賈玉國(guó) 四平市不動(dòng)產(chǎn)登記中心

前言：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和社會(huì)生產(chǎn)力水平的進(jìn)一步提升，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)交易呈現(xiàn)了迅猛的發(fā)展勢(shì)頭，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)交易的數(shù)量和規(guī)模都在不斷擴(kuò)大，隨之而來的還有屢見不鮮的由不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記錯(cuò)誤引發(fā)的矛盾糾紛。由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的登記不僅會(huì)對(duì)權(quán)益人的合法權(quán)益產(chǎn)生影響，還會(huì)影響到不動(dòng)產(chǎn)交易秩序的穩(wěn)定性。因此，探究不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記賠償責(zé)任的構(gòu)成

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的侵權(quán)行為、權(quán)益人的損害事實(shí)和因果關(guān)系是構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記賠償責(zé)任的三個(gè)前提條件，三者缺一不可。

1.侵權(quán)行為。侵權(quán)主體、行為職權(quán)性、違法性、損害后果和因果關(guān)系是構(gòu)成侵權(quán)行為的主要因素。其中，違法性是認(rèn)定侵權(quán)行為的重點(diǎn)和難點(diǎn)，違法性是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的登記行為存在不合法的地方或者不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員存在過錯(cuò)。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料進(jìn)行審查是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)開展工作的基礎(chǔ)和前提，其中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)?jiān)蜻M(jìn)行審查是審查工作順利開展的關(guān)鍵?，F(xiàn)階段，我國(guó)法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)審查標(biāo)的物進(jìn)行了嚴(yán)格限定，但對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記材料審查的合理性尚未作出嚴(yán)格規(guī)定，以至于無法合理判別不動(dòng)產(chǎn)的登記錯(cuò)誤。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)不同類型的申請(qǐng)材料進(jìn)行合理區(qū)分。

第一，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)檔案類申請(qǐng)材料的審查。檔案類申請(qǐng)材料包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的登記內(nèi)容等，一般被保存于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)內(nèi)部，相關(guān)工作人員應(yīng)通過內(nèi)部系統(tǒng)對(duì)檔案類不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)材料的真實(shí)性進(jìn)行審查。對(duì)于權(quán)益人身份的審查，學(xué)術(shù)界存在不同的說法。部分學(xué)者認(rèn)為，由于權(quán)益人的身份信息受公安機(jī)關(guān)管理，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不具備直接查詢權(quán)益人身份信息的資格，而制假水平的不斷提升，高仿的身份證件屢見不鮮，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)無法對(duì)權(quán)益人的身份信息進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分。另一部分學(xué)者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可通過對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人初次申請(qǐng)?zhí)峤坏纳矸菪畔⒑凸矐艏纳矸葑C明對(duì)權(quán)益人的身份進(jìn)行審查。

第二，應(yīng)嚴(yán)格履行登記原因材料的一般注意義務(wù)。登記材料一般包括轉(zhuǎn)讓合同、委托公證和遺囑等。例如，A通過各種手段，騙去了B的身份證件和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證并辦理了假的委托公證；與C簽訂了不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，并與C去不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，若不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的工作人員盡了注意義務(wù)，但仍不能發(fā)現(xiàn)登記過程中存在的錯(cuò)誤，可以表明不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不存在錯(cuò)誤。

第三，應(yīng)做好違反輕度注意義務(wù)的過錯(cuò)認(rèn)定工作。對(duì)與具備一定權(quán)威性的材料如法院的判決書等，只需對(duì)材料的真實(shí)性進(jìn)行審查，無需審查其合法性。

2.損害事實(shí)。損害事實(shí)是指權(quán)益人的合法權(quán)益受到損害。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤賠償并不是唯一的權(quán)利救濟(jì)方法，及時(shí)糾正登記錯(cuò)誤也能夠減少權(quán)益人的損失。同時(shí)，在物理事項(xiàng)、變更記錄和權(quán)利狀況等不動(dòng)產(chǎn)登記的過程中，一旦發(fā)生登記錯(cuò)誤，但不會(huì)損失權(quán)益人的權(quán)利，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)無需承擔(dān)賠償責(zé)任[1]。

3.因果關(guān)系。因果關(guān)系是指在一般情況下，依據(jù)社會(huì)觀念對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員行為和權(quán)益人利益損害事實(shí)之間的因果關(guān)系進(jìn)行判定，若二者之間存在因果關(guān)系，那么不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需要對(duì)權(quán)益人進(jìn)行賠償。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記賠償責(zé)任的承擔(dān)

1.賠償范圍。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記賠償責(zé)任進(jìn)行承擔(dān)是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)必須遵守的基本原則。在我國(guó)：不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任屬于職務(wù)侵權(quán)責(zé)任的范疇，由國(guó)家對(duì)權(quán)益人進(jìn)行賠償，受《國(guó)家賠償法》等法律的約束。國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任主要包括全額賠償模式和限額賠償模式兩種類型。其中，全額賠償是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)由于自身登記錯(cuò)誤對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人造成的直接和間接損失進(jìn)行全額賠償。限額賠償是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)由自身登記錯(cuò)誤對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人造成的直接損失進(jìn)行賠償，無需賠償間接損失[2]。

筆者認(rèn)為，采用限額賠償模式具有一定的合理性。限額賠償包括不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的職務(wù)侵權(quán)造成的利益損失和權(quán)益人維權(quán)的費(fèi)用，如交通費(fèi)和誤工費(fèi)，通過限額賠償?shù)姆绞?，有利于?shí)現(xiàn)賠償問題的盡早解決。

限額賠償模式的合理性主要有以下幾個(gè)方面：第一，限額賠償具有一定的法律適用性，第二，限額賠償符合法理的權(quán)責(zé)一致原則。例如，江蘇省南通市對(duì)限額賠償進(jìn)行了專門規(guī)定，規(guī)定年累計(jì)賠償限額800萬元，每人賠償限額60萬元，通過這種方式，有效降低了登記錯(cuò)誤現(xiàn)象的發(fā)生概率。

2.賠償數(shù)額。對(duì)于賠償數(shù)額的承擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)，主要通過協(xié)商和訴訟兩種手段進(jìn)行判定。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需要對(duì)權(quán)益人進(jìn)行賠償時(shí)，應(yīng)依據(jù)雙方平等自愿原則的指導(dǎo)，就賠償?shù)臄?shù)額進(jìn)行協(xié)商，若協(xié)商結(jié)果達(dá)成一致，應(yīng)形成書面材料，并對(duì)書面材料的合法性進(jìn)行仲裁。若協(xié)商結(jié)果未達(dá)成一致，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和權(quán)益人應(yīng)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤造成的損失進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，并參照評(píng)估結(jié)果對(duì)賠償數(shù)額進(jìn)行協(xié)商。若采用上述方法多次協(xié)商仍未對(duì)賠償數(shù)額形成統(tǒng)一意見，利益受損的權(quán)益人應(yīng)向法院提起訴訟，由法院對(duì)賠償數(shù)額進(jìn)行調(diào)解和裁決。

結(jié)論：通過以上研究發(fā)現(xiàn)，在探究不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任的過程中，通過明確不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的侵權(quán)行為、權(quán)益人的損害事實(shí)和因果關(guān)系，能夠?yàn)橘r償責(zé)任的判定提供良好的前提條件。在此基礎(chǔ)上，合理判定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記賠償?shù)臄?shù)額和范圍，有利于維護(hù)權(quán)益人的合法權(quán)益。因此，在探究不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任的過程中，可以應(yīng)用上述方法。

[1]邱鵬.我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度下登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任解析[J].蘭州文理學(xué)院學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2016,3203:50-55.

[2]雷永華.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記賠償責(zé)任性質(zhì)分析[J].經(jīng)營(yíng)管理者,2016,31:273.