葉輝

如今也有越來越多的人將目光放到離中國不遠(yuǎn)的東南亞地區(qū)，例如馬來西亞、泰國、菲律賓、越南等國，那么這些國家又是如何吸引投資者的眼光的？投資者又應(yīng)該如何選擇呢？

說到海外房產(chǎn)，大多數(shù)人想到的是“美澳加”，但如今也有越來越多的人將目光放到離中國不遠(yuǎn)的東南亞地區(qū)，例如馬來西亞、泰國、菲律賓、越南等國，那么這些國家又是如何吸引投資者的眼光？投資者又應(yīng)該如何選擇呢？

據(jù)海外網(wǎng)站調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在網(wǎng)站的2016年二季度中國人查詢海外房源目標(biāo)國家全球排行榜上，美國與澳大利亞長駐第一和第二位，而泰國登上了第四的位置，新加坡居第八位，馬來西亞居十一位，越南居十四位，印度尼西亞居十五位。

馬來西亞：房地產(chǎn)市場投資增速最快

作為“亞洲四小虎”之一，加上馬來西亞擁有良好的教育資源，來自世界各地的留學(xué)生是居住在當(dāng)?shù)馗鞔蟪鞘械闹饕巳褐?，“以房養(yǎng)學(xué)”逐漸成為一種流行趨勢，相當(dāng)多的留學(xué)生在海外購置房產(chǎn)，利用房子的升值來補(bǔ)回留學(xué)的花費(fèi)。

馬來西亞的“第二家園計(jì)劃”也是吸引大批購房者的原因之一。此項(xiàng)計(jì)劃主要針對(duì)想要在海外養(yǎng)老的人群，申請(qǐng)人將獲得10年期限的簽證，到期后馬來西亞政府也保證永久續(xù)期。但申請(qǐng)較為嚴(yán)格，年齡低于50歲的外國人，他們的儲(chǔ)蓄戶頭/來往戶頭/定期存款必須至少有50萬令吉（約80萬元人民幣），年齡50歲以上的外國人，則至少須有35萬令吉（約56萬元人民幣）。

外國人在馬來西亞可自由購買公寓、別墅等，需要注意的是購買房產(chǎn)的最低門檻是100萬令吉（約160萬元人民幣），房產(chǎn)持有稅5%以上，且須繳納15%額外印花稅；有永久產(chǎn)權(quán)和99年產(chǎn)權(quán)，永久產(chǎn)權(quán)要更貴一些。

近些年，馬來西亞新山的房價(jià)緊隨經(jīng)濟(jì)和國家大趨勢，5年年前柔佛州一套小房子的價(jià)格大約需要20萬馬幣左右，但是現(xiàn)在價(jià)格上漲到50萬-60萬馬幣之間，上漲幅度已超150%。

前幾年，投資者對(duì)馬來西亞等國的瘋狂投入，加上馬來西亞政府對(duì)外國人投資房產(chǎn)并無“限貸限購”政策，目前馬來西亞的房價(jià)已經(jīng)大幅上漲，投資趨于飽和。近年來伴隨著投資回報(bào)率逐年下滑，房價(jià)普遍偏高，投入與產(chǎn)出性價(jià)比不高。

加上時(shí)下隨著國家宏觀調(diào)控，馬來西亞政府將針對(duì)外國人購置房產(chǎn)時(shí)的印花稅額度大幅提高至15%，已被逐漸崛起的擁有著豐富旅游資源以及稅收政策少的泰國等市場逐步超越和取代。

泰國：舒適環(huán)境吸引全球投資客

泰國舒適的氣候、高質(zhì)量的旅游資源既吸引了大量來自世界各國的游客，也吸引了包括日、韓、俄羅斯及中國等多個(gè)國家的退休人員來到泰國購置房產(chǎn)，以作旅游或者日后移民所用。

泰國是世界上唯一不收房產(chǎn)稅且還是永久產(chǎn)權(quán)的國家，相信比起其他國家高額的房產(chǎn)稅，泰國顯得無比親切有木有？泰國房產(chǎn)價(jià)格低、投資回報(bào)高，這是吸引大批投資客的原因之一，精裝修、完備的配套設(shè)施更是錦上添花，對(duì)購買的泰國房產(chǎn)數(shù)量也沒有限制。40萬元人民幣起步的投資門檻，部分房源甚至還有包租10年的政策，相信會(huì)讓絕大多數(shù)中國投資客戶怦然心動(dòng)。

泰國的房產(chǎn)價(jià)格低，根據(jù)高力國際研究報(bào)告，泰國市場上供給集中的價(jià)格區(qū)間在3萬元至4萬元人民幣每平方米。但是泰國房產(chǎn)的投資回報(bào)很高：泰國公寓平均年出租回報(bào)率在房價(jià)的6%-8%，有的地方可達(dá)15%，而曼谷、芭堤雅等中心區(qū)公寓平均每年漲幅大約12%。房價(jià)漲幅加上出租回報(bào)，泰國公寓的平均年投資回報(bào)率在18%以上。

目前，外國人無法在泰國直接購買土地，并擁有土地產(chǎn)權(quán)，只能通過注冊(cè)泰國公司途徑，實(shí)現(xiàn)土地產(chǎn)權(quán)。外國人購買永久產(chǎn)權(quán)公寓樓盤項(xiàng)目時(shí)，也只能最多擁有49%的外籍配額。目前法律允許通過租賃方式，可以獲得30年的土地租賃權(quán)，并可在此基礎(chǔ)上選擇續(xù)約30年。

泰國財(cái)政部現(xiàn)在正修訂泰國房地產(chǎn)權(quán)相關(guān)法律，在新的泰國地產(chǎn)法中，將允許非泰籍外國人通過50年長期租賃的方式，合法持有別墅房屋、土地地塊產(chǎn)權(quán)，租期預(yù)計(jì)將延長達(dá)50年。

如果泰國頒布并實(shí)施此項(xiàng)房地產(chǎn)新法律，將會(huì)使外國房地產(chǎn)投資者有更強(qiáng)的信心，對(duì)泰國房地產(chǎn)市場也是很大的利好。

越南：正式開放房產(chǎn)市場予外國人

越南作為東南亞迅速崛起的經(jīng)濟(jì)體，每年正以6%—7%的經(jīng)濟(jì)增長速度在發(fā)展前進(jìn)。年輕的勞動(dòng)人口，低廉的工資，優(yōu)惠的貿(mào)易政策，使其成為外商投入的熱土。

2015年，當(dāng)?shù)卣试S住宅項(xiàng)目中的30%可以出售予外國人，有限額的推出給外國人購買，以回應(yīng)經(jīng)濟(jì)開放的需求。

越南的房產(chǎn)只有河內(nèi)和胡志明市還值錢，但是非?；巍⒎浅ＹF，好點(diǎn)的上萬美元一平米。主要因?yàn)樵侥媳編艣]有國際化，在國內(nèi)又沒有其他地方投資，股市也小破差，所以只有炒首都的房子。它的市場畸形發(fā)展，產(chǎn)權(quán)為50年，外國人購房不允許貸款，買房時(shí)必須通過銀行轉(zhuǎn)款，而且外國人也不允許繼承房產(chǎn)。稅費(fèi)方面，越南沒有房產(chǎn)稅，但需要繳納10%增值稅。

菲律賓：租金回報(bào)率亞洲第一

據(jù)房地產(chǎn)研究網(wǎng)站Global Property Guide 2016的報(bào)告顯示，菲律賓在亞洲租金收益率排名第一。租金收益率高達(dá)7.51%，首都馬尼拉的租金收益率更是高達(dá)8.98%。這是一個(gè)什么概念呢？中國的一線城市北京、上海、深圳的租金收益率都在2%以下。舉例來說，同樣投資100萬元人民幣買房子，在北京，你一年可以收益不到2萬元；而在馬尼拉，你可以收益9萬元。

菲律賓政府為了吸引外資，振興經(jīng)濟(jì)，出臺(tái)了非常吸引眼球的政策，即只要投資5萬美元買房，即可辦理當(dāng)?shù)匾泼窬G卡。

菲律賓房產(chǎn)是永久產(chǎn)權(quán)。根據(jù)當(dāng)?shù)胤?，外國人只能購買高層公寓，不能購買土地和別墅，無公攤賣的是使用面積，這點(diǎn)和泰國的相似。但是從房價(jià)上來說，雖然菲律賓的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于馬、泰等國，但其房價(jià)特別是馬尼拉、宿務(wù)等大都市的房價(jià)卻超過很多東南亞的大都市，而且菲律賓每年需付12%的房產(chǎn)增值稅。

目前菲律賓的房產(chǎn)增值穩(wěn)定，每年可以增10%左右，吸引了英美加新加坡等國爭相投資。菲律賓房產(chǎn)價(jià)格低廉，回報(bào)理想，而且有健全的保障制度，所以外地買家投資當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)相當(dāng)普遍。

印尼：對(duì)外國人放開房產(chǎn)市場

在過去很長一段時(shí)間里，外國人是不能在印尼買房的，因?yàn)榉梢?guī)定只有印尼當(dāng)?shù)厝瞬趴梢該碛蟹康禺a(chǎn)。上世紀(jì)90年代后期，新的法律允許外國公民可以在印尼購買公寓和辦公用房，對(duì)土地沒有擁有權(quán)。2013年印尼住房部長宣布，政府出臺(tái)新的政策，但此項(xiàng)新政仍有一些限制。按照印尼修改的規(guī)定，外國人能夠購買房產(chǎn)（house）25年，然后再延長25年。2015年，為刺激房地產(chǎn)市場，印度尼西亞計(jì)劃放寬限制，允許外國人在當(dāng)?shù)刂卯a(chǎn)，允許外國人購買價(jià)值超過72萬美元的高級(jí)公寓單元。印尼當(dāng)?shù)孛襟w認(rèn)為，印尼允許外國人擁有房產(chǎn)長達(dá)80年產(chǎn)權(quán)，對(duì)外國人表現(xiàn)出了一種十分友善的姿態(tài)。