曹亞麗

【摘 要】隨著我國經(jīng)濟建設不斷推進，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為國家支柱產(chǎn)業(yè)，同時，隨著相應法律法規(guī)不斷完善，市場環(huán)境的不斷規(guī)范，企業(yè)謀利空間也在不斷壓縮。面臨嚴峻挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)若要拓展發(fā)展空間、實現(xiàn)長期目標，就必須提高財務管理水平，而當務之急則是加強成本核算。本文分析房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問題并對相關問題提出有效的對策和一些見解。

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；成本核算；權責發(fā)生制

伴隨著房地產(chǎn)市場越來越透明化及規(guī)范化，政策性的調(diào)控也越來越嚴格，拿地成本及各類材料成本不斷上漲，銷售收入方面受市場及政策調(diào)控方面的影響也越來越突出。房地產(chǎn)市場以往高利潤，高回報的現(xiàn)象也正慢慢地被擠壓。但一直以來，房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算方面比較混亂，特別是成本對象確定、成本分攤等方面，隨意性比較大，這樣導致數(shù)據(jù)不真實，不準確，嚴重者甚至影響后期的土地增值稅清算和繳納。因此加強成本核算管理，就迫在眉節(jié)，有效的成本核算管理，對提高企業(yè)競爭力，降低稅負，增加企業(yè)利潤，提升企業(yè)的管理水平等都具有舉足輕重的意義。

一、 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的意義

房地產(chǎn)企業(yè)成本類別不同于工業(yè)企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)等，其核算方式及成本的結轉等核算方式較不同于其他行業(yè)，要準確劃分其成本的可靠性，需要嚴格依據(jù)企業(yè)自身項目的特點、相關會計準則、政策法規(guī)等。其主要成本來源于三大部分：土地成本、建安成本、開發(fā)間接費用等。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身項目的特點，每個大的成本下面將有許多子項目類別成本核算對象。如土地成本又分為：直接購地成本、補地價成本、契稅等類別。建安成本又再細分為主體建筑成本和安裝裝修成本等。因此，精確劃分成本類別是核算房地產(chǎn)企業(yè)的成本的前提。即“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費用”應按開發(fā)項目的性質及類別設賬，否則將影響后期土地增值稅申報繳納的準確劃分，同時有效的成本核算及控制不僅有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)成本，提高利潤，也為企業(yè)的提供有效的核心競爭力。

二、 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問題

1.取得的土地資產(chǎn)不按規(guī)定計價

擅自擴大或減小土地資產(chǎn)的價值。將購進的土地進行“三通一平”后，進行評估、虛增土地成本，計入開發(fā)成本。虛增拆遷戶數(shù)，多列拆遷補償費或虛增被償金額。征地、拆遷支出未按規(guī)定進行歸集分配分攤，而分片分期開發(fā)的，未在各個項目之間進行合合分攤。

2.成本設立的對象具有隨意性

有些房地產(chǎn)企業(yè)未按實際成本發(fā)生的性質歸納相關成本科目及類別，例如會計人員將所有歸屬項目發(fā)生的工資全部歸納計入管理費用，如此便造成原本應納入開發(fā)成本的工資由于賬務的設置錯誤而導致開發(fā)成本減少，最終土地增值稅清算時多交土地增值稅的情況。未嚴格按照會計準則要求，將所有工程款及其他應付類的費用，不通過“應付賬款“或“其他應付款”會計科目核算，而是直接通過資金類賬戶一筆代替，未走備抵賬戶。從而導致日常的管理造成混亂，以及對日后房地產(chǎn)企業(yè)交樓時的成本結轉業(yè)務也會產(chǎn)生不小的影響，加大幾倍的工作量去完成，且結果可能并不精確。或者簽訂虛假單項合同、取得虛開發(fā)票，夸大建筑安裝工程費。房地產(chǎn)企業(yè)較其他企業(yè)相比，由于整體稅負較重，稅目類別較多且計算復雜。故這使部分房地產(chǎn)企業(yè)在成本上大做文章。如通過關聯(lián)公司或其他公司簽訂虛假合同，增加建筑安裝工程費，降低稅負，從而轉移利潤。

3.成本費用支持性文件不足

由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，前期投資成本較大，融資成本較高且過程較為復雜和漫長。因此房地產(chǎn)企業(yè)從關聯(lián)企業(yè)間拆借資金現(xiàn)象就比較普遍，但許多往來業(yè)務頻繁且未按規(guī)定支付利息的情況較為嚴重，往來業(yè)務若不厘清則較為混亂。這也為后期的成本歸集和納稅都產(chǎn)生一定的影響和風險。 房地產(chǎn)企業(yè)由于其大部分成本的發(fā)生都有相關的合同，但在實際操作中，在業(yè)務發(fā)生后其實際支付工程款或費用時，提交申請的工作人員未按合同規(guī)定提交相關支持類文件，這對以后的土地增值稅清算中對該成本的合理計量也會產(chǎn)生一定的影響，甚至將不符合納入成本核算的風險，降低企業(yè)的利潤。

4.會計賬面的成本與實際完工進度成本有差異

由于房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的特殊性，核算周期長，項目識別種類多，會計單據(jù)滯后，交樓之時或五方驗收之時，則意味著即要確認收入，同時則需要結轉成本。收入比較好確認，但成本若要準確確認則需要其他工程部門、預算部門等配合。這是因為按權責發(fā)生制原則，工程結算請款中的工程實際完工進度與申請請款到財務部門且單據(jù)傳遞到會計之處時，有一定的時間差異的問題。并且在實際交樓時可能尚有殘余工程或事項未徹底完工，款項目尚未支付，故導致準確的成本核算則需要相關部門配合并預提部分成本。但由于該少部分成本為預估數(shù)據(jù)，可能會出現(xiàn)以下兩種情況：（1）經(jīng)濟不景氣，材料人工成本下降，實際結算金額遠遠小于合同金額或者預估數(shù)據(jù)。（2）抑或者隨著材料成本的不斷上漲，原合同金額以不足以支撐后實際發(fā)生的成本，也可能會造成最終實際結算的金額遠遠大于合同金額.以上兩種情況都會導致實際成本的結轉不準確，影響企業(yè)所得稅的交納，產(chǎn)生一定的納稅風險。但該種風險是普遍存在的現(xiàn)象。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的對策

1.依照政策要求，按規(guī)定計價入賬

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算應該說是從早期探索到目前市場也已漸漸趨于成熟穩(wěn)定化，相關的政策法規(guī)也已出臺不少，成本核算的參考文件也有可依，如：國稅發(fā)2009年第31號文、財稅2016第36號文、國稅函發(fā)1995第110號文等文件都可參考。依照政策要求，按規(guī)定計價入賬不僅符合房地產(chǎn)企業(yè)成本核算準確性，同時也降低了企業(yè)的納稅風險和成本管理的風險。

2.準確設立成本對象是成本核算的前提

制定相關管理制度與核算方法，設置專人專崗。由于工程支出類型繁多，日常工程款支付時，應由施工方提出結算申請，監(jiān)理方、總包方及公司業(yè)務部門對申請中的內(nèi)容進行復核，并請相關專業(yè)人員在付款申請單中注明本次付款所屬建設項目、合同名稱、施工單位、成本類型等相關資料，建立工程合同付款臺賬，定期與業(yè)務部門進行對賬。應嚴格依據(jù)合同要求，支付的成本費用以合同要求作為基礎，完善相關成本的支持文件。厘清轉入開發(fā)間接費用的計算依據(jù)及人員的崗位情況；完善內(nèi)部往來的結轉依據(jù)，如補充調(diào)撥單及情況說明等。此外，應嚴格按照會計準則的要求，對應付工程款或應付費用，都通過應付賬款或其他應付款進行會計核算。

3.完善成本費用歸集與分配流程

對于開發(fā)建造過程中發(fā)生的共同成本和不能分清負擔的間接成本，按照誰受益誰承擔及配比原則分配至各成本對象。歸集完成后，再在各成本對象中進行分配。在分配前，首先要確定各個成本費用的分攤方法，如一般可采用的方法有：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法等。然后根據(jù)實際的成本性質選擇使用不同的方法，如：土地成本，一次性開發(fā)的，按某一成本核算對象占地面積占全部成本核算占地面積的比例進行分配；分期開發(fā)的，首先按本期全部成本核算占在面積占開發(fā)總面積的比例進行分配，然后再按某一成本核算對象占地面積占期內(nèi)全部成本核算對象占地總面積的比例進行分配，最后在完工產(chǎn)品成本再分攤。

4.需自查和清理不合規(guī)成本入賬金額

企業(yè)至少需于年度終了自查和清理不合政策規(guī)定計入的成本入賬金額，以保證成本的可靠計量以及成本的準確的劃分。并強化監(jiān)督機制。如自查的具體內(nèi)容：是否未按規(guī)定扣繳個人所得稅。取得土地契稅繳納是否正確。對未按規(guī)定扣繳個人所得稅的應及時進行申報繳納，對取得的土地契稅應進行合理的清查，規(guī)避納稅風險。

四、 結束語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算，關系著企業(yè)的生存和發(fā)展。本文針對房地產(chǎn)成本核算工作在觀念上、技術層面上所存在的問題，分別從提高人員素質、合理劃分成本核算對象、科學分配共同費用和間接費用、按照權責發(fā)生制和配比原則核算成本費用、強化監(jiān)督機制等方面提出了加強管理、改進成本核算的應對措施，對房地產(chǎn)企業(yè)改進成本核算、控制成本費用和提高經(jīng)濟效益具有借鑒意義。

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