劉學(xué)平

（北京城建興華地產(chǎn)有限公司 100080）

摘 要：我國房地產(chǎn)近些年一直處于上升階段，但隨著政策環(huán)境、需求環(huán)境、競爭環(huán)境的急劇變化，我國房地產(chǎn)開發(fā)市場的競爭格局正在發(fā)生明顯變化。目前房地產(chǎn)開發(fā)市場面臨嚴峻的形勢，同時房地產(chǎn)開發(fā)市場存在較多的弊病，我國房地產(chǎn)消費市場健康發(fā)展應(yīng)采取積極對策。本文通過運用消費經(jīng)濟學(xué)知識在現(xiàn)實問題，政策，經(jīng)濟環(huán)境等方面對我國房地產(chǎn)消費市場的現(xiàn)狀進行分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；宏觀調(diào)控；影響因素；存在問題；解決對策

一、從經(jīng)濟學(xué)角度看我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

1.從投資角度看，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展事關(guān)經(jīng)濟大局

將房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟現(xiàn)象研究，從投資的角度來分析可以看出，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展事關(guān)經(jīng)濟大局。從供給豁求兩個角度分析，房地產(chǎn)投資可以劃分為供方投資和需方投資。供方投資主要指房地產(chǎn)商的投資，其資金融通渠道包括自有資金、銀行借貸資金、預(yù)售房款和其他集道融通資金，其中銀行借貸資金所占比重較高。大量金融資產(chǎn)沉淀在房屋樓宇中，一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫，就可能引發(fā)金融動蕩。從這個角度講，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展好壞事關(guān)經(jīng)濟大局，部分經(jīng)濟學(xué)家“當心房地產(chǎn)業(yè)要挾中國經(jīng)濟”的擔優(yōu)，也是基于此而發(fā)的。從需方投資看，又可分為兩類，一類是最終需求投資，即購房者購買房地產(chǎn)用于居?。阂活愂侵虚g需求投資，即購買房地產(chǎn)用于保值增值或其他用途，如工商企業(yè)用房投資及購買房產(chǎn)用于出租或出售。其中，最終豁求投資是房地產(chǎn)需求的主要方面，決定粉房地產(chǎn)供方投資的目標定位。但是，隨著國民收人持續(xù)增長，尤其是貧富差距不斷拉大后，房地產(chǎn)作為投資對象也開始逐步升沮，商住兩用、買房用于投資保值等現(xiàn)象大量增加。

2.從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度看，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展事關(guān)就業(yè)形勢

我國就業(yè)形勢一直較為嚴竣。因此，在發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)、提高產(chǎn)品科技含量的同時，發(fā)展高關(guān)聯(lián)度產(chǎn)業(yè)及勞動相對密集型的產(chǎn)業(yè)符合我國國情，而房地產(chǎn)業(yè)集兩個特點為一身。其一，房地產(chǎn)業(yè)是高關(guān)聯(lián)度企業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈很長，涉及到建材、能源、交通、冶金、化工、電子、通訊及服務(wù)等眾多行業(yè)，輻射范圍廣，帶動能力強，乘數(shù)效應(yīng)明顯。據(jù)美國相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加一單位，可帶動其他部門產(chǎn)值增加1.5一2個單位。因此.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有利于相關(guān)行業(yè)的較快發(fā)展，并提供大量就業(yè)機會。其二，房地產(chǎn)業(yè)是資金及勞動均相對密集的產(chǎn)業(yè)，尤其是其中的建筑業(yè)已成為我國農(nóng)民工就業(yè)的主渠道之一，對解決農(nóng)村勞動力過剩、增加農(nóng)民收人的作用不可低估。

3.從制約因素看，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展事關(guān)我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整

制約房地產(chǎn)發(fā)展的因素很多，諸如居民收人水平和消費結(jié)構(gòu)、全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模及經(jīng)濟發(fā)展周期等，但起決定作用的是當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平。一般來講，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具備一定的超前性，但不能過于超前于當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模、結(jié)構(gòu)要與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平緊密結(jié)合。房地產(chǎn)業(yè)這種適度超前、緊密結(jié)合與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平及產(chǎn)業(yè)鏈條長、投資巨大的特點，對我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整產(chǎn)生重要影響。

二、我國宏觀調(diào)控經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)市場的影響

1.財政政策調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響

財政政策是指政府有關(guān)部門通過調(diào)整稅收和支出的方式來對社會中的就業(yè)與居民可支配收入進行調(diào)整，如果房地產(chǎn)市場異?；鸨?，泡沫較大，則政府部門就會提高相關(guān)的稅率，從而使得投資房地產(chǎn)的相關(guān)單位與個人所獲得的利潤降低，向其他行業(yè)轉(zhuǎn)移，從而實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的影響。而如果房地產(chǎn)市場的發(fā)展較為蕭條，則通過各種財政政策激勵投資者進入到房地產(chǎn)市場當中，通過財政政策的調(diào)控可以提高房地產(chǎn)市場的利潤率，使其維持在平均利潤水平，獲取正常的發(fā)展速度。

2.貨幣政策調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響

貨幣調(diào)控政策是指央行通過改變貨幣供應(yīng)量以及存儲利率的方式對房地產(chǎn)市場的需求進行調(diào)節(jié)，從而使得房地產(chǎn)市場的供求基本維持平衡。貨幣政策主要通過以下兩種手段：首先，存款準備金政策。央行通過改變存款準備金率的方式，從流動方向。其次，再貼現(xiàn)率政策。再貼現(xiàn)率是中央銀行對商業(yè)銀行及其他金融機構(gòu)的放款利率。中央銀行通過調(diào)整再貼現(xiàn)率，調(diào)整商業(yè)銀行對外的貨幣供給量，從而影響了利率的升降，達到影響房地產(chǎn)市場投資者的資金流動的作用。

三、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的主要問題

1.供求結(jié)構(gòu)矛盾明顯

房價高漲是房地產(chǎn)市場矛盾的表面現(xiàn)象，其實最本質(zhì)的原因仍是供需結(jié)構(gòu)失衡所導(dǎo)致的。一方面我國房地產(chǎn)市場保障性住房缺口比較大，而保障性住房建設(shè)進度又非常緩慢，廣大中低收入人群的住房需求沒有得到及時有效的解決，從而引發(fā)消費不足；另一方面，部分高收入階層擁有的住房又有很多套，導(dǎo)致市場投資性和投機性需求旺盛，從而消費過度。

2.局部地區(qū)房價格上漲過快

房價主要取決于供求關(guān)系與貨幣政策兩方面因素，當供給小于需求時，價格上漲，相反供給大于需求時，價格下降；貨幣政策寬松，房貸利率與首付均較低，刺激需求增加，房價自然上漲，反之下降；近年來我國房地產(chǎn)市場供需雖然沒有較大變化，但由于宏觀經(jīng)濟下行壓力的加大，CPI下行，可能會導(dǎo)致進一步降息或者降準，從而使房貸利率有望進一步下調(diào)，與此同時貨幣政策的進一步寬松，房價的走勢可能整體平穩(wěn)或者溫和上行，據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，今年全國70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市比例波動較大，一線城市及部分二線城市漲勢不減。

3.房地產(chǎn)金融存在風(fēng)險

近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的過熱發(fā)展，潛在的房地產(chǎn)市場問題也逐漸顯現(xiàn)，隨之給房地產(chǎn)金融市場也帶來了較大風(fēng)險。主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身風(fēng)險、國家關(guān)于房地產(chǎn)的法律與政策風(fēng)險及商業(yè)銀行信貸風(fēng)險等方面；現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)自身運營模式中存在的缺陷，自有資金不足，過分依賴商業(yè)銀行貸款。社會信用體系不夠健全，信用服務(wù)機制較為薄弱，個人征信體系不完善等均使房地產(chǎn)金融市場的信貸危機風(fēng)險加大。此外國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的各種政策、法律法規(guī)變化或行業(yè)管理不規(guī)范等諸多方面都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險的產(chǎn)生。

4.住房保障體系不完善

住房保障體系的建設(shè)一直是調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段，雖然目前我國已廉租住房保障制度、經(jīng)濟適用房制度和住房公積金制度已建立，但仍存在許多問題，資金落實不到位，相關(guān)政策不夠完善，地方政府對于住房保障體系建設(shè)缺乏動力等等。廉租住房資金保障不到位，覆蓋面較低，經(jīng)濟適用房開發(fā)投資的增幅多年持續(xù)低迷。同時，對經(jīng)濟適用房管理上也存在保障對象界定不嚴，資金渠道來源不穩(wěn)定等等突出問題。住房保障體系不完善間接使得大量中低收入家庭的剛性住房需求被推向市場，這在一定程度上加劇了住房市場上的供求矛盾，從而加劇了商品房價的上漲。

5.市場發(fā)展不規(guī)范，管理制度不完善

經(jīng)過近些年來的持續(xù)發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)逐步呈現(xiàn)多極化，交易方式多樣化，市場信息產(chǎn)業(yè)化與社會化且壟斷的房地產(chǎn)市場。相比之下，房地產(chǎn)經(jīng)營管理制度法規(guī)體系建設(shè)進展緩慢，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資，投機等多種不良行為的產(chǎn)生，在某種程度上影響了我國房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

四、完善我國房地產(chǎn)行業(yè)的有效途徑及手段

1.區(qū)分房地產(chǎn)政策和住房政策

長期以來，我們對于房地產(chǎn)政策的混淆主要集中于住房政策和房地產(chǎn)政策兩個概念的混淆。我國長期用房地產(chǎn)政策來代替住房政策，從而導(dǎo)致過度依賴市場調(diào)控。在我們大多數(shù)城市形成了商業(yè)性住房供大于求以及政策保障性住房的關(guān)注度不夠的情況下，引發(fā)了商業(yè)性住房房價一路上漲，而低收入群體則無力支付。要明確區(qū)分房地產(chǎn)政策和住房政策，首先中央要出臺明確文件，用以規(guī)定各級地方政府在審批商業(yè)建筑用地時，也要考慮到構(gòu)建低收入群體可以承擔的保障住房，比如廉租房，經(jīng)濟適用房等。

2.建立健全政策審批制度

完善政策制定過程中的規(guī)章制度，并且建立開發(fā)商評級制度。由于中央財政對于地方政府的保障住房補貼不夠，很多地方政府在財政不足的情況下，只有利用土地出讓來籌集地方資金，土地收益在一些地區(qū)已成為典型的"第二財政"。而且我國還普遍用GDP增長率來進行政績的干部考核，也使得地方政府在政績沖動下，或明或暗地支持土地出讓，抬高土地出讓金。

3.加大房產(chǎn)政府調(diào)控力度

長期以來，由于政府對房產(chǎn)市場的調(diào)控力度不夠，導(dǎo)致了部分城市房價增長過快，很大程度上超出了老百姓的承受范圍。所以政府在區(qū)分房產(chǎn)政策和住房政策的同時，更應(yīng)該加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。因為政策的混淆和不明確性，很難讓市場去做出明確的選擇。作為政府，這時則要利用行政手段去干預(yù)房地產(chǎn)市場，讓房價有所下降。

4.進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序

（1）對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的全過程應(yīng)該加強監(jiān)管。對已經(jīng)規(guī)劃許可仍未開工的項目要重新進行規(guī)劃審查。相關(guān)部門不得簽發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。對不符合規(guī)劃控制要求，特別是套型結(jié)構(gòu)規(guī)定不符合的項目，超出規(guī)定建設(shè)的住房，如擅自改變設(shè)計，變更項目的要依法予以處理甚至沒收。

（2）房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為，有關(guān)部門應(yīng)該加大整治力度。房地產(chǎn)、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規(guī)的交易行為，對不符合條件擅自預(yù)售商品房的，責令停止并依法予以處罰；對情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴重的，如捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)企業(yè)要加大整治查處力度依法依規(guī)給予經(jīng)濟處罰，不僅吊銷營業(yè)執(zhí)照，而且追究有關(guān)負責人的責任。

5.有步驟地解決低收入家庭的住房困難

（1）應(yīng)該加快城鎮(zhèn)廉租住房的制度建設(shè)。解決低收入家庭住房困難的主要渠道就是廉租住房，同時對廉租住房制度覆蓋面的擴大要穩(wěn)步提升。對還沒有建立廉租住房制度的城市，在廉租住房資金籌集和廉租住房的建設(shè)上各級財政部門要大力支持，各級城市人民政府也要拿出土地出讓凈益的一部分用到廉租住房的建設(shè)當中。

（2）經(jīng)濟適用住房管理的各項政策要嚴格執(zhí)行，對制止違規(guī)購買、謀取不正當利益的行為要加大監(jiān)管力度。規(guī)范集資合作建房，個別單位利用職務(wù)之便以集資合作建房為名，進行住房實物福利分配變相的違規(guī)行為要堅決制止，甚至要對其單位領(lǐng)導(dǎo)進行處分。真正解決低收入家庭的住房需要應(yīng)該規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房。

（3）發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場是解決低收入家庭住房困難的重要手段。應(yīng)該引導(dǎo)居民從多渠道，合理改善住房條件，如通過換購，租賃等方式增加中低價位，中小套型住房的供應(yīng)量。

6.逐步完善房地產(chǎn)業(yè)的信息披露制度

（1）各級政府應(yīng)著重于如何建立健全房地產(chǎn)市場信息披露制度。要迅速展開居民住房狀況普查，爭取掌握全面的居民住房總量、結(jié)構(gòu)、居住條件、消費特征等信息。此外，還應(yīng)該建立健全的房地產(chǎn)市場信息批露制度用以增強房地產(chǎn)市場的信息透明度。

（2）堅持正確的輿論導(dǎo)向。各級媒體應(yīng)當加強對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的宣傳，以此來引導(dǎo)百姓去樹立正確的住房消費觀念。

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