勞新穎

對于國內(nèi)投資者而言，無論去海外哪兒投資買房，首先要想清楚的就是買房的目的，是希望短期高利潤的回報，還是長期穩(wěn)定的增長？或者本身具有留學(xué)或移民的需要？

據(jù)胡潤百富發(fā)布的《2017中國高凈值客戶海外置業(yè)展望》報告，2017年，在新興經(jīng)濟體中，除印度及部分東盟國家外，大多數(shù)國家都將面臨經(jīng)濟下滑的困境，中國經(jīng)濟增速也正放緩。在全球經(jīng)濟風(fēng)云變幻之際，如何通過合理的海外資產(chǎn)配置，保衛(wèi)自己的財富顯得格外重要。

目前，國內(nèi)投資者越來越重視海外資產(chǎn)配置。在眾多海外資產(chǎn)配置標(biāo)的物中，不動產(chǎn)最受青睞。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中國海外房產(chǎn)投資額在2016年的前8個月就已到達(dá)235億美元，接近2015年的全年水平。通常情況下，投資者偏重于選擇美國、澳大利亞、英國等資本主義發(fā)達(dá)國家，一方面在于這些國家經(jīng)濟步入強力復(fù)蘇的通道，刺激全球資本流入，從而降低了當(dāng)國房地產(chǎn)市場的“價格泡沫”；另一方面，這些地區(qū)教育水平、基礎(chǔ)設(shè)施完善，出于工作機會、子女留學(xué)、移民的角度進行投資，也大有可為。

美國：中國買房者成主力

最近一則CNBC的報道引發(fā)了廣泛熱議。報道指出，不論是按房產(chǎn)數(shù)量計算，還是按出售總額計算，在過去一年內(nèi)，海外投資者購買美國住宅用地產(chǎn)總量已經(jīng)激增至歷史最高水平。在2016年4月至2017年3月這一年時間內(nèi)，海外炒房團在美國住宅地產(chǎn)市場上投資高達(dá)1530億美元，相較于前一年同期水平增加49%，而且超出此前于2015年創(chuàng)下的歷史峰值。

這其中，中國投資者成為絕對主力，連續(xù)第四年蟬聯(lián)第一。中國人的購房均價高達(dá)78.2萬美元。購房數(shù)量而言，2016全年中國購房者的買房量大幅上漲，從2.9萬處房產(chǎn)增長至4.1萬處房產(chǎn)。最被中國土豪看重的是美國加利福尼亞州和德克薩斯州，主要原因在于這些地區(qū)在教育、基礎(chǔ)設(shè)施方面的環(huán)境，讓亞洲人感到越來越舒心。

整體來說，美國住宅類地產(chǎn)投資風(fēng)險較小，回報穩(wěn)健，是值得考慮的一個投資項目。美國房產(chǎn)投資與中國非常大的不同點是，房價的上漲是緩慢的過程。在美國投資房產(chǎn)，長期持有及招租，就是很多投資者的主要選擇，租金也就成了主要的投資回報。在美國，部分房子的租售比達(dá)到10%，10萬美元的房子，月租金能有差不多1000美元。雖然伴隨著房價的上漲，美國部分城市的租售比已經(jīng)降至了5%甚至更低，但是相比于國內(nèi)2%以下的租售比，海外房產(chǎn)投資、出租的吸引力仍然不小。

英國：房價整體回暖

英國作為世界發(fā)達(dá)國家之一，一直是中國留學(xué)生青睞的留學(xué)目的國，擁有發(fā)達(dá)的商業(yè)環(huán)境和純正的英聯(lián)邦教育體制，英國倫敦房產(chǎn)相比世界其他大城市，更為保值，在整個房地產(chǎn)市場表現(xiàn)極其抗跌。如今，越來越多的中國投資者特別是高凈值客戶開始配置英國房產(chǎn)，一為子女教育，二為資產(chǎn)保值，三為身份規(guī)劃。

2016年，英國宣布脫歐以來，英鎊跌至幾十年以來新低，讓全球不少投資者萌生抄底英國樓市的想法。但另一方面，也讓不少人對英國投資失去信心。事實上，在相關(guān)專家眼中，政治方面對樓市的影響有限，目前來看，硬脫歐應(yīng)該是不可能的，所以未來的談判之路也會平穩(wěn)。這對于房產(chǎn)市場來說，雖然有不確定性，但是能最大限度的避免房產(chǎn)市場的劇烈動蕩。這就好比給投資者服下了定心丸，因為市場的平穩(wěn)所帶來的波動和震蕩都是最小化的。

2017年初，英國對移民政策進行了調(diào)整，移民政策更具針對性，歡迎和鼓勵世界各國精英人士的加入和投資。隨著中國中產(chǎn)階層的壯大，一批收入高且穩(wěn)定，受教育程度高，又有商業(yè)需求的人士，把目光紛紛投向了英國。這批中國精英人士移民英國，不僅為了自己的事業(yè)，也是為了給家庭提供更高的品質(zhì)生活，以及為孩子提供良好的教育環(huán)境。

根據(jù)英國Nationwide發(fā)布的6月全英國房價數(shù)據(jù)監(jiān)測報告顯示，英國房價整體呈回暖趨勢。6月英國平均房價增長相比5月增長了1.1%，是今年2月份以來的第一次漲幅。此次增長也同樣推動6月份平均房價年增長率達(dá)到3.1%，相比5月份的2.1%加快了1個百分點，達(dá)到211，201英鎊。

加拿大：投資門檻低

一直以來，加拿大房地產(chǎn)市場都是投資者眼中的“香餑餑”。從20世紀(jì)90年代中期以來，加拿大房地產(chǎn)市場開始火爆，房屋價格屢創(chuàng)新高。以溫哥華為例，房價在過去5年之間已經(jīng)大幅上漲了近40%，2017年溫哥華的房價收入比高達(dá)12倍。就是說，一個普通的工薪階層需要不吃不喝12年，才可能買得起一套房子。

從2001年到2011年這10年間，中國進入加拿大的移民數(shù)量增加了64%左右。加拿大對外國人購房沒有限制，對中國投資者來說，只要持有護照（不需要任何加拿大簽證），就可以不受限制地在加拿大購置房產(chǎn)，而且加拿大房產(chǎn)通常可以永久持有；如果需要貸款，則可享受與加拿大本國人一樣的利率。原則上來說，只要首付能達(dá)到35%，加拿大各大銀行都會提供年利率2%～2.5%的房屋貸款。這個貸款利率甚至低于大多數(shù)以貨幣型基金為主要投資渠道的國內(nèi)理財產(chǎn)品。

除此之外，加拿大是個地廣人稀的國家，可選擇的地段和項目很多。國內(nèi)只有土豪級才能覬覦的小別墅，在加拿大普通中產(chǎn)家庭也能夠負(fù)擔(dān)得起。當(dāng)然，最重要的還是加拿大的投資前景十分有吸引力，這是中國人投資加拿大房產(chǎn)的主要因素。

澳大利亞：房產(chǎn)增值可套現(xiàn)

除了上文提到的美、加、英，澳大利亞也是中國買家較為青睞的國家。 2013-2014 年，中國在澳洲房產(chǎn)的投資首次超越美國，達(dá)到 124 億澳幣，到了2015 年底，投資總額已超過 250 億。

澳洲房產(chǎn)投資最熱的三個城市分別是悉尼、墨爾本和布里斯班。以墨爾本為例，相較于國內(nèi)房地產(chǎn)市場，墨爾本具有一些優(yōu)勢。同為一線城市，墨爾本相比較北京、上海、廣州等地房價低很多?，F(xiàn)在 CBD 的公寓大部分保持 1 .1萬 澳幣左右一平米，明顯低于國內(nèi)一線城市的價格。

除了宜居性、教育、基礎(chǔ)建設(shè)水平外，最吸引中國投資者的就非澳洲房產(chǎn)的永久產(chǎn)權(quán)莫屬了。澳洲房產(chǎn)可以無條件的永久持有下去，并且沒有遺產(chǎn)稅，比國內(nèi)房屋的70 年產(chǎn)權(quán)要合適得多。澳洲房產(chǎn)市場與國內(nèi)市場非常不同的一點——房產(chǎn)增值后的套現(xiàn)手段，在持有房產(chǎn)若干年后，可由銀行重新評估房屋價值，而房主可通過再融資（ refinance ）手段，從銀行獲得增值部分，而繼續(xù)保留房產(chǎn)。長期持有很可能成為一個可以給客戶持續(xù)穩(wěn)定提供收益的工具，而國內(nèi)的現(xiàn)狀則是想要獲得房產(chǎn)增值的那部分收益，必須要將房產(chǎn)賣掉。

對于國內(nèi)投資者而言，無論去海外哪兒投資買房，首先要想清楚的就是買房的目的，是希望短期高利潤的回報，還是長期穩(wěn)定的增長？或者本身具有留學(xué)或移民的需要？在此基礎(chǔ)上權(quán)衡利弊和風(fēng)險。海外置業(yè)存在著諸多風(fēng)險，政治、政策、市場、匯率，一個點忽略了，都會來個措手不及。