文/顧偉文

淺談租賃物業(yè)的管理

文/顧偉文

物業(yè)租賃是指物業(yè)所有者或經(jīng)營(yíng)者作為出租人，將物業(yè)使用權(quán)出讓給作為物業(yè)消費(fèi)者的承租人，并向承租人定期收取一定數(shù)額的租金，從而使物業(yè)價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)的一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

物業(yè)租賃管理是指按照社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的客觀要求以及租賃雙方簽訂的租賃契約，依法對(duì)物業(yè)租賃的主體和客體、租金與契約進(jìn)行的一系列管理活動(dòng)。如何才能管理好租賃物業(yè)，特別是國(guó)有企業(yè)的租賃物業(yè)管理，通過(guò)多年的工作經(jīng)驗(yàn)，我認(rèn)為主要有以下幾條：

一、對(duì)租賃物業(yè)進(jìn)行梳理和分類

中環(huán)集團(tuán)作為一家國(guó)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已有三十多年的歷史。目前已累計(jì)了30萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)，其中包括商鋪、辦公樓及少量的待售存量住宅。為了理清資產(chǎn)脈絡(luò)，減少賬外資產(chǎn)面積，自2009年起公司就開(kāi)始對(duì)所有資產(chǎn)進(jìn)行梳理。

目前，中環(huán)集團(tuán)所有租賃物業(yè)分為五大類：自主經(jīng)營(yíng)性物業(yè)（其中包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及辦公樓）、自用類物業(yè)（主要為中環(huán)集團(tuán)及子公司自用辦公樓）、扶持性物業(yè)（扶持各子公司及改制公司的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)）、公益性物業(yè)（敬老院、學(xué)校等社會(huì)服務(wù)類物業(yè)）、存量房源（其中又分為待售房源、統(tǒng)一管理房源及歷史遺留問(wèn)題房源）。

有了層級(jí)分明、類別清晰的資產(chǎn)總表，在此基礎(chǔ)上還衍生了一批各種功能的統(tǒng)計(jì)表，從不同方面反映各地塊租金收益、業(yè)態(tài)分布情況等各種物業(yè)信息，這一系列工具的使用使得租賃物業(yè)的管理工作更加得心應(yīng)手，從宏觀上能更加直觀地了解各類物業(yè)的資產(chǎn)面積情況，也為資產(chǎn)升級(jí)、業(yè)態(tài)調(diào)整等工作的開(kāi)展和布置打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，這也是中環(huán)集團(tuán)能不斷提升歷年經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租金總收入的原因之一。

二、“制度加科技”與“經(jīng)營(yíng)管理分開(kāi)”雙管齊下

在管理手段上，中環(huán)集團(tuán)始終遵循“制度加科技”的理念。運(yùn)用現(xiàn)代科技和網(wǎng)絡(luò)，對(duì)租賃物業(yè)管理做到公開(kāi)通明，接受監(jiān)督，與時(shí)俱進(jìn)，實(shí)時(shí)管控，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的高效管理。

制度是管理的準(zhǔn)繩。因地制宜的《中環(huán)集團(tuán)不動(dòng)產(chǎn)管理辦法》，開(kāi)展一年兩次的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研，杜絕權(quán)力尋租，根據(jù)不斷變換的市場(chǎng)情況來(lái)制定更為切實(shí)可行的租賃價(jià)格，既避免過(guò)高的租賃價(jià)格導(dǎo)致的租戶流失，又避免過(guò)低的租賃價(jià)格阻礙經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收益的增長(zhǎng)。

科技是管理的助推。《商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)資源管理系統(tǒng)》的運(yùn)用，讓管理又上一個(gè)臺(tái)階。相比先前的租金收錄臺(tái)賬，該系統(tǒng)能更動(dòng)態(tài)、直觀、全面地反映租金收繳情況。租金逾期提醒系統(tǒng)能第一時(shí)間預(yù)警存在租金拖欠情況的租戶，以便盡快應(yīng)對(duì)解決，從而更好地完成年度經(jīng)營(yíng)性物業(yè)年收益目標(biāo)。通過(guò)租戶信用評(píng)價(jià)系統(tǒng)，將長(zhǎng)年存在欠租行為、信用等級(jí)低的租戶標(biāo)注出來(lái)，于合同到期后進(jìn)行逐一清退，為業(yè)態(tài)調(diào)整、提升能級(jí)提供科學(xué)的依據(jù)。

在管理模式上，自資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分公司成立伊始，中環(huán)集團(tuán)就將“經(jīng)營(yíng)管理分開(kāi)”的理念落到實(shí)處。資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分公司做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租賃的談判、客戶的維護(hù)、門責(zé)制及安全管理等工作；資產(chǎn)管理部則做好租賃合同的審核、中長(zhǎng)期租賃合同的國(guó)資委報(bào)備、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)等工作。

這樣的模式使得兩部門各自專精本職工作，最大發(fā)揮能效。另一方面，使得租賃物業(yè)在談判及租金管理上得到了相互監(jiān)督，避免了腐敗苗子的滋生，有效地進(jìn)行了權(quán)力制約及內(nèi)部控制。

三、通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行正確的定位和定價(jià)

租賃作為一種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，首先就是準(zhǔn)確定位。包括對(duì)自身物業(yè)的準(zhǔn)確定位，以及根據(jù)自身物業(yè)的差異情況對(duì)各自的目標(biāo)客戶的精準(zhǔn)定位。

在租賃定價(jià)上，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分公司一年進(jìn)行兩次市調(diào)工作，按照經(jīng)營(yíng)性物業(yè)區(qū)位分為幾塊，參照周邊同質(zhì)同類或相近資產(chǎn)的租賃價(jià)格，結(jié)合自身物業(yè)的優(yōu)劣勢(shì)等基本情況，最終擬定經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租賃價(jià)格方案。方案在經(jīng)過(guò)資產(chǎn)管理部初審后上報(bào)資產(chǎn)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，待審核通過(guò)后即確定各個(gè)地塊的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租賃審批價(jià)格，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分公司則以不低于該價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的出租工作。

同時(shí)為了確保市場(chǎng)調(diào)研的客觀性和正確性，公司一般需要2個(gè)以上部門或者專業(yè)公司參與，方法上通過(guò)電話問(wèn)詢、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地問(wèn)詢、網(wǎng)上價(jià)格查詢以及通過(guò)專業(yè)中介公司給出指導(dǎo)租金價(jià)格，結(jié)合最近同區(qū)域租賃市場(chǎng)走勢(shì)，綜合參考，計(jì)算出項(xiàng)目平均租金、租金增長(zhǎng)率等。

四、招商及客戶管理

在啟動(dòng)全面招商前，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分公司根據(jù)資產(chǎn)管理領(lǐng)導(dǎo)小組審批的租賃價(jià)格方案，制定項(xiàng)目【招商方案】（含招商策略、主力店及主要品牌、租賃價(jià)格、招商費(fèi)用預(yù)算、推廣費(fèi)用預(yù)算等），【招商方案】中應(yīng)注意差別定價(jià)策略。差別定價(jià)策略包括兩個(gè)方面。對(duì)需要租賃的物業(yè)根據(jù)租期、租賃規(guī)模、是否單獨(dú)承擔(dān)維護(hù)費(fèi)用等，在租金定價(jià)上作出區(qū)別，再上報(bào)至資產(chǎn)管理領(lǐng)導(dǎo)小組審核審批。

在招租渠道上，與多家知名專業(yè)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期保持緊密的合作，利用其市場(chǎng)資源多、業(yè)務(wù)水平高的優(yōu)勢(shì)，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐。同時(shí)運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)及時(shí)發(fā)布招租信息，將中環(huán)集團(tuán)尚余的空置物業(yè)通過(guò)專業(yè)的網(wǎng)站向社會(huì)發(fā)布招租信息，最快速地降低物業(yè)空置率。另外，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分公司還能憑借人脈關(guān)系發(fā)展招租渠道，以客帶客，發(fā)展優(yōu)質(zhì)的潛在客戶，創(chuàng)造品牌效應(yīng)。

招商過(guò)程中，注重培養(yǎng)招商談判人員的專業(yè)談判技巧。談判過(guò)程的順利與否事關(guān)簽約成敗和租約風(fēng)險(xiǎn)大小。談判人員需要在對(duì)租賃物業(yè)有充分了解的基礎(chǔ)上開(kāi)展出租談判。談判過(guò)程中，要學(xué)會(huì)引導(dǎo)客戶，根據(jù)客戶的需求推薦合適的物業(yè)。在具體簽約談判時(shí)，要強(qiáng)調(diào)物業(yè)獨(dú)有的核心價(jià)值以及物業(yè)完備的服務(wù)等附加價(jià)值。

五、租金管理

租金管理是對(duì)房屋租金在方針、政策、標(biāo)準(zhǔn)、水平、收繳、使用和規(guī)章制度等方面的管理，包括對(duì)租金收入的統(tǒng)計(jì)、清查、運(yùn)用等工作。它是房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分，也是衡量房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的重要標(biāo)志。中環(huán)集團(tuán)長(zhǎng)期以來(lái)租金管理主要經(jīng)驗(yàn)為以下幾點(diǎn)：

1. 建立租金收繳臺(tái)賬。

依據(jù)【租賃合同】及其附件，建立各類租戶的租賃合同臺(tái)賬和租金收繳臺(tái)賬，并報(bào)財(cái)務(wù)部確認(rèn)。對(duì)租金收繳情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)更新，資產(chǎn)管理領(lǐng)導(dǎo)小組可隨時(shí)登陸【網(wǎng)點(diǎn)資源管理信息系統(tǒng)】平臺(tái)查看租金收繳情況。該系統(tǒng)的使用使租金收繳明細(xì)統(tǒng)計(jì)較以往人工計(jì)算更為方便，使用者可根據(jù)需要，自行組合，按照不同地塊、不同時(shí)段得到不同統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

2. 租金的調(diào)整

資產(chǎn)管理部依據(jù)【租賃合同】和進(jìn)場(chǎng)確認(rèn)書(shū)，與租戶確定起始計(jì)租日，以及首期應(yīng)付租金的支付時(shí)間。

每年年初，資產(chǎn)管理部在調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合商圈的發(fā)展態(tài)勢(shì)及商鋪?zhàn)陨淼慕?jīng)營(yíng)狀況（包括品牌影響力、市場(chǎng)認(rèn)可度、銷售額、客流等），形成當(dāng)年年度租金調(diào)整方案，交由資產(chǎn)管理領(lǐng)導(dǎo)小組審核審批。

3. 建立租金繳納的預(yù)警制度

為及時(shí)有效地將應(yīng)收租金收繳到位，使公司經(jīng)營(yíng)持續(xù)有秩進(jìn)行，加強(qiáng)管理規(guī)范化，公司建立了租金繳納的預(yù)警制度。預(yù)警制度通過(guò)【網(wǎng)點(diǎn)資源管理信息系統(tǒng)】實(shí)現(xiàn)自動(dòng)警報(bào)。根據(jù)逾期繳納租金的時(shí)間，啟動(dòng)不同的程序，有效提高了公司的資金回籠率，降低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

六、安全管理

在租賃物業(yè)中安全管理是非常重要的，但是往往被經(jīng)營(yíng)者忽略的。中環(huán)集團(tuán)成立了安全生產(chǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，有安全生產(chǎn)主要領(lǐng)導(dǎo)、分管領(lǐng)導(dǎo)、職能部門、安全管理員等自上而下、分工明確的分級(jí)管理體系，建立了一套完善的安全管理制度，同時(shí)組建了安全檢查專項(xiàng)小組，負(fù)責(zé)開(kāi)展租賃物業(yè)的日常安全檢查工作。

其中包含：日常安全檢查制度、安全隱患及時(shí)發(fā)現(xiàn)制度、安全隱患跟蹤督辦制度、日常管理人員培訓(xùn)制度，從方方面面對(duì)安全檢查的類型、帶隊(duì)人員、檢查頻率、檢查重點(diǎn)、整改要求、整改反饋、群防群治、崗位培訓(xùn)等都作了具體明確的要求。根據(jù)重大活動(dòng)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)一步做好安保、維穩(wěn)工作。在裝修和日常經(jīng)營(yíng)期間定期嚴(yán)格檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或安全隱患及時(shí)提出整改意見(jiàn)，限期整改，到期復(fù)查，保障整改到位。

（作者系上海桃浦科技智慧城開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司 副總經(jīng)理 ）