劉斌+孫九倫+姚瑤

摘 要：推進(jìn)城鎮(zhèn)化和降低房價(jià)被認(rèn)為是當(dāng)前我國房地產(chǎn)去庫存的主要措施。利用2001—2013年35個(gè)大中城市的數(shù)據(jù)實(shí)證檢驗(yàn)推進(jìn)城鎮(zhèn)化和降低房價(jià)對房地產(chǎn)去庫存的影響，結(jié)果表明：從整體上來講，推進(jìn)城鎮(zhèn)化和降低房價(jià)確實(shí)能夠有效消化當(dāng)前我國過剩的房地產(chǎn)庫存；但也表現(xiàn)出明顯的地區(qū)差異，東部地區(qū)推進(jìn)城鎮(zhèn)化的作用明顯但降低房價(jià)的作用有限，中西部地區(qū)降低房價(jià)的作用顯著而推進(jìn)城鎮(zhèn)化的作用有限；此外，提高人均收入對房地產(chǎn)去庫存也具有積極影響，而地方財(cái)政收入越高、人口密度越大的地區(qū)房地產(chǎn)去庫存的壓力越大。因此，房地產(chǎn)去庫存應(yīng)因地制宜，要根據(jù)各城市的房地產(chǎn)市場情況制定切實(shí)可行的政策，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)調(diào)控。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化；房價(jià)；房地產(chǎn)去庫存；商品房存銷比；房地產(chǎn)調(diào)控政策；住房需求；住房供給；住房支付能力

中圖分類號：F293.3 F062.6 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-8131（2017）03-0079-09

一、引言

進(jìn)入21世紀(jì)以來，尤其是2003年以后，中國房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫推動(dòng)了商品房價(jià)格的不斷上漲。雖然2008年國際金融危機(jī)使得房價(jià)上漲的趨勢出現(xiàn)了短暫的降溫，但從2010年開始房地產(chǎn)市場再次活躍。然而，在房地產(chǎn)市場投資和商品房銷售兩旺的背后，商品房庫存卻在快速攀升。從2014年4月到2016年3月，我國商品房待售面積呈明顯的上升趨勢（見圖1），從52 652萬平方米到73 516萬平方米，上升了39.6%。與此同時(shí)，商品房月度銷售面積則表現(xiàn)出明顯的季節(jié)趨勢，年末商品房銷售面積大幅上升，而年初的銷售面積則會(huì)出現(xiàn)明顯的萎縮；2015年與2014年同期相比，商品房銷售面積雖有小幅的上升，但是上升幅度并不明顯。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》，2015年末中國商品房待售面積達(dá)到7.19億平方米參見http：//www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201601/t20160119_1306094.html。，到2016年末，商品待售面積依然高達(dá)6.95億平方米。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，2015年11月，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議明確提出化解房地產(chǎn)庫存的要求，將房地產(chǎn)去庫存問題上升到了一個(gè)新的高度。隨后的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公告正式提出化解房地產(chǎn)庫存的六條措施，包括提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率、落實(shí)戶籍制度改革、深化住房制度改革、發(fā)展住房租賃市場、鼓勵(lì)企業(yè)降低商品房價(jià)格以及取消過時(shí)的限制性措施等。同時(shí)，很多政策研究也強(qiáng)調(diào)了推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和降低房價(jià)對房地產(chǎn)去庫存的重要意義（倪鵬飛 等，2015；易憲容，2016）。

城鎮(zhèn)化問題關(guān)于“城鎮(zhèn)化”與“城市化”的提法，國外文獻(xiàn)一般用城市化（Urbanization），國內(nèi)文獻(xiàn)多用城鎮(zhèn)化；實(shí)際上大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為“城鎮(zhèn)化”與“城市化”并無本質(zhì)區(qū)別，為統(tǒng)一起見，本文采用“城鎮(zhèn)化”的提法。和住房問題歷來是經(jīng)濟(jì)學(xué)者研究的熱門話題，很早就有國外研究注意到城鎮(zhèn)化過程與住房市場可能存在聯(lián)系。城鎮(zhèn)化的過程實(shí)際上也是人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)的過程，早期的很多研究是從人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)對住房價(jià)格的影響角度來進(jìn)行探索的Mankiw 和 Weil（1988）利用生命周期理論將人口年齡結(jié)構(gòu)的變動(dòng)與住房市場聯(lián)系起來，認(rèn)為當(dāng)“嬰兒潮”時(shí)期出生的一代人開始進(jìn)入住房市場時(shí)，會(huì)大幅增加住房需求導(dǎo)致房價(jià)快速上漲；反之，當(dāng)這些人退出住房市場時(shí)，住房需求減少，房價(jià)下降。他們使用美國數(shù)據(jù)進(jìn)行驗(yàn)證，結(jié)果表明20世紀(jì)50年代的“嬰兒潮”確實(shí)導(dǎo)致了70年代住房需求的增加和住房價(jià)格的迅速上漲。Green 和 Hendershott（2010）同樣利用美國人口普查數(shù)據(jù)研究了人口年齡結(jié)構(gòu)對住房需求的影響，認(rèn)為住房需求隨人口年齡的增長并不明顯，因此不能期待人口老齡化會(huì)降低住房價(jià)格。。城鎮(zhèn)化水平的提高意味大量移民進(jìn)人城市，很多研究從移民和人口流動(dòng)的角度考察了城鎮(zhèn)化對住房市場、尤其是房價(jià)的影響。Saiz（2003）使用美國邁阿密的數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，20世紀(jì)70年代末古巴偷運(yùn)移民導(dǎo)致了該市此后幾年住房租金的明顯上漲。隨后，Saiz（2007）進(jìn)一步研究發(fā)現(xiàn)，移民占當(dāng)?shù)厝丝诘谋壤黾?%，會(huì)導(dǎo)致住房租金和房價(jià)上漲1%。與上述研究相關(guān)的很多研究均是以發(fā)達(dá)國家為樣本，而對發(fā)展中國家樣本的考察卻沒有得到足夠的重視。有學(xué)者指出，城鎮(zhèn)化進(jìn)程是一個(gè)重要的結(jié)構(gòu)變化因素，發(fā)展中國家普遍的高房價(jià)在一定程度上與城鎮(zhèn)化進(jìn)程密切相關(guān)。陸銘等（2014）利用中國地級市數(shù)據(jù)進(jìn)行的研究發(fā)現(xiàn)，外來人口比例較高的城市，其房價(jià)也會(huì)較高。

近年來國內(nèi)部分學(xué)者對城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場的關(guān)系進(jìn)行了有益的探索，其中大多數(shù)研究集中于城鎮(zhèn)化對房價(jià)的影響。例如，任木榮和劉波（2009）基于中國省際面板數(shù)據(jù)的分析發(fā)現(xiàn)，城鎮(zhèn)化速度的上升會(huì)導(dǎo)致房價(jià)的迅速上漲；駱永民（2011）利用多種面板模型進(jìn)行的研究也發(fā)現(xiàn)，城鎮(zhèn)化水平對房價(jià)有顯著的促進(jìn)作用，并且在人力資本集聚、經(jīng)濟(jì)增長水平較高的地區(qū)，這一作用更加明顯。然而，同樣基于中國省際面板數(shù)據(jù)，姜松和王釗（2014）利用動(dòng)態(tài)空間面板模型進(jìn)行的研究卻發(fā)現(xiàn)，城鎮(zhèn)化對房價(jià)變動(dòng)的影響顯著為負(fù)筆者認(rèn)為，出現(xiàn)這一矛盾結(jié)果的原因可能在于該文解釋變量的選取問題。。除了研究城鎮(zhèn)化對房價(jià)的影響以外，還有一些學(xué)者研究了城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場其他因素的影響。王文莉和趙奉軍（2011）利用中國35個(gè)大中城市的面板數(shù)據(jù)分析了城鎮(zhèn)化對房價(jià)租金比的影響，結(jié)果表明城鎮(zhèn)化擴(kuò)張速度越快，房價(jià)租金比越高。謝福泉和黃俊暉（2013）利用省級面板數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，城鎮(zhèn)化水平與住房需求、住房供給都存在顯著的正向關(guān)系，同時(shí)也帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)增加和房地產(chǎn)價(jià)格上升。薛菲和袁汝華（2014）的研究表明，城鎮(zhèn)化水平每提高一個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資額、商品房銷售面積以及商品房價(jià)格分別提高7.72%、5.28%、3.49%，城鎮(zhèn)化水平的提高對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有明顯的帶動(dòng)作用。

一般認(rèn)為，通過推進(jìn)城鎮(zhèn)化和降低房價(jià)來消化房地產(chǎn)庫存的經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯在于：城鎮(zhèn)化會(huì)轉(zhuǎn)移大量的農(nóng)村勞動(dòng)力到城市中，從而形成房地產(chǎn)市場的剛需；降低房價(jià)會(huì)增加住房需求并抑制其供給，從而起到去庫存作用。那么，被中央和學(xué)者寄予厚望的城鎮(zhèn)化和房價(jià)政策對房地產(chǎn)去庫存的實(shí)際效果如何？推進(jìn)城鎮(zhèn)化和降低房價(jià)真的有助于消化當(dāng)前過剩的房地產(chǎn)市場庫存嗎？其他的去庫存措施，例如增加居民收入對房地產(chǎn)去庫存的效果又如何？通過對現(xiàn)有文獻(xiàn)的梳理可以看出，目前關(guān)于我國城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場關(guān)系的研究，依然集中于用城鎮(zhèn)化的影響來解釋高房價(jià)問題，涉及其他方面的研究并不多；對于房地產(chǎn)去庫存問題的研究目前也僅限于政策討論層面，未能從理論和實(shí)證層面進(jìn)行深入的考察。有鑒于此，本文利用中國35個(gè)大中城市的面板數(shù)據(jù)構(gòu)建動(dòng)態(tài)面板模型，研究城鎮(zhèn)化和住房價(jià)格等因素對房地產(chǎn)庫存的影響，以期對當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策有所啟示。

二、理論分析

1.城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)庫存

城鎮(zhèn)化為什么會(huì)對城市的房地產(chǎn)庫存產(chǎn)生影響？現(xiàn)有文獻(xiàn)一般認(rèn)為，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)會(huì)吸引大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力流向城市，會(huì)顯著增加城市房地產(chǎn)市場的需求，從而起到消化房地產(chǎn)庫存的作用。然而，城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)庫存的影響應(yīng)該考慮供求兩端，因此本文從供給和需求角度對這一問題進(jìn)行分析。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，一項(xiàng)商品的庫存等于該商品的供給減去需求。對于房地產(chǎn)市場來講，一般用商品房的待售面積來表示庫存量。簡單的，本文分別用竣工面積和銷售面積來表示房地產(chǎn)市場的供給和需求。

本文采用系統(tǒng)廣義矩估計(jì)方法對模型進(jìn)行估計(jì)。系統(tǒng)廣義矩估計(jì)法是Blundell 和 Bond（1998）在差分廣義矩估計(jì)法基礎(chǔ)上進(jìn)行的一個(gè)改進(jìn)，是一種能夠有效解決模型中被解釋變量動(dòng)態(tài)變化和解釋變量內(nèi)生性問題，并控制地區(qū)固定效應(yīng)和年度固定效應(yīng)的面板數(shù)據(jù)估計(jì)方法（Hsiao，2006）。

2.變量選擇與數(shù)據(jù)來源

被解釋變量：商品房存銷比。存銷比是衡量房地產(chǎn)庫存的重要指標(biāo)，一般使用商品房的待售面積與商品房的銷售面積的比值來表示。在實(shí)際測算中，很多研究傾向于用商品房存量與商品房月銷售面積的比值來衡量現(xiàn)有的庫存需要多少個(gè)月才能被市場消化；本文采用年末商品房待售面積與當(dāng)年銷售面積之比來計(jì)算商品房存銷比，進(jìn)而測算出市場對房地產(chǎn)庫存的消化能力。在后文的穩(wěn)健性檢驗(yàn)中則采用住宅商品房存銷比，用住宅商品房的年末待售面積與當(dāng)年銷售面積的比值來衡量。

解釋變量：（1）城鎮(zhèn)化率，用城鎮(zhèn)人口占城市總?cè)丝诘谋壤齺砗饬?；?）房價(jià)，用剔除了物價(jià)因素影響的商品房銷售均價(jià)來衡量。根據(jù)前文理論分析，房價(jià)上升會(huì)增加房地產(chǎn)庫存，因此房價(jià)變量的系數(shù)預(yù)期為正；而城鎮(zhèn)化率變量的系數(shù)符號是不確定的，需要看實(shí)證模型的估計(jì)結(jié)果。

控制變量：（1）前一期商品房存銷比，庫存量的慣性一般是正向的，因此，預(yù)期該變量系數(shù)符號為正；（2）人均收入，用剔除了物價(jià)因素影響的城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入衡量；（3）人口密度，用各城市每平方公里人口數(shù)量衡量；（4）財(cái)政收入，用各城市剔除了物價(jià)因素影響的地方政府一般預(yù)算收入衡量；（5）年度虛擬變量，根據(jù)樣本期內(nèi)我國房地產(chǎn)政策的變化，選取2003、2005、2008、2010年為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，設(shè)置年度虛擬變量來控制政策變化的影響近年來我國房地產(chǎn)宏觀政策經(jīng)歷了多次調(diào)整，房地產(chǎn)市場很容易受到政府宏觀政策的影響。雖然政策因素很難量化，但可以根據(jù)政策生效的時(shí)間，通過控制時(shí)間固定效應(yīng)來控制政策因素。1998年住房改革以后，為了應(yīng)對房價(jià)的快速上升，從2003年開始中央政府開始推行一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，但是2003年的房地產(chǎn)調(diào)控政策力度有限，被稱為緊縮預(yù)警期；而從2005年開始，“國八條”（《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》）等政策陸續(xù)出臺，標(biāo)志著房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入了實(shí)質(zhì)調(diào)控期；2008年，受全球金融危機(jī)的沖擊，為保證宏觀經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，中央又陸續(xù)出臺一系列房地產(chǎn)救市措施；2010年，為了抑制房價(jià)的過快上漲勢頭，“國五條”（《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》）等政策的陸續(xù)出臺，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了全面調(diào)控期。。

本文選取我國2001—2013年35個(gè)大中城市本文選取的35個(gè)大中城市包括北京、天津、太原、石家莊、呼和浩特、沈陽、大連、長春、哈爾濱、上海、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、南寧、海口、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川和烏魯木齊。的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，其中，商品房銷售面積、待售面積、均價(jià)等數(shù)據(jù)來源于《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》，各城市家庭人均可支配收入、人口密度、地方財(cái)政收入等城市經(jīng)濟(jì)基本數(shù)據(jù)來源于《中國城市統(tǒng)計(jì)年鑒》（2002—2014）和中國知網(wǎng)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫，部分缺失數(shù)據(jù)參考了國家統(tǒng)計(jì)局公布的年度和月度統(tǒng)計(jì)公報(bào)信息。主要變量的描述性統(tǒng)計(jì)分析見表1。

四、實(shí)證分析結(jié)果

在研究城鎮(zhèn)化率和房價(jià)對商品房存銷比的影響時(shí)，受不可觀測因素的影響，作為解釋變量的城鎮(zhèn)化率和房價(jià)可能與被解釋變量相互影響，使模型產(chǎn)生內(nèi)生性。例如，在本文的動(dòng)態(tài)面板模型中，城鎮(zhèn)化的發(fā)展會(huì)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，同時(shí)，房地產(chǎn)市場上的庫存和不斷弱化的消化能力也有可能成為城鎮(zhèn)化發(fā)展的阻礙；房價(jià)會(huì)影響房地產(chǎn)庫存的消化速度，而庫存同樣有可能抑制房價(jià)上漲。因此，為了解決模型可能存在的內(nèi)生性問題，本文分別選取商品房存銷比的第2～3期的滯后值、城鎮(zhèn)化率變量的第2期滯后值和房價(jià)變量的第2期滯后值作為各自水平值的工具變量事實(shí)上，選用更多期滯后值作為工具變量進(jìn)行估計(jì)也得到類似的結(jié)果，出于模型簡潔性的考慮，文中采用了最精簡的工具變量類型。。Bond（2002）指出，在模型設(shè)定恰當(dāng)?shù)那闆r下，對動(dòng)態(tài)面板模型滯后項(xiàng)的普通最小二乘（OLS）和面板數(shù)據(jù)固定效應(yīng)（FE）估計(jì)決定了GMM估計(jì)滯后項(xiàng)的上界和下界，本文利用這一指標(biāo)檢驗(yàn)?zāi)Ｐ偷脑O(shè)定是否恰當(dāng)；同時(shí)也報(bào)告了動(dòng)態(tài)面板模型擾動(dòng)項(xiàng)差分的自相關(guān)系數(shù)檢驗(yàn)AR（1）和AR（2）以及過度識別檢驗(yàn)（Sargan）結(jié)果本文引入的工具變量較多，由于另外一種檢驗(yàn)過度識別的方法（Hansen-J檢驗(yàn)）在工具變量較多時(shí)可能會(huì)失效，因此僅報(bào)告了對工具變量個(gè)數(shù)不敏感的Sargan檢驗(yàn)結(jié)果。。

1.城鎮(zhèn)化率和房價(jià)對商品房存銷比的影響及其地區(qū)差異

采用我國2001—2013年35個(gè)大中城市的數(shù)據(jù)建立動(dòng)態(tài)面板模型進(jìn)行分析的結(jié)果如表2所示。其中，（1）列是在房價(jià)外生但城鎮(zhèn)化內(nèi)生的假設(shè)下對全部城市數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸的結(jié)果，估計(jì)結(jié)果顯示：城鎮(zhèn)化率與商品房存銷比呈反向變動(dòng)，而房價(jià)與商品房存銷比呈同向變動(dòng)，并且均在1%的置信水平下顯著，即城鎮(zhèn)化率的上升會(huì)顯著減少商品房存銷比，而房價(jià)降低也有利于商品房存銷比的減少。（2）列是在房價(jià)內(nèi)生假設(shè)下對全國樣本的估計(jì)結(jié)果，與（1）列基本一致，城鎮(zhèn)化率與房價(jià)的系數(shù)估計(jì)值均在1%的置信水平下顯著?？梢姡瑥娜珖嵌葋砜?，提高城鎮(zhèn)化率和降低房價(jià)都能有效降低商品房存銷比，有利于房地產(chǎn)去庫存，這與前文的理論預(yù)期是一致的。此外，其他解釋變量的估計(jì)結(jié)果也是符合理論預(yù)期的：前一期存銷比系數(shù)顯著為正，表明房地產(chǎn)庫存具有正向慣性；人均收入與商品房存銷比反向變化，表明人均收入的提高能有效消化房地產(chǎn)庫存；而地方財(cái)政收入越高、人口密度越大的地區(qū)，房地產(chǎn)去庫存的壓力越大。

對全國樣本的估計(jì)證實(shí)了推進(jìn)城鎮(zhèn)化和降低房價(jià)對房地產(chǎn)去庫存的積極作用，然而，由于我國存在明顯的地區(qū)差異，發(fā)達(dá)地與和欠發(fā)達(dá)地區(qū)城鎮(zhèn)化和房價(jià)對房地產(chǎn)去庫存的影響很有可能存在異質(zhì)性。因此，本文將35個(gè)大中城市的樣本分為東部地區(qū)和中西部地區(qū)兩個(gè)樣本本文曾經(jīng)嘗試將35個(gè)大中城市分為東、中、西三個(gè)樣本，但是由于中部和西部地區(qū)的樣本量過少，導(dǎo)致模型估計(jì)存在很明顯的小樣本偏誤，因此最終選擇了東部和中西部兩個(gè)樣本。，分別進(jìn)行分析，得到的結(jié)果如表2的（3）（4）列所示。東部地區(qū)城鎮(zhèn)化率與商品房存銷比顯著負(fù)相關(guān)，但房價(jià)對商品房存銷比的影響不再顯著；而中西部地區(qū)房價(jià)與商品房存銷比顯著正相關(guān)，但城鎮(zhèn)化率對商品房存銷比的影響不再顯著。這說明，在東部地區(qū)推進(jìn)城鎮(zhèn)化更有利于房地產(chǎn)去庫存，而降低房價(jià)對房地產(chǎn)去庫存的作用較??；但在中西部地區(qū)，降低房價(jià)對房地產(chǎn)去庫存的作用更為明顯，而城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)去庫存的作用有限。

2.穩(wěn)健性檢驗(yàn)

表2中報(bào)告了動(dòng)態(tài)面板模型滯后項(xiàng)系數(shù)估計(jì)的上界和下界，4個(gè)方程中被解釋變量一階滯后值的系數(shù)估計(jì)值均介于上界與下界之間，這表明模型的設(shè)定是恰當(dāng)?shù)?；自相關(guān)AR（1）和AR（2）檢驗(yàn)的結(jié)果表明4個(gè)模型的擾動(dòng)項(xiàng)差分均存在一階自相關(guān)而不存在二階自相關(guān)，這符合系統(tǒng)GMM估計(jì)的基本要求；Sargan檢驗(yàn)均不能拒絕原假設(shè)，表明模型不存在過度識別問題?？梢?，從模型設(shè)定和檢驗(yàn)的角度來講，本文構(gòu)建的動(dòng)態(tài)面板模型是穩(wěn)健的。

為了進(jìn)一步檢驗(yàn)本文研究結(jié)果的穩(wěn)健性，用住宅商品房待售面積與銷售面積的比值計(jì)算住宅商品房存銷比，并將其作為被解釋變量（其他變量不變）重新進(jìn)行估計(jì)，得到的結(jié)果如表3所示。可以看出，估計(jì)結(jié)果與前文分析一致：從整體來看，推進(jìn)城鎮(zhèn)化和降低房價(jià)均有利于化解房地產(chǎn)庫存，但東部地區(qū)推進(jìn)城鎮(zhèn)化的作用更明顯，而中西部地區(qū)降低房價(jià)的作用更明顯；此外，提高人均收入有利于降低房地產(chǎn)庫存，而人口密度越高和地方財(cái)政收入越大的地區(qū)房地產(chǎn)去庫存壓力也越大。

五、結(jié)論與啟示

本文利用我國2001—2013年35個(gè)大中城市的數(shù)據(jù)建立動(dòng)態(tài)面板數(shù)據(jù)模型，實(shí)證檢驗(yàn)了推進(jìn)城鎮(zhèn)化和降低房價(jià)對當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存的影響，結(jié)果表明：從全國層面來講，城鎮(zhèn)化率的提高能顯著減少商品房存銷比，而房價(jià)上漲會(huì)引起商品房存銷比明顯上升，人均收入越高商品房存銷比越小，人口密度和地方財(cái)政收入越高商品房存銷比越大；東部地區(qū)城鎮(zhèn)化率與商品房存銷比顯著正相關(guān)，而房價(jià)對商品房存銷比的影響不顯著；中西部地區(qū)房價(jià)與商品房存銷比顯著負(fù)相關(guān)，而城鎮(zhèn)化率對商品房存銷比的影響不明顯。可見，從整體上來講，推進(jìn)城鎮(zhèn)化和降低房價(jià)確實(shí)能夠有效消化當(dāng)前我國房地產(chǎn)庫存；在東部地區(qū)，推進(jìn)城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)去庫存的作用更明顯，而降低房價(jià)的作用較為有限；在中西部地區(qū)則相反，降低房價(jià)對房地產(chǎn)去庫存作用顯著，而推進(jìn)城鎮(zhèn)化的作用不明顯；此外，增加人均收入對房地產(chǎn)去庫存也具有明顯的積極影響。

為什么東部地區(qū)推進(jìn)城鎮(zhèn)化能有效去房地產(chǎn)庫存而降低房價(jià)的效果不明顯，中西部地區(qū)降低房價(jià)可以有效去房地產(chǎn)庫存而推進(jìn)城鎮(zhèn)化的效果有限？本文認(rèn)為，引起地區(qū)差異的主要原因在于東部地區(qū)與中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化的土地供給和普通居民的住房支付能力存在顯著的差異。在城鎮(zhèn)化建設(shè)的土地供給方面，有研究指出，當(dāng)前我國城市普遍存在工業(yè)用地?cái)U(kuò)張導(dǎo)致住宅用地緊缺的現(xiàn)象，而東部城市住宅用地緊缺的現(xiàn)象更為突出（范劍勇 等，2015）。東部城市的土地供給，尤其是住宅用地供給已經(jīng)接近于相對飽和狀態(tài)，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)能有效增加住房需求，但由于土地供給的限制，商品房供給并不會(huì)迅速增加，因此城鎮(zhèn)化率的上升能有效減少房地產(chǎn)庫存；而與東部城市相比，中西部地區(qū)城市的土地供給和住宅用地供給相對寬松，推進(jìn)城鎮(zhèn)化不僅可以增加住房需求，也會(huì)使得商品房供給同時(shí)增加，因此城鎮(zhèn)化對商品房庫存的消化能力是有限的。在房價(jià)方面，有研究發(fā)現(xiàn)，東部地區(qū)的房價(jià)收入比普遍高于中西部地區(qū)，而且東部地區(qū)房價(jià)收入比的上升速度也普遍快于中西部地區(qū)（呂江林，2010）。由于東部地區(qū)房價(jià)上漲速度過快，普通居民的住房支付能力嚴(yán)重不足，房價(jià)的小幅下降并不能有效改變大部分居民的住房支付能力，因此，房價(jià)下降對房地產(chǎn)去庫存的作用有限；相對而言，中西部地區(qū)大部分城市房價(jià)及其上漲速度低于東部，房價(jià)與普通居民收入之比相對較低，因此降低房價(jià)可以有效促進(jìn)中西部地區(qū)的房地產(chǎn)去庫存。

推進(jìn)城鎮(zhèn)化和降低房價(jià)究竟能不能去房地產(chǎn)庫存？本文的實(shí)證研究給出了肯定的回答，但是同時(shí)發(fā)現(xiàn)，推進(jìn)城鎮(zhèn)化與降低房價(jià)等措施對房地產(chǎn)去庫存的效果是因地區(qū)而異的。針對當(dāng)下流行的一些房地產(chǎn)去庫存的政策觀點(diǎn)，本文的結(jié)論有以下幾點(diǎn)啟示：

第一，從整體上來看，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場庫存過剩的根本原因是市場供給相對過剩而有效需求不足，市場的問題應(yīng)該由市場來解決。因此，對于部分房價(jià)上漲過快的東部城市，政府有必要在特殊時(shí)期采取較為嚴(yán)厲的調(diào)控政策；但是對于大部分中西部城市來講，政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控只有短期效果，長期來看，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場合理降溫，讓房價(jià)回歸到合理區(qū)間才能從根本上改變房地產(chǎn)市場上供求失衡的局面。

第二，通過增加杠桿的方式鼓勵(lì)農(nóng)民工、城市低收入階層甚至大學(xué)畢業(yè)生買房，從而消化房地產(chǎn)庫存的政策是短視的，這將進(jìn)一步增加我國金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。因此，只有切實(shí)推進(jìn)城鎮(zhèn)化，尤其是加快相對落后的中西部地區(qū)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，消除農(nóng)村人口市民化的戶籍、住房、社會(huì)保障等方面的制度性障礙，才能真正增加住房需求，才是房地產(chǎn)去庫存的長久之計(jì)。

第三，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場“高房價(jià)”與“高庫存”并存的困局，主要原因是區(qū)域發(fā)展的不平衡。區(qū)域發(fā)展的不平衡充分體現(xiàn)在我國東部和中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場的分化上，部分房價(jià)上漲迅速的東部城市房地產(chǎn)庫存迅速減少，而中西部地區(qū)，尤其是大部分三四線城市房地產(chǎn)庫存不斷積累。有一種流行的觀點(diǎn)認(rèn)為，政府以一定形式購買存量商品房作為保障性住房可以達(dá)到去庫存的效果。然而，對于保障房需求有限的部分中西部城市來講，這相當(dāng)于用保障房的庫存積累換取商品房庫存的減少。因此，房地產(chǎn)去庫存一定要因地制宜，避免“一刀切”的調(diào)控政策，要充分考慮到不同地區(qū)的差異，根據(jù)實(shí)際情況制定切實(shí)可行的政策，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)調(diào)控，真正做到房地產(chǎn)去庫存“一城一策”。

第四，房地產(chǎn)市場去庫存的同時(shí)也要“去泡沫”。在城市住房價(jià)格超出普通居民支付能力的情況下，解決房地產(chǎn)庫存問題注定不能一蹴而就，只有立足長遠(yuǎn)，切實(shí)提高居民收入，提高普通居民的住房支付能力才能有效消化房地產(chǎn)庫存。

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Abstract： Promoting urbanization and lowering housing prices are regarded as the main measures to reduce the huge inventory of real estate market. The data of 35 big and medium-sized cities of China during 2001-2013 are used to empirically test the influence of urbanization promotion and housing prices decrease on the destocking of real estate and the results show that overall speaking， the development of urbanization and lowering housing prices can effectively reduce the current surplus inventory of real estate but there is significantly regional difference， in the eastern region， the destocking-effect of promoting urbanization is more obvious but lowering housing prices effect is limited； in the Midwest， by contrast， lowering housing prices can play a significant destocking-role while promoting urbanization effect is insignificant. Furthermore， we find that the increase of per capita income also has an active impact on the inventory reducing of real estate， however， the higher the regional financial revenue is and the bigger the regional population density is， the bigger the pressure of the destocking of its real estate is. Thus， the destocking of real estate should make appropriate policy based on different place situation and realize accurate adjustment according to the market situation of different cities.

Key words： urbanization； housing prices； housing destocking； the proportion of inventory to sold housing； regulating policy for real estate； housing demand； housing supply； housing payment ability

CLC number：F293.3 F062.6 Document code：A Article ID：1674-8131（2017）03-0079-09

（編輯：楊 睿；段文娟）