牛鳳瑞

房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)進(jìn)展甚微，關(guān)鍵在于相關(guān)各方對(duì)十大基本問題缺乏共識(shí)

建立房地產(chǎn)發(fā)展的長效機(jī)制中央已提出多年并多次重申，但實(shí)際進(jìn)展甚微。關(guān)鍵在于各方思想認(rèn)識(shí)不一致，對(duì)于基本國情對(duì)房地產(chǎn)的制約、房地產(chǎn)地位和特點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場規(guī)律的影響、房地產(chǎn)市場特征對(duì)長效機(jī)制的特定要求等缺乏共識(shí)。本文對(duì)以下十個(gè)方面進(jìn)行了分析。

房地產(chǎn)業(yè)是虛擬經(jīng)濟(jì)還是實(shí)體經(jīng)濟(jì)？

對(duì)房地產(chǎn)地位做出正確判斷是建立房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要前提。學(xué)界和媒體多有房地產(chǎn)是虛擬經(jīng)濟(jì)之論，斷定房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)與生活消費(fèi)產(chǎn)生擠出效應(yīng)，對(duì)銀行資金“脫實(shí)向虛”的批評(píng)也多是反對(duì)銀行資金進(jìn)入房市。

把房地產(chǎn)等同于虛擬經(jīng)濟(jì)，即把買房視同投資，與中國購房主體是自住性需求的實(shí)際并不相符。中國房地產(chǎn)市場尚未高度資本化，房市與股市雖有相通，但并不等同。房地產(chǎn)把相關(guān)要素組合起來，建成實(shí)實(shí)在在的物質(zhì)形態(tài)的房子，為工業(yè)化提供場所，為住房消費(fèi)提供物質(zhì)空間，是名副其實(shí)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)是城市化、工業(yè)化的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)體系中居基礎(chǔ)性地位，是穩(wěn)增長、轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)的重要領(lǐng)域。

房地產(chǎn)行業(yè)特性對(duì)長效機(jī)制有何特定要求？

房地產(chǎn)業(yè)是資金和土地密集型行業(yè)，主產(chǎn)品是房屋，房屋有固定資產(chǎn)屬性，但首先是耐用消費(fèi)品。房地產(chǎn)建設(shè)屬于社會(huì)固定資產(chǎn)投資，一旦投資行為發(fā)生，即形成資本沉淀，難以像股市那樣實(shí)現(xiàn)資本快速轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場，產(chǎn)品在空間上不可移動(dòng)，不能通過交通運(yùn)輸實(shí)現(xiàn)市場空間的再配置。房地產(chǎn)生產(chǎn)周期較長，從拿地到產(chǎn)品出售一般要經(jīng)過2-3年，難以對(duì)高頻率的調(diào)控政策做出即時(shí)反應(yīng)。

從功能上看，房地產(chǎn)具有保值增值功能，但首先具有居住使用價(jià)值，保值增值功能從屬于居住功能。居住屬于居民的基礎(chǔ)消費(fèi)，可以購房消費(fèi)，也可以租賃消費(fèi)，且居住消費(fèi)的彈性大、個(gè)性化強(qiáng)。住宅具有極強(qiáng)的異質(zhì)性，因品質(zhì)特征和區(qū)位的不同，總價(jià)和單價(jià)可相差數(shù)倍乃至幾十倍。居住消費(fèi)水平依據(jù)家庭支付能力和消費(fèi)偏好而定，難以形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)的這些特性對(duì)房地產(chǎn)長效機(jī)制提出了特殊要求。

中國房地產(chǎn)市場的基本面是供不應(yīng)求，還是供大于求？

對(duì)市場基本面做出正確判斷既是制定房地產(chǎn)調(diào)控政策的基點(diǎn)，也是建立房地產(chǎn)長效機(jī)制的起點(diǎn)。中國房地產(chǎn)市場的總體態(tài)勢是供不應(yīng)求，還是供大于求，或是供求基本平衡？對(duì)此眾說紛紜，相互對(duì)立。

全國城鎮(zhèn)住房存量戶均已達(dá)1.09套的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，并不能證明城鎮(zhèn)住房已經(jīng)供求基本平衡，或者供大于求。因?yàn)槠渲邪?0%以上的平房和危舊房，并非全部為單元房。2016年，去庫存被列入供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革五大任務(wù)之一后，由于各地一哄而起矯枉過正式的放松和過度刺激，很快引發(fā)了一線城市和熱點(diǎn)城市房價(jià)爆發(fā)式增長，使房地產(chǎn)調(diào)控不得不再次回到原點(diǎn)。去庫存政策的本質(zhì)是解決房地產(chǎn)市場區(qū)域性的供求錯(cuò)位，全國房地產(chǎn)7億多平方米的庫存大約相當(dāng)于半年多的市場銷售量，其中，多少是因?yàn)槠焚|(zhì)不佳、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重缺陷、選址不當(dāng)、基礎(chǔ)設(shè)施不配套而沒有居住價(jià)值的“廢品”，并沒有確切統(tǒng)計(jì)。

中國房地產(chǎn)的長期走勢是否已到拐點(diǎn)？

建立房地產(chǎn)長效機(jī)制要基于對(duì)未來國民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展長期走勢的判斷。中國住房存量少、質(zhì)量差的基本格局在短期內(nèi)難以得到根本改變。中國的城市化率還有幾十個(gè)百分點(diǎn)的上升空間，未來幾十年還有幾億農(nóng)村人口要進(jìn)城，城鎮(zhèn)房屋存量估計(jì)將達(dá)到800億-1000億平方米方能滿足需要，大約是目前存量的2倍以上。房屋的增量需求與質(zhì)量改善需求雙旺盛是未來房地產(chǎn)市場的基本態(tài)勢。房地產(chǎn)黃金十年已經(jīng)過去，房地產(chǎn)高利潤時(shí)代或已過去，但房地產(chǎn)市場還會(huì)有“白銀十年”“鉆石十年”等多個(gè)十年。十多年來，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展總體上表現(xiàn)為拐點(diǎn)來臨而又復(fù)返，泡沫脹而不破，房價(jià)調(diào)控不降反升的總體態(tài)勢，這正是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大趨勢的必然結(jié)果。因此，所謂“拐點(diǎn)”只是房地產(chǎn)春天里的“倒春寒”，房地產(chǎn)的春天還將持續(xù)三四十年。

誰是高房價(jià)的推手？

中國房價(jià)長期持續(xù)快速上漲是多個(gè)因素綜合作用的結(jié)果，采取單一的政策措施難達(dá)目的。一是房地產(chǎn)開發(fā)成本的上升。土地、建筑材料、人工等成本上升是推升房價(jià)的基礎(chǔ)因素。價(jià)格高于成本是有效供給的原動(dòng)力，成本上升低于價(jià)格上升幅度等于利潤收窄，意味著行業(yè)景氣下降。二是物價(jià)上漲造成房屋名義價(jià)格上升。貨幣貶值是世界各國的長期走勢，融入全球化的人民幣也不例外。三是供不應(yīng)求的市場格局。房地產(chǎn)有效供給的增加不足以滿足快速擴(kuò)大的住房需求，成為房價(jià)上漲的基本推手。四是政策的逆向調(diào)節(jié)?？刂品績r(jià)上漲的釜底抽薪之策是增加住房投資，而在政策上以種種理由限制住房投資，加劇了市場供給不足，成為房價(jià)上漲的重要推手。五是經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和寬松的貨幣金融政策，提高了居民購房支付能力。幾年前的高房價(jià)在今天看來已經(jīng)成為低房價(jià)，大多數(shù)居民選擇提前歸還住房貸款即是證明。六是投資性、投機(jī)性購房和中介的違規(guī)操作推升了房價(jià)。

如何看待炒房？

購房目的有自住、投資和投機(jī)之分。投資型購房是為租而購，增加租賃市場的有效供給，與現(xiàn)在提倡的開發(fā)商增加自持沒有質(zhì)的區(qū)別。投機(jī)型購房即炒房，是以贏利為目的的賤買貴賣、快速倒手的房屋買賣行為。在房價(jià)上升時(shí)期，炒房加劇了供求矛盾，對(duì)房價(jià)上漲推波助瀾，有擾亂市場交易秩序之嫌。

炒房似乎從來沒有被政策鼓勵(lì)過，但炒房在眾目睽睽之下持續(xù)多年，根源在于炒房有利可圖。炒房有利可圖的前提是房價(jià)上漲預(yù)期和有人接盤。遏制炒房的根本措施是改變房價(jià)過快上漲的預(yù)期，增加有效供給。把控制房價(jià)上漲寄托于限制炒房，不得要領(lǐng)，很可能會(huì)落空。中國購房的主體是自住性需求，包括一次置業(yè)和改善性的二次置業(yè)。二次置業(yè)也會(huì)有房屋的買賣倒手，與炒房難以區(qū)別。禁止炒房政策如何精準(zhǔn)聚焦要害，又避免傷及無辜，是一種兩難。炒房的最大隱患在于金融安全。炒房者是小眾，以自有資金炒房掀不起大浪，防控房地產(chǎn)金融安全的關(guān)鍵是改善金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部的治理結(jié)構(gòu)，堵斷金融機(jī)構(gòu)資金參與炒房的通道。

高地價(jià)的利弊得失何在？

高地價(jià)推升高房價(jià)。面粉貴了，面包焉能不貴？“地王”頻現(xiàn)，提升房價(jià)上漲預(yù)期，帶動(dòng)周邊房價(jià)上漲，因而廣受詬病。這里要厘清兩個(gè)問題：一是城市商住用地為何高價(jià)；二是商住用地高價(jià)的利弊得失。

地價(jià)即土地的買賣價(jià)格，在中國首先是土地出讓金的轉(zhuǎn)化，而土地出讓金是國有土地使用權(quán)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。高地價(jià)的表層原因是地塊的高使用價(jià)值和高贏利性，深層原因在于地塊的區(qū)位及凝聚于其上的公共服務(wù)設(shè)施配套屬于稀缺資源。稀缺資源的低價(jià)只會(huì)造成低效率的占用，甚至浪費(fèi)性占用。因此，高地價(jià)成為現(xiàn)實(shí)是市場決定的，是土地供求關(guān)系、開發(fā)商對(duì)地塊開發(fā)前景的判斷及其支付地價(jià)的能力等綜合作用的結(jié)果。

當(dāng)然，根本原因還在于中國的用地制度安排。商住用地高價(jià)與工業(yè)用地低價(jià)和公益用地零地價(jià)之間在總體上要實(shí)現(xiàn)收支的平衡。商住用地土地出讓金70年一次性征收提高了土地價(jià)格，但也擴(kuò)大了地方公共財(cái)源，為加快城市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、提升公共服務(wù)水平提供了保證。所以，高地價(jià)的背后是復(fù)雜的社會(huì)再分配關(guān)系，招拍掛競標(biāo)和限地價(jià)、競配建等都是以土地開發(fā)為平臺(tái)的社會(huì)再分配。中國的高地價(jià)推升高房價(jià)，造成買房貴而居住便宜，與美國的買房便宜、居住貴（需每年支付房地產(chǎn)稅），都是一種制度安排，兩者各有千秋，是一種利弊取舍的結(jié)果。

房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)設(shè)定何種目標(biāo)？

建立房地產(chǎn)長效機(jī)制與房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)都是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，但前者更重穩(wěn)定性、持續(xù)性，后者更重現(xiàn)實(shí)針對(duì)性，要與前者保持方向上的一致性，為前者奠定基礎(chǔ)。

中國房地產(chǎn)市場不是要不要調(diào)控的問題，而是對(duì)調(diào)控目標(biāo)、時(shí)機(jī)、力度和方式、方法的選擇問題。中國房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)實(shí)踐了十幾年，調(diào)控政策出臺(tái)的頻率之高為其他行業(yè)少有，但調(diào)控的效果有違初衷，很難說取得了成功。原因在于調(diào)控政策目標(biāo)與房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)相悖，與房地產(chǎn)市場規(guī)律不相吻合。

首先，房地產(chǎn)建設(shè)是固定資產(chǎn)投資，周期較長，在建設(shè)期間轉(zhuǎn)換投資成本高，難以對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)做出應(yīng)急式反應(yīng)。而且中國房地產(chǎn)的價(jià)格發(fā)現(xiàn)和市場形成機(jī)制尚在完善之中，由供求關(guān)系決定的時(shí)時(shí)都在變化的房價(jià)相對(duì)于頻頻出臺(tái)的以控制房價(jià)為主要目標(biāo)的調(diào)控政策總有一個(gè)滯后期。其次，房價(jià)上漲是多種因素綜合作用的結(jié)果，以限價(jià)、限購等行政手段為主的房地產(chǎn)調(diào)控難以達(dá)到本身就概念模糊的房價(jià)合理回歸的目標(biāo)。再次，控制房價(jià)過快上漲，要求擴(kuò)大房地產(chǎn)投資，而防止經(jīng)濟(jì)過熱又要求關(guān)緊土地、資金“閘門”，形成不同調(diào)控目標(biāo)的政策措施效力對(duì)沖。與此同時(shí)，行政調(diào)控資源過度傾注于難以達(dá)到的目標(biāo)，必然削弱政府對(duì)應(yīng)該和必須做好的工作的投入，例如房地產(chǎn)空間布局控制、市場交易秩序規(guī)范、房地產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量監(jiān)管、房地產(chǎn)用地制度的改進(jìn)等。城市房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)遲遲不能兌現(xiàn)政府承諾，更多的是由于工作力度不夠；主管部門自稱有諸多調(diào)控政策儲(chǔ)備，但面對(duì)住房用地使用權(quán)到期，只能采取回避矛盾的過渡性安排，就證明了這一點(diǎn)。

住房政策與房地產(chǎn)政策有何關(guān)聯(lián)和區(qū)別？

房地產(chǎn)政策是產(chǎn)業(yè)政策，基本目標(biāo)是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房屋的需求，要求效率優(yōu)先。住房政策是社會(huì)公共政策，基本目標(biāo)是居者有其屋，要求公平優(yōu)先。兩者不應(yīng)混為一談，更不能把住房政策成本全部加于房地產(chǎn)政策身上，奢望通過房地產(chǎn)政策能夠?qū)崿F(xiàn)住房政策目標(biāo)。

住房制度雙軌制的關(guān)鍵在于住房保障邊界的劃定。大多數(shù)家庭通過市場解決住房需求，少數(shù)貧困家庭走住房保障之路，這是中國住房制度改革的基礎(chǔ)框架，也是住房市場化的基本含義。擴(kuò)大住房保障邊界，鼓吹占大多數(shù)的中低收入家庭走住房保障之路，少數(shù)富裕家庭市場購房，是對(duì)住房制度市場化改革的否定，在實(shí)踐上不具有可持續(xù)性和可行性。而泛化住房保障概念，把經(jīng)濟(jì)適用房、雙限房、人才房、拆遷安置房等政策性住房統(tǒng)統(tǒng)納入保障住房范圍，或者加入產(chǎn)權(quán)保障權(quán)重，是對(duì)住房保障的曲解，不僅造成新的社會(huì)不公和住房建設(shè)低端化，而且將使公共占有的住房資源極度擴(kuò)張，降低住房資源的配置效率，增加尋租腐敗空間。

建立房地產(chǎn)長效機(jī)制要點(diǎn)

第一，立足于中國基本國情，以滿足城市化和城鄉(xiāng)現(xiàn)代化建設(shè)對(duì)房屋的需求為目的，滿足房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)土地和資金的合理需求，既不應(yīng)歧視和限制，亦不需要優(yōu)惠和刺激。

第二，改革和完善房地產(chǎn)用地制度，平衡不同類型建設(shè)用地價(jià)格，妥善解決土地使用權(quán)到期延續(xù)以及土地出讓金70年一次性征收與開征房地產(chǎn)稅銜接問題。

第三，堅(jiān)持住房制度市場化改革方向，完善住房保障進(jìn)入和退出制度，完善居民自住型購房的金融信貸扶持制度。

第四，減少房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)頻率，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，發(fā)揮市場配置住房資源的決定性作用，逐步淡出房地產(chǎn)“政策市”。

第五，加強(qiáng)規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的空間管控，引導(dǎo)低碳節(jié)能建筑建設(shè)，完善房地產(chǎn)信息體系和市場預(yù)警機(jī)制建設(shè)，規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，強(qiáng)化房地產(chǎn)品質(zhì)監(jiān)管和售后服務(wù)監(jiān)管。

（作者為中國社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心原主任、研究員）