李洪宇

摘 要：農(nóng)村宅基地是我國農(nóng)民安身立命之根本。隨著時(shí)代的發(fā)展，農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度也經(jīng)歷了幾個(gè)歷史時(shí)期的發(fā)展變化。改革開放以來，農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)快速地發(fā)展，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程不斷推進(jìn)，但是如今的農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度與現(xiàn)實(shí)需要不協(xié)調(diào)，造成的后果之一就是農(nóng)民的利益能不到有效的保護(hù)。所以，改革現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度，構(gòu)建一套宅基地使用權(quán)的交易制度已勢(shì)在必行。受到法律、政策等條件的約束，我國是一直禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由交易。本文的主要是對(duì)我國宅基地使用權(quán)進(jìn)行分析，探討學(xué)界觀點(diǎn)，了解宅基地使用權(quán)交易的一些現(xiàn)狀，探索建立一套符合我國國情的適應(yīng)市場(chǎng)調(diào)節(jié)的宅基地使用權(quán)交易制度。

關(guān)鍵詞：宅基地使用權(quán) 交易 市場(chǎng)機(jī)制

一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的概念界定和歷史沿革

（一）農(nóng)村宅基地使用權(quán)的概念界定

農(nóng)村宅基地使用權(quán)是我國特有的法律概念，基于我國特殊國情發(fā)展而來的。農(nóng)村宅基地是我國農(nóng)民安身立命的根本，它既是農(nóng)民的賴以生存居住的地方，又是農(nóng)民家庭經(jīng)濟(jì)的組成部分，這塊土地承載著農(nóng)民以生活為主的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化多種功能，反映著農(nóng)村的小民生活和中國宗族歷史等文化傳承。關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的概念，學(xué)界多有討論而法律卻并未有明確的定義。我國《物權(quán)法》第一次明確規(guī)定了宅基地使用權(quán)，其并未直接對(duì)宅基地使用權(quán)進(jìn)行界定。許多學(xué)者都對(duì)其內(nèi)涵進(jìn)行了解釋。如江平教授認(rèn)為，宅基地使用權(quán)是一種獨(dú)立的用益物權(quán)，是農(nóng)村集體所有權(quán)所派生的一種他物權(quán)，屬于傳統(tǒng)民法上的地上權(quán)的一種。王利明教授認(rèn)為，宅基地使用權(quán)是指以建造住宅及其附屬設(shè)施為目的，對(duì)集體所有的土地進(jìn)行占有和使用的權(quán)利。根據(jù)我國《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施”。可知宅基地使用權(quán)是指宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有的占有、使用的權(quán)利，使用權(quán)人有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

（二）農(nóng)村宅基地使用權(quán)的性質(zhì)剖析

關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的性質(zhì)，學(xué)界有多種觀點(diǎn)：

1、基地使用權(quán)說。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，農(nóng)村宅基地使用權(quán)屬于基地使用權(quán)，這種基地使用權(quán)還包括國有土地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)等。持這種觀點(diǎn)的學(xué)者包括梁慧星教授認(rèn)為，應(yīng)該將我國現(xiàn)行的各種土地使用權(quán)形式加以整理，形成完整的用益物權(quán)體系。同時(shí)他還指出，土地使用權(quán)是一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)適當(dāng)?shù)姆筛拍?，考慮到我國大陸地區(qū)的習(xí)慣，可以稱之為基地使用權(quán)。所謂的基地使用權(quán)，根據(jù)梁慧星教授的觀點(diǎn)，指為了在他人所有的土地上建造并所有建筑物或其他附屬物而使用他人土地的權(quán)利。確立基地使用權(quán)制度的優(yōu)點(diǎn)在于不僅可以將農(nóng)村宅基地使用權(quán)，還可以將國有土地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地使用權(quán)等以他人土地作為基地來使用的土地使用權(quán)均歸屬于基地使用權(quán)的范圍，有利于立法、執(zhí)法和司法上對(duì)同類土地使用權(quán)的規(guī)制，及同類土地使用權(quán)法律制度的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。

2、地上權(quán)說。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是地上權(quán)。該觀點(diǎn)認(rèn)為以用傳統(tǒng)民法中的地上權(quán)理論來構(gòu)建我國建設(shè)用地使用權(quán)體系。地上權(quán)即是因建造、保有建筑物或其他工作物而使用國家或集體所有的土地的權(quán)利。地上權(quán)應(yīng)當(dāng)包括現(xiàn)行法律中的國有建設(shè)用地使用權(quán)和農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)，也即農(nóng)村宅基地使用權(quán)屬于地上權(quán)的一種。

3、獨(dú)立的用益物權(quán)說。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，宅基地使用權(quán)是我國的一種特殊的用益物權(quán)，不同于傳統(tǒng)物權(quán)法上的地上權(quán)，不能用地上權(quán)替代宅基地使用權(quán)。目前我國《物權(quán)法》將宅基地使用權(quán)與土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)并列，明顯說明在我國宅基地使用權(quán)是一種獨(dú)立的用益物權(quán)。

（三）農(nóng)村宅基地使用權(quán)的歷史沿革

1、農(nóng)村宅基地的私人所有階段

在新中國成立初期頒布的《土地改革法》明確表示廢除地主階級(jí)封建剝削的土地所有制，實(shí)行農(nóng)民的土地所有制。盡管法律沒有明確規(guī)定農(nóng)村宅基地具體產(chǎn)權(quán)的相關(guān)事宜，但是根據(jù)當(dāng)時(shí)的土地使用現(xiàn)狀來看，宅基地一般被認(rèn)為是屬于房屋所有人所有，也就是說農(nóng)民對(duì)其住宅和土地二者都擁有所有權(quán)。因此，在這個(gè)時(shí)期，農(nóng)民享有宅基地所有權(quán)，國家允許農(nóng)民對(duì)自己所有的宅基地及房屋依法自愿有償?shù)剡M(jìn)行流轉(zhuǎn)，并且明確規(guī)定居住、買賣、出租、典當(dāng)、贈(zèng)與等完全由土地所有權(quán)人自由行使，任何人不得侵犯。[1]

2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度確立發(fā)展

農(nóng)村宅基地屬于集體所有開始于1962年《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》，該草案規(guī)定宅基地歸生產(chǎn)隊(duì)所有，一律不能出租買賣；1982年《中華人民共和國憲法》以國家根本大法的地位規(guī)定農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。1998年《土地管理法》取消了1991年《土地管理法實(shí)施條例》中對(duì)符合條件的城鎮(zhèn)居民允許申請(qǐng)使用農(nóng)村宅基地的規(guī)定，并增加了農(nóng)村宅基地實(shí)行“一戶一宅”的規(guī)定。

二、我國關(guān)于農(nóng)村宅基地交易制度分析

（一） 城市用地緊張與農(nóng)村宅基地閑置

20世紀(jì)80年代以來，隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革和城市化進(jìn)程的加速，城市建設(shè)需要大量的勞動(dòng)力支撐以及農(nóng)民為增加收入改變生活方式，許多農(nóng)民紛紛離開了祖祖輩輩生息繁衍的土地進(jìn)入城市工作生活，城市的可用土地的日益減少，而農(nóng)村出現(xiàn)了很多的“空心村“老人村“留守兒童村”現(xiàn)象，很多農(nóng)村房屋長期無人居住直至荒廢。而當(dāng)城市化進(jìn)程發(fā)展到達(dá)一定的階段，便會(huì)在一定程度上出現(xiàn)城市人口回流現(xiàn)象，城市人口部分或者完全回歸農(nóng)村，或者階段性的居住在農(nóng)村，這就使農(nóng)村宅基地交易存在市場(chǎng)。

（二）宅基地的保障功能與使用權(quán)交易管制

我國農(nóng)村宅基地之所以禁止交易，是基于其明確的社會(huì)保障功能，一旦宅基地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行流轉(zhuǎn)經(jīng)營，資本收益的沖動(dòng)可能會(huì)影響宅基地使用權(quán)本身所具有的社會(huì)保障屬性。我國土地制度事關(guān)我國社會(huì)主義建設(shè)的大局，政府賦予土地的政治意義與保障功能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其土地的經(jīng)濟(jì)功能。[2]目前我國城市土地的使用權(quán)交易制度已實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)化，并且對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)性和流動(dòng)性制定了較為完善的制度體系加以保障。作為農(nóng)村建設(shè)用地重要組成部分的宅基地依然沿襲著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的社會(huì)保障功能的，農(nóng)村宅基地的資產(chǎn)性的權(quán)利則被固定化且不能進(jìn)行市場(chǎng)交易。

（三）宅基地的資產(chǎn)性與市場(chǎng)配置效率性

現(xiàn)行的宅基地使用權(quán)制度是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和城鄉(xiāng)二元社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所產(chǎn)生的歷史遺留物，在城鄉(xiāng)二元制度下所有的農(nóng)村宅基地以一種特殊的產(chǎn)權(quán)形式被嚴(yán)格管制而不能和市場(chǎng)資本進(jìn)行組合從而提高配置效率。隨著我國農(nóng)村社會(huì)保障制度的完善，使農(nóng)村宅基地對(duì)農(nóng)民的生活保障功能作用降低，農(nóng)村宅基地的資產(chǎn)性進(jìn)一步得到體現(xiàn)。現(xiàn)階段宅基地使用權(quán)的資產(chǎn)功能已大于其社會(huì)保障功能，大量農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工定居城市，如果禁止其在農(nóng)村的房屋交易反而不利于農(nóng)民利益的保證。而且按照現(xiàn)在的土地征收制度，集體土地的保障功能同樣無法得到保證。使國有土地上的建設(shè)用地使用權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)同價(jià)同權(quán)，共同接受市場(chǎng)規(guī)律的調(diào)節(jié)，能提高效率。

三、圍繞農(nóng)村宅基地交易引發(fā)的討論

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)由于取消了商品交換和價(jià)格機(jī)制，同時(shí)國家對(duì)城鄉(xiāng)人口及要素流動(dòng)有著嚴(yán)格的限制，農(nóng)民宅基地承擔(dān)的僅僅是生活保障功能，而隨著市場(chǎng)化的深入所引發(fā)的人口和要素的流動(dòng)特別是城市化加速過程中城鄉(xiāng)勞動(dòng)者職業(yè)和身份的轉(zhuǎn)換和土地相對(duì)價(jià)格的升值，導(dǎo)致宅基地功能發(fā)生轉(zhuǎn)換，即由保障性功能為主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)橐再Y產(chǎn)性功能為主導(dǎo)，宅基地資產(chǎn)性功能的需求引發(fā)了自發(fā)的市場(chǎng)交易。[3]

學(xué)界關(guān)于農(nóng)村宅基地交易問題的討論歸納起來主要有兩種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)是支持農(nóng)村宅基地使用權(quán)的自由交易，持這種觀點(diǎn)的學(xué)者目前占比較大，如郭明瑞、王崇敏和韓世遠(yuǎn)等學(xué)者均持此種觀點(diǎn)。主要理由包括：滿足現(xiàn)實(shí)的需求，如今農(nóng)村宅基地交易私下已然盛行，一味的否認(rèn)只會(huì)帶來更多的利益糾紛以致引發(fā)更大的社會(huì)矛盾；農(nóng)民的社會(huì)保障應(yīng)該依賴于更完善的社會(huì)保障機(jī)制，不應(yīng)該通過限制或禁止農(nóng)民宅基地使用權(quán)及房屋的交易來實(shí)現(xiàn)；農(nóng)民同樣是理性經(jīng)濟(jì)人，有能力做出符合自身經(jīng)濟(jì)利益的抉擇，若以保護(hù)農(nóng)民的利益為出發(fā)點(diǎn)，真正應(yīng)該予以防范和規(guī)制的是政府及其行政機(jī)關(guān)對(duì)于集體土地“侵入”和掠奪；允許宅基地使用權(quán)在非本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)交易能夠更好的與農(nóng)村土地承包責(zé)任制相適應(yīng)；僅在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部交易而排斥市場(chǎng)配置，不利于利用效率提高，無法體現(xiàn)宅基地使用權(quán)及其上房屋的實(shí)際價(jià)值。

第二種觀點(diǎn)是限制農(nóng)村宅基地自由交易，如孟勤國和陳柏峰等學(xué)者。主要理由：宅基地使用權(quán)是農(nóng)民的基本生活保障，若允許交易，可能導(dǎo)致農(nóng)民失去安身立命之根本；農(nóng)民的宅基地使用權(quán)是一種通過分配無償取得的，基于此種“福利分配”限制其交易現(xiàn)能夠體現(xiàn)社會(huì)公平；自由交易可能變相激勵(lì)農(nóng)民非法騙取宅基地或私自改變土地用途以牟利，從而導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地減少；宅基地自由交易將一定程度上鼓勵(lì)投機(jī)者紛紛到農(nóng)村購房購地，一方面大規(guī)模減少農(nóng)民土地，另一方面沖擊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。

四、農(nóng)村宅基地使用權(quán)交易現(xiàn)狀及存在問題

（一）農(nóng)村宅基地使用權(quán)交易現(xiàn)狀

1、宅基地使用權(quán)交易的規(guī)制現(xiàn)狀。國家對(duì)農(nóng)村宅基地交易的制度規(guī)制雖然嚴(yán)格，也不是鐵板一塊。一方面，正式的法律制度對(duì)宅基地使用權(quán)交易并沒有明確禁止；另一方面，在法律正式制度留存彈性空間的同時(shí)行政性的公共政策對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)的管制卻十分嚴(yán)格。多是以政府名義出臺(tái)文件和通知禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和房屋轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)交易活動(dòng)。[4]

2、宅基地使用權(quán)交易的司法現(xiàn)狀。一是在司法實(shí)踐當(dāng)中，有關(guān)宅基地使用權(quán)交易的案件越來越多，同案不同判的情況大量存在。法院在審理不涉及房屋的農(nóng)村宅基地使用權(quán)交易的案件時(shí)，有的法院認(rèn)為法律沒有明文規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)可以交易，認(rèn)定交易宅基地使用權(quán)行為無效；而有的法院卻認(rèn)為當(dāng)前中國法律沒有禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，而依據(jù)《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定“依法改變土地的所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓土地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門提出土地變更登記申請(qǐng)”，認(rèn)定交易行為有效。還有的法院依據(jù)《合同法》的有關(guān)條款以宅基地買賣違法為由宣告轉(zhuǎn)讓合同無效。二是由于宅基地使用權(quán)交易并未得到法律的確認(rèn)，使已經(jīng)存在的大量關(guān)于宅基地使用權(quán)的買賣合同處于一種不穩(wěn)定的狀態(tài)，賣方隨時(shí)可能因?yàn)楦蟮慕?jīng)濟(jì)利益而撕毀合同要求法院判決合同無效，而司法實(shí)踐中的確大多數(shù)法院均支持此種行為，從而造成惡劣的社會(huì)影響，損害了社會(huì)和諧與穩(wěn)定。[5]

（二）農(nóng)村宅基地使用權(quán)交易存在問題

1、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的非市場(chǎng)化，使其利用率低，浪費(fèi)嚴(yán)重。我國許多資源的開發(fā)都存在效率低下的問題，土地資源同樣如此。農(nóng)村宅基地使用權(quán)只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，而本集體經(jīng)濟(jì)組織成員在“一戶一宅”等條件下均可自行申請(qǐng)宅基地，在實(shí)踐中也很少有集體組織內(nèi)部的轉(zhuǎn)讓。這就導(dǎo)致了農(nóng)村宅基地資源的配置效率低下，并且我國農(nóng)村建設(shè)用地的規(guī)劃并未得到貫徹實(shí)施。在城市化進(jìn)程加快，農(nóng)村人口不斷減少的同時(shí)，農(nóng)村宅基地占地面積并未減少，農(nóng)村建房反而不斷增加，布局分散，盲目擴(kuò)展，利用效率存在很大問題。

2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的福利性，使其資產(chǎn)性受限，損害農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。農(nóng)村宅基地的使用權(quán)具有永久性乃至繼承性，具有很強(qiáng)的福利性質(zhì)。隨著土地資源的日益稀缺及農(nóng)村社會(huì)保障制度體系的健全，農(nóng)村宅基地的資產(chǎn)性日益增強(qiáng)，特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村宅基地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值不斷增加，而農(nóng)村宅基地使用權(quán)和城市建設(shè)用地使用權(quán)不能同價(jià)同權(quán)，是對(duì)農(nóng)民利益的損害。

3、“隱性市場(chǎng)”大量存在，宅基地使用權(quán)交易盛行。我國現(xiàn)行的土地制度是城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)土地所有制，即將土地分為國家所有和集體所有。在城市化進(jìn)程較快的地方尤其是城鄉(xiāng)臨界地帶，農(nóng)村的宅基地和房屋交易現(xiàn)象更是層出不窮?；谖覈F(xiàn)行土地制度的限制，農(nóng)村宅基地并未進(jìn)入市場(chǎng)流通。從我國立法現(xiàn)狀可知，我國對(duì)農(nóng)村宅基地的交易是禁止的。然而，法律的禁止并沒有叫停人們交易宅基地及其上房屋的狀況。由于宅基地使用權(quán)的原始取得是無償?shù)?，其交易的成本低，在利益的?qū)動(dòng)下，農(nóng)民往往將閑置不用的宅基地及其房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，形成了宅基地使用權(quán)交易的“隱性市場(chǎng)”。

五、宅基地使用權(quán)交易制度的建構(gòu)方案

（一）引入市場(chǎng)機(jī)制，打破農(nóng)村宅基地使用的封閉格局，逐步推進(jìn)宅基地使用權(quán)自由交易

由于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)和城市居民對(duì)宅基地的現(xiàn)實(shí)需要，在現(xiàn)實(shí)生活中，就自發(fā)的形成了宅基地使用權(quán)交易的隱形市場(chǎng)，這種“地下”操作，長期處于隱蔽狀態(tài)。此種類似于“土地黑市”的隱形市場(chǎng)的存在，一方面擾亂了農(nóng)村土地市場(chǎng)的正常秩序；另一方面，造成了土地權(quán)屬混亂和各種產(chǎn)權(quán)糾紛，給國家土地行政管理造成巨大困難。[6]正是由于宅基地使用權(quán)的交易條件和方式缺乏相關(guān)規(guī)范性文件的指導(dǎo)，我國立法對(duì)于宅基地使用權(quán)交易缺乏明確的規(guī)定，健全的交易市場(chǎng)才無法生存。這也是宅基地使用權(quán)交易的現(xiàn)實(shí)與立法之間缺位的表現(xiàn)。要在我國實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由交易，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置，促進(jìn)農(nóng)民對(duì)其享有的宅基地使用權(quán)的利益最大化必須利用市場(chǎng)，將宅基地使用權(quán)的交易進(jìn)行市場(chǎng)化配置。在我國，城市建設(shè)用地交易市場(chǎng)體系基本完善，但是農(nóng)村的土地市場(chǎng)包括宅基地使用權(quán)交易市場(chǎng)仍舊處于缺失狀態(tài)。潛在的“黑市”交易造成了宅基地使用權(quán)的交易市場(chǎng)混亂和無序狀態(tài)。只有建立標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的交易市場(chǎng)才能保障宅基地使用權(quán)交易的合法有序進(jìn)行。目前我國農(nóng)村宅基地制度是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代特殊經(jīng)濟(jì)體制下的產(chǎn)物，具有封閉性。農(nóng)村宅基地使用權(quán)交易需要逐漸開放的封閉的交易市場(chǎng)。只有在健全的農(nóng)村宅基地交易法律制度的規(guī)范下，才能在合法的制度保障下完善農(nóng)村宅基地交易市場(chǎng)，以參照城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行公開詢價(jià)競(jìng)價(jià)等方式，健全農(nóng)村宅基地使用權(quán)交易的市場(chǎng)體制。

（二）在逐步實(shí)現(xiàn)宅基地使用權(quán)自由交易的同時(shí)，明確交易的規(guī)范，進(jìn)行合理行政管制

首先，進(jìn)行交易的宅基地使用權(quán)的初始取得應(yīng)合法，權(quán)屬?zèng)]有爭(zhēng)議。初始登記仍應(yīng)受到嚴(yán)格的限制，仍應(yīng)堅(jiān)持“一戶一宅”要求，因?yàn)檗r(nóng)村宅基地對(duì)于農(nóng)民而言仍具有一定的社會(huì)保障功能。另外，對(duì)宅基地使用權(quán)的申請(qǐng)主體仍應(yīng)限制在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間；受讓主體可區(qū)分為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部符合宅基地分配條件的成員和本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)不符合分配的成員以及非本集體經(jīng)濟(jì)組織人員。

其次，宅基地使用權(quán)的交易在貫徹市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交易原則的同時(shí)，要衡平集體經(jīng)濟(jì)組織的利益。針對(duì)已經(jīng)申請(qǐng)取得宅基地使用權(quán)的農(nóng)民可根據(jù)其自身意志自由進(jìn)行宅基地使用權(quán)的交易流轉(zhuǎn)。但是為了便于集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)土地的監(jiān)督管理，在宅基地使用權(quán)交易后，應(yīng)當(dāng)履行告知義務(wù)，告知集體組織交易情況。也可規(guī)定特定條件下，對(duì)宅基地使用權(quán)交易的限制條件，如關(guān)系到本集體經(jīng)濟(jì)組織重大利益的，有村民投票多數(shù)決通過方可交易。

最后，實(shí)行宅基地使用權(quán)交易的強(qiáng)制登記制度。我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記曾處于空白狀態(tài)，宅基地管理長時(shí)間處于無法可依、無證可斷的被動(dòng)局面。當(dāng)前，改革開放不斷深入，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，城鄉(xiāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程加快，對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證不可避免，這也是推進(jìn)宅基地使用權(quán)市場(chǎng)化的要求，權(quán)屬確定勢(shì)在必行。

（三）完善宅基地使用權(quán)交易增值收益分配關(guān)系

農(nóng)村宅基地是農(nóng)村集體建設(shè)用地的重要組成部分，也是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的重要資產(chǎn)。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的交易制度涉及集體組織及農(nóng)村村民之間的利益分配關(guān)系。在宅基地使用權(quán)進(jìn)行交易時(shí)獲得的收益可以確定固定比例上交集體組織，用于集體組織的公共支出及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等項(xiàng)目。與此相適應(yīng)，完善集體經(jīng)濟(jì)組織財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，以及集體經(jīng)濟(jì)組織的會(huì)計(jì)制度監(jiān)督體系的建立必須提上日程。在各種利益關(guān)系中，要將維護(hù)和實(shí)現(xiàn)農(nóng)民利益作為重中之重，在制度設(shè)計(jì)和程序上要尊重農(nóng)民意愿，社會(huì)保障上要向農(nóng)民傾斜。[7]

參考文獻(xiàn)

[1]趙國輝：《宅基地使用制度的歷史沿革分析》，農(nóng)業(yè)與技術(shù)，2013年10期.

[2]孫濤、黃少安：《制度變遷的路徑依賴、狀態(tài)和結(jié)構(gòu)依存特征研究：以改革開放以來中國農(nóng)村土地制度變遷為例》，廣東社會(huì)科學(xué)，2009年第2期.

[3]程世勇：《農(nóng)村宅基地使用權(quán)交易的制度分析》，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)與農(nóng)村發(fā)展，2010年第5期

[4]趙樹楓、李廷佑、張強(qiáng)、黃序等：《農(nóng)村宅基地制度與城鄉(xiāng)一體化》，中國經(jīng)濟(jì)出版社，2015年3月.

[5]劉曉霞：《宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式評(píng)析與選擇》，甘肅政法學(xué)院學(xué)報(bào)，2012年5月.

[6]厲以寧、艾豐、石軍等：《新型城鎮(zhèn)化與農(nóng)地制度改革》，中國工人出版社，2014年12月.