傅樵

摘要：在目前百姓生活中，房?jī)r(jià)最近幾年被津津樂道。而房地產(chǎn)稅也開始被更多人談?wù)摚慨a(chǎn)稅的實(shí)施是否起到一定的作用，現(xiàn)通過研讀各類文獻(xiàn)和財(cái)經(jīng)新聞，總結(jié)房地產(chǎn)稅的征收對(duì)我國(guó)的積極影響，對(duì)稅基的評(píng)估相關(guān)要素進(jìn)行系統(tǒng)分析，以期能對(duì)房地產(chǎn)稅的征收提供一定的理論指導(dǎo)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅；稅基評(píng)估；評(píng)估方法

中圖分類號(hào)：F293-3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2017）04-0102-02

一、房地產(chǎn)稅和其稅基概述

房產(chǎn)稅從社會(huì)會(huì)計(jì)學(xué)的角度來說是指以房子為征稅對(duì)象，按照房屋的計(jì)稅余值為計(jì)稅依據(jù)或者出租收入為依據(jù)，向房屋的產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)保有稅。近幾年，各地區(qū)的房?jī)r(jià)不斷高漲，尤其是2016年一波巨大行情的增長(zhǎng)，讓很多靠實(shí)體經(jīng)濟(jì)賺錢的人把資金都投入到了房子上。有人屬于剛需有人屬于投資，不斷造成貧富差距的增大，地方財(cái)政也相對(duì)緊張，在這樣的背景下，開征房產(chǎn)稅可以在一定程度上充實(shí)地方財(cái)政或者可以適當(dāng)縮小貧富差距。

房地產(chǎn)行業(yè)的課稅對(duì)象目前包含幾類，一種是按照房地產(chǎn)所占的土地進(jìn)行征稅，其次是土地上的建筑物，再次是對(duì)土地和建筑物進(jìn)行綜合征稅，最后是兩者都征稅但是進(jìn)行分別征稅。目前為了更加，公平公正，我國(guó)實(shí)施的是對(duì)兩者進(jìn)行分別得征稅，明確了計(jì)稅的依據(jù)。無論是稅基還是征稅都起到積極的推動(dòng)作用，穩(wěn)定國(guó)家財(cái)政收入，推動(dòng)房產(chǎn)稅的改革?？傊?，對(duì)于國(guó)家和社會(huì)的發(fā)展屬于好事和大事。

二、開證房地產(chǎn)稅的積極意義

（一）有利于縮小貧富差距

雖然我國(guó)目前在一些地區(qū)實(shí)施的試點(diǎn)房地產(chǎn)稅改革受到一定的爭(zhēng)議，比如上海和重慶地區(qū)，但是總體效果還是積極有利的。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的一線城市，由于房?jī)r(jià)的飛漲，讓很多中低產(chǎn)階級(jí)對(duì)于購(gòu)房望塵莫及，出現(xiàn)工資上漲的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及房?jī)r(jià)上漲的速度。有錢人買房炒房越來越富裕，中小階級(jí)的老百姓拼其·生只夠首付，只會(huì)加大貧富差距。而房產(chǎn)稅的實(shí)施在一定程度上可以縮小這樣的差距。通過開征房產(chǎn)稅，逐步完善財(cái)產(chǎn)稅制，不僅可以起到一定的宏觀調(diào)控，調(diào)節(jié)國(guó)民收入分配，也可以適當(dāng)縮小差距。

（二）有利于充實(shí)地方財(cái)政

稅收是地方財(cái)政和中央財(cái)政的重要來源，在房地產(chǎn)市場(chǎng)如此火熱的今天，更多的老百姓希望可以在城市買房定居，征收房產(chǎn)稅無疑成為增加財(cái)政收入的經(jīng)濟(jì)來源之一，適當(dāng)?shù)膹浹a(bǔ)因其他稅制問題引起的地方財(cái)政收入不足的問題。中國(guó)的國(guó)情決定了我國(guó)目前有著比較獨(dú)特的土地問題，政府依賴土地資源，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的攀升逐漸增加了地方財(cái)政。有利于政府進(jìn)行公共設(shè)施的投入，進(jìn)行更大規(guī)模的投資，造福于一方百姓。

三、我國(guó)房地產(chǎn)稅的征收和稅基評(píng)估現(xiàn)狀

先從房地產(chǎn)稅的征收說起，目前我國(guó)暫未全面開放對(duì)該稅的征收，只是在一些發(fā)達(dá)地區(qū)進(jìn)行，但是目前出現(xiàn)了很多問題需要解決。按照我國(guó)房地產(chǎn)稅的暫行條例規(guī)定，房地產(chǎn)稅的稅基是以房屋賬面的原值扣除一定比例折舊后的價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)的。但是按照目前尤其是整個(gè)2016年的房?jī)r(jià)上漲的迅猛態(tài)勢(shì)，以賬面原值計(jì)稅，不可能引起非常顯著的財(cái)政稅收，一定程度上也于房屋現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)值脫節(jié)。從長(zhǎng)期開看，不管是房屋賬面價(jià)值還是房屋市場(chǎng)交易價(jià)值，都應(yīng)該作為單一的計(jì)稅依據(jù)。應(yīng)該讓專業(yè)的人才通過科學(xué)的方法獲得的稅基評(píng)估價(jià)值才是其最合理的依據(jù)。

四、房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估相關(guān)要素分析

（一）稅基的確定

根據(jù)現(xiàn)行方案，稅基的確定主要是指看納稅人的房產(chǎn)價(jià)值和面積，兩者都較大時(shí)，且做商用，應(yīng)多納稅；反之相對(duì)少納稅。當(dāng)然在實(shí)際操作過程中會(huì)具體情況具體分析。如果用房屋面積來定征稅稅率時(shí)，要考慮人口，即應(yīng)考慮人均居住面積。

（二）評(píng)估主體

目前，我國(guó)主要實(shí)行的對(duì)在財(cái)政部企業(yè)司監(jiān)督下的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)培養(yǎng)的資產(chǎn)評(píng)估管理師，實(shí)行自治管理。國(guó)家部門和協(xié)會(huì)雙重監(jiān)管下，讓資產(chǎn)管理師進(jìn)行評(píng)估，當(dāng)時(shí)即使是這樣的方式也有人認(rèn)為不太合理。但是單方面的評(píng)估只會(huì)增加不必要的麻煩，目前現(xiàn)存評(píng)估主體最后出來的評(píng)估結(jié)果相對(duì)公允，通過有序競(jìng)爭(zhēng)來降低評(píng)估費(fèi)用的同時(shí)也會(huì)帶來評(píng)估效率的提高。

（三）評(píng)估原則

1.快捷高效和低成本原則。房產(chǎn)稅稅基評(píng)估屬于耗費(fèi)人力物力財(cái)力的工作，所以在整個(gè)工作過程中需要一定的資源支持，因此盡可能在科學(xué)精準(zhǔn)的情況下降低成本成為一個(gè)不變的規(guī)則。為了保證工作效率高，但是又可以壓縮成本，一般采用批量評(píng)估較好。

2.估價(jià)動(dòng)態(tài)更新原則。眾所周知，房?jī)r(jià)隨著時(shí)間的不同會(huì)有很大的波動(dòng)，以鄭州的房?jī)r(jià)為例，同樣的樓盤2016年上半年的房?jī)r(jià)和下半年的房?jī)r(jià)每平米可以相差5千到一萬不等。因此，房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值具有很強(qiáng)的時(shí)效性，當(dāng)然也是指一定時(shí)期內(nèi)，在房?jī)r(jià)較為穩(wěn)定階段時(shí)效性相對(duì)較弱。為保證估價(jià)的時(shí)效性和合理性，就應(yīng)定期對(duì)房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行重估。在評(píng)估期限不長(zhǎng)的情況下，重估時(shí)僅需考慮一些最新的房?jī)r(jià)、參數(shù)和因子的變動(dòng)，估價(jià)方法也不需進(jìn)行大幅改動(dòng)，在保證重估低成本的基礎(chǔ)上，可以保證評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

3.統(tǒng)一評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)兼具差別評(píng)估。哲學(xué)上講具體情況具體分析，因此在已有的文獻(xiàn)中，比如彭昭鋒（2014）等學(xué)者在評(píng)估原則中談到因?yàn)椴煌脑u(píng)估-主體、使用的方法和標(biāo)準(zhǔn)稍有不同，最后造成的評(píng)估價(jià)值也會(huì)有不同。從工作的公平角度出發(fā)，我國(guó)的房產(chǎn)稅稅基評(píng)估應(yīng)該采用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。但是總有特殊情況的出現(xiàn)，及時(shí)做好特殊情況的應(yīng)對(duì)措施。根據(jù)具體的房屋情況設(shè)定相對(duì)差別化但又公平的評(píng)估方法。

（四）評(píng)估方法

1.市場(chǎng)法。市場(chǎng)法是房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的基本方法之一，也是目前使用最為廣泛的一種。市場(chǎng)法其實(shí)將近期交易情況進(jìn)行對(duì)比，通過對(duì)交易時(shí)間、交易情況、相類似的房地產(chǎn)因素等進(jìn)行對(duì)比修正和評(píng)估的方法。兩者遵守的原則主要是在公平資源的基礎(chǔ)上進(jìn)行，因?yàn)槭乾F(xiàn)時(shí)的對(duì)比，因此房屋評(píng)價(jià)具有真實(shí)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。目前用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估測(cè)算，主要是住宅類房地產(chǎn)。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，這樣的房產(chǎn)評(píng)估需具備完善的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)交易所產(chǎn)生的記錄進(jìn)行有效的、完備的記載，以及具有高度的信息化建設(shè)，不同部門之間能夠進(jìn)行有效的信息傳輸，保證信息的準(zhǔn)確性。

2.收益法。收益法目前只適用于出租性質(zhì)的房屋，這一塊也是一個(gè)巨大的市場(chǎng)。在目前的二手市場(chǎng)上用途非常廣泛，因此依托的是房產(chǎn)或者土地因?yàn)榱鬓D(zhuǎn)或者使用了其相應(yīng)的權(quán)利而產(chǎn)生的收益。當(dāng)然會(huì)有一個(gè)問題，就是購(gòu)置房屋時(shí)房東已繳納了房產(chǎn)稅，但是如果在房子出租時(shí)再次繳納，就會(huì)產(chǎn)生重復(fù)納稅的，該政策實(shí)施時(shí)稍有不便。所以用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的之前，應(yīng)當(dāng)將租金從營(yíng)業(yè)稅中劃分開，僅僅進(jìn)行房產(chǎn)稅的征收。

3.成本法。該方法依托的基礎(chǔ)是評(píng)估時(shí)，當(dāng)時(shí)的原材料價(jià)格和人工成本費(fèi)等，所有的的費(fèi)用全部加起來之后再減去房屋的折舊費(fèi)，從而估算出房地產(chǎn)的價(jià)值，通過對(duì)這個(gè)估算的房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行征稅。重置成本主要考慮到物價(jià)的變化，今天的人工成本費(fèi)和5年前的成本費(fèi)有著質(zhì)的區(qū)別。所以，如果其所依據(jù)材料的變化較大，而在計(jì)算的時(shí)候出現(xiàn)信息不對(duì)稱，沿用之前的價(jià)格進(jìn)行計(jì)算，就會(huì)造成所計(jì)算的稅費(fèi)不符合實(shí)際，有可能會(huì)出現(xiàn)稅基過低的情況，對(duì)財(cái)政收入肯定是不利的。

4.批量評(píng)估法。隨著應(yīng)用型的計(jì)算機(jī)技術(shù)和統(tǒng)計(jì)學(xué)的學(xué)科發(fā)展，也有利于稅基的評(píng)估。根據(jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)和計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)中的相關(guān)方法模型，通過回歸分析等數(shù)理統(tǒng)計(jì)技術(shù)批量評(píng)估。當(dāng)然，整個(gè)過程中主要依據(jù)的是房產(chǎn)的綜合情況，需要對(duì)所測(cè)定房產(chǎn)的特征進(jìn)行有效把握，將其納入到所運(yùn)行的區(qū)域內(nèi)進(jìn)行財(cái)產(chǎn)評(píng)估，建立他們之間的關(guān)聯(lián)因素，再建立模型，最后就行模型的推斷。將出來的結(jié)果進(jìn)行對(duì)比分析，形成科學(xué)的結(jié)果。

五、對(duì)房地產(chǎn)稅基評(píng)估體系的建議

為了更加公平公正，應(yīng)該響應(yīng)依法治國(guó)的號(hào)召，建立健全相關(guān)的法律法規(guī)。新興的行業(yè)和產(chǎn)業(yè)要想更快更健全的健康發(fā)展，必須有法律法規(guī)的約束，對(duì)相關(guān)條款進(jìn)行細(xì)化，對(duì)房產(chǎn)稅稅基評(píng)估工作給予一定的法律支持，制度建設(shè)和運(yùn)行保障。明確責(zé)任劃分，一旦出現(xiàn)情況要有相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。

目前我國(guó)的評(píng)估方法都有較為適用的范圍領(lǐng)域，但是房地產(chǎn)稅稅基存在多樣的方式，并非現(xiàn)存的方式就適合已有的房地產(chǎn)形式。目前依然存在模棱兩可的評(píng)估方式，優(yōu)化相關(guān)的方法，確定最合適科學(xué)的評(píng)估方法是重中之重。評(píng)估主體要根據(jù)房地產(chǎn)的性質(zhì)進(jìn)行最合適的評(píng)估方法的選擇。盡快出臺(tái)全國(guó)適用統(tǒng)一的規(guī)劃評(píng)估系統(tǒng)，設(shè)定一個(gè)可變值的范圍進(jìn)行約束，體現(xiàn)出其合理、公平的特點(diǎn)。

從國(guó)際角度而言，房產(chǎn)稅的征收和評(píng)估其實(shí)都已相對(duì)成熟，尤其在美國(guó)和澳大利亞。我國(guó)雖然起步較晚，但可結(jié)合中國(guó)的具體實(shí)際國(guó)情，借鑒國(guó)際上先進(jìn)的稅收經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)出符合中國(guó)特色的房產(chǎn)稅的征收方式和稅基評(píng)估模式，讓房地產(chǎn)稅收政策和方法得到更多人民的支持。房地產(chǎn)稅基評(píng)估是進(jìn)行房地產(chǎn)征稅的基礎(chǔ)，國(guó)家和政府要對(duì)此予以重視和研究，讓房產(chǎn)稅更早的予以實(shí)現(xiàn)。