稿趙偉

租房市場(chǎng)這片萬(wàn)億市值的“藍(lán)?！?，從制度落地到走向成熟完善還需要時(shí)間，也對(duì)參與者運(yùn)營(yíng)能力提出考驗(yàn)。

以政策推動(dòng)，上海市在推進(jìn)“租售并舉”住房體系建設(shè)方面邁出關(guān)鍵一步。7月24日，上海首批公開(kāi)出讓的兩幅租賃住房用地成交：以樓面單價(jià)不到6000元/每平方米的“白菜價(jià)”，轉(zhuǎn)讓給了上海市的兩家區(qū)屬?lài)?guó)有企業(yè)。

根據(jù)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者觀察，除上海外，廣州、佛山等地也已出臺(tái)方案加快住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。從目前已出臺(tái)實(shí)施的工作方案可以看到：未來(lái)更多城市的土地拍賣(mài)中，租賃住房用地的比例將大大增加，在拍賣(mài)中“競(jìng)自持率”將成為一大趨勢(shì)；熱點(diǎn)城市住房供應(yīng)也正在從“重售輕租”、“重市場(chǎng)輕保障”向構(gòu)建“售租并舉”、“市場(chǎng)保障并行”的新體系轉(zhuǎn)變。

鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)2020年中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的市場(chǎng)體量約為1.6萬(wàn)億元，2030年預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò)4萬(wàn)億元。從數(shù)據(jù)上來(lái)看，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)正在進(jìn)入快速發(fā)展階段。租賃市場(chǎng)真的會(huì)如眾多業(yè)內(nèi)人士分析的那樣，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)“最后的紅利”嗎？

風(fēng)口

從2016年10月開(kāi)始密集出臺(tái)的樓市限購(gòu)限貸政策，到中央定調(diào)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，再到如今大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，國(guó)家的最終目標(biāo)很清晰：建立一個(gè)“售租并舉”的長(zhǎng)效機(jī)制，鼓勵(lì)用租房代替買(mǎi)房，讓樓市進(jìn)入一個(gè)“人人有房住”的新時(shí)代。

在這樣一個(gè)目標(biāo)的指導(dǎo)下，陸續(xù)出臺(tái)的“限購(gòu)限售”政策與大力發(fā)展租賃市場(chǎng)形成有機(jī)整體，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，就變得水到渠成。

日前住建部等九部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（下稱(chēng)《通知》），也正是在深入了解這一發(fā)展趨勢(shì)的背景下，從融資、土地供應(yīng)、盤(pán)活租賃住房等角度提出加快住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

從《通知》內(nèi)容來(lái)看，通過(guò)租賃市場(chǎng)，運(yùn)營(yíng)盤(pán)活存量資產(chǎn)的思路被放在了重要位置?！锻ㄖ访鞔_提出，在增量開(kāi)發(fā)之外，要著力于存量挖掘，把盤(pán)活市場(chǎng)的閑置存量房源，作為租賃市場(chǎng)房源供給的一條重要渠道。

就目前來(lái)看，在我國(guó)住房租賃市場(chǎng)扮演主體角色的，主要是分散的個(gè)人房東。據(jù)清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉介紹，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)中，約90%的房源為個(gè)人出租。而在一些國(guó)家成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)租賃企業(yè)提供房源占比在30%左右。

“將Top10的機(jī)構(gòu)做統(tǒng)計(jì)，目前中國(guó)公寓運(yùn)營(yíng)商房屋管理數(shù)量占全國(guó)租賃房屋的0.8%，美國(guó)是7%，日本是31%左右?！辨溂已芯吭涸洪L(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示，作為租賃市場(chǎng)房源供給主體，機(jī)構(gòu)租賃企業(yè)未來(lái)發(fā)展的潛力巨大。

入局

針對(duì)最近租賃市場(chǎng)新政，有業(yè)內(nèi)人士分析，租房市場(chǎng)這片萬(wàn)億市值的藍(lán)海，未來(lái)一定是租售并舉，但這一制度從落地走向成熟完善，還需要時(shí)間，也對(duì)參與者運(yùn)營(yíng)能力提出考驗(yàn)。

自2016年北京推出多種自持商品住房以來(lái)，天津、上海、廣州等城市紛紛發(fā)布土地出讓新規(guī)，推出“自持住宅”地塊。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看似被迫做起了“房東”，但在此之前，一些嗅覺(jué)敏銳的開(kāi)發(fā)商，早已經(jīng)布局租賃物業(yè)市場(chǎng)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前中國(guó)長(zhǎng)租公寓品牌超過(guò)500家，主要分為三類(lèi)：一類(lèi)是中介代理機(jī)構(gòu)，如鏈家、我愛(ài)我家等；一類(lèi)是獨(dú)立品牌公寓，如魔方公寓、優(yōu)+國(guó)際青年社區(qū)等；還有一類(lèi)是各大房地產(chǎn)企業(yè)，例如萬(wàn)科的“泊寓”、龍湖的“冠寓”等。

其中萬(wàn)科作為房企中最先“試水”者，目前已在廣州、廈門(mén)、合肥、上海和重慶等城市落地多個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，計(jì)劃2017年持有運(yùn)營(yíng)15萬(wàn)間公寓。除了萬(wàn)科之外，龍湖、保利、綠地、金地、招商蛇口等房企也紛紛加入租賃市場(chǎng)。

在房屋來(lái)源方面，盤(pán)活閑置存量房仍是各大機(jī)構(gòu)住房租賃企業(yè)的重要方向。例如萬(wàn)科的“泊寓”，主要通過(guò)租下廠房、城中村等閑置房源進(jìn)行改造。而以鏈家、我愛(ài)我家等為代表的中介代理機(jī)構(gòu)，主要是整合分散的個(gè)人住宅房源。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉曾表示，閑置廠房和商業(yè)辦公用房的擁有者中，國(guó)企占比相對(duì)較高，鼓勵(lì)存量開(kāi)發(fā)，就必須從政策層面激發(fā)這部分國(guó)企參與的積極性。

這次九部委聯(lián)合發(fā)布的《通知》，也是首次從政策層面明確國(guó)企在租賃市場(chǎng)發(fā)展中的帶頭作用。從《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者目前收集到的信息來(lái)看，國(guó)有企業(yè)的入局可能有兩種形式：

第一種是國(guó)有企業(yè)“親自下場(chǎng)”，投入資源成立住房租賃企業(yè)；第二種是通過(guò)閑置房源、資本和住房租賃企業(yè)展開(kāi)合作，參與到開(kāi)發(fā)和金融環(huán)節(jié)。畢竟在后期的運(yùn)營(yíng)和租后管理環(huán)節(jié)，市場(chǎng)化、民營(yíng)化的租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)更具優(yōu)勢(shì)。

困境

接受記者采訪的諸多業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，盡管租賃市場(chǎng)“錢(qián)景”巨大，但由于商品住宅的租金收益率往往在3%以下，在現(xiàn)有條件下，企業(yè)很難通過(guò)商品房出租來(lái)建立起優(yōu)質(zhì)的盈利模式。根據(jù)世聯(lián)行2016年年報(bào)顯示，包括長(zhǎng)租公寓在內(nèi)的資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，總體毛利率僅為2.32%，其中主要原因是拓展成本和公寓前期運(yùn)營(yíng)成本較高。

除了租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)盈利困境之外，“租不起房”也正在成為國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市租房人的煩惱。一般情況下，租金收入比以30%為臨界點(diǎn)，不能超過(guò)太多。而根據(jù)日前上海易居研究院發(fā)布《50城房租收入比研究》報(bào)告顯示，北京租金收入比為58%、深圳為54%、上海為48%，已經(jīng)成為名副其實(shí)的“租金嚴(yán)重過(guò)高城市”。

如何破解盈利難和租金貴的問(wèn)題？首先是政策紅利支撐，《通知》要求發(fā)揮國(guó)有企業(yè)在穩(wěn)定租金、租期、房源供給等方面的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用。上海以樓面單價(jià)不到6000元/每平方米的“白菜價(jià)”，向兩家區(qū)屬?lài)?guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)讓租賃住房用地，或已暗示國(guó)有資本在提供租賃住房方面的主力軍作用。

其次是從立法層面完善租賃體系。今年5月，住建部公布《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》，向全社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，這個(gè)條例有望成為我國(guó)首部專(zhuān)門(mén)針對(duì)住房租賃和銷(xiāo)售的法規(guī)。

最后對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，成本控制以及運(yùn)營(yíng)管理能力將成為未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的核心。在行業(yè)利潤(rùn)空間有限的背景下，要想獲得合理的利潤(rùn)，除了擴(kuò)大銷(xiāo)售收入之外，最迫切地就是有效降低開(kāi)發(fā)以及運(yùn)營(yíng)成本。

此外，中國(guó)樓市存在明顯的供需錯(cuò)位現(xiàn)象，并不是所有的城市都亟需租賃市場(chǎng)補(bǔ)位。當(dāng)前租賃市場(chǎng)存在較大缺口的，是人口流入特征明顯的北上廣深以及部分二線(xiàn)城市，大部分三四線(xiàn)城市，仍然面臨著去庫(kù)存的壓力。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，租賃市場(chǎng)想要真正成為中國(guó)房地產(chǎn)的紅利，真正實(shí)現(xiàn)“人人有房住”，擁有更好的租房體驗(yàn)，享受與購(gòu)房相同的福利，還要走一段艱難的路。