。但固定資產(chǎn)稅、管理費(fèi)、修繕費(fèi)、水電煤等仍要照付，原本用來(lái)盈利的房子反倒成了無(wú)底洞。

廣告刊登一個(gè)月后，房子降價(jià)出手了，以3萬(wàn)日元（約合人民幣1900元）的價(jià)格賣給了中國(guó)人。上世紀(jì)80年代，日本經(jīng)濟(jì)泡沫破滅前，這套房子的價(jià)格是7500萬(wàn)日元（約合人民幣450萬(wàn)元）。

空房率越來(lái)越高，無(wú)人居住又要不停交費(fèi)的房子被日本人視為燙手山芋。2015年，日本甚至出臺(tái)《日本閑置住房的特別措施法》，規(guī)定日本地方政府可建議或命令對(duì)治安及防災(zāi)造成問(wèn)題的空房的所有者，對(duì)房屋修繕或拆除。

也許正因如此，日本人始終以冷靜的姿態(tài)看待不斷涌入的中國(guó)購(gòu)房者。日本不動(dòng)產(chǎn)研究所的慎明宏認(rèn)為，中國(guó)人依然高漲的購(gòu)房熱情部分來(lái)自對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格下滑的經(jīng)驗(yàn)不足：“對(duì)于一般的中國(guó)國(guó)民來(lái)說(shuō)，‘房地產(chǎn)神話依舊會(huì)持續(xù)。”

買的不只是一個(gè)房子

每個(gè)在日本買房的中國(guó)人都知道收益有限，但這無(wú)法阻止更多的中國(guó)人去日本買房。對(duì)中國(guó)的購(gòu)房者而言，他們?cè)谌毡举I到的并不只是一個(gè)房子。

日本的房子是永久產(chǎn)權(quán)，即便是十幾平方米的小公寓，也能按比例擁有一部分建筑所在的土地。一對(duì)中國(guó)小夫妻賣掉了上海的婚房，買了公寓移民大阪。他們?cè)谔永锔锌骸拔覀兘K于有了一塊永遠(yuǎn)屬于我們的地皮。”

從2015年4月起，日本放寬外國(guó)人在日創(chuàng)業(yè)限制。外國(guó)人在日本開辦公司就可以申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)管理簽證，取得該簽證，即可加入日本的社會(huì)保險(xiǎn)體系，在醫(yī)療、養(yǎng)老等方面享受同等的國(guó)民待遇。

同年，日本NHK電視臺(tái)制作了《購(gòu)買東京的中國(guó)資金—房地產(chǎn)的爆買和投資移民》紀(jì)錄片。片中，一位做生意的父親表示盡管過(guò)著富裕的生活，但一紙農(nóng)村戶口把上初二的孩子擋在了中考門外，因此，他決定在日本買房、注冊(cè)公司，辦理投資簽證，讓孩子在日本讀高中。

家門前的公交車8：35準(zhǔn)時(shí)到，不會(huì)早也不會(huì)遲。小診所就能提供專業(yè)的醫(yī)療服務(wù)，加入日本的醫(yī)療保障系統(tǒng)，70%的費(fèi)用報(bào)銷。2016年全家去馬來(lái)西亞過(guò)年，房子半個(gè)月沒(méi)關(guān)門，回來(lái)什么也沒(méi)少。

一對(duì)上海夫妻注冊(cè)了公司，準(zhǔn)備帶著上幼兒園的孩子移居日本，做出這個(gè)決定最直接的原因是，他們租住在孩子就讀的貴族幼兒園學(xué)區(qū)，這讓孩子被家里買房住的小朋友看不起。

另一對(duì)上海的中年夫妻，2017年3月在日本投資房產(chǎn)后，妻子檢查出肺癌，夫妻倆隨即辦理經(jīng)營(yíng)管理簽證，讓妻子留日治病，享受日本的醫(yī)療保障和服務(wù)。

前不久，北京的一對(duì)老夫妻也找到房產(chǎn)中介，準(zhǔn)備去日本養(yǎng)老。他們打算賣掉北京的一套房子，去日本買10套小公寓出租，足夠老兩口活得舒服。

也有人有顧慮：“即便能在日本享受國(guó)民待遇，但作為外國(guó)人，要如何真正走入日本人的內(nèi)心？”一位接受采訪的中介聽了十分驚訝：“我們干嗎要走進(jìn)別人心里？”

（應(yīng)采訪對(duì)象要求，文中趙婷為化名）

來(lái)源：每日人物（微信公眾號(hào)meirirenwu）