張 露，朱國強

（1.安陽職業(yè)技術(shù)學(xué)院，河南 安陽 455000；2.上海浦發(fā)銀行，河南 鄭州 450000）

在線二手房交易資金托管系統(tǒng)設(shè)計

張 露1，朱國強2

（1.安陽職業(yè)技術(shù)學(xué)院，河南 安陽 455000；2.上海浦發(fā)銀行，河南 鄭州 450000）

基于二手房交易電子商務(wù)趨勢，為確保網(wǎng)上交易資金安全，研究設(shè)計了資金托管系統(tǒng)，系統(tǒng)由銀行全面負責(zé)客戶交易結(jié)算資金的支付、清算和保管，獨立承擔(dān)網(wǎng)站電子商務(wù)資金流的實現(xiàn)。網(wǎng)站與浦發(fā)托管系統(tǒng)的交易數(shù)據(jù)實時交換，網(wǎng)站會員注冊、會員入金、二手房交易、出金申請及各類對賬數(shù)據(jù)可同時反映在網(wǎng)站和托管系統(tǒng)中，實現(xiàn)了全程資金保管及查詢。使用了硬件加密，確?？蛻糍Y金的安全性和獨立性。

在線；實時交易；資金托管；加密技術(shù)

一、項目背景

房地產(chǎn)是關(guān)系國計民生的一項重要產(chǎn)業(yè)，作為房地產(chǎn)重要組成部分的二手房交易，僅鄭州市2014年1—12月份二手房交易額就超過116億元。目前的二手房交易流程復(fù)雜，環(huán)節(jié)較多，房產(chǎn)中介處于主導(dǎo)位置，但由于中介公司收費不透明，攜款而逃的事件時有發(fā)生，如何確保交易資金安全成為交易各方最為關(guān)注的問題。浦發(fā)銀行鄭州分行與鄭州銀保托管電子商務(wù)有限公司 （以下簡稱網(wǎng)站或網(wǎng)站方）合作，依托浦發(fā)銀行資金托管系統(tǒng)，遵循浦發(fā)銀行標(biāo)準(zhǔn)接口協(xié)議開發(fā)的“鄭州銀保二手房交易資金托管系統(tǒng)”（以下簡稱鄭州銀保托管系統(tǒng)），允許會員通過網(wǎng)上操作簽署交易資金托管協(xié)議，約定付款條件，由浦發(fā)行為房產(chǎn)交易客戶提供資金托管服務(wù)，保障交易資金安全。

鄭州銀保托管系統(tǒng)首先是基于二手房交易電子商務(wù)的趨勢。網(wǎng)站已經(jīng)從單純的信息平臺演變?yōu)檎嬲慕灰灼脚_，即網(wǎng)站參與到交易過程中去，從初期的二手房買賣信息的提供到支付手段的整合，交易的整個過程都有網(wǎng)站參與。

鄭州銀保托管系統(tǒng)主要解決二手房交易中的資金托管問題。系統(tǒng)首次把浦發(fā)銀行的托管服務(wù)引入二手房交易的電子商務(wù)中，由具有資產(chǎn)托管業(yè)務(wù)資格和專業(yè)資金清算能力的商業(yè)銀行全面負責(zé)客戶交易結(jié)算資金的支付、清算和保管，獨立承擔(dān)網(wǎng)站電子商務(wù)資金流的實現(xiàn)。

浦發(fā)銀行鄭州分行在該系統(tǒng)中作為獨立第三方全面承擔(dān)網(wǎng)站的資金保管，確保會員單位交易貨款不被網(wǎng)站或中介挪用，同時嚴(yán)格按照交易合同中規(guī)定的條件公平、公正地進行資金劃撥，消除會員單位的資金安全之虞，確?？蛻糍Y金的安全性和獨立性。

鄭州銀保托管系統(tǒng)不同于其他托管業(yè)務(wù)的特征在于該系統(tǒng)采用了實時交易模式，網(wǎng)站與浦發(fā)托管系統(tǒng)的交易數(shù)據(jù)實時交換，網(wǎng)站會員注冊、會員入金、二手房交易、出金申請及各類對賬數(shù)據(jù)可同時反映在網(wǎng)站和托管系統(tǒng)中，實現(xiàn)了全程資金保管及查詢。

鄭州銀保托管系統(tǒng)使用了硬件加密技術(shù)，網(wǎng)站與浦發(fā)銀行托管系統(tǒng)之間采用硬件加密的方式進行通信，對于關(guān)鍵數(shù)據(jù)，采用簽名/驗簽的方式，以保證數(shù)據(jù)的安全，及交易的不可否認性。

二、業(yè)務(wù)需求

（一）二手房交易市場

據(jù)鄭州市房管局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2014年1-12月份鄭州地區(qū)二手房交易額超過116億元，隨著房地產(chǎn)市場的不斷成熟，二手房交易額還將持續(xù)增長。

（二）二手房交易現(xiàn)狀

目前二手房交易的環(huán)節(jié)較多，一般要經(jīng)過賣房歸還擬售房屋貸款、申請解除擬售房屋的抵押、買房申請購房貸款、交稅費、過戶、出證、歸檔、辦理抵押、領(lǐng)取他項權(quán)證、發(fā)放貸款等復(fù)雜交易流程；二手房交易耗時較長，一般都在1—2個月。在交易過程中不同環(huán)節(jié)，買方利益或賣方利益將面臨不同的風(fēng)險，主要風(fēng)險如下：

1.買方并無實際擁有房產(chǎn)，卻需要支付首付款、定金、房款、替賣方歸還擬購房屋的貸款等，如果賣方因各種原因推遲或拒絕房產(chǎn)過戶，則買方的權(quán)益得不到任何保護。［1］

2．賣方在沒有收到房屋的首付款或全款時，辦理過戶或已過戶，如果買方推遲或拒絕支付房款，則賣方的權(quán)益得不到任何保護。

3.若過戶后即支付全部房款，那么就可能出現(xiàn)賣方拖欠的水費、電費、物業(yè)管理費、有線電視費等費用得不到及時解決；房屋所占用的土地證沒有及時辦理過戶手續(xù)；賣方不能及時將戶口遷移出本住址；賣方與原承租方的租賃協(xié)議沒解除等棘手問題。

（三）浦發(fā)銀行資金托管系統(tǒng)

浦發(fā)銀行提出了一整套電子商務(wù)資金流實現(xiàn)的解決方案，它接軌國際慣例，把商業(yè)銀行的托管服務(wù)引入電子商務(wù)中，由具有資產(chǎn)托管業(yè)務(wù)資格和專業(yè)資金清算能力的商業(yè)銀行全面負責(zé)客戶交易結(jié)算資金的支付、清算和保管，獨立承擔(dān)網(wǎng)站電子商務(wù)資金流的實現(xiàn)。浦發(fā)銀行資金托管系統(tǒng)提供標(biāo)準(zhǔn)接口協(xié)議，支持各類電子商務(wù)網(wǎng)站接入。

（四）鄭州銀保公司電子商務(wù)

鄭州銀保托管電子商務(wù)有限公司抓住了二手房電子商務(wù)交易的商機，開發(fā)了二手房交易資金網(wǎng)上托管業(yè)務(wù)平臺，可與浦發(fā)銀行資金托管系統(tǒng)對接，以解決目前二手房交易的弊端，保證交易安全，維護交易各方切身利益，促進交易順利達成。

三、詳細設(shè)計

（一）設(shè)計原則

1.合法性原則

（1）符合國家相關(guān)法律法規(guī)，符合國家電子商務(wù)、在線支付相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。

（2）符合當(dāng)?shù)卣訌姸址拷灰踪Y金監(jiān)管的政策。

（3）符合浦發(fā)銀行相關(guān)業(yè)務(wù)運營流程和操作規(guī)范。

2.真實性原則

（1）確保會員閱讀并同意注冊協(xié)議、托管協(xié)議后方可進入相關(guān)操作流程。

（2）網(wǎng)站方與托管行不替代客戶參與任何交易指令操作，完全出于客戶自愿。保證每次資金操作全部是客戶主動發(fā)起的可信操作。［2］

（3）以商戶指令和商戶間事先約定的托管協(xié)議為依據(jù)，網(wǎng)站實時傳遞，包括托管協(xié)議簽署、凍結(jié)指令、解凍指令、劃轉(zhuǎn)指令、出金申請指令，指令提交不成功及時通知客戶。

3.安全性原則

（1）通信數(shù)據(jù)加密，網(wǎng)站與浦發(fā)銀行托管系統(tǒng)之間采用硬件加密的方式進行通信，保證數(shù)據(jù)的傳輸安全。

（2）對于關(guān)鍵數(shù)據(jù)，采用簽名/驗簽的方式，以保證交易的不可否認性。

4.透明性原則

（1）提供完善的對賬機制，保證網(wǎng)站賬務(wù)系統(tǒng)和浦發(fā)銀行系統(tǒng)保持一致。

（2）資金變動信息實時更新，能夠方便查詢歷史操作和交易信息，為會員提供全程資金保管和查詢服務(wù)。

（二）網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)

網(wǎng)站到浦發(fā)銀行鄭州分行前置的通信線路使用的是聯(lián)通公司的DDN專線，為確保數(shù)據(jù)安全采用了硬件加密，即在鄭州分行前置機和鄭州銀保公司前置機之間使用信安世紀(jì)的BiSafe加密機，實現(xiàn)交易數(shù)據(jù)在網(wǎng)絡(luò)上的密文通信。

圖1 網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)

（三）設(shè)計交易接口

1.交易通信約定

（1）通信數(shù)據(jù)包由64位定長的通信頭和變長的XML通信體兩個部分組成，通信體再由交易報文頭和交易報文體組成，交易報文體由多個數(shù)據(jù)單元構(gòu)成。

（2）網(wǎng)站與托管行建立專線連接，網(wǎng)站與托管行的網(wǎng)站所在地分行前置機連接。

（3）網(wǎng)站與前置機之間必須采用硬件加密的方式進行通信，以保證數(shù)據(jù)的安全，目前選用的加密設(shè)備為信安公司的BiSafe加密機。

（4）對于關(guān)鍵數(shù)據(jù)，可以采用簽名/驗簽的方式，以保證數(shù)據(jù)的不可否認性。具體交易是否需要簽名/驗簽由網(wǎng)站和托管行合同約定，技術(shù)實現(xiàn)上由配置參數(shù)配置。對于發(fā)送方：如果需要簽名，需要將數(shù)據(jù)先發(fā)給加密機的簽名/驗簽端口，再由系統(tǒng)將簽名后的數(shù)據(jù)發(fā)給加密機的加密端口，完成一次通信；如果不需要簽名，則直接將數(shù)據(jù)發(fā)給加密機的加密端口。對于接收方：系統(tǒng)從加密機的加密端口接收數(shù)據(jù)，如果需要驗簽（發(fā)送方如果簽名，則接收方必須做驗簽），則將數(shù)據(jù)發(fā)給加密機的簽名/驗簽端口，驗簽后的數(shù)據(jù)作為正常的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)使用。

（5）由于網(wǎng)站和托管行都可以主動向?qū)Ψ桨l(fā)起交易，是否簽名由主動發(fā)起一方?jīng)Q定，如果發(fā)起方要求簽名（在報文頭中有此標(biāo)志），則接收方必須驗簽后方能使用此數(shù)據(jù)；由于所有交易均使用“同步處理”的機制，該數(shù)據(jù)在原路返回時同樣需要發(fā)送方簽名、接收方驗簽的處理方式。簽名與驗簽成對出現(xiàn)，即如果發(fā)送方對數(shù)據(jù)進行了簽名，則接收方必須對數(shù)據(jù)進行驗簽；否則，沒有簽名就不存在驗簽。網(wǎng)站交易數(shù)據(jù)通過加密機與前置機進行通信，網(wǎng)站在與加密機進行通信時，基本上可以將加密機作為透明網(wǎng)關(guān)考慮，不影響程序的開發(fā)。網(wǎng)站與托管系統(tǒng)的實時交易均采用TCP/IP短連接的方式，采用同步處理應(yīng)答的方式在同一通信回路發(fā)送和接收標(biāo)準(zhǔn)的XML1.0數(shù)據(jù)。若接受方收到發(fā)送方發(fā)來重復(fù)業(yè)務(wù)流水號交易，如原交易已經(jīng)成功，則直接返回交易成功信息。

2.交易接口

鄭州銀保托管系統(tǒng)接口設(shè)計采用上海浦東發(fā)展銀行的技術(shù)規(guī)范，使得本系統(tǒng)和浦發(fā)銀行的核心系統(tǒng)、網(wǎng)銀系統(tǒng)能夠很好融合。雖然浦發(fā)銀行資金托管系統(tǒng)已有成熟的接口定義，但采取實時交易模式還是首次，首批12個接口（實時模式）及簡要說明為：（1）會員基本信息（1001）即增刪改會員的基本信息；（2）凍結(jié)（解凍）信息（1002）即對會員賬戶的資金進行凍結(jié)或解凍；（3）交易成功信息（1003）即對網(wǎng)站的成功交易做記錄；（4）會員賬號信息（1004）即增刪改會員的賬號信息；（5）電子商務(wù)資金轉(zhuǎn)賬數(shù)據(jù)（5005）即確認入金、待確認入金、出金信息自動通知；（6）實賬賬戶變動（費、息、稅）（5006），即匯劃費、利息、利息稅信息自動通知；（7）會員基本信息對賬數(shù)據(jù)（5010），即與網(wǎng)站進行會員基本信息對賬；（8）會員賬戶對賬數(shù)據(jù)（5011），即與網(wǎng)站進行會員賬戶余額對賬；（9）網(wǎng)站余額對賬數(shù)據(jù)（5012），即與網(wǎng)站進行會員余額對賬；（10）網(wǎng)站出入金明細對賬數(shù)據(jù)（5013），即與網(wǎng)站進行出入金明細對賬；（11）網(wǎng)站交易明細對賬數(shù)據(jù)（5016），即與網(wǎng)站進行交易明細數(shù)據(jù)對賬；（12）網(wǎng)站凍結(jié)解凍對賬數(shù)據(jù)（5017），即與網(wǎng)站進行凍結(jié)解凍數(shù)據(jù)對賬。

四、業(yè)務(wù)流程

（一）總體流程

總體流程順序為：（1）注冊：登錄銀保托管交易平臺，接受注冊協(xié)議，注冊成為交易會員，獲取托管子賬戶。（2）申請：買賣雙方事先設(shè)定轉(zhuǎn)入、轉(zhuǎn)出交易資金的本人銀行賬戶，簽署《交易資金托管協(xié)議》，明確劃款金額及支付條件、時間節(jié)點等。（3）入金：買方從銀行實體賬戶打入交易資金到托管子賬戶，并申請資金托管后，《交易資金托管協(xié)議》生效，資金進入凍結(jié)狀態(tài)。（4）交易：買賣雙方按合同約定履行義務(wù)，銀行依據(jù)指令或協(xié)議約定的方式劃轉(zhuǎn)交易資金。資金從買方子賬戶轉(zhuǎn)移到賣方子賬戶，仍處于凍結(jié)狀態(tài)。（5）出金：賣方向浦發(fā)銀行申請轉(zhuǎn)出交易資金，資金解凍，打出到賣方實體賬戶，交易結(jié)束。

（二）流程描述

1.會員入金

用戶登錄網(wǎng)站，同意注冊協(xié)議后完成相關(guān)操作成為鄭州銀保系統(tǒng)會員并自動默認會員號為其身份證號，企業(yè)會員為其組織機構(gòu)代碼證。會員登錄網(wǎng)站為自己的子賬號綁定實體銀行賬戶，以便進行資金托管和出入金操作。根據(jù)用途賬戶分為入金賬戶、出金賬戶、出入金賬戶三類。

會員線下發(fā)起，完成會員資金從實體銀行賬戶到其虛擬子賬戶的轉(zhuǎn)移，入金方式比較豐富，分浦發(fā)銀行行內(nèi)入金和行外入金兩大類，每一類均支持網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬、柜面轉(zhuǎn)賬、柜面現(xiàn)金存入多種渠道。托管系統(tǒng)設(shè)置了多套規(guī)則，會員入金信息能夠自動輪入托管系統(tǒng)［入金確認］環(huán)節(jié)，對于不能直接輪入［入金確認］的，支持在［待確認入金］環(huán)節(jié)對入金信息進行補充。會員入金流程如圖2所示。

圖2 會員入金流程

2.房產(chǎn)交易

買賣雙方會員可自主使用該系統(tǒng)進行二手房的房產(chǎn)交易，整個過程分為發(fā)起訂單、訂單審核、資金托管、支付房款、支付服務(wù)費、交易終結(jié)等環(huán)節(jié)，真實的房產(chǎn)交易還需要進行房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移確認，房產(chǎn)交易過程中涉及會員虛擬子賬戶資金的凍結(jié)及解凍和資金轉(zhuǎn)移。房產(chǎn)交易中需先提出網(wǎng)上申請，然后才能進行交易。房產(chǎn)交易分為以下幾種類型，當(dāng)發(fā)生異常交易時，網(wǎng)站將發(fā)起異常交易處理流程：

（1）交易一：正常交易，有中介參與。

（2）交易二：正常交易，無中介參與。

（3）交易三：異常交易，已申請托管，房屋未過戶，一方欲終止交易。

（4）交易四：異常交易，已申請托管，已過戶，買方不支付房款。

（5）交易五：異常交易，已過戶并支付房款，買方不支付物業(yè)保證金。

（6）交易六：異常交易，已申請托管，已過戶并支付房款，買方不支付尾款即物業(yè)保證金和中介費。

圖3 會員出金流程

3.會員出金

交易成功后，買賣雙方會員均可通過出金操作完成資金從虛擬子賬戶向?qū)嶓w銀行賬戶的轉(zhuǎn)移。由會員T日通過網(wǎng)站發(fā)起出金請求，網(wǎng)站完成會員出金申請的簽發(fā)和復(fù)核，在托管行確認交易已完成時，于T+1時完成正式出金，同時完成匯劃費的自動扣收。會員出金分為個人會員出金和公司會員出金，流程圖3所示。

（三）對賬及報表

托管行發(fā)起，托管系統(tǒng)報表提供了集中反映交易情況和系統(tǒng)運行狀況的功能，更重要的是網(wǎng)站、托管系統(tǒng)、銀行核心的賬務(wù)要依賴相關(guān)報表來確認數(shù)據(jù)正確與否。因此對賬操作是否簡便、報表是否簡潔明了是非常關(guān)鍵的，托管系統(tǒng)提供的對賬和報表功能是比較完善的，對賬操作簡單，報表種類齊全。［3］主要有以下幾種：

（1）結(jié)算行余額對賬：完成托管賬戶托管系統(tǒng)與核心系統(tǒng)余額對賬。

（2）網(wǎng)站余額對賬：完成各會員子賬戶托管系統(tǒng)與網(wǎng)站的余額對賬。

（3）結(jié)算行入金對賬：完成會員入金賬戶托管系統(tǒng)與核心系統(tǒng)入金明細對賬。

（4）網(wǎng)站出入金對賬：完成會員賬戶托管系統(tǒng)與網(wǎng)站出入金明細對賬。

（5）網(wǎng)站交易對賬：完成會員交易數(shù)據(jù)托管系統(tǒng)與網(wǎng)站的明細對賬。

（6）會員基本信息對賬：完成會員基本信息托管系統(tǒng)與網(wǎng)站對賬。

（7）會員賬戶信息對賬：完成會員綁定實體銀行賬戶信息托管系統(tǒng)與網(wǎng)站對賬。

五、系統(tǒng)意義及前景

鄭州銀保托管系統(tǒng)是國內(nèi)首家大額交易資金網(wǎng)上托管業(yè)務(wù)平臺，該系統(tǒng)實現(xiàn)了浦發(fā)銀行資金托管業(yè)務(wù)市場的外延，有效增加了浦發(fā)銀行客戶范圍和服務(wù)手段。該系統(tǒng)現(xiàn)在雖然以二手房交易為主，但可以快速擴展到物流代收業(yè)務(wù)乃至對公支付寶業(yè)務(wù)。在浦發(fā)銀行公投總部對該項目的立項審批意見中這樣寫到“……對于銀保中心的業(yè)務(wù)，應(yīng)本著重點突破，逐步推廣的原則，先從二手房業(yè)務(wù)開始，再逐步擴展到物流、電子交易市場結(jié)算業(yè)務(wù)外包，乃至對公支付寶等業(yè)務(wù)模式……”。通過銀保托管業(yè)務(wù)與物流、中介公司代收款及第三方支付平臺的比較，該系統(tǒng)的優(yōu)勢為：（1）資金保管安全；（2）劃轉(zhuǎn)節(jié)點設(shè)置，更靈活，可設(shè)多個放款節(jié)點；（3）資金清算最快，無差錯；（4）資金流轉(zhuǎn)過程在銀行間流轉(zhuǎn)；（5）支持交易模式多，能同時支持B2B、B2C、C2C。

［1］董杰，曾憲武.基于ASP.NET技術(shù)的電子商務(wù)交易扣稅系統(tǒng)設(shè)計與實現(xiàn)［J］.科技信息，2014，（11）：119-124.

［2］付珍珍，嚴(yán)水歌.基于ExtJS的存量房交易資金托管系統(tǒng)的設(shè)計與實現(xiàn)［J］.現(xiàn)代計算機（專業(yè)版），2015，（18）：70-73.

［3］茅建賢.基于B/S模式的電子商務(wù)交易管理系統(tǒng)設(shè)計［J］.中國科技博覽，2015，（30）：119.

TP311.52

A

1671-2862（2017）02-0108-05

2016-08-12

張露，女，河南安陽人，碩士研究生，安陽職業(yè)技術(shù)學(xué)院副教授，研究方向：計算機應(yīng)用；朱國強，男，河南安陽人，上海浦發(fā)銀行高級工程師，研究方向：計算機網(wǎng)絡(luò)安全。