胡楊 重慶淇澳房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司

一、引言

隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，土地逐漸作為一種商品進行買賣、交換、租賃和抵押等。在土地交易過程中如何確保其公正性與合理性普遍受到相關(guān)利益人的關(guān)注，如何確定土地的公允價值需要土地估價師的測量與評估。然而，由于土地的價值受到多種因素影響，且對土地估價師的要求較高，存在土地估價師并不能準確合理估計土地價值這一現(xiàn)象。土地估價不再合理誤差范圍內(nèi)易使土地估價師陷入法律訴訟事件，損害相關(guān)人員的利益。由此，本文將對土地評估風(fēng)險進行分析，并提出相關(guān)建議以進行風(fēng)險控制，降低風(fēng)險。

二、土地評估風(fēng)險因素

土地評估風(fēng)險是指土地估價師對一宗土地進行評估，所得土地價值與其真實價值存在較大偏差的程度與可能性。土地評估風(fēng)險因素較為多樣，既包括土地估價師本身，亦包括委托者以及外部的法律、經(jīng)濟政策等因素。

（一）土地估價師因素

1．專業(yè)能力不高

土地估價具有較強的專業(yè)性，且土地作為一種特殊的商品，專業(yè)能力不高的土地估價師很難確認土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價值。然而，土地估價機構(gòu)為賺取更多的利益，一旦忽視了自身專業(yè)能力，承接由于其能力限制不能合理評估土地價值的項目，土地評估價格與真實價格往往容易產(chǎn)生偏差，且偏差程度很大。以及，若土地估價師選用估價技術(shù)不正確或所獲取的參數(shù)不適當(dāng)都有可能產(chǎn)生偏差，目前，基本的估價方法有市場比較法 、成本逼近法 、收益還原法等，在選取參數(shù)時有些并沒有統(tǒng)一標準，具體采用哪種估價方法以及選取合適的參數(shù)都需要土地估價師的準確判斷。

2．職業(yè)道德較弱或缺乏

土地估價師需要具備較強的職業(yè)道德，要求獨立、客觀、公正。缺乏職業(yè)道德的土地估價師，即使具備較強的專業(yè)能力，若不能抵住誘惑，反而為謀取自身更大利益而做出虛假估價等行為，則由其得出的土地價格并不能真實反映土地價值，反而存在極大的評估風(fēng)險。土地估價師的責(zé)任心不強亦容易產(chǎn)生偏差，如未認真勘察所需評估的土地，未仔細閱讀相關(guān)政策等。

3．法制觀念不強

土地估價師需建立相關(guān)的法律意識，在其進行土地評估過程中，了解自身行為是否觸犯了相關(guān)法律，以及需承擔(dān)的法律責(zé)任。人們是否作出正確行為除了自身道德約束外，還需要外部法律的監(jiān)管。保證評估過程合法需要建立土地評估師的法律意識。

（二）委托者因素

委托者有意隱瞞土地的真實情況，如產(chǎn)權(quán)不明晰，產(chǎn)權(quán)證明文件不完整等，以及拖延提供相關(guān)文件等情況，都極可能造成評估結(jié)果不準確，產(chǎn)生經(jīng)濟糾紛。委托者對評估報告的不當(dāng)，也易造成與土地評估機構(gòu)和相關(guān)土地估價師的糾紛。

（三）法律、經(jīng)濟政策因素

相關(guān)法律的修改、政策的調(diào)控（如稅收政策、金融政策等）都會使土地價格產(chǎn)生較大的波動，這種不確定性加大了土地評估的風(fēng)險，土地評估價格與真實價格極易產(chǎn)生較大的偏差。經(jīng)濟形勢的變動也加大土地價格的波動性，而土地評價師往往無法預(yù)料。

三、風(fēng)險控制

由上所述，土地評估受多種因素影響，存在較大風(fēng)險，對風(fēng)險進行控制能減小偏差的程度以及發(fā)生的可能性。

（一）控制因土地估價師因素產(chǎn)生的風(fēng)險

土地估價師應(yīng)通過不斷學(xué)習(xí)以增強自身的專業(yè)能力，同時中國土地估價師協(xié)會應(yīng)加強土地估價師的繼續(xù)教育和考核。土地估價師在承接項目時應(yīng)對自身專業(yè)能力有一個清晰的了解，確保自身具備該項目的勝任能力。土地估價師慎重選擇估價技術(shù)以及參數(shù)，確保土地評估過程的正確與合理性。

加強職業(yè)道德建設(shè)并強化執(zhí)業(yè)監(jiān)督。土地估價師需保持獨立、客觀、公正的態(tài)度，遵守職業(yè)道德，不能因不正當(dāng)利益而虛假估價。執(zhí)業(yè)監(jiān)督亦需強化，特別對于復(fù)雜項目，避免重疊或遺漏。同時，加強土地估價師的責(zé)任心，認真對待每一個承接的項目，亦能降低風(fēng)險。

嚴格執(zhí)行土地估價師所需承擔(dān)的法律責(zé)任能促使土地估價師增強法律意識，了解相關(guān)的民事、刑事法律知識，有效防范其違法行為的發(fā)生，降低土地評估風(fēng)險。

（二）控制因委托者因素產(chǎn)生的風(fēng)險

加強因委托者欺騙、隱瞞而造成評估結(jié)果存在較大偏差的懲處力度。若確定土地評估結(jié)果不實是由委托者引起的，監(jiān)管機構(gòu)可加強其懲處力度。土地評估機構(gòu)在承接項目前，應(yīng)該對委托者以及項目進行背景調(diào)查，若發(fā)現(xiàn)該項目存在較大風(fēng)險或具有欺詐性，可拒絕該委托，免于陷入經(jīng)濟糾紛使聲譽受損。

（三）控制因法律、經(jīng)濟政策因素產(chǎn)生的風(fēng)險

因法律、經(jīng)濟政策導(dǎo)致的風(fēng)險并不能進行有效控制，土地估價師亦無法預(yù)測，通過建立土地估價專家審查制度能減少該風(fēng)險造成的影響程度。土地估價專家委員會應(yīng)由專業(yè)人士組成，且具備一定權(quán)威，能夠因法律、經(jīng)濟政策因素導(dǎo)致的土地評估偏差作出解釋，使土地估價機構(gòu)和人員免于經(jīng)濟糾紛并維護其聲譽，幫助行業(yè)健康發(fā)展。

四、結(jié)束語

土地評估需要較強的專業(yè)性以及土地的特殊性使土地評估存在較大的風(fēng)險，容易使土地估價機構(gòu)和土地估價師陷入經(jīng)濟糾紛且聲譽受損。為降低土地評估風(fēng)險，應(yīng)采取一系列的風(fēng)險控制措施以降低土地評估價格和真實價格偏差的程度以及發(fā)生的可能性。

[1]詹文偉.論土地評估市場中的風(fēng)險及預(yù)防措施[J].中華民居旬刊, 2012(12):356-357.

[2]王曙光,劉紅瑛,吳淑蓮.把土地估價的執(zhí)業(yè)風(fēng)險降到最低[J].中國土地,2006(11):30-31.