□沈小葉

持續(xù)推進寧波房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

□沈小葉

經(jīng)濟新常態(tài)指經(jīng)濟發(fā)展進入新的階段，并在未來一段時間處于這種狀態(tài)。房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況與宏觀經(jīng)濟息息相關。近年來，伴隨著宏觀經(jīng)濟發(fā)展的減速換擋，寧波市房地產(chǎn)市場發(fā)展亦進入新常態(tài)，產(chǎn)生了一些新的問題。新常態(tài)下寧波市房地產(chǎn)如何健康發(fā)展值得我們思考研究。

房地產(chǎn)市場新常態(tài)特征

開發(fā)投資增速放緩，拉動作用弱化。寧波市房地產(chǎn)開發(fā)投資額從1998年的43.9億元增長到2013年的1123.1億元，年均增速高達24.1%，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重由1998年的2.5%提高到2013年的6.0%，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。寧波市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了十年多的黃金發(fā)展期，但2014年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速開始下滑，對經(jīng)濟發(fā)展的拉動作用減弱。2014-2016年，寧波市房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比年均增速僅4.7%。同時，2015年房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重下降到5.2%。

市場供需結(jié)構(gòu)失衡，住宅庫存高企。2014-2016年，是寧波市房地產(chǎn)市場去庫存任務最重的三年。寧波市六區(qū)新建商品住宅庫存面積由2014年1月的503.6萬平方米上升到2015年3月的642.8萬平方米，達到高峰，之后回落到2016年12月的343.9萬平方米。同時，商品房供應結(jié)構(gòu)性矛盾突出，市場供應結(jié)構(gòu)與實際需求還有很大差距，進一步減緩去庫存的速度。2016年寧波市商品住宅銷售面積中90平方米以下、90-140平方米、140平方米以上的比例分別為11.4%、66.4%、22.2%,而住宅新開工面積中三個類型比例分別為9.1%、72.9%、18.0%。可見，90-140平方米戶型供應偏多。

住宅價格相對偏高，波動幅度較大。2014年，在房地產(chǎn)市場庫存持續(xù)走高的壓力下，寧波市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)開始采取“以價換量”的營銷策略，部分樓盤出現(xiàn)跳水式降價，但到了2015年樓市開始回暖，房價持續(xù)上漲，當前房價收入比依然較高。最近幾年，寧波市城鎮(zhèn)居民房價收入比一直保持在較高水平（10.0左右），由2001年的3.3快速擴大到2010年的11.7，之后逐步下降到2016年的9.5。而國際上，一般認為合適的房價收入比在3-6之間。

樓市政策變動頻繁，效應呈現(xiàn)滯后。2014年開始，房地產(chǎn)進入調(diào)整期，政府陸續(xù)出臺一系列房地產(chǎn)利好政策，從限購政策取消，到信貸支持力度加大，再到交易稅費減免等。在樓市逐漸走出低迷的同時，政策實施過程中顯露出一些問題。一是政策的制定存在被動性和滯后性，因而時效性和影響力明顯減弱。二是政策調(diào)整過于頻繁。2015年，國家、省、市三級政府出臺的與房地產(chǎn)相關的政策多達近20個，而2016年利好政策再度升級，全國一線及熱點二線城市房價快速上漲，地價屢創(chuàng)新高，投資客再度入市，房地產(chǎn)市場發(fā)展出現(xiàn)不穩(wěn)定因素。

企業(yè)發(fā)展面臨挑戰(zhàn)，行業(yè)分化突顯。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)投融資體系面臨挑戰(zhàn)。過去幾年樓市的調(diào)控基調(diào)，使得房地產(chǎn)行業(yè)部分中小開發(fā)商資金來源渠道窄的問題充分暴露。寧波市國內(nèi)貸款占本年資金來源的比重由1998年的29.6%下降到2016年的15.3%。另一方面，行業(yè)競爭分化加劇。房地產(chǎn)市場分化程度不斷上升，行業(yè)內(nèi)洗牌加速。據(jù)《2015中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示，2014年，滬深證券市場涉及房地產(chǎn)業(yè)務的上市公司不足200家，5年間超過100家企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務經(jīng)營領域。

房地產(chǎn)泡沫化程度分析

判斷房地產(chǎn)業(yè)是否健康發(fā)展，某一地區(qū)房地產(chǎn)價格是否合理，重要的是看這一地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是否與該地區(qū)的整體經(jīng)濟發(fā)展水平相一致。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額、房價收入比、房價增長率、房地產(chǎn)投資增長率/GDP增長率、商品房空置率、房地產(chǎn)開發(fā)資金中國內(nèi)貸所占比重等指標，對寧波市房地產(chǎn)泡沫化程度做實證分析。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，2001-2016年期間，寧波市房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)最低值為2008年的-0.85，最高值為2012年的0.75，均值為0，標準差為0.52。我們選取1倍標準差作為房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)的正常區(qū)間，房地產(chǎn)泡沫指數(shù)落在區(qū)間（-0.52,0.52）之外，表明房地產(chǎn)市場出現(xiàn)異常，存在泡沫現(xiàn)象。

在2008年以前，寧波市房地產(chǎn)泡沫化指數(shù)偏低，房地產(chǎn)實際價格可能低于理論基礎價值，出現(xiàn)負泡沫。2009-2013年，寧波市房地產(chǎn)泡沫指數(shù)快速上升，尤其在2012達到高峰，泡沫化比較嚴重，主要表現(xiàn)為這段期間寧波市房地產(chǎn)市場發(fā)展過快，開發(fā)規(guī)模高速增長帶來供需失衡、高空置率、高房價、金融信貸對房地產(chǎn)業(yè)過度支持等問題。2014年以來，隨著房地產(chǎn)發(fā)展進入新常態(tài)，泡沫化指數(shù)逐步下降到2016年的-0.32，泡沫指數(shù)偏低但未超過臨界點，這表明當前房地產(chǎn)市場發(fā)展偏慢但總體運行良好，房價處于合理區(qū)間。

積極主動應對新問題

隨著寧波市房地產(chǎn)市場發(fā)展進入新常態(tài)，市場發(fā)展變得更加理性，但也出現(xiàn)諸如供求關系失衡、市場分化加劇等一系列問題，應積極適應新常態(tài)并主動應對新問題，從而促使寧波市房地產(chǎn)市場長期健康平穩(wěn)發(fā)展。

提高房地產(chǎn)政策的穩(wěn)定性。房地產(chǎn)業(yè)受政策導向性非常強，房地產(chǎn)政策的走向決定了市場的發(fā)展方向。2015年以來，房地產(chǎn)利好政策頻現(xiàn)，在政策集中發(fā)力下，寧波市房地產(chǎn)市場開始回暖，房價持續(xù)小幅上漲。政策過緊容易打壓市場積極性，相反，政策過松容易引發(fā)過度消費。從長遠角度看，要加強政策研究，緊密結(jié)合實際，加強針對性，提高房地產(chǎn)政策的延續(xù)性和穩(wěn)定性，促使房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)發(fā)展。

建立科學的土地供給機制。當前寧波市房地產(chǎn)市場分化明顯，市場冷熱不均，不同區(qū)域商品房庫存壓力不同，從根本上講，這與土地市場的供應情況密不可分。有關部門應依據(jù)住房現(xiàn)狀調(diào)查、需求預測以及在建、在售住房規(guī)模等，編制本地區(qū)的住房建設規(guī)劃及年度實施計劃，對住房的建設總量、供應結(jié)構(gòu)、空間布局和開發(fā)進度等作出統(tǒng)籌安排，因地制宜確定保障性住房和商品住房的供應比例。同時，要強化住宅用地供應管理。綜合運用多種供地方式，完善招拍掛手段，避免異常高價地，穩(wěn)定市場預期。

優(yōu)化住宅供應結(jié)構(gòu)。一是統(tǒng)籌保障房和商品房建設。在商品房庫存高企的背景下，需進一步加大住房保障貨幣化工作力度，或?qū)⒎蠗l件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源，多種形式統(tǒng)籌協(xié)調(diào)安排這兩類房源的建設規(guī)模。二是優(yōu)化商品住房供應套型結(jié)構(gòu)。政府部門要引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)立足市場實際需求，科學把握住房供應套型結(jié)構(gòu)。各地國土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，對不適應市場需求的住房戶型做出調(diào)整。

支持房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。鼓勵有資信實力和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)，通過兼并、收購、重組等方式，開展規(guī)模化開發(fā)和集團化運作，不斷提升市場競爭能力、后續(xù)發(fā)展能力。對具備轉(zhuǎn)讓條件的開發(fā)項目，允許企業(yè)以投資、入股或轉(zhuǎn)讓方式進行合作，支持企業(yè)跨區(qū)域、多元化和品牌經(jīng)營。引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與金融企業(yè)合作，銀行業(yè)金融機構(gòu)要合理配置信貸資源，滿足資質(zhì)良好、誠信經(jīng)營企業(yè)的信貸需求，提升企業(yè)的競爭能力與發(fā)展后勁。

作者單位：國家統(tǒng)計局寧波調(diào)查隊