梁云風(fēng)

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國(guó)正決心要避免新一輪房地產(chǎn)泡沫，地產(chǎn)調(diào)控政策之下，房?jī)r(jià)和成交量的增長(zhǎng)似乎已達(dá)峰值。易居中國(guó)執(zhí)行總裁臧建軍認(rèn)為，過(guò)去十幾年我們進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，核心點(diǎn)是把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和GDP成長(zhǎng)的一個(gè)工具，但這次的調(diào)控不同點(diǎn)在于，強(qiáng)勢(shì)政府下把房地產(chǎn)回歸于老百姓，強(qiáng)調(diào)房子是用來(lái)住的。

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，下一步或?qū)⒆叱鰞蓷l截然不同的道路。

上海政策發(fā)布后，財(cái)經(jīng)自媒體飯統(tǒng)戴老板在微博上發(fā)文表示：上海“租賃住房”和土地規(guī)劃如果執(zhí)行得當(dāng)，沒有超預(yù)期放水的話，上海房?jī)r(jià)是沒多少上漲空間了。

如果樓價(jià)的上漲空間被封住，那巨額的地王價(jià)后，成本與利潤(rùn)將兩極分化。摩根大通認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)房屋銷售回籠現(xiàn)金的能力正越來(lái)越差。該行指出，許多地方，尤其是房?jī)r(jià)較高的一線城市，很多房屋的銷售并未登記在冊(cè)。這就導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開發(fā)商無(wú)法迅速?gòu)你y行拿到房屋建設(shè)和銷售的首付款，加劇了資金鏈的緊張趨勢(shì)。

6月22日，萬(wàn)達(dá)和復(fù)星兩大千億級(jí)市值集團(tuán)同一天遭遇“股債雙殺”，在不少人看來(lái)，這也是讓萬(wàn)達(dá)加速清盤地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)的重要原因。王健林接受采訪時(shí)也表示，萬(wàn)達(dá)此次交易的631.7億人民幣（約93億美元）的收入，公司計(jì)劃將這筆錢用于去杠杠，并預(yù)期能夠在年底前償還大部分銀行貸款。這也部分印證了上述觀點(diǎn)。

花旗集團(tuán)的研究估計(jì)，2016年中國(guó)前十大房地產(chǎn)開發(fā)商所占的市場(chǎng)份額共達(dá)到20%，高于五年前的12.7%，到了2017年，這個(gè)數(shù)字可能會(huì)增長(zhǎng)至25%。而百?gòu)?qiáng)企業(yè)2016年占據(jù)市場(chǎng)43.92%份額，2017年超過(guò)50%可能性很高。易居中國(guó)數(shù)據(jù)顯示，2016年中國(guó)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)中，前20強(qiáng)銷售規(guī)模增長(zhǎng)了33%，但是50強(qiáng)到100強(qiáng)平均下來(lái)是負(fù)增長(zhǎng)，前10強(qiáng)一騎絕塵，門檻已經(jīng)到了五百多億。

融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌認(rèn)為，通過(guò)成為行業(yè)整合者，他能夠繼續(xù)以極快的速度壯大公司規(guī)模。這或許也是融創(chuàng)不惜借債拿下萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)項(xiàng)目的原因。規(guī)模導(dǎo)向下，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將不斷上升。陽(yáng)光城前總裁、上海菩悅資產(chǎn)創(chuàng)始人陳凱預(yù)測(cè)，未來(lái)房企前十強(qiáng)將占據(jù)市場(chǎng)50%份額，前一百?gòu)?qiáng)的市場(chǎng)份額則高達(dá)80%?！拔磥?lái)中國(guó)地產(chǎn)商總共就只有一兩百家，更多的公司會(huì)是項(xiàng)目公司?！?/p>

對(duì)于已經(jīng)站在房地產(chǎn)市場(chǎng)頂端的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，正在探索的又是另一條路。2017年5月，上海萬(wàn)科首次對(duì)外詳解其“熱帶雨林”業(yè)務(wù)全景，既有上海萬(wàn)科核心的住宅業(yè)務(wù)，也囊括了商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、辦公、拓展型業(yè)務(wù)、產(chǎn)品建造營(yíng)銷服務(wù)平臺(tái)以及金融資管和城市更新業(yè)務(wù)，可謂多點(diǎn)開花。

此次萬(wàn)達(dá)拋售地產(chǎn)，升級(jí)為商業(yè)服務(wù)管理運(yùn)營(yíng)商，通過(guò)挖掘存量物業(yè)，提高地產(chǎn)商運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力，從而為企業(yè)不斷賦能，應(yīng)對(duì)不斷加緊的政策“凜冬”。這或許是另一條地產(chǎn)商突圍的“必選項(xiàng)”。