李桁

廣州樓市預(yù)售同權(quán)的政策風(fēng)潮還沒有過，北京的共有產(chǎn)權(quán)就已成為樓市的熱點(diǎn)話題。近日，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》公開征集意見。

這個(gè)新穎的“共有產(chǎn)權(quán)住房”概念，簡(jiǎn)單說就是購(gòu)房人個(gè)體與政府合伙買下一套房，雙方按出資份額各占相應(yīng)比例的股份，但房屋的使用權(quán)全部在購(gòu)房人手上，甚至允許出租。5年之后，購(gòu)房人可以繼續(xù)加持，從政府手里購(gòu)得完全的所有權(quán)，也可以上市交易，賣房提現(xiàn)。

共有產(chǎn)權(quán)房一推出便成為關(guān)注的焦點(diǎn)。這一政策的實(shí)施能否抑制房?jī)r(jià)高漲？執(zhí)行起來有何難度？能否解決“夾心層”的住房問題？能否打通樓市調(diào)控的“最后一公里”？

具有商品房屬性的保障房

個(gè)人和政府“湊份子”買房的共有產(chǎn)權(quán)模式，并非北京的首創(chuàng)。

這種模式最早的探索者是江蘇省淮安市。而后在2010年上海也推出了共有產(chǎn)權(quán)房。這種模式的推出，初衷是因?yàn)橐獙?duì)“經(jīng)濟(jì)適用房”的建設(shè)和供應(yīng)進(jìn)行改革，取代經(jīng)濟(jì)適用房，來解決“夾心層”的購(gòu)房需求。

早在2014年4月，住建部就曾召集部分城市在北京召開了一場(chǎng)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市座談會(huì)，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個(gè)城市明確被列為全國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。

從時(shí)間節(jié)點(diǎn)看，此次北京共有產(chǎn)權(quán)房的推出，經(jīng)過了多年的實(shí)踐和研討，絕非一時(shí)興起的沖動(dòng)政策，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房將成為長(zhǎng)效機(jī)制中的重要一環(huán)，承擔(dān)商品房和保障房的過渡部分。

在各地的探索中，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的定位，其實(shí)有細(xì)微差別，最核心的是，究竟納入到保障房體系，還是商品房體系？

比如，北京市在2013年推出了帶有共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的住房，命名為“自住型商品房”，這是計(jì)劃將共有產(chǎn)權(quán)住房打造成保障房和商品房之間的“過渡形態(tài)”。

而在四川成都，則明確規(guī)定，將以往的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品住房等并軌管理，統(tǒng)一為共有產(chǎn)權(quán)住房，成為購(gòu)置型保障房的主體形式。

在一些學(xué)者看來，共有產(chǎn)權(quán)住房有雙重屬性。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光宇就表示，共有產(chǎn)權(quán)住房中，個(gè)人持有的部分屬于商品房性質(zhì)，而政府持有的另一部分屬于保障房性質(zhì)。因?yàn)閭€(gè)人所持有比例將大于政府持有比例，并且未來將可以回購(gòu)政府持有的部分，因此商品房屬性更濃些。

但在住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌看來，共有產(chǎn)權(quán)住房就是保障房，“針對(duì)的需求人群和過去的經(jīng)適房、兩限房是差不多的，都是中低收入家庭。盡管在運(yùn)作上參照商品房，但仍然是帶有保障性質(zhì)的。”

至于共有產(chǎn)權(quán)到底是商品房屬性還是保障房屬性，業(yè)內(nèi)尚存爭(zhēng)論，但有一點(diǎn)值得注意的是，共有產(chǎn)權(quán)意見稿明確提出了將共有產(chǎn)權(quán)房小區(qū)按照普通商品房標(biāo)準(zhǔn)來打造。

這在以往，無論是經(jīng)濟(jì)適用房還是自住房都從未提過的。共有產(chǎn)權(quán)房意見稿不但明文規(guī)定，未來提供的戶型大多數(shù)都是60平方米以上的多居室；而且還提出將緊靠地鐵線、公交線；1戶至少1車位；圖書館、健身館、咖啡館作為標(biāo)準(zhǔn)配備；實(shí)現(xiàn)小區(qū)無線網(wǎng)絡(luò)（WiFi）全覆蓋；安裝人臉識(shí)別系統(tǒng)等，這一系列的要求在普通商品房小區(qū)里都是少有的高端配置，這次全部被共有產(chǎn)權(quán)房所提及，也代表著共有產(chǎn)權(quán)房將成為品質(zhì)不次于普通商品房的新產(chǎn)品，定位上也更趨向于商品房。

對(duì)此，一位房企負(fù)責(zé)人表示，自住房在實(shí)際投入市場(chǎng)后，產(chǎn)生了很多弊端，由于土地出讓時(shí)，自住房部分的土地成本較低，商品房部分的土地成本較高，所以建成后，商品房小區(qū)的環(huán)境、配套都遠(yuǎn)勝于自住房部分。雙方之間甚至建有柵欄、圍墻，產(chǎn)生了許多摩擦。與之相比，共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)基礎(chǔ)，就是看齊普通商品房，也符合調(diào)控“長(zhǎng)效機(jī)制”，鼓勵(lì)購(gòu)房者長(zhǎng)期居住。

規(guī)避“開豪車住經(jīng)適房”的漏洞

在制度設(shè)計(jì)上，共有產(chǎn)權(quán)房與以往的經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、自住房相比，也明顯增強(qiáng)了市場(chǎng)彈性。

在以往模式下，保障房?jī)r(jià)格明顯低于周邊商品房，是因?yàn)檎疇奚送恋爻鲎屖找妫蛘咄度胴?cái)政資金進(jìn)行補(bǔ)貼，但由于產(chǎn)權(quán)是一次性交給購(gòu)房者，為了避免購(gòu)房者的牟利行為，設(shè)計(jì)了很多硬性規(guī)定，比如不能出租，5年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓。但在實(shí)際操作中很難監(jiān)管。

相比之下，共有產(chǎn)權(quán)住房的彈性明顯增強(qiáng)。比如，個(gè)人和政府的產(chǎn)權(quán)份額具體如何確定，并沒有硬性規(guī)定，而是提出了，參照項(xiàng)目銷售均價(jià)占同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格的比例來確定。

這樣的彈性使得未來共有產(chǎn)權(quán)房的買入門檻有效降低了，有利于解決“夾心層”的購(gòu)房需求。比如，如果地塊在郊區(qū)、總價(jià)較低，個(gè)人出資比例可以高一點(diǎn)，所占產(chǎn)權(quán)份額也高一點(diǎn)。如果地塊位置好，總價(jià)較高，為了減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，政府可以出資多一點(diǎn)，占有更多份額。

另外，允許租賃是此類住房與其他保障房一個(gè)最大的區(qū)別。以往的經(jīng)適房、公租房等保障性住房都是不允許轉(zhuǎn)租的，但共有產(chǎn)權(quán)房可轉(zhuǎn)租。但因?yàn)橛姓a(chǎn)權(quán)，所以出租需要和代持機(jī)構(gòu)分配利益。意見稿中對(duì)此明確：已購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，購(gòu)房人和代持機(jī)構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分。

同時(shí)，為體現(xiàn)保障的要求，共有產(chǎn)權(quán)房出租時(shí)，將優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房條件的家庭出租。

不僅如此，在共有產(chǎn)權(quán)住房的退出和轉(zhuǎn)變成商品房上市方面，也增加了市場(chǎng)因素?！掇k法》意見稿提出，共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額。

但同時(shí)，也對(duì)轉(zhuǎn)讓對(duì)象做了嚴(yán)格限定。同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購(gòu)買，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用；代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買條件的家庭。

不難看出，像以往那樣鉆空子買下共有產(chǎn)權(quán)房后，期望出租或者出售獲利，已經(jīng)變得愈加困難了。北京此次推出的共有產(chǎn)權(quán)住房，實(shí)際上是自住型商品房的升級(jí)與完善。

以往自住商品房項(xiàng)目，往往因?yàn)榈陀谥苓吷唐贩康膬r(jià)格而受到追捧。不少開著豪車排隊(duì)買經(jīng)濟(jì)適用房、自住商品房的例子也屢見不鮮。雖然有5年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓和補(bǔ)交土地收益的要求，但因?yàn)閮r(jià)格遠(yuǎn)低于商品房，一旦禁售期結(jié)束，購(gòu)房人選擇出讓仍能獲得非常可觀的利潤(rùn)。

但在此次推出的共有產(chǎn)權(quán)模式下，由于設(shè)置了政府優(yōu)先回購(gòu)，即使房屋增值，購(gòu)房者也只能拿到部分產(chǎn)權(quán)的增值收益，而且政府會(huì)優(yōu)先回購(gòu)再出售給符合共有產(chǎn)權(quán)房條件的購(gòu)房人。

因此，在業(yè)內(nèi)人士看來，共有產(chǎn)權(quán)住房在產(chǎn)權(quán)界定、出租收益分成和產(chǎn)權(quán)收益上都有明確的劃分，是對(duì)原有保障房制度的升級(jí)和補(bǔ)缺。

樓市調(diào)控的重拳與表率

“共有產(chǎn)權(quán)住房是將住房保障制度與市場(chǎng)機(jī)制有機(jī)結(jié)合的一種制度嘗試。通過政府持有部分份額的方式進(jìn)行讓利，從而有效降低初次購(gòu)房者的支付壓力和還貸壓力?！弊〗ú课兄袊?guó)社科院研究項(xiàng)目“共有產(chǎn)權(quán)住房研究”核心成員、中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心研究員鄒琳華建議，共有產(chǎn)權(quán)住房探索成功與否，還需要把好入口關(guān)。共有產(chǎn)權(quán)住房中，政府份額越高，其準(zhǔn)入審核機(jī)制相應(yīng)地應(yīng)越嚴(yán)格。否則，共有產(chǎn)權(quán)房也難免淪為少數(shù)人套利的工具。

另一方面，共有產(chǎn)權(quán)房的推出是政府實(shí)施“長(zhǎng)效機(jī)制”的重要一環(huán)，也是對(duì)原有經(jīng)濟(jì)適用房以及自住房制度的完善和調(diào)整，雖然帶有商品房屬性，但因?yàn)閮?yōu)先采取“內(nèi)循環(huán)”，將與一般商品房分割成完全不同的兩個(gè)市場(chǎng)，更談不上對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生直接影響。

值得注意的是，近日，國(guó)內(nèi)樓市接連推出多項(xiàng)重磅措施，廣州等城市推出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”；成都等城市推行“人才落戶”，并鼓勵(lì)住房租賃；而北京推出“共有產(chǎn)權(quán)住房”計(jì)劃，更是“一石激起千層浪”。

四川成都最近新出政策，試點(diǎn)先租后買。未來五年建設(shè) 30 萬(wàn)套人才公寓，符合要求的人可以先租， 5 年后你可以按照今天的價(jià)格購(gòu)買。

相當(dāng)于你租這個(gè)房子的時(shí)候，給了你一個(gè)期權(quán)，雖然你現(xiàn)在沒有錢，但是已經(jīng)把你的價(jià)格鎖定了。你無須關(guān)心房子漲跌，上漲了你用今天的價(jià)格買肯定占便宜了，如果下跌了你肯定就不買了，可以去買別的更便宜的房子。

可以看到，這個(gè)舉措極大的穩(wěn)定了預(yù)期。將會(huì)吸引全國(guó)的人才到四川成都去落戶。成都如果在人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)中勝出，爭(zhēng)取的優(yōu)質(zhì)人才，那么未來成都的發(fā)展不可估量。

再看廣州，廣州近期也發(fā)布通知，宣布調(diào)控從嚴(yán)執(zhí)行，不接受指導(dǎo)價(jià)的不給網(wǎng)簽，而且明確表示發(fā)展租房市場(chǎng)，踐行租購(gòu)?fù)瑱?quán)。

這樣看來，重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)調(diào)控大有給全國(guó)做表率的意思。而日后房地產(chǎn)走勢(shì)如何，我們可以拭目以待。endprint