文/文志

租房市場進入有法可依時代

文/文志

近期，國家住建部發(fā)布《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》(以下簡稱《征求意見稿》)，這是我國首次針對租房市場發(fā)布的法律規(guī)范?！墩髑笠庖姼濉访鞔_規(guī)定：“出租人不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，收回住房。”“住房租賃合同中未約定租金調整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金?！贝朔ㄒ?guī)發(fā)布后，在社會上引起廣泛熱議。筆者就此分析認為，政府的決心讓租房人群看見希望，因為租房可能不再是噩夢。更為重要的是，沒有噩夢帶來的恐慌，房屋的居住屬性將被逐步釋放。隨著我國租房市場的逐漸規(guī)范，愿意租房的人數(shù)將會逐漸增多，這將有助于我國房地產(chǎn)市場更加穩(wěn)定發(fā)展。

法規(guī)提升消費者對租賃市場信心

據(jù)統(tǒng)計，目前中國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，主要以外來務工人員、新就業(yè)大學生等群體為主。此前，遭遇強勢房東、黑心中介甚至毫無生活品質可言的“群租房”是市場中的普遍現(xiàn)象。對于多數(shù)租房者而言，租房生活充滿了強烈的不安全感和種種屈辱體驗。而值得關注的是，新上線的《征求意見稿》很大程度上保護了租戶的權益，把原先過分傾斜的天平回撥。針對房東隨意趕人、無原則漲房租的情況，《征求意見稿》明確規(guī)定：“出租人不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，收回住房?！薄俺鲎馊嗽谧赓U期限內不得解除住房租賃合同，但承租人有五項規(guī)定情形之一的除外?！薄白》孔赓U合同中未約定租金調整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金?！?/p>

而面對無故侵吞押金的黑中介，《征求意見稿》更是明確規(guī)定：“出租人收取押金的，應當在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額和返還時間。除住房租賃合同約定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，應當承擔舉證責任。”此外，《征求意見稿》還為承租人提供了多項“紅利”。如當前出租人與承租人簽訂的合同期限一般是1年或無固定期限，為了保障承租人的“安穩(wěn)”，意見稿鼓勵租賃雙方簽訂3年以上的長期租賃合同并給予相關政策支持?！俺凶馊丝沙謧浒傅淖》孔赓U合同依法申領居住證，并享受規(guī)定的基本公共服務?！?/p>

近年來，租房好還是買房好一直是一個爭論不休的問題。在單純的金錢賬外，尚未成熟的租房市場存在很多糟心事：房東一言不合就漲價，中介一言不合就趕人，……有人說，北漂青春最大的挑戰(zhàn)，在于這些租房的不便；也有人說買房是最殘酷的成人禮，然而還是有越來越多人選擇舉全家之力買一套房尋找安全感。不過，近來國家及地方政府出臺的一系列最強限購令，在給樓市降溫的同時也提高了購房門檻，為此，有越來越多的人主動或被動地繼續(xù)留在租房市場。

與此同時，作為我國第一部明確規(guī)范住房租賃的行政管理法規(guī)，《征求意見稿》的通過將預示租賃市場進入有法可依的階段。政府對房東、中介采取了更為嚴格的監(jiān)管措施，目的是保護承租人的利益，形成穩(wěn)定而長期的租賃關系。有關房產(chǎn)專家認為，此次立法將有效規(guī)范租賃市場，幫助解決城鎮(zhèn)化過程中新市民“住有所居”的問題，從而提升消費者對租賃市場的信心，在房價高企的市場環(huán)境下，讓購房不再是殘酷的成人禮，租房也可以過上高品質的生活。相信隨著我國租房市場的規(guī)范，租客的美好時代即將到來，愿意租房的人數(shù)將會越來越多。

住建部所發(fā)布的條例，將進一步完善我國商品房交易管理的法律法規(guī)體系。此前，規(guī)范房地產(chǎn)市場的法律法規(guī)主要是《城市管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《商品房預售管理辦法》以及一些地方性法規(guī)，這些法律法規(guī)以規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為為主。尤其在地方性法規(guī)方面，在住房的租賃、銷售、經(jīng)紀等領域尚留有空白。因此，住建部相關負責人表示，住建部希望廣泛聽取社會各方面對《征求意見稿》的意見建議，以最大限度地兼顧不同群體的利益訴求，擴大公眾對立法的有序參與，使立法更加符合客觀實際和人民意愿。

通過立規(guī)矩建制度使住房體制不斷完善

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，自2013年以來，全國商品房每年的銷售面積均在10億平方米以上。在體量如此龐大的銷售市場以外，我國住房租賃市場也在快速擴張。在住房租賃和銷售市場快速發(fā)展的同時，當事人權益保護不充分、市場秩序不規(guī)范、監(jiān)管制度不完善等問題也隨之而來。其中，住房租賃市場尤其混亂。筆者調查發(fā)現(xiàn)，當前租房市場機制發(fā)育不健全有三大突出表現(xiàn)：一是合同不報備，發(fā)生糾紛時協(xié)調困難，而租客處于弱勢地位，受“欺負”的情形普遍，維權困難；二是群租等問題突出；三是租客普遍沒有安全感——房東漲租、變更租期隨意性大，二房東現(xiàn)象屢禁不絕。

針對上述現(xiàn)象，有關專家認為，加快住房租賃市場立法、建立購租并舉的住房制度是解決目前住房租賃和銷售中存在的當事人權益保障不充分、市場秩序不規(guī)范、監(jiān)管制度不完善等問題的重要舉措，同時，這也體現(xiàn)了國家政府機關堅持開門立法、科學立法、民主立法和提高立法質量、實現(xiàn)良法善治的決心。在2016年底召開的中央經(jīng)濟工作會議上，中央已明確提出要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，加強住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。今年初，國務院又將住房租賃市場立法作為深化改革急需的項目，列入了今年的立法工作計劃。

通過立法規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，建立購租并舉的住房制度，是實現(xiàn)住有所居的重大民生工程。這種讓很多人受益的民生工程，將會使越來越多的百姓實現(xiàn)“安居夢”。我國針對住房租賃市場所進行的這種建章立制、多管齊下地建立購租并舉的住房制度的努力，還將滿足整個社會多元化的住房需求。根據(jù)《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，到2020年，將基本形成供應主體多元、經(jīng)營服務規(guī)范、租賃關系穩(wěn)定的住房租賃市場體系。

中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛稱，推進供給側結構性改革，要增加教育、醫(yī)療等公共服務供給。要通過鼓勵農(nóng)民工購房、調整針對新市民購房的信貸政策、建立購租并舉的住房制度等刺激新需求入市，真正讓新市民融入城市，在城市安家立業(yè)。而實現(xiàn)“住有所居”，買房并不是唯一方法。多層次、市場化、穩(wěn)定規(guī)范的租賃市場也能提供可行的解決方案?；诖耍壳?，各地正在通過土地、稅收、金融等多種舉措，擴大住房租賃供給，鼓勵住房租賃消費。

目前，北京、上海、廣州、成都等地十分重視住房租賃市場發(fā)展,并積極為住房租賃市場的形成創(chuàng)造條件、提供各種政策支撐。對我國房地產(chǎn)市場而言,之前的反復調控并未取得明顯效果,相反,房價還越調越高。在這種情況下,必須深入反思,檢討此前的調控政策是否符合房地產(chǎn)市場發(fā)展需要,是否應當作出調整。因為,對一個發(fā)展中的人口大國而言,每個人都有屬于自己的產(chǎn)權房是較難實現(xiàn)的目標，唯一的出路是大力發(fā)展住房租賃市場,使更多的人和更多的家庭加入到租房的隊伍中,通過租房實現(xiàn)“住有所居”的目標。尤其是一二線城市,更應以住房租賃為主,把發(fā)展住房租賃市場作為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的首要手段，否則,過高的房價會嚴重摧毀改革發(fā)展成果。顯然,這是大家都不希望看到的。

借助“無形之手”發(fā)展規(guī)?；》孔赓U

當前，在我國住房租賃市場上，專業(yè)租賃企業(yè)較少，住房租賃市場發(fā)育不成熟，這是我國租房市場供給不能滿足需求的一個重要原因。目前，在我國住房租賃市場中，約90%的房源為個人出租。筆者梳理福建、廣東、青海、廣西、湖北等地出臺的有關培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見后發(fā)現(xiàn)，充分發(fā)揮市場作用，規(guī)模化、機構化、專業(yè)化經(jīng)營是各地鼓勵的主要方向。這其中包括發(fā)展住房租賃企業(yè)，也包括鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務?？梢哉f，在租賃政策利好的激勵下，住房租賃服務市場將會不斷擴大，為越來越多的企業(yè)提供商機。目前，住房租賃市場已經(jīng)涌現(xiàn)了魔方、青客、優(yōu)客逸家、YOU+等一批住房租賃企業(yè)。以萬科為代表的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也正在積極拓展業(yè)務范圍，將其持有的房產(chǎn)用于租賃經(jīng)營。

“我國有2億以上流動人口，這些流動人口所產(chǎn)生的租住市場消費規(guī)模至少是萬億元級的，預計2025年將達到3萬億元的市場規(guī)模?！弊赓U企業(yè)魔方生活服務集團CEO柳佳說，企業(yè)投資經(jīng)營租賃住房，對于規(guī)范住房租賃行為、提高市場透明度、提升租房品質可以起到積極的作用。因此，住房和城鄉(xiāng)建設部與國土資源部近日聯(lián)合發(fā)文要求，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應，在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設用地建設租賃住房的試點。

廣東已明確將在建、建成、庫存的商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，并鼓勵各地政府盤活城區(qū)“三舊”和城市更新用地等存量土地。北京公布的未來五年供地計劃提出，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，優(yōu)化完善住宅用地供應結構，未來五年加快供地新建住房，其中，租賃類約占30%。此外，為鼓勵個人出租住房，我國還出臺了稅收優(yōu)惠政策：個人出租住房由按照5%的征收率繳納增值稅減為按1.5%計算，對出租住房月收入不超過3萬元的，暫免征增值稅。住房和城鄉(xiāng)建設部有關負責人表示，將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。

由此可見，各地發(fā)展住房租賃市場,地方政府是最關鍵的因素。因為,如果政府仍然想利用“土地財政”發(fā)展經(jīng)濟、增加政府收入,住房租賃市場就不可能得到長足發(fā)展。政府要在發(fā)展住房租賃市場上有所作為,就需要在土地供應、政策扶持、資源配置等方面給住房租賃市場更多支持。這樣,租賃市場才能逐步發(fā)展,廣大居民,尤其是年輕人，才會慢慢接受這樣的生活方式,而不會再使自己成為“房奴”,使市場越來越扭曲。可以肯定,一旦住房租賃市場逐漸興旺,房地產(chǎn)市場也將逐步走向穩(wěn)定,房價就不再成為敏感話題,房價上漲的內在動力也會越來越弱，無論是開發(fā)商,還是炒房者,也都將不會“死扛房價”,不會再手捧住房等待漲價,而是進行住房租賃。

相信屆時,廣大居民與開發(fā)商、炒房者等相關各方就會形成較為默契的平等關系。對于規(guī)模更大的市場住房租賃需求，需要廣大社會力量參與，尤其是規(guī)模化的住房租賃企業(yè)，后者應當是今后住房租賃市場供應的主力，借助這些“無形之手”，才能有效地發(fā)展規(guī)?；淖》孔赓U市場。這需要在土地供應制度上進一步創(chuàng)新，使這些企業(yè)能夠直接通過躉租的方式獲得農(nóng)村集體建設用地，或城市工廠的閑置土地與閑置廠房、商業(yè)用房等，從而能夠規(guī)?；靥峁┳赓U用房。北京此次試點后，各級政府需要在租賃住房用地政策方面加快完善相關支持政策，同時創(chuàng)新融資模式，多方式籌措資金，以實現(xiàn)租賃用房的大規(guī)模供應，形成租售并舉的成熟的房地產(chǎn)市場。

（作者單位；山東省臨沂市園林局）