馬祿敏

摘 要：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展較為迅速。而且，無(wú)論是在擴(kuò)大內(nèi)需，還是提升城市品質(zhì)、增加稅收等方面，商業(yè)地產(chǎn)都做出了巨大貢獻(xiàn)。我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，其中還存在一些亟需解決的問題，故本文對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并探討了商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；發(fā)展現(xiàn)狀；未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

一、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

商業(yè)地產(chǎn)就是作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，其和以住宅為主的住宅地產(chǎn)和以工業(yè)生產(chǎn)為主的工業(yè)地產(chǎn)是不同的。商業(yè)地產(chǎn)指的是各種商業(yè)所用的地產(chǎn)，如零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等等，其在經(jīng)營(yíng)模式上和功能以及用途上都與普通的住宅有著本質(zhì)的區(qū)別。

現(xiàn)階段的商業(yè)地產(chǎn)供給市場(chǎng)需求增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展的以體現(xiàn)，主要是由于：1、我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)階段的增長(zhǎng)速度雖然已經(jīng)慢下來(lái)了，但是其發(fā)展仍然是很快的，這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供的較大的生存空間，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展具有正面的影響；2、城市化進(jìn)程的加快。隨著我國(guó)居民水平的增長(zhǎng)，對(duì)生活出行都有了較高的要求，促使商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展加快速度；3、國(guó)家政策的出臺(tái)。國(guó)家鼓勵(lì)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，對(duì)住宅的市場(chǎng)調(diào)控將大大的促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入人們的視野中。在加上新政策的出現(xiàn)，使得購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)和住房地產(chǎn)的首付以及利率等都是一樣的，極大的促進(jìn)了國(guó)人對(duì)購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)的熱情，進(jìn)而促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

二、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中的問題分析

（一）我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)始終缺乏有效的資金保障

由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響，商業(yè)地產(chǎn)的融資受到一定制約。目前，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)資金主要依靠向銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)這些機(jī)構(gòu)的信賴度較高。但這也暴露出我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一的問題，并且容易造成商業(yè)地產(chǎn)在地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中容易脫節(jié)。

（二）商業(yè)地產(chǎn)對(duì)住宅開發(fā)模式的套用嚴(yán)重，商業(yè)經(jīng)營(yíng)同地產(chǎn)開發(fā)脫節(jié)明顯

商業(yè)地產(chǎn)的性質(zhì)既有商業(yè)經(jīng)營(yíng)的特性又包含了地產(chǎn)開發(fā)的性質(zhì)，而商業(yè)經(jīng)營(yíng)水平的高低又是確定商業(yè)地產(chǎn)盈利的關(guān)鍵所在，所以，我們一定要將商業(yè)經(jīng)營(yíng)與地產(chǎn)開發(fā)融合到一起。然而，通過(guò)調(diào)查可知，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式嚴(yán)重的受到了住宅經(jīng)營(yíng)思路的影響，其開發(fā)的流程是：拿地-規(guī)劃-建設(shè)-銷售。這個(gè)流程的過(guò)程中，開發(fā)商為了經(jīng)濟(jì)效益的快速收回，將商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)給忽略掉了，同時(shí)還將整個(gè)流程過(guò)程盡可能的縮短，較為倉(cāng)促。除此之外，商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)的過(guò)程中，想當(dāng)然的將自身放在了主動(dòng)的地位，使得其在進(jìn)行規(guī)劃的過(guò)程中考慮的不夠周全，只考慮到了想要達(dá)到的某種商業(yè)業(yè)態(tài)，而對(duì)當(dāng)前行業(yè)中的市場(chǎng)需求業(yè)態(tài)忽視了。這種情況下，使得商業(yè)地產(chǎn)的功能不能夠充分的發(fā)揮出來(lái)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的招商和銷售都產(chǎn)生一定的消極影響。雖然一些開發(fā)商通過(guò)炒作宣傳的渠道可以達(dá)到招商的目的，但是對(duì)于商業(yè)經(jīng)營(yíng)與地產(chǎn)開發(fā)之間的關(guān)系，仍然不能調(diào)節(jié)其相脫節(jié)的狀態(tài)，不能夠保障商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。

（三）我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)效率普遍不高，供求市場(chǎng)失衡

目前，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)都是單一的投資建造模式。缺乏前期的調(diào)查論證，而且地產(chǎn)開發(fā)缺乏針對(duì)性，沒有有效考慮商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的商業(yè)類型。這一狀態(tài)直接導(dǎo)致我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)存在一定困難。近年來(lái)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在我國(guó)城市中出現(xiàn)了大量商業(yè)超市、大型購(gòu)物廣場(chǎng)、娛樂休閑中心等。但是，倒閉現(xiàn)象也較多。營(yíng)運(yùn)困難是其一大誘因。此外，受國(guó)際金融危機(jī)和通貨膨脹的影響，很多房產(chǎn)開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)視為“避風(fēng)港”，結(jié)果造成商業(yè)地產(chǎn)投資迅猛、供求失衡。

三、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)

（一）從宏觀政策方面考慮

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策方面，不會(huì)有一些不好的政策出臺(tái)的，房地產(chǎn)在我國(guó)的發(fā)展迅速，已經(jīng)成為了我國(guó)的一項(xiàng)新起行業(yè)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的組成結(jié)構(gòu)有著不可忽視的地位。而從2014年國(guó)家放開二線、三線城市的房屋限購(gòu)開始，到鼓勵(lì)個(gè)人貸款、銀行降息等，都暗示了國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的支持。而在2016年“全國(guó)兩會(huì)”又傳遞出六大房地產(chǎn)利好信號(hào)：“一線城市限購(gòu)”、“增加土地供應(yīng)”、“推出首付貸”、“房地產(chǎn)稅立法”、“房貸利息抵稅”以及“落實(shí)營(yíng)改增”。這些政策的落實(shí)可能還需要很長(zhǎng)的一段時(shí)間，但是，也可以看出國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的支持與關(guān)注，從宏觀上推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（二）根據(jù)國(guó)外城市化進(jìn)程經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期

根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)城市化發(fā)展到一定規(guī)模后，特別是當(dāng)城鎮(zhèn)化發(fā)展到65%之后，人口對(duì)于新房的需求趨于停滯，住宅需求增速放緩，而相伴隨的對(duì)大型商場(chǎng)、超市、寫字樓的需求加大，住宅類地產(chǎn)的發(fā)展速度將變慢，而商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)較快的發(fā)展空間。目前，上海、北京、深圳、廣州等一線城市已經(jīng)進(jìn)入高度城鎮(zhèn)化的階段，而長(zhǎng)三角地區(qū)、珠三角的部分城市正步入快速的城鎮(zhèn)化道路。此外，商業(yè)地產(chǎn)的成熟需要培育期，客戶的累計(jì)也需要培育期，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在城市化率50%-60%時(shí)就應(yīng)該持有商業(yè)地產(chǎn)。從房地產(chǎn)商業(yè)模式與收益率看，目前我國(guó)城市化率為50%左右，進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)與持有階段，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入成熟階段，新的商業(yè)模式——商業(yè)地產(chǎn)將加快發(fā)展，帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

四、結(jié)語(yǔ)

目前，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，指向商業(yè)住宅領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)逆市利好，投資資金流向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。國(guó)內(nèi)各大地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)足以說(shuō)明其將成為未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)領(lǐng)域，具有廣闊的市場(chǎng)前景。

參考文獻(xiàn)：

[1]邸達(dá).我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展研究[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2016，05：58-61.